Comment bien préparer mon projet immobilier ?

Sommaire

Introduction

Comme vous le savez, aujourd’hui , l’immobilier a le vent en poupe ! Il est considéré par les français comme l’un des meilleurs moyens de placer son l’argent. Les taux bas ont été certainement un des moteurs supplémentaires pour passer à l’action et saisir l’opportunité d’acheter un bien immobilier. Tout comme un sportif de haut niveau, pour atteindre l’excellence, il est nécessaire de se préparer, de se poser les bonnes questions, de réfléchir à ses objectifs, et surtout d’être bien accompagné.

A côté de toutes ces bonnes questions, vous pouvez trouver de nombreux freins qui vous empêcheront de passer à l’action : Est-ce que l’endroit où je veux investir est le meilleur ? Est-ce que je suis sûr de ne pas perdre de l’argent ? Par où commencer ? Rassurez-vous, ces questions sont normales et ce guide va vous permettre de répondre à vos inquiétudes et de bien comprendre comment préparer votre projet immobilier.

 

D'une idée à la réalité : comment bien préparer mon projet d'investissement ?

Si vous êtes en train de lire ce guide, c’est que déjà vous avez l’envie d’investir, ou en tout cas vous vous posez des questions sur le fait d’investir dans l’immobilier. Sachez que rares sont les personnes qui se sont levées un matin en se disant : « Aujourd’hui, j’investis dans l’immobilier ! ». Vous souhaitez investir parce que vous avez un objectif plus ou moins défini : préparation de la retraite, recherche d’un capital dans un laps de temps donné pour une reconversion professionnelle ou pour les études des enfants… Nous avons tous une idée du pourquoi nous souhaitons investir dans l’immobilier et notamment dans l’immobilier locatif. L’investissement locatif est un très bon outil de placement permettant de répondre à des objectifs beaucoup plus personnels. Autant vous dire qu’il est important que votre investissement soit réussi si vous voulez qu’il réponde à votre volonté personnelle.

Quand nous parlons d’objectif, nous nous référons à deux principaux thèmes qui sont soit la recherche de revenus complémentaires à terme, soit la recherche d’un capital dans un temps donné. Bien sûr que vous en aurez d’autres, notamment sur la prévoyance, la transmission ou bien la constitution d’un patrimoine. Chaque personne a son idée, vous avez la vôtre et vous devez rester sur votre objectif car ceci est la base d’un investissement réussi.

Aujourd’hui, les médias parlent beaucoup d’immobilier, comme quoi c’est le moment d’acheter, comme quoi il faut profiter des taux bas. Ils n’ont pas tort, les taux bas des prêts immobiliers sont un des piliers de la réussite de votre projet immobilier. Mais ce n’est pas le seul point ! Réfléchissez à pourquoi l’immobilier vous attire, cela peut être par exemple une histoire de famille car vos grands-parents, vos parents ont toujours investi dans la pierre. La pierre peut vous rassurer. Nous nous retrouvons tous dans l’immobilier pour une raison ou pour une autre. Votre investissement locatif doit avoir pour base votre idée, car celle-ci sera le fil rouge de votre investissement.

 

Investir proche ou loin de chez soi : le critère de la localisation

Emplacement ! Emplacement ! Emplacement ! Vous entendrez toujours ce mot-là de la part d’investisseurs. Il est vrai qu’en général, l’emplacement est primordial, car il va répondre à votre objectif via plusieurs leviers : rentabilité, potentiel de revente, facilité de location. Nous allons regarder l’emplacement sous deux approches, d’une vision générale sur le territoire français et ensuite d’une vision plus locale.

Vous pouvez considérer que l’ensemble du territoire français est une « zone de jeu » pour investir. Il y a des locataires partout, aussi bien dans le sud-est que dans le centre de la France. Mais quand on y regarde d’un peu plus près, cette idée est plus compliquée. Vous n’êtes pas sans savoir que l’Etat vous incite à investir dans l’immobilier afin de répondre à une demande locative toujours soutenue. Par ce biais-là, sous couvert de la loi Pinel, l’Etat vous invite à acquérir un bien dans une zone où justement une pénurie de l’offre de biens disponibles à la location est présente. C’est ce que l’on appelle une zone tendue.
Pour vous simplifier les choses, la loi Pinel découpe la France en zone, au nombre de 2, où vous retrouverez la zone A (cette zone A est même divisée en deux) et la zone B1. La zone A correspond aux villes les plus chères de France. On y retrouve l’Ile de France avec Paris en tête, Marseille, Lille, Lyon et le bassin genevois. La zone B1 correspond aux villes de plus de 250 000 habitants, dont notamment Rennes, Brest, Nantes, Bordeaux et Toulouse font partie. Si l’on regarde ce zonage, cela ne représente pas une grande partie du territoire national, et pourtant, vous savez que dans ces métropoles-là, la demande de location y est importante et l’offre immobilière peu nombreuse.

Au regard de ce détail, la réponse à la localisation de votre investissement prend tout son sens. Et pour autant, si vous résidez proche d’une métropole, vous aurez envie d’investir à proximité de chez vous. Pour vraiment caricaturer, un bordelais investira à Bordeaux, un nantais à Nantes, etc… Vous aurez compris qu’investir proche de chez soi rassure, car vous vous dites que s’il y a un problème concernant le bien, vous pourrez vous y rendre rapidement. Également, vous pouvez avoir l’impression de très bien connaître cette métropole. Afin de savoir si effectivement vous connaissez bien votre ville, posez-vous quelques questions simples : Quel est le taux d’emploi de ma ville ? Quel est le taux de chômage ? Quel est le moteur économique de ma ville (tourisme, industrie, etc…) ? Quels sont les projets d’avenir envisagés ? Si déjà vous arrivez à répondre à ces questions, c’est que vous êtes un bon connaisseur de votre ville. Quand vous envisagez votre investissement immobilier, ne perdez pas de vue que votre bien doit être loué sur un laps de temps court, moyen ou long terme. Sachant qu’il existe des zones où la demande est plus importante que l’offre, il serait intéressant de se projeter sur ces secteurs mais de ne pas se fermer de portes en se limitant sur telle ou telle ville, car l’emplacement sera la réussite de votre objectif.

 

Comment choisir son interlocuteur immobilier (promoteur, agent immobilier...) ?

L’achat d’un logement n’est pas une phase de votre projet à minorer vu que vous allez réaliser un projet sur un long terme. Il est important d’avoir un processus de sélection du bien. Selon la typologie du bien que vous souhaitez acquérir, neuf ou ancien, l’interlocuteur immobilier que vous aurez devant vous ne sera pas le même. Si vous souhaitez réaliser votre projet seul, vous trouverez certainement votre bonheur sur des sites d’annonces en ligne connus où vous pourrez traiter entre particuliers. Si vous décidez d’être accompagné, dans l’ancien, vous vous tournerez vers un agent immobilier et dans le neuf, vers un promoteur. Le rôle de l’agent immobilier va être, selon vos critères, d’aller chercher sur le marché de l’ancien un ou des biens correspondant à votre demande. Il va négocier potentiellement le prix pour vous auprès des vendeurs du bien, fera réaliser pour la vente le diagnostic immobilier et vous accompagnera jusque chez le notaire. Une fois cette dernière étape passée, à vous de prendre en charge la partie travaux, s’il y en a évidemment. Il est important que l’agent immobilier connaisse le secteur sur lequel vous souhaitez investir afin de vous indiquer la ou les « bonnes adresses » d’investissement.

Dans le neuf, c’est tout autre chose. Un promoteur est comme un constructeur de maisons individuelles. Son rôle est d’aller chercher un terrain pour y construire un complexe immobilier. Bien sûr, ceci est schématisé et son métier est plus complexe que cela mais de manière générale, il peut se résumer comme ceci. Un promoteur doit respecter des obligations, notamment en matière d’assurances puisqu’il a des obligations en termes de garanties autant financière que technique. La plus connue est la garantie décennale qui couvre votre bien neuf pendant 10 ans en cas de malfaçon. La garantie dommage-ouvrage est une garantie importante puisqu’elle est la garantie financière d’achèvement. Elle vous assure que le bien sera fini même si le promoteur est sujet à une défaillance financière, quoi qu’il se passe, vous aurez toujours la livraison de votre bien. Il est important également de souligner que certains promoteurs font le choix de ne travailler que sur des biens anciens, déjà bâtis, mais leur vision est de redonner à ces biens toutes les qualités du neuf (normes énergétiques, isolation, etc…).

Investir dans un bien neuf, c’est la plupart du temps faire le choix d’acquérir un bien qui est sur plan, c’est ce que l’on appelle la VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Il y a plusieurs avantages à acquérir un bien en VEFA. La première, à mon sens, est qu’aujourd’hui la technologie fait qu’un promoteur peut tout à fait vous permettre de vous projeter sur le bien que vous avez sélectionné et vous montrer ce que donnera votre bien une fois fini et même tout meublé. Le deuxième avantage est, qu’avant même la livraison du bien, vous pouvez modeler votre bien à votre goût, dans le sens où le promoteur peut vous laisser le choix des coloris de carrelage, d’une douche ou d’une baignoire et surtout, selon la disponibilité des biens, de l’orientation même de votre projet, tout ceci avant que le bien ne sorte de terre. Choisir d’investir dans le neuf vous apporte le confort de ne rien avoir à s’occuper. Dans l’ancien, vous retrouverez souvent une partie travaux, ne serait-ce que sur le rafraichissement de l’intérieur (peinture, cuisine, etc…) ou sur des points plus importants comme l’isolation (menuiseries, etc…).

Il y a un nombre important de promoteurs en France, du plus gros promoteur national jusqu’au plus petit promoteur local. Chacun travaille de manière différente, vous pouvez avoir le cas d’un promoteur qui réalise des résidences plus tournées vers l’accession à la propriété et donc dans ce cas, vous pourrez peut-être ne pas avoir de cuisine prévue par le promoteur, par exemple. Vous avez également des promoteurs qui sont tournés vers le haut de gamme avec des prestations de grande qualité afin de vous livrer un bien clé en main. Ainsi, le choix de votre interlocuteur se fera d’une part sur la localisation de votre projet et d’autre part sur le budget auquel vous avez pensé et que la banque va vous financer.

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La banque : un interlocuteur important pour bien préparer votre projet immobilier

Tout comme les personnes qui se lèvent le matin en se disant « Tiens, si j’investissais dans l’immobilier », rares sont ceux qui achètent un bien sans avoir recours à un emprunt. L’obtention d’un prêt immobilier est une étape cruciale dans l’avancement de votre projet. Il faut bien préparer votre dossier bancaire afin que votre banquier vous accorde votre prêt immobilier. Les taux bas actuels ont incité les particuliers à investir dans l’immobilier et ils ont donc sollicité les banques pour financer leurs projets. Malgré la demande importante, votre banque sera regardante sur votre projet, et pour cela, il va falloir trouver les arguments pour lui expliquer pourquoi vous voulez investir.

Votre banquier va prendre des éléments en compte avant de vous dire oui ou non pour votre financement. Son premier critère va être de savoir comment vous utilisez votre compte bancaire au quotidien. Autant vous dire que si vous avez des incidents bancaires, ceci va fortement compliquer l’obtention de l’emprunt nécessaire à votre projet. Il est important d’avoir un fonctionnement bancaire sain, une épargne mensuelle éventuellement ou de l’épargne sur livret par exemple. Avant de prendre en compte vos revenus, sachez que votre banquier sera regardant sur cette partie-là. Ensuite, il va vouloir comprendre pourquoi vous souhaitez investir. C’est pour cela qu’il est nécessaire de réfléchir en amont de ce rendez-vous à vos objectifs, au secteur où vous souhaitez investir et à comment vous envisagez votre projet. Vous allez devoir vous vendre et vendre votre projet. La banque prend un risque en vous accordant un prêt immobilier car même si elle prend une garantie (caution ou hypothèque), elle doit s’assurer que vous rembourserez votre emprunt. Pour la rassurer, rien de tel qu’un dossier complet de votre projet : une plaquette de présentation du programme sur lequel vous investissez où votre banquier pourra retrouver l’ensemble des éléments du projet mis en avant par le promoteur, un plan du bien choisi et le contrat de réservation détaillé avec l’ensemble des informations du programme, notamment sur la composition du programme et les garanties en termes d’assurances. Ceci se passe de la même manière si vous achetez un bien ancien, le contrat de réservation est remplacé par le compromis de vente, et sont également inclus le diagnostic immobilier ainsi que des devis si vous prévoyez de réaliser des travaux.

Comme vous l’aurez compris, votre banquier va être le pilier central de votre projet. Une mauvaise préparation de votre projet et cela peut conduire à un refus ou à un montage de votre projet mal organisé. Toutes les banques financent de l’immobilier d’investissement, que ce soit une banque généraliste ou une banque avec une approche plus patrimoniale type banque privée. Si vous avez de très bons contacts avec votre banquier ? Ne cherchez pas forcément à perdre du temps en faisant le tour de toutes les banques. S’il a bien compris le cheminement de votre projet, il saura vous proposer un financement totalement adapté à vos objectifs. Par contre, vous êtes en droit de vous demander pourquoi ne pas passer par un courtier en prêts immobilier. L’avantage du courtier est qu’il a un accès rapide aux banques avec qui il possède des partenariats. Parfait connaisseur du domaine bancaire, il fera le travail à votre place de présenter votre projet auprès des banques et donc de vendre votre projet pour que vous ayez une solution optimale. Certains facturent leur prestation, d’autres sont gratuits, tout est une question d’affinité également car vous devez, tout comme votre interlocuteur immobilier, avoir confiance en lui.

 

Mon projet immobilier : suis-je capable de le réaliser seul ou faut-il que l'on m'accompagne ?

Chaque personne à sa réponse selon son ressenti. Faire seul ou être accompagné pour son projet, c’est comme les objectifs d’un investissement, c’est totalement personnel et subjectif. Il faut tout de même prendre en compte qu’un investissement nécessite du temps. Du temps de réflexion, de préparation et d’avancement du projet. Dans ce laps de temps, entre le moment où vous y réfléchissez et le moment où vous avez les clés de votre bien entre les mains, vous aurez beaucoup d’intervenants qui vont rentrer en jeu, comme vous avez pu le lire dans les paragraphes précédents. Vous y ajouterez le notaire, mais également la gestion des travaux dans l’ancien ou la levée des réserves suite à la livraison du logement dans le neuf, la gestion du bien en location et la déclaration fiscale des revenus locatifs.

Si vous vous sentez capable de réaliser votre projet seul, je ne peux que vous conseiller d’y aller, c’est une expérience enrichissante. Si vous décidez d’être accompagné, vous faites également un bon choix. Faire le choix d’être accompagné, ce n’est pas faire le choix de tout laisser faire. Votre interlocuteur, généralement un conseiller en gestion de patrimoine, de par son expérience, sera votre chef de projet. Professionnel aguerri, il vous guidera sur les secteurs à sélectionner pour votre projet. Il choisira l’interlocuteur immobilier qui lui semble être le plus à même de répondre à vos exigences. Il vous accompagnera tout le long de votre projet. Nous sommes rarement experts dans tous les domaines, être accompagné apporte cette souplesse, et va même supprimer des freins qui sont invisibles. Être accompagné, c’est aller chercher une compétence que l’on n’a pas, que l’on ne maîtrise pas et qui est pourtant essentielle pour le bon déroulé de son projet. Un conseiller patrimonial aura un autre regard, une autre vision de votre projet. Il saura prendre le recul nécessaire pour mener à bien votre investissement. Quand nous avons recours à une personne extérieure, la première chose que l’on se dit c’est « ça va me coûter cher. ». Je vais vous répondre que bien au contraire, grâce à un accompagnement optimal, vous allez gagner du temps et surtout vous allez gagner de l’argent. Et un dernier point important qui différencie le choix de le faire seul ou pas, c’est le soutien que vous apporte votre interlocuteur. Avec ces éléments-là, seul vous êtes capable de vous dire si vous êtes « aventurier » et vous souhaitez y allez tout seul ou si, comme Indiana Jones, vous préférez être accompagné.

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Conclusion

Ce guide vous a présenté le mode d’emploi pour bien préparer votre projet d’investissement locatif. Il est important que vous gardiez en tête qu’un investissement se prépare en amont, se construit et il faut être accompagné tout au long de votre projet pour en garantir sa réussite. Votre coach sera votre préparateur, votre mentor et votre guide. Gardez toujours en tête que vous êtes le maître de votre projet, Patrimoine Store est là pour vous apporter les réponses nécessaires et vous guider dans la démarche de votre projet. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un de nos coachs en cliquant ici pour discuter de votre projet immobilier, qu’il soit plus ou moins avancé.

A propos de l’auteur
Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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