Le marché de l’investissement immobilier de montagne est-il toujours intéressant ?
Avec les différentes mutations écologiques, environnementales et la crise sanitaire, il est intéressant de se poser la question.
Tout d’abord, il est important de rappeler que vous avez deux façons d’investir à la montagne :
- Soit vous investissez seul, dans n’importe quel bien immobilier, en résidence secondaire.
- Soit vous investissez dans une résidence dite « gérée », via le système du LMNP avec gestionnaire et vous ne vous occupez d’aucune gestion. Si votre bail commercial avec le gestionnaire vous le permet, vous pourrez profiter de quelques semaines par an d’occupation.
Avec quelques semaines d’occupation par an, quel est l’intérêt de ce type d’investissement avec gestionnaire ?
Cela existe depuis la fin les années 60, et continue toujours à séduire bon nombre d’investisseurs aujourd‘hui. Mais au-delà des investisseurs, il séduit surtout les stations de ski elles-mêmes et notamment les mairies. Elles voient en ces logements un moyen d’avoir un parc immobilier « rempli » et « occupé » tout au long de l’année. Une résidence secondaire classique a beaucoup plus de chance d’être vide. Et les fonciers libres en montagne sont plutôt rares, il faut optimiser au maximum les logements existants pour faire face à la demande.
Faire face à la demande oui mais pour combien de temps ? Avec le réchauffement climatique, est-ce toujours une bonne idée d'investir à la montagne ?
Les stations de ski se posent la question depuis pas mal de temps déjà. Une étude de 2019 commandée par une centaine de maires de stations de tous les massifs, a conclu que si le climat se réchauffe de 2 degrés d’ici 2050, 75% des stations françaises resteront viables. En revanche, si cette augmentation est de 4 à 5 degrés, plus aucune station française ne vivrait de neige naturelle. Seulement 25 % d’entre elles seraient viables avec de la neige de culture.
Si les années 90 et 2000 ont été l’apogée de la neige de culture, pour garantir aux skieurs une neige de qualité, la décennie à venir ne sera pas tournée seulement sur la neige, mais sur un tourisme de toutes les saisons.
Les stations ont déjà franchi le cap avant la crise du covid ou au contraire est-ce un accélérateur ?
Les stations sont en train de redoubler d’imagination pour inventer un tourisme de toutes les saisons garantissant à l’ensemble de la famille des activités tout au long de l’année. Certaines stations comme les Saisies (station olympique des JO d’Albertville 92) ont parfaitement compris depuis plusieurs années la mutation et les enjeux à venir. Elles ont déjà diversifié leurs activités en ne misant pas tout sur le ski.
La station Les Saisies multiplie les formes d’activités, elle fait partie de ces rares stations à avoir autant d’activités d’été que d’hiver, mais aussi à diversifier l’hiver avec ski de fond, raquettes etc. Cette station est un bel exemple d’inventivité autour de la famille, car de par son implantation, elle n’a pas des pentes de ski aussi réputées que ses voisines comme les Menuires ou Tignes Val d’Isère par exemple.
Quels sont les critères indispensables pour choisir le bien ?
L’investissement à la montagne est souvent le moins rationnel.
Souvent vous allez choisir un bien parce que vous aimez cette station, vous aimez y passer du temps avec vos enfants et vous vous laissez tenter. Et comme vous y allez en famille, il vous faut un T2 cabine ou T3. Le critère de rentabilité est souvent relayé au second plan. Pour autant il ne faut pas faire n’importe quoi. Avant d’acheter votre bien, il sera important de bien se renseigner sur les mutations de la station et ses transformations. Choisissez un bien au plus proche des commodités, mais prenez aussi le temps de vous intéresser à la résidence où vous achetez.
Le parc immobilier en montagne est extrêmement vieillissant et le gouvernement va faire la chasse aux passoires thermiques pouvant entrainer de très fortes charges de copropriété. Soyez donc vigilants sur ces aspects. En fait, dans vos critères pour la montagne, pensez vraiment au futur et à l’avenir. L’investissement immobilier à la montagne est le plus « connecté » à l’avenir de la planète.
Comment se porte le marché ? Est-il stable ?
Je ne vais pas pouvoir vous donner de chiffres précis pour cette année, comme vous le savez les stations ont été fermées et nous avons peu de recul encore de l’impact sur le marché. Si l’activité repart rapidement dès cet été, il n’y a aucune raison que nous ne retrouvions pas le marché d’avant la crise. Le marché de l’immobilier de montagne est un marché très haussier. La montagne n’échappe pas à la loi de l’offre et de la demande mais souffre en revanche d’un cruel manque de terrain constructible. La demande est souvent supérieure à l’offre. Les montagnes françaises attirent bon nombre d’investisseurs et des investisseurs étrangers, notamment Russes et Britanniques. Mais tous les massifs ne sont pas logés à la même enseigne, il y a une très forte disparité entre les massifs. En 2020, le plus cher était les Alpes du Nord avec une moyenne de presque 5 000 € du m2 et le massif le moins cher en moyenne était les Pyrénées avec un peu moins de 2 000 € le m2. Avec les mutations à venir et la transformation d’un tourisme annuel, il y a peut-être de belles opportunités à saisir pour les investisseurs aguerris.
Le prix au m2 c’est important mais est-ce vraiment rentable tout au long de l'année ?
Cela va dépendre du type d’investissement que vous allez réaliser. Si vous investissez seul sans gestionnaire, vous ne louerez pas toute l’année. Vous aurez des semaines libres et vous supporterez vous-même le risque d’une année sans neige. En revanche, si vous souhaitez plus de facilité de gestion, vous pouvez investir dans une résidence gérée par un exploitant qui vous garantira le loyer quoiqu’il arrive via le bail commercial. Votre exploitant sera votre locataire et il fera de la sous location à la semaine. Que votre logement soit occupé ou non, il vous versera le loyer. Il faut donc bien choisir son emplacement et son exploitant. Si la résidence est mal placée ou trop souvent inoccupée, l’exploitant pourrait avoir du mal à vous verser les loyers. C’est déjà arrivé.
Dans le cadre d’un exploitant, quelles sont les rentabilités que l’on peut espérer ?
Il y a deux types d’investissements avec exploitant, soit une résidence neuve qui se construit, soit une revente d’un appartement entre investisseurs, et les rentabilités sont différentes.
Pour un achat neuf, comptez 3,5 à 4,5 % de rentabilité desquels il faudra déduire vos semaines d’occupation et des prix entre 200 000 € et 1 000 000 € pour les plus grands appartements. Pour l’ancien, comptez entre 4 et 6 % pour des budgets qui peuvent démarrer à 50 000 €, mais attention, dans l’ancien, n’oubliez pas que les résidences peuvent être vieillissantes avec des travaux de copropriété venant baisser cette rentabilité.
