Chasseur immobilier : Comment bien le choisir ? Lesquels éviter ?

L'expression chasseur immobilier vient de l'anglais Real Hunter ou Flat Hunter qui signifie « chercheur de bien » ou « chasseur d’appartement ». Ce principe est très largement utilisé aux États-Unis depuis plusieurs années et est devenu très populaire en France depuis l'apparition de certaines émissions de type « Chasseur d’appart’ » ou « Recherche Appartement ou Maison ». C'est ainsi que vous avez certainement suivi les péripéties d’un Agent Immobilier célèbre qui, depuis le cahier des charges de ses clients, recherche l'appartement ou la maison « sur-mesure ». Il y a même maintenant, dans ces émissions, des concours d’agents immobiliers pour être « LE » chasseur de la semaine, de sa région ou même de France ! Alors avec ce métier en vogue, que faut-il savoir ? Qui sont ces chasseurs ? Comment choisir le bon ? Quels pièges sont à éviter ? Retrouvez toutes les réponses dans ce guide.

 

  1. 1. Quel est le rôle du chasseur immobilier ?

On peut se demander quelle est la différence entre un agent immobilier et un chasseur immobilier puisque les deux acteurs recherchent des biens en vue d’une vente à des particuliers ou des professionnels.

Un agent immobilier est un professionnel qui recherche des biens destinés à la vente. Un chasseur immobilier, quant à lui, est un professionnel qui recherche un bien pour un client précis. L’agent immobilier est mandaté par le vendeur tandis que le chasseur immobilier est mandaté par l’acheteur. L'agent immobilier cherche donc des vendeurs de biens immobiliers pour disposer de plusieurs produits dans son portefeuille. Il peut ainsi avoir plusieurs biens à la vente et attirer de futurs acquéreurs par le nombre de biens qu’il dispose. Le chasseur immobilier répond à la demande du futur acquéreur en lui dénichant le bien immobilier qui correspond à ses souhaits. Un agent immobilier peut également disposer de mandats de recherche. Dans ce cas, il représente le chasseur immobilier. Dans les faits, il est possible qu'un agent immobilier soit un chasseur immobilier et vice versa. La frontière est très fine…

Le chasseur immobilier va prendre en compte le cahier des charges du futur acquéreur, c'est-à-dire tous les souhaits que le futur acquéreur possède par rapport à son bien. Il recense tout ce dont souhaite disposer le futur acquéreur, dans sa maison ou son appartement : le nombre de chambres, la superficie du jardin, la présence d'une piscine, d'un garage etc. Bien sûr, l’élément essentiel dans la recherche du chasseur immobilier est l'emplacement du bien : la ville, mais surtout le quartier, la proximité des commerces, des transports en commun, des écoles et du lieu de travail de l’acquéreur. Vous l’aurez compris, avec un chasseur immobilier, nous sommes dans l’affect, et c'est là qu’un bon chasseur immobilier fera la différence par rapport aux autres. Le chasseur immobilier doit composer avec chacun et gérer les souhaits des différents membres de la famille. Le rôle essentiel du chasseur d'immobilier est d'être à l'écoute de la demande de l’acquéreur et de comprendre parfaitement sa demande. L’objectif est ainsi de trouver le bien immobilier idéal qui répond à la demande du client. C'est là, finalement, la grande différence entre l'agent immobilier et le chasseur immobilier. L’agent immobilier vous propose un bien dont il dispose dans son portefeuille alors que le chasseur immobilier va aller chercher le bien auprès des différentes agences ou auprès du réseau qu'il peut s’être constitué.

 

2. Qui sont ces chasseurs immobiliers ?

Il existe des réseaux de chasseurs immobiliers que vous pouvez retrouver sous forme de plateformes sur Internet et localement, vous avez également la possibilité de trouver le chasseur immobilier dont la réputation le précède. La profession des chasseurs immobiliers est réglementée comme pour les agents immobiliers. Ils doivent disposer d'une carte professionnelle et cette dernière est délivrée selon des conditions bien particulières. Le chasseur immobilier, du moins, la profession de chasseur immobilier, est reconnue depuis peu par la loi Alur. C’est la loi Hoguet qui régit la profession.

Le chasseur immobilier doit également disposer d'une garantie de responsabilité civile professionnelle. Ces chasseurs immobiliers sont des professionnels de l'immobilier, ils se sont créés un réseau depuis plusieurs années, et sont à l'affût de tout nouveaux biens immobiliers pouvant répondre aux aspirations des futurs acquéreurs. Ce qui pousse un professionnel à devenir chasseur immobilier est bien souvent la volonté de mettre son client, son futur acquéreur, au cœur de sa mission. Nombreux sont les chasseurs immobiliers qui vous diront que leur mission principale est de faire briller les yeux de leurs clients...

En plus d'être un professionnel de l’immobilier, le chasseur immobilier est un bon négociateur : c'est lui qui aura notamment la mission de négocier avec le vendeur. Petite parenthèse importante quant au chasseur immobilier : pour les biens ayant un objectif de défiscalisation, qu’ils soient des biens neufs ou anciens, les deux métiers étant particulièrement différents, il est fortement conseillé de prendre le bon interlocuteur pour le projet que vous souhaitez réaliser. Ainsi, un chasseur immobilier n'est pas un spécialiste en matière de défiscalisation, il n'est pas un spécialiste du marché de l’immobilier d’investissement. Alors attention, dans le cas d’un investissement, préférez le coach immobilier et patrimonial. Découvrez ici, comment bien choisir votre coach immobilier.

 

3. Quels avantages avez-vous à passer par un chasseur immobilier ?

 - Un gain de temps

L'avantage principal de passer par un chasseur immobilier est le gain de temps. En contactant vous-même les agences immobilières ou en vous baladant sur des sites dédiés, vous allez en effet y passer un temps fou et multiplier les interlocuteurs, les temps d’appels, de relance, de message etc. Sans parler des requêtes sur les moteurs de recherche qui ne sont parfois pas assez précises par rapport aux critères de votre cahier des charges. Un mot-clé peut ainsi vous faire apparaître une annonce à 15 km du secteur dans lequel vous souhaitez trouver le bien. Voici donc une perte de temps inutile ! Du fait de ces conditions de recherche complexes, les acquéreurs peuvent se sentir démotivés et perdus. Les sites de chasseurs immobiliers mettent en avant aujourd’hui la possibilité d’obtenir un gain de temps équivalent à une dizaine d’heure par rapport à une recherche individuelle. Le chasseur immobilier vous présente uniquement les biens qui correspondent parfaitement à votre cahier des charges et vous fait donc gagner du temps.

- Une meilleure réactivité sur le marché

En faisant appel à un chasseur immobilier, vous aurez également plus de chance de trouver votre bien idéal grâce à une réactivité complète de ce dernier. Étant donné que le marché est très concurrentiel, le chasseur immobilier est à l'affût des nouvelles offres et utilise son réseau pour vous obtenir les meilleures offres.

- Bénéficiez de la meilleure expertise

Par ailleurs, le chasseur immobilier vous fera bénéficier de toute son expertise, par exemple sur le diagnostic technique, de plomb, d’électricité ou encore d’amiante. Il pourra également vous éclairer sur les procès-verbaux d'assemblées générales de copropriétés qui peuvent faire peur à un néophyte lorsqu’on aborde ce sujet. Sachez que le chasseur immobilier peut être amené à discuter avec le notaire, le syndic, la mairie ou même étudier le cadastre. Lui seul a la bonne expérience et la bonne expertise pour le faire. Il peut donc être également amené à vous conseiller pour renégocier ou mettre une clause suspensive, vous rétracter. Il doit vraiment être de votre côté et préserver vos intérêts. C’est là, la plus-value de l'accompagnement du chasseur immobilier : celle d'avoir vraiment quelqu'un à vos côtés.

- Profitez de ses pouvoirs de négociation

Un autre avantage en passant via un chasseur immobilier est la négociation. Avec un chasseur immobilier, vous êtes surs d’acheter votre bien au prix le plus juste. Grâce à son expérience et son expertise de négociateur, il va pouvoir présenter les arguments qui feront baisser la valeur du bien demandé. Dans le cadre de la fixation de prix, le chasseur immobilier connait très bien le marché et est en mesure de savoir si le prix est en parfaite adéquation avec le bien et son environnement.

- Un mode de rémunération avantageux

Enfin, le dernier avantage est la rémunération de votre chasseur immobilier : vous ne le paierez qu’en cas de succès.

 

4. Quels sont les services proposés par le chasseur immobilier ?

Le chasseur immobilier vous propose de trouver le bien qui vous correspond, qui répond totalement à votre situation personnelle et à vos objectifs. Ainsi, comme indiqué plus haut, il va analyser toutes les annonces et sélectionner le bien immobilier qui correspond à votre cahier des charges. Le chasseur immobilier doit vous proposer un service sur-mesure.

En plus de cette recherche pro-active, le chasseur immobilier vous garantit l'accompagnement dans toutes les démarches liées à cette acquisition. Les vérifications techniques bien sûr, la négociation, mais aussi l'accompagnement dans les démarches de promesse de vente, compromis de vente et acte authentique de vente. Certains chasseurs immobiliers peuvent également vous proposer de vous mettre en relation avec des courtiers, par exemple en prêt immobilier, de manière à bénéficier des meilleurs taux d'intérêt pour l'emprunt lié à cette acquisition.

Il en est de même pour les travaux éventuels à réaliser dans l'appartement ou la maison. Le chasseur immobilier pourra vous faire bénéficier de son réseau local et vous transmettre les coordonnées d’autres professions.

 

5. Quels sont les chasseurs immobiliers qu'il faut fuir ?

Dans un premier temps, sachez que vous n'avez aucun honoraire à payer avant d'avoir trouvé le bien. Certains chasseurs immobiliers peuvent vous réclamer des frais de dossier : dans ce cas fuyez ! L’activité du chasseur immobilier est régie par la loi Hoguet. De ce fait, il n’est pas autorisé à prendre quelques honoraires que ce soit avant que la transaction ne se fasse. Certains contournent la règle en faisant payer des honoraires sous la forme de frais d’étude.

De la même manière, certains chasseurs immobiliers peuvent être amenés à vous demander de verser un dédommagement en cas d'arrêt prématuré du mandat. Et bien, sachez que cela n’a pas lieu d’être.

Je vous disais plus haut que la frontière était très fine entre l'agent immobilier et le chasseur immobilier, pour autant, les métiers sont bien différents. Il est préférable de faire appel à un chasseur immobilier si vous souhaitez vous faciliter la recherche de biens immobiliers. En revanche, l’agent immobilier est le bon interlocuteur si vous souhaitez vendre votre appartement ou votre maison.

 

6. Quels sont les points auxquels il faut faire attention ?

En faisant appel à un chasseur immobilier, vous allez être amené à signer un mandat de recherche. Ce mandat de recherche doit comporter des éléments incontournables mais vous devez faire attention à vérifier que certains éléments illégaux n’y figurent pas. Ce mandat de recherche peut être simple ou exclusif :

- Le mandat de recherche simple est un mandat qui est souvent proposé par un agent immobilier. Il permet de chercher un bien immobilier par vous-même, en parallèle de chasseurs ou par le biais de plusieurs autres professionnels.

- Le mandat de recherche exclusif, par contre, est proposé par la plupart des chasseurs immobiliers. Le chasseur doit être le seul à pouvoir effectuer la recherche de biens, l'organisation des visites etc. Dans le cas où vous trouvez vous-même votre bien idéal, vous devrez transmettre toutes les informations au chasseur immobilier afin qu’il puisse prendre le relais efficacement. Sachez que si vous passez par un mandat de recherche exclusif, le professionnel sera particulièrement motivé et attentif à vous trouver le bien idéal.

Ces mandats doivent être numérotés et portés au registre des mandats du professionnel. Comme je vous le disais plus haut dans cette partie, certains éléments obligatoires doivent figurer dans le mandat de recherche qui est régi par la loi Hoguet :

-   La description du bien recherché

- La rémunération : La rémunération de votre chasseur immobilier ne se fait qu'au succès, c'est-à-dire que les honoraires de ce professionnel ne sont versés que lorsque la vente est conclue par un acte notarié. Soyez vigilant quant à la rémunération de votre chasseur d’immobilier, celui-ci étant très fréquemment rémunéré en pourcentage du prix d’achat. De ce fait, lors de la négociation du prix, il peut éventuellement être tenté de ne pas trop négocier dans la mesure où cette négociation de prix aurait un impact sur sa commission. Il faut savoir que le taux de commission du chasseur immobilier varie de 1,5% à 8 %. Ces pourcentages varient selon le prix d’achat net vendeur (sans frais de notaire et d’agence). La rémunération du chasseur immobilier varie s’il obtient un bien directement auprès d'un particulier ou s’il passe par un intermédiaire, par exemple une agence immobilière. Dans ce dernier cas, sa rémunération tiendra compte de la rémunération de l’agence. Plusieurs chasseurs immobiliers demandent également à être rémunéré sous forme de forfait et sur des prix d'achat qui sont inférieurs à 100 000 € ou à 200 000 €. Il est très fréquent de voir apparaître des forfaits de l'ordre de 4 900 € pour la première tranche et de 5900 € jusqu'à 200 000 € d’investissement. Au-delà de ces montants, c’est le pourcentage qui sera de mise.

- Le numéro de carte professionnelle : Votre chasseur immobilier doit impérativement être un professionnel de la transaction immobilière et à ce titre détenir une carte professionnelle de transaction immobilière.

- La durée du mandat : La majorité des mandats ont une durée de trois mois.

- Le renouvellement et la renonciation : Attention à ce que les conditions de révocation soient précisées.

- La date de signature.

- Les signatures des deux parties : Selon la loi Hoguet, les signatures sont obligatoires.

- Les identités des acquéreurs et du professionnel

- Les moyens mis en œuvre : Le chasseur immobilier n’a pas d’obligation de résultats mais une obligation de moyens et un devoir d’information. Dans ce cas, votre mandat de recherche doit faire apparaitre cet élément qui est essentiel pour se conformer à la loi Alur.

- Type de mandat : Il faut bien sûr, préciser si le mandat est simple ou exclusif.

Il y a un autre point de vigilance sur lequel il faut s’attarder. Lorsque le chasseur immobilier vous donne accès aux « off Market », c'est à dire à tous les biens qui ne font état d’aucune parution sur internet, il faut savoir que ce sont essentiellement des biens de prestige. C’est donc une promesse qui est évidemment très séduisante, mais qui dans les faits peut ne pas correspondre à votre objectif patrimonial.

Enfin, pour bien choisir votre chasseur immobilier, vous pouvez lui demander combien de projets il a réussi à concrétiser (par exemple ces six derniers mois), ou encore son taux de succès. Cela vous permettra d’analyser son expertise sur le marché, sa réactivité et son professionnalisme.

 

Conclusion

Faire appel à un chasseur immobilier peut vous faciliter la vie. Il va défendre vos intérêts en allant trouver le bien immobilier de vos rêves. Il respectera scrupuleusement le cahier des charges que vous aurez fixé au départ, ou du moins, il essaiera de s’en rapprocher le plus possible. Afin de démarrer sur de bonnes bases avec votre chasseur immobilier, vous devez établir un mandat de recherche simple ou exclusif, de manière à ne pas avoir de mauvaises surprises par la suite. Vous avez désormais toutes les clés en main pour bien choisir votre chasseur immobilier et réussir votre projet immobilier.

A propos de l’auteur
Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.