Est-ce que le Covid a changé la donne en termes d’investissement ?
Alors pour vous répondre, oui il a changé la donne mais pas complètement. Il a modifié les critères de sélection, c’est sûr, le parfait exemple est un fort retour des rdc avec jardin qui n’étaient pas forcément à la fête avant la crise du covid. Le critère qui ressort le plus, suite au covid, est le critère de la mobilité. Il faut que le bien soit proche des grands centres urbains entre 20 et 30 minutes de transport en commun, ou alors, à une heure de train pour avoir la facilité de faire des allers retours entre télétravail et bureau. Aujourd’hui, ce critère est important pour la majeure partie des accédants ou des investisseurs, car personne n’a la certitude que le télétravail sera généralisé après la crise. Il ne faut pas prendre de risque de se retrouver trop loin au cas où. Ce qui est sûr en tout cas, c’est que pour une majeure partie des recherches aujourd’hui, les acheteurs veulent plus de place dans leur espace de vie, le confinement a laissé des traces, il faut plus grand avec de l’extérieur.
Il faut plus grand avec des extérieurs, mais ça coûte cher, et il faut avoir les moyens, et combien de surface en plus peut-on espérer en s’éloignant ?
Effectivement c’est ce qui nous intéressait chez Patrimoine Store et nous avons travaillé sur deux analyses.
- La première : si je m’éloigne de 30 MN max du centre-ville.
- La seconde : si je vais dans une ville à 1h de train dans l’immobilier neuf. Je vais donc commencer par la première. Dans toutes les métropoles françaises sauf une, la métropole lilloise, dès lors que vous allez à 30 minutes maximum, vous gagnez en surface. Pour vous donner quelques chiffres importants, à Bordeaux, vous aurez 17 % de surface habitable en plus, pour Nantes 25% et le champion toutes catégories c’est bien sur Paris avec 50 % de surface en plus. Il y a un vrai gain.
Et la seconde étude est encore plus impressionnante; à 1h de Paris en train, nous avons fait le comparatif entre Paris et 4 villes, Le Mans, Orléans, Tours et Chartres. Si vous quittez Paris pour l’une de ces 4 villes vous aurez en moyenne 70 % de surface en + par rapport à Paris intra-muros et 40% de plus par rapport à la banlieue parisienne, en moyenne bien sur …
Faut-il suivre réellement cela à la lettre pour investir ?
Non justement, il faut s’en inspirer mais pas le prendre au pied de la lettre. En fait, il faut toujours mesurer à qui on s’adresse et qui est-ce que l’on vise. Pour les villes à 1h de Paris, la quantité de surface en plus va être surtout à destination des accessions à la propriété. En revanche, pour l’investisseur, il ne faut pas oublier que vous vous adressez à une clientèle locale. Un locataire de T2 ne fera pas une heure de train pour aller à Paris, il louera en banlieue parisienne pour avoir un peu plus grand mais pas plus. Il va falloir prendre en compte des critères de localisation de mobilité et de bien être … Pour les critères de mobilités plusieurs métropoles vont livrer ou préparent des lignes de tramway, et cela peut être intéressant de se positionner en avance.
Alors justement quel serait selon vous les villes où il faut investir actuellement et qui possède des atouts importants ?
Aujourd'hui, comme nous le disions précédemment, le Covid a fait émerger ou revenir des villes intermédiaires où les opportunités peuvent être extrêmement intéressantes. Si vous souhaitez investir en loi Pinel, il faut que la ville soit minimum en zone B1, donc des communes de plus de 250 000 habitants. Pour ces villes intermédiaires, dans les plus attractives en ce moment où vous pouvez faire de belles affaires avant les hausses de prix dans le neuf, on peut citer : Tours, Orléans, Chartres mais aussi grâce au TGV des villes comme Poitiers, ou encore Lille. Si en revanche, vous souhaitez des villes plus petites éligibles en loi Denormandie donc de la réhabilitation, vous pouvez avoir des belles opportunités sur des villes comme Angoulême, Cognac, ou encore Limoges où vous pourrez avoir des biens aux alentours de 3 000€ du m2 réhabilité, offrant une belle diversification patrimoniale.
Qu’en est-il des proches banlieues à privilégier des grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux…) ?
Pour répondre à cette question on pourrait y passer l’après-midi, et nous n’allons pas faire toutes les métropoles françaises, mais prendre l’exemple de trois ou quatre, pour donner les critères d’analyses et de lecture du marché. Pour la région parisienne, privilégiez des zones où les transports sont faciles et confortables, on peut parler, par exemple, de Juvisy au sud en 20 minutes avec le RER C, ou encore Clamart avec le transilien, et Villejuif en 20 minutes avec le métro 7.
Bordeaux en allant vers le Bouscat ou Eysines avec la nouvelle ligne D du tramway.
Toulouse, le long de la nouvelle ligne de métro Colomiers / Cadène, plutôt du côté Colomiers Tournefeuille, proche de l’aéroport et de la zone aéroportuaire. Nantes : Saint Herblain, Couëron pour l’ouest et Saint Sébastien sur Loire au sud, bien desservi en transport.
Lille : vers le nord en allant vers Marquette les Lille avec la nouvelle ligne de tramway Nord SUD Wambrechies – Lille Seclin.
La mobilité est plus que jamais au cœur de l’investissement locatif. Malgré tout y a-t-il encore de belles affaires à faire et est-ce le moment d’investir ?
C’est plus que jamais le moment d’investir et ce pour plusieurs raisons et malgré la grave pénurie de logements actuelle. La première et la plus importante, nous pouvons trouver aujourd’hui des retours de logements avec des livraisons en 2021 ou 2022, en raison des refus de financements. Les banques ont resserré de manière totalement irresponsable l’accès au crédit et bon nombre de dossiers ne sont pas financés offrant de belles opportunités.
La seconde raison est que les retards de livraisons dus au Covid sont déjà passés. Les promoteurs communiquent à nouveau sur les dates de livraison, nous avons de la visibilité. Enfin, comme vous le savez, à partir du premier janvier une nouvelle norme énergétique va arriver, la RE2020, elle va entrainer une hausse des coûts de construction entre 8 et 15 %, et donc une hausse des prix. La période est donc très propice pour réaliser un investissement immobilier et notamment en loi Pinel.
