BFM Business - La pénurie de logements dans l’Immobilier neuf

A quand et pourquoi cette pénurie ?

Nous traversons aujourd’hui une grave crise d’offre en logements neufs. Pour rappel, nous avons un président en place qui souhaitait créer un choc d’offre pour faire diminuer les prix en immobilier. Si nous regardons de manière pragmatique, il s’est passé tout l’inverse durant ce quinquennat, et jamais depuis 10 ans les stocks des promoteurs n’ont été aussi bas. Pour avoir de la visibilité, un promoteur immobilier doit avoir entre 12 et 18 mois de stock de produits. Aujourd’hui, bon nombre de promoteurs ont à peine trois mois de stocks de commercialisation d’avance et toujours des difficultés à obtenir des permis de construire, alors même que la demande augmente suite aux différents confinements.

Cette absence de visibilité est-elle due en grande partie à la crise du covid ou à d’autres facteurs ?

Cette crise profonde n’est pas due principalement à la crise du Covid, la crise sanitaire n’est qu’un amplificateur. Pour comprendre cette crise il faut remonter un peu plus tôt. En 2017, le président Macron promet un choc d’offres et une simplification de l’obtention des permis de construire en luttant notamment contre les recours de tiers abusifs. Le marché de l’immobilier neuf commence à voir réapparaitre à partir de 2018, des résidences plus petites, hors des ZAC (zones d’aménagements concertés) et cette nouvelle loi couplée à la visibilité de quatre années sur la loi Pinel à l’air de commencer à faire doucement son effet. Mais arrive 2019, et se profile les élections municipales. Chaque mairie a en tête la réélection, et le logement est souvent une critique aisée dans un bilan municipal. A partir de 2019, on voit se rallonger de manière considérable les délais d’obtention de permis de construire. 2019 a vu une baisse de 12,5% du nombre de permis de construire dans les logements neufs, alors même que la demande était en croissance.

Est-ce que la crise du covid vient mettre en pause le marché ?

2020 ne résout en rien la baisse des permis de construire de 2019 et continue d’accélérer le phénomène. Pour rappel les élections municipales sont repoussées en raison du confinement, plus aucune décision ne se prend, il faut gérer la crise. Mais plus grave encore les passations de pouvoirs, au lieu de se faire en juin, ne se feront pour beaucoup de municipalités qu’entre juillet et septembre. En 2020, sur les 9 premiers mois, les instructions de permis de construire ont été en grande partie bloquées. 2020 sera pire que 2019 avec une baisse du nombre de permis de 14,7 % par rapport à 2019. Au lieu des 500 000 logements prévus, seuls 380 000 verront le jour.

Et maintenant que 2020 est passée, comment se profile 2021 ?

Sur le premier trimestre 2021, nous assistons à un timide redémarrage. En fait, le logement est aujourd’hui au centre des préoccupations et des questionnements sociétaux. Les investisseurs ou acquéreurs veulent des logements plus qualitatifs (plus grands, terrasses etc), et plus respectueux du cadre de vie et de la planète. Mais aussi et surtout, il ne faut pas oublier que beaucoup de municipalités ont changé et notamment de grandes métropoles ont basculé vers des conseils municipaux écologiques. On peut citer Bordeaux, Tours, Marseille, Strasbourg. Ces nouvelles municipalités en place ont bien compris l’importance du logement et de la mobilité, mais comment concilier logement et écologie ? Elles n’ont pas encore trouvé des réponses claires qui permettraient aux promoteurs d’avoir de la visibilité. Elles ne veulent plus imperméabiliser de nouveaux sols par exemple, mais comment répondre ? En augmentant le nombre d’étages ? Est-ce qu’un nombre élevé d’étages correspond aux nouveaux souhaits des investisseurs ou acquéreurs ? Ce n’est pas simple de boucler la boucle et de créer une vraie transition. 2021 risque donc de ne pas être une grande année en termes de création de logements et rattrapera peut-être à peine 2019.

Cette pénurie de logements est donc finalement une crise qui s’étale sur plusieurs années et qui va aboutir à une vraie transition, mais comment le vivent les promoteurs, vont-ils survivre à cette crise ?

Cette crise est inédite par sa durée. Et contrairement aux précédentes, notamment 2008, ce n’est pas une crise de demande mais bien d’offre. Le premier point important à souligner, c’est le retard sur les livraisons. Suite aux confinements, la majeure partie des programmes ont pris entre 4 et 10 mois de retard. Or les promoteurs touchent leurs marges aux derniers lots vendus mais surtout à la livraison. Cela entraine un décalage de trésorerie. Vous rajoutez à cela l’explosion du prix des matières premières qui impactent fortement la marge et la faiblesse du nombre de permis comme évoqué plus tôt. Effectivement les promoteurs et notamment les plus petits vont voir leurs résultats être fortement impactés. Pour le moment le marché de la promotion montre sa résilience et tient bon avec peu de licenciements et de faillites.

Est-ce en partie parce que les promoteurs ont pu conserver l’ensemble des dossiers commercialisés avant le covid qu’il y a eu au final très peu d'annulations de la part des investisseurs ou acquéreurs ?

Oui, vu la faiblesse de l’offre du marché, les investisseurs ou acquéreurs pour vivre ont conservé leurs projets malgré la crise. En revanche, contrairement à ce que l’on croit, il y a eu sur 2020, et surtout depuis le début de cette année, un nombre croissant d’annulations, à cause des financements bancaires. Les banques sous la préconisation de l’HCSF, ont durci de manière irresponsable l’octroi des crédits. Les durées sont plus courtes et l’apport demandé est souvent plus important, cela va pénaliser très fortement la reprise. La dette immobilière dans les zones tendues est une dette saine pour les banques, et il ne faudrait pas que ces nouvelles règles pénalisent la reprise et freinent la croissance. Si elles ne sont pas changées, c’est ce qu’il va se passer ! Il est important de rappeler une étude d’un des plus gros promoteurs nationaux sortie en 2020 qui rappelle que si en 2019 il y avait eu les mêmes normes que 2020 en termes de financement, ils auraient perdu 40% de leurs réservations... tout confondu, accessions à la propriété et investisseurs. Aujourd’hui cette nouvelle norme ne se voit pas trop en raison de la faiblesse de l’offre, mais sera un énorme frein au moment de la reprise. Pour le moment si vous êtes bien accompagné dans votre recherche, vous pouvez avoir des opportunités avec des livraisons rapides sur ces annulations.

Aujourd’hui si je veux acheter pour vivre ou investir, existe-t-il des réelles opportunités du marché ?

Cela va dépendre de votre besoin, si vous achetez pour vivre vous pouvez vous retrouver à avoir du mal à trouver chaussure à votre pied. Souvent lorsque vous achetez pour vivre vous avez des critères bien précis de choix, de taille, de zone etc... et sur ce marché aujourd’hui il n ‘y a pas assez de programmes de manière générale pour vous laisser le choix. Soit vous modulez vos critères, soit il faudra un coup de chance pour trouver l’appartement qui correspond parfaitement. En revanche, si vous êtes investisseur en loi Pinel par exemple, vous pouvez avoir de réelles opportunités et même sur des retours de logements avec une livraison proche. Comme je vous le disais, les annulations pour non-financement sont nombreuses et nous trouvons chez Patrimoine Store pour nos clients des appartements en livraison proche 2021 ou 2022, régulièrement. Donc si vous avez envie d’investir c’est un excellent moment pour réaliser une opération en zone tendue via la loi Pinel avant les futures hausses de prix certaines.

Vous pensez que les prix vont continuer de monter ?

A coup sûr ! et cela pour plusieurs facteurs encore une fois qui s’additionnent. Il est important de comprendre que l’immobilier ancien ne crée pas d’offre, une vente dans l’ancien c’est Mr X qui vend à Mr Y, il n’y a aucune création, seulement une transaction. Si vous réduisez la construction de logements neufs, les prix de l’ancien ne peuvent qu’augmenter. Si vous voulez réguler les prix de manière globale il faut beaucoup plus de création de logements. Comment expliquez-vous qu’aujourd'hui un certain nombre de grandes métropoles ont des prix aussi hauts en ancien que dans le neuf ? C’est du jamais vu. Souvent le neuf est plus cher du fait des coûts de construction et des commissions cachées. Le prix de l’ancien dans les zones tendues a peu de chance de baisser mais surtout nous allons assister rapidement à une augmentation du prix du neuf. Vous le savez peut-être mais une nouvelle norme thermique va entrer en vigueur la RE 2020, elle doit permettre de créer des logements plus économes mais va, d’après les promoteurs, entrainer une hausse des coûts de construction de 8 à 15 %.

C’est effectivement une hausse importante, comment voyez-vous l’évolution de ces programmes immobiliers justement dans les prochaines années ?

Nous sommes à l’aube d’un changement profond du marché, certainement, à la croisée des chemins entre les souhaits des acquéreurs et évolutions techniques et technologiques. Il faudra pour les années à venir retrouver ce choc d’offre, le gouvernement l’a bien compris puisqu’ils viennent d’intégrer 1 milliard d’euros pour la création de logements dans le plan de relance. Il faudra aussi impérativement que les banques réassouplissent les octrois de crédits. Et enfin, il faut que les promoteurs réinventent certainement leurs conceptions de logements en les tournant vers l’écologie bien sûr mais aussi et surtout le bien-être et le vivre ensemble. Il faut que l’ensemble des acteurs publics et privés réinventent la chaine de valeur. On commence à voir apparaitre ici ou là des concours pour des programmes neufs “ du futur ” subventionnés par les régions par exemple, mais qui dessinent les logements de demain. Je pense par exemple à un magnifique programme d’un promoteur partenaire qui joue le jeu de la transparence avec nos clients, le groupe Lamotte, qui sort un programme nouvelle génération à 10mn du centre de bordeaux, basé sur la nature avec la création d’un parc et la plantation de 300 arbres, la mobilité douce et classifié en HQE label de haute qualité environnementale. Ce programme suscite un intérêt réel des clients investisseurs et acquéreurs même si les prix sont un peu supérieurs, mais c’est un programme respectueux de la planète et de ses habitants et c’est certainement cela les enjeux de la promotion de demain.