Comment retrouver un équilibre en l’offre et la demande en immobilier ?
On ne peut pas dire que le marché du neuf se porte bien, en baisse de 22% en volume de ventes au premier trimestre. Mais contrairement à ce que tous les non avertis pensent, ce n’est absolument pas une crise immobilière, c’est avant tout une crise de l’offre et les acquéreurs sont prêts à surpayer leur bien tellement il y a peu d’offres.
Les augmentations des prix atteignent parfois 7% d’augmentation par rapport à l’année dernière (le double de l’inflation), et pour tout cela il y a une explication logique et rationnelle. Il faudra principalement résoudre à l’avenir trois équations pour revenir à un niveau acceptable et une régulation des prix.
Etat des lieux du marché de l’immobilier neuf
La première équation importante à résoudre est l’équation économique. En effet, le marché du neuf est en pleine croisée des chemins, avec une effet ciseau absolument incroyable. Comme vous le savez, la nouvelle règlementation thermique entraine un approvisionnement nouveau sur des matériaux. On peut citer, par exemple, les matériaux bio sourcés, le béton bas carbone etc… mais toute cette industrie est une industrie nouvelle et neuve, et les volumes ne sont pas encore suffisants pour avoir une baisse de prix sur ces matériaux.
Nous assistons au même phénomène qu’ en 2011 avec le passage du BBC à la RT 2012. Nous savons qu’il faut environ deux ans pour que les volumes de productions commencent à avoir un effet sur les prix. Mais en même temps, il y a un second effet dévastateur : l’inflation qui, comme vous le savez, vient toucher de plein fouet les matières premières et impacte donc fortement les coûts de construction.
Cette conjonction des deux phénomènes entraine une hausse du coût de la construction de presque 20% sur certains types d’habitation. Sans intervention de l'état sur le marché de l’immobilier neuf, les prix vont continuer à exploser. Et bien sûr ce n’est que le début de l’équation à résoudre.
Les normes thermiques, l’enjeu en immobilier
Elles deviennent un casse-tête incroyable pour les promoteurs. En plus de se battre pour faire sortir les programmes, les promoteurs font parfois face à des aberrations liées à la jeunesse de cette norme thermique RE2020.
Je voulais, pour illustrer cela, vous prendre l’exemple d’un promoteur bordelais, qui fait de la très belle qualité sur des petits volumes annuels. Il a prévu de sortir un programme à Mérignac, ville proche de Bordeaux et extrêmement dynamique. Il a travaillé ce projet en se basant sur la qualité de vie et le bien vivre de la résidence. Pour cela, il a créé 5 petits bâtiments en R+2 avec des appartements quasiment tous traversants, avec terrasse et grandes pièces de vie y compris pour les T2. Il est allé au-delà des futurs critères d’usages de la loi Pinel+. Et pourtant, il ne peut pas sortir ce programme en RE2020 car il y a 5 petits bâtiments et donc trop de façades pour être en RE2020. Le bureau d’étude thermique refuse le dossier. Pour qu’il devienne éligible à la RE 2020, il faut qu’il supprime les 5 petits bâtiments pour en faire un seul façon « barre d’immeuble ». Donc, soit c’est RT2012 et on privilégie le cadre de vie au détriment de la norme thermique, soit c’est RE2020 et on privilégie l’écologie au cadre de vie des futurs habitants. C’est quand même un choix aberrant, vous ne trouvez pas ?
Le marché de l’immobilier doit se réorganiser
La dernière équation est celle du sociétal. En effet nous nous retrouvons aujourd’hui, en raison des deux premières équations, avec une prise d’otage des acquéreurs ou investisseurs. Nous arrivons progressivement à un blocage du marché du neuf.
En effet, aujourd’hui un des premiers critères d’achat est la norme thermique. Si vous voulez du performant vous le payez cher. Et même en payant cher vous n’êtes pas sûr de trouver l’appartement qui vous convient au bon endroit. Le marché s’installe durablement dans une spirale négative et répond de moins en moins aux préoccupations des acquéreurs. Il y a trop peu de programmes, trop peu de répartitions géographiques et trop de contraintes pour fournir une alternative crédible à l’immobilier ancien.
Nous nous retrouvons avec un déséquilibre énorme entre l’offre et la demande et tous ces déséquilibres font monter les prix. Le marché doit se réorganiser vite pour répondre aux nouvelles aspirations post covid et permettre aux français de se loger.
Une amélioration du marché de l’immobilier à venir
Le logement est une des premières préoccupations des Français. Et si l’exécutif fait mine de ne pas le voir, l’élastique se tend peu à peu et les Français rappelleront à l’ordre l’exécutif qui sera obligé de relancer l’immobilier par quelque moyen que ce soit. Si rien n’est fait dans les 5 années à venir, nous allons assister à une hausse des prix continue et régulière, malgré la hausse des taux d’intérêts. Les Français n’auront plus le choix que de rester locataires. Je crois donc que l’exécutif va s’en occuper malgré le désamour de l’immobilier par notre président et que d’ici deux ans nous devrions retrouver une certaine normalité. En revanche, il faut s’en occuper dès maintenant et ne pas attendre un blocage total.
