12 conseils pour réussir son investissement immobilier

Investir dans l’immobilier est un moyen de plus en plus utilisé par les français pour préparer son avenir, sa retraite, les études de ses enfants ou encore pour se constituer un patrimoine. La pierre rassure et l’effet « taux bas » a incité les particuliers à acquérir un bien pour faire de l’investissement locatif. Pour preuve, un réseau immobilier national constate qu’aujourd’hui, 26,5% des transactions qui sont réalisées concernent l’investissement locatif.

Dans le cadre de votre projet d’investissement immobilier, vous allez être confronté à plusieurs étapes et avez donc besoin d’informations essentielles. Retrouvez donc dans ce guide, mes 12 conseils pour réussir sereinement votre investissement immobilier.

 

Conseil 1 - Bien préparer en amont son projet : mes objectifs

Définir son objectif est le point de départ de votre projet immobilier. Il ne faut jamais se lancer de but en blanc dans un investissement immobilier sans y avoir réfléchi avant. Un investissement immobilier doit répondre à un objectif précis. Vous devez donc toujours vous poser la question suivante : Pourquoi je souhaite investir ? Cette question-là sera le fil conducteur de votre projet. Votre objectif répond à une logique précise, par exemple « J’ai actuellement une pression fiscale importante et je souhaite la diminuer. » ou bien, « J’exerce une activité libérale et je souhaite préparer ma retraite en termes de revenus complémentaires. ».

 

Conseil 2 - Quelle est ma fiscalité pour réussir mon investissement immobilier ?

Parler impôts peut être compliqué, vous avez parfois du mal à vous y retrouver. Vous entendez parler de tranches d’imposition, de déductions ou de réductions fiscales... Le prélèvement à la source a provoqué une confusion et certaines personnes ne connaissent plus le montant de leur impôt sur le revenu. Et pourtant, il est important de bien connaître de quoi est composé son impôt. Est-ce uniquement une imposition due au revenu du travail ? Est-ce que dans mon imposition, j’ai des revenus fonciers qui y sont inclus ou des revenus tirés d’une épargne que l’on appelle plus communément le revenu du capital ?

Selon la fiscalité et la composition de son impôt, la solution d’investissement à mettre en place ne sera pas la même. Pour vous donner un exemple, comme vous avez pu le lire dans le paragraphe ci-dessus, la diminution de la pression fiscale peut être votre objectif principal pour envisager un investissement immobilier. L’Etat, par le biais de la loi Pinel, fonctionnement de loi qui perdure depuis plus de 30 ans, permet, en investissant dans un bien immobilier neuf et dans une zone bien définie où la demande locative est importante, de diminuer cette pression fiscale. Ou à contrepied, si votre pression fiscale est quasi nulle voire nulle, investir dans le neuf en utilisant le statut du Loueur Meublé Non Professionnel répondra à votre objectif de recherche de revenus complémentaires à terme, en n’étant pas fiscalisé sur les revenus locatifs.

 

Conseil 3 - Bien travailler son budget

Quel est le montant que je souhaite allouer à mon projet d’investissement immobilier pour obtenir la réussite de mon objectif ? Cette question est tout aussi importante que les objectifs et la fiscalité. Quand on réalise son investissement immobilier, il faut savoir l’optimiser. Lorsque vous payez un impôt, vous allez optimiser cette imposition en la transférant dans l’acquisition d’un bien, pour diminuer votre pression fiscale. Il faut savoir rester réaliste sur le budget que l’on souhaite allouer à son projet d’investissement immobilier, car il existe la notion de taux d’endettement. Un budget trop bas et c’est votre impôt qui sera mal optimisé. À l’inverse, un budget trop élevé vous fait prendre le risque d’acheter des mètres carrés en trop et pour rien.

 

Conseil 4 - Mon profil investisseur - Kesako ?

Un profil d’investisseur répond à la personnalité que l’on a, donc, comme vous l’aurez compris, ceci est propre à chacun. Mais, un profil bien défini va permettre d’accentuer une recherche de la solution beaucoup plus précisément. Etonnamment, il existe un lien entre le profil d’investisseur et les objectifs de son projet. Il existe deux typologies d’investisseurs.

Premièrement, une personne peut être patrimoniale. Cette personne recherchera un investissement plutôt en cœur de ville, avec un certain cachet, dans un secteur résidentiel, dans une résidence avec peu de biens (ce que l’on appelle une petite copropriété). Cette typologie d’investissement répond notamment à la recherche d’un objectif de revenus complémentaires à terme. Il faut donc garder le bien sur une longue durée.

À l’inverse, certaines personnes ont un profil investisseur. Une personne dite « investisseur » va acquérir un bien dans une résidence où il y a beaucoup de logements, souvent identiques, un peu plus excentrée du cœur de ville, notamment là où le terrain est disponible pour construire ce genre de résidence. Les personnes qui se retrouvent dans cette typologie-là cherchent à répondre à un objectif de perception d’un capital à terme. Le bien acheté ne sera conservé qu’une certaine durée (6 ans ou 9 ans) et sera ensuite revendu sur le marché immobilier au terme de cette période.

Il faut savoir qu’aucun profil n’est mieux qu’un autre, car cela correspond vraiment à qui vous êtes. Ce qu’il est important de retenir est que, selon son profil, le choix de l’emplacement sera totalement différent.

 

Conseil 5 - L’emplacement, l’emplacement et rien que l’emplacement

Vous entendrez toujours dire que l’emplacement doit être le critère numéro un pour réussir son investissement immobilier. Ce n’est pas totalement faux mais comme vous avez pu le lire dans le paragraphe précédent, l’emplacement est corroboré selon le profil de l’investisseur et, selon son objectif et son budget. Bien choisir l’emplacement de son investissement immobilier est un des gages de la réussite de votre projet.

Quand nous parlons d’emplacement, nous parlons dans un premier temps du choix du secteur et plus particulièrement du ou des départements dans lesquels vous souhaitez investir. Cela peut être le département dans lequel vous vivez actuellement, le département dans lequel vous êtes né où vous avez encore de la famille. Cela peut être également un département dont vous entendez beaucoup parler, plus ou moins proche de votre lieu de résidence.

En second lieu, il faut vous concentrer sur une ville précise où vous souhaitez investir. Sachez que dans un département donné, toutes les communes ne se valent pas en matière d’investissement immobilier. Par exemple, seules certaines communes de France sont éligibles à la loi Pinel car elles correspondent aux critères de demande locative et de nombre d’habitants.

 

Conseil 6 - Faites confiance au promoteur

Le promoteur, ou le constructeur de maisons individuelles par lequel vous passez, est l’interlocuteur qui va construire votre bien. Vous avez tout intérêt à lui faire confiance. Faut-il comparer les promoteurs pour investir ? Ce n’est pas une question à laquelle il est facile de répondre, car nous avons toujours tendance à vouloir tout comparer pour être sûr de prendre la bonne décision. Avant de faire le bon choix du promoteur, il faut prendre en compte quelques éléments sécurisants.

Aujourd’hui, une construction neuve doit répondre à des normes énergétiques, notamment sur la réglementation thermique et les bâtiments basse consommation (respectivement norme RT 2012 et norme BBC). Donc, comme vous l’aurez compris, le promoteur a une obligation de construire et de vous fournir un bien répondant aux normes énergétiques. Ceci est un avantage quand on loue un bien puisque la facture énergétique est peu élevée du fait de l’isolation et de l’utilisation de matériaux de grande qualité.

À côté de la réglementation énergétique, le législateur impose à tout promoteur l’obligation de s’assurer pour couvrir les risques d’une construction. Il existe 5 garanties importantes à connaître (et oui, il n’existe pas que la garantie décennale quand vous investissez dans le neuf !).

Il y a également la garantie d’achèvement qui vous couvre contre un potentiel abandon du chantier par le promoteur et qui dure uniquement jusqu’à la livraison de votre bien.

Il existe également la garantie de parfait achèvement, qui entre en compte seulement pendant un an, après la livraison de votre bien. Elle vous couvre contre les défauts ou les malfaçons que votre locataire pourrait constater : un problème avec un évier, un chauffe-eau, un radiateur etc. C’est ce que l’on appelle le second œuvre. La garantie de bon fonctionnement (appelée aussi garantie biennale) pourra alors être utilisée pour faire les réparations (uniquement pendant les deux premières années après la livraison).

Les deux dernières garanties sont bien connues des Français. Nous parlons de la garantie dommage-ouvrage et de la garantie décennale, qui couvrent pendant dix ans après la livraison de votre bien la bonne tenue de l’ouvrage en lui-même. Comme vous avez pu le lire, ceci concerne la partie réglementaire de la construction neuve.

Pour en revenir sur le choix du promoteur, vous pouvez vous intéresser à sa vision de l’immobilier : « A-t-il plus l’habitude de faire des grands ensembles immobiliers avec un design très contemporain, architectural ? » ou à l’inverse, « Réalise-t-il des petites structures avec la volonté d’intégrer le bâtiment dans un paysage patrimonial ? », par exemple.

Également, le choix des matériaux et des éléments constituants le bien (présence ou non d’éléments de cuisine, matériaux utilisés pour les revêtements de sol…) ont toute leur importance.

Le choix du promoteur se fera sur la perception de votre profil investisseur et finalement sur la réponse à votre objectif. Il ne faut pas oublier que, même si vous souhaitez que votre bien vous ressemble, il y a peu de chance que vous alliez y vivre : votre investissement immobilier n’est pas votre résidence principale.

 

Conseil 7- Prendre de la distance avec son bien

Votre coach patrimonial au sein de Patrimoine Store ne vous le dira jamais assez : le bien dans lequel vous allez investir a pour obligation de vous ressembler. Inconsciemment, on y met du cœur et de l’affect dans un bien immobilier, car la pierre rassure. On se projette dans un secteur ou une ville parce qu’on la connait : on y vit ou on y a vécu, ou on y est né… Nous avons de multiples raisons de vouloir investir dans une ville. Mais je suis au regret de vous le dire, cher lecteur de ce guide, que votre investissement ne doit pas répondre à un désir affectif mais bien à un objectif précis. Donc, pour réussir votre investissement immobilier, il faut savoir prendre de la distance. Quant au bien en lui-même, c’est la même chose. Vous avez toujours rêvé d’avoir un parquet en bois massif ou de la tomette au sol de votre logement ? Mais, est-ce que votre locataire a-t-il les mêmes goûts que vous ? Les envies de décoration, de style d’intérieur ne doivent concerner que votre résidence principale qui se base sur d’autres critères plus sentimentaux. Donc quand nous disons qu’un bien a pour obligation de vous ressembler, ne cherchez surtout pas à ce qu’il ressemble trait pour trait à votre résidence principale, ceci lui enlèverait tout son caractère d’investissement immobilier.

 

Conseil 8 - Quelle gestion locative choisir ?

Ceci est une bonne question, la gestion locative ! Faut-il que je le gère ou que je le fasse gérer ? Pour répondre à cette question, je vous répondrais par : Avez-vous le temps ou pas de gérer votre investissement immobilier ? Avez-vous le temps de faire les états des lieux d’entrée et de sortie de vos locataires ? Avez-vous le temps de rechercher un nouveau locataire ? Avez-vous le temps de pouvoir répondre à un problème qui pourrait arriver dans le bien ? Le faire gérer ou le gérer seul, chaque solution a des avantages et des inconvénients.

La gestion locative supprime les contraintes administratives, de la rédaction du bail jusqu’aux états des lieux en passant par la perception des loyers, sans compter les contraintes juridiques et réglementaires. La contrepartie de cette tranquillité est la rémunération sur vos loyers que va prendre la société de gestion locative. Si vous souhaitez gérer vous-même votre bien, il faut que vous soyez conscient des contraintes de la location. Il est donc difficile de vous dire ce que vous devez faire, tout dépend de votre situation personnelle.

 

Conseil 9 - La rentabilité de mon bien

La rentabilité est un élément qui permet de savoir si votre investissement est performant. Mais avant d’en parler plus précisément, qu’est-ce que la rentabilité d’un bien ? La rentabilité est un pourcentage que vous obtenez entre vos revenus locatifs à l’année par rapport au montant investi. La recherche de la rentabilité d’un bien est toujours liée à l’objectif que vous vous êtes fixé pour votre investissement immobilier, ce qui fait que l’on considérera toujours qu’un bien est rentable car il y a une notion subjective et personnelle. Par exemple, vous investissez dans un programme immobilier situé dans une rue où d’autres programmes sont en cours. La rentabilité de votre investissement sera totalement différente pour une même typologie de bien (studio, T2, T3…). Si votre objectif est la recherche d’un capital à la fin de votre défiscalisation, vous allez certainement rechercher un bien avec une rentabilité importante. Alors que si vous êtes plus dans un profil patrimonial, où votre objectif correspond à la recherche de revenus complémentaires à terme, la perception d’une rentabilité importante passera potentiellement au second plan. Vous pouvez obtenir une forte rentabilité si vous décidez de le gérer vous-même (gestion locative, travaux, etc…) mais il faut être conscient que cela vous prendra du temps et ce n’est pas parce que vous faites gérer votre bien que sa rentabilité sera médiocre.

 

Conseil 10 - Je m’assure dans la vie courante, pourquoi ne pas le faire sur mon investissement immobilier !

Vous décidez de faire un investissement immobilier dans une zone où la demande locative est plus forte que l’offre présente sur le marché, et votre coach vous parle d’assurance locative. Vous vous demandez alors, qu’est-ce que l’assurance locative ? Je ne parle pas de l’assurance obligatoire que le locataire doit souscrire quand il fait son entrée dans votre bien ou celle que le propriétaire souscrit en tant que propriétaire non-occupant. Je parle d’une garantie vous couvrant contre les risques de loyers impayés, de dégradations du bien et de vacances locatives. C’est votre assurance quotidienne, comme l’est votre assurance automobile. Pourquoi faut-il souscrire à ce type d’assurance ? Vous n’êtes pas à l’abri d’un impayé par votre locataire, que votre bien soit géré par une agence ou non. Chaque mois, votre banque exigera le remboursement de votre emprunt. Si vous n’avez pas la possibilité de pouvoir couvrir la mensualité, c’est votre investissement qui est en péril. Il est donc important, pour vivre sereinement votre investissement immobilier, de vous prémunir contre ce risque.

La vacance locative concerne le fait de ne pas avoir de locataire entre deux périodes de location.  Comme la situation de loyers impayés, même sans revenus émanant du bien, votre banque vous demandera le remboursement de la mensualité. Un mûr abimé, un sol endommagé sont tous autant de points négatifs que le locataire verra au moment de la visite de votre bien. Vous vous doutez bien que si votre futur locataire a le choix entre un appartement totalement neuf et un appartement ayant quelques défauts, il préfèrera certainement celui qui est totalement neuf. Il est donc important de se prémunir contre le risque de dégradation de votre bien afin que vous ayez toutes les chances de pouvoir louer rapidement votre appartement ou maison si jamais l’un des locataires occasionne des dégâts.

 

Conseil 11 - Diversifier ses investissements

L’adage dit qu’il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Ce dicton concerne également l’immobilier. Il est important de savoir appréhender son patrimoine immobilier, notamment lorsque l’on est propriétaire. Chaque investissement est unique et doit être regardé dans son ensemble, selon votre situation fiscale, et votre situation patrimoniale. Diversifier ses investissements permet de diluer un risque éventuel, par exemple la non-location d’un bien dans une même zone géographique.

Nous avons déjà abordé ces sujets-là dans le fait de se garantir au quotidien sur son investissement immobilier ou dans le fait de prendre de la distance par rapport à son projet. Investir dans l’immobilier ne concerne pas uniquement l’acquisition d’un appartement. Le marché locatif est également très ouvert sur la maison individuelle, qui offre des atouts indéniables, notamment si vous vous projetez sur la revente de votre bien, sur la rentabilité de votre projet, sur un secteur plutôt périphérique d’une métropole et si votre budget vous le permet.

Comme vous le savez, la loi Pinel vous autorise à faire un investissement dont le montant possible de défiscalisation ne peut dépasser 300 000 euros. Vous avez donc la possibilité d’acquérir un bien à 300 000 euros mais vous avez également la possibilité d’acquérir deux biens dont le montant d’investissement total serait équivalent au plafond d’investissement autorisé par la loi Pinel. Outre l’idée de vouloir diminuer sa pression fiscale, vous pouvez avoir envie d’investir dans un bien meublé, sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel notamment. Ce statut offre la possibilité d’investir dans trois typologies de résidence : la résidence étudiante, la résidence médicalisée pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD et la résidence de services pour séniors, de tourisme ou d’affaires. Investir dans ces typologies de résidences apporte un avantage fiscal mais vous permet également de diversifier vos investissements car chaque résidence à sa spécificité. Si vous recherchez à diluer le risque sur vos investissements, je ne peux que vous conseiller de vous faire accompagner pour avoir toutes les clés pour bien réussir votre investissement immobilier.

 

Conseil 12 - Faites-vous accompagner 

L’accompagnement est le point-clé du fil rouge de votre projet d’investissement immobilier. Investir c’est beaucoup d’étapes, d’intervenants, ce qui peut facilement vous démotiver. Ce n’est pas le but, encore plus lorsque votre objectif est important pour vous. Quels sont les avantages d’être accompagné ?

Le premier avantage est le gain de temps, car pris dans votre activité professionnelle ou personnelle, vous n’avez pas forcément le temps de vous pencher sur votre projet. Votre coach patrimonial vous fera gagner du temps en vous guidant sur les étapes et les démarches à suivre.

Le deuxième avantage est la structuration de votre projet. Les 11 conseils que vous venez de lire vous montrent à quel point un projet d’investissement doit être architecturé pour qu’il soit réussi. L’accompagnement par un expert vous permettra d’avancer étape par étape vers la réussite de votre projet d’investissement immobilier.

Le troisième avantage concerne votre recherche du bien idéal. Malheureusement, vous pouvez tout trouver sur internet ou avoir une idée du bien idéal, mais il peut ne pas répondre à vos objectifs. Vous vous doutez bien qu’il est embêtant de devenir propriétaire d’un bien qui ne vous correspond pas. Votre coach patrimonial saura aller chercher parmi les milliers de biens disponibles sur le marché, celui qui vous apportera entière satisfaction dans la validation de vos objectifs et donc dans la réussite de votre investissement immobilier, sans que cela ne vous coûte un seul centime de plus.

 

Conclusion

« Rien ne sert de courir, il faut partir à point ». Ce guide vous a démontré à quel point un projet d’investissement immobilier doit être réfléchi, pensé, pour qu’il soit parfaitement réussi. Les étapes sont importantes et sont connectées les unes aux autres, avec comme point d’orgue, un accompagnement par votre coach patrimonial afin d’avoir toutes les clés en main pour la réussite de votre investissement immobilier. Ces 12 conseils ne sont pas exhaustifs. Sachez que vous n’êtes plus seul dans la nature à essayer de comprendre comment un investissement fonctionne. Patrimoine Store est là pour vous apporter toutes les réponses et vous guider dans la démarche de votre projet.

A propos de l’auteur
Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.