Mes conseils pour un investissement réussi

1. Misez sur l'expertise pour un investissement adapté

Chaque investisseur possède une situation différente et il est particulièrement important que votre investissement vous ressemble. Pour que ce soit le cas, cet investissement doit, dans un premier temps,  à votre situation et dans un second temps, répondre à vos aspirations.

Vous pourriez être tenté de vous lancer dans un projet immobilier seul, sans accompagnement. Dans ce cas, vous allez vous confronter à une masse d’informations qui ressemble à un puit sans fond, à des articles parfois orientés, à des aspects fiscaux que vous ne maitrisez pas forcément. Il est difficile de s’y retrouver. Alors, comment être sûr que la solution imaginée est la plus adaptée ?

L’immobilier d’investissement n’est pas votre métier. Là-dessus pas de scoop mais bien un point essentiel à la réussite de votre projet : soyez accompagné par un professionnel ! Rien n’est plus important que de pouvoir bénéficier de conseils. Ce professionnel connaît parfaitement les lois de défiscalisation, les montages financiers, les rouages du milieu, les pièges à éviter, les éléments sur lesquels il faut être prudent et attentif.

Pour connaître parfaitement votre situation, il est très important de passer par ce qui est communément appelé une étude patrimoniale, c'est à dire une photo de votre situation personnelle. Cette étude permet de connaître la composition de votre famille, votre patrimoine, vos encours, etc… Ainsi, le professionnel sait quelle loi de défiscalisation vous convient et sur quel type d’investissement vous pouvez partir. Il saura vous expliquer clairement ses choix et ses orientations, qu’il aura construit sur des bases objectives.

Le professionnel sera également amené à réaliser votre cahier des charges. Vous pouvez vous dire que là, pas besoin d’expertise particulière, vous êtes en mesure de l’établir seul. Détrompez-vous ! Un des pièges à éviter lors d’un investissement immobilier, c’est l’affect. Vous n’achetez pas votre résidence principale, là où vous allez vivre. Vous achetez un bien immobilier qui doit répondre à votre objectif. Cela peut être un objectif d’investissement et de rentabilité, un objectif patrimonial… Cet objectif sera à définir avec l’aide de votre conseiller, à partir de votre étude patrimoniale. Le cahier des charges sera alors établi. Ce dernier est la feuille de route de votre conseil. C’est à partir du cahier des charges que votre conseiller va sélectionner le ou les biens pouvant répondre aux critères définis par les étapes citées ci-dessus.

Si vous n’êtes pas accompagné, il vous sera très difficile d’avoir accès à l’ensemble de l’offre du marché, et si vous vous adressez directement à un promoteur, vous ne serez orienté que sur les programmes de ce promoteur. Il aura peut-être même intérêt à vous orienter sur un programme plutôt qu’un autre. Vous voulez un T4 avec balcon et orientation Ouest, vous allez être servi. Pour autant, ce type de bien est-il adapté à la population et à la demande locative de la ville dans laquelle il est commercialisé ?

Le premier conseil pour un investissement réussi que je peux vous donner est donc d’être bien accompagné. Vous bénéficiez en effet de l’ensemble de l’offre du marché, vous gagnez un temps fou en laissant votre conseiller faire le tri et vous bénéficiez de l’expertise d’un professionnel du secteur qui connaît parfaitement son marché.

Ce professionnel sait trouver le bien qui correspond à votre situation.

2. Privilégiez la transparence pour un investissement sans surprise

Comment savoir si votre conseiller agit en toute objectivité, avec le souci de défendre vos intérêts ? Les acteurs du marché sont les suivants : conseillers en gestion de patrimoine, promoteurs, coachs patrimoniaux.

Si vous connaissez ces acteurs, vos choix seront avisés. Vous saurez parfaitement à qui vous avez affaire et vous connaitrez les points faibles et les points forts de chacun.

• - Les conseillers en gestion de patrimoine :

Souvent indépendants, ils sont installés en cabinet ou salariés, comme votre banquier par exemple. Les premiers sont rémunérés via la commission du promoteur immobilier mais leur métier tourne essentiellement autour des produits financiers. Ils ont accès à l’ensemble de l’offre du marché, avec des taux de commissions qui varient selon leur « poids » commercial. Un gros cabinet de gestion de patrimoine sera, en effet, en mesure de négocier une commission plus importante avec le promoteur, compte tenu de son volume de production. Mais le montant de commission ne vous est pas communiqué à vous, acheteurs, il est directement inclus dans le prix de vente du bien immobilier.

Les conseillers en gestion de patrimoine ou gestion privée des banques sont des salariés, qui répondront, vous vous en doutez, aux objectifs de leur employeur.

Il existe également des réseaux de distribution disposant d’un grand nombre de conseillers en gestion de patrimoine qui sont indépendants, qui bénéficient de la structure du réseau de distribution et qui sont rémunérés uniquement à la commission. Même chose que précédemment, vous ne connaissez pas le montant que vous laisserez à l’intermédiaire, puisque la commission est directement incluse dans le prix de vente. Ces conseillers en gestion de patrimoine, qu’ils soient en profession libérale, agents commerciaux ou salariés, peuvent être tentés d’orienter leur choix de produit immobilier selon la rémunération perçue. L’opacité se trouve donc ici.

• - Les bulles de vente des promoteurs :

Les « gros » promoteurs immobiliers ont leur propre force de vente, répartie dans ce que l’on appelle des bulles de vente. Ces bulles sont souvent installées sur le secteur du programme immobilier que le promoteur commercialise. Ils font également appel aux conseillers en gestion de patrimoine avec lesquels ils travaillent, en amont, des mandats de commercialisation régissant, notamment, leurs rémunérations.

On peut imaginer payer moins cher en bulle de vente mais sachez que les vendeurs avec qui vous traiterez sont payés à la commission. Ces bulles sont temporaires, elles disparaitront une fois le programme immobilier entièrement vendu.

Les autres promoteurs immobiliers ont rarement de force de vente propre et animent commercialement les conseillers en gestion de patrimoine indépendants. La transparence avec les promoteurs immobiliers est relative puisque vous n’aurez accès qu’à leurs programmes, avec des montants de commissions inclus dans le prix de vente dont vous n’aurez pas connaissance.

• - Les coachs patrimoniaux :

Ils ont un réel atout de suivi et d’accompagnement. Ils ont cependant le même type de rémunération que les autres, à savoir, une commission incluse dans le prix du bien.

Patrimoine Store est le seul acteur du marché qui rend la commission du promoteur transparente. Elle est ainsi connue par le client. Elle est déduite du prix de vente : vous savez à l’avance quelle sera la rémunération de votre conseiller. Elle est fixe quelque soit le type de bien et payable à l’acte notarié, ce qui veut dire que vous ne payez que si votre coach a répondu à vos attentes et trouvé votre bien idéal. Elle peut être intégrée au financement du bien. Vous savez exactement où vous allez. Vous achetez votre bien au bon prix.

3. L'engagement pour un investissement serein

Tous les acteurs du marché ont des méthodes d’accompagnement différentes et aucun n’a d’obligation légale de suivi du client. Certains, comme les promoteurs, vont répondre à une demande précise, sans vérifier qu’elle corresponde réellement aux besoins du client. Ils vendent leurs biens immobiliers, leur réputation se fait par rapport à la qualité et l’emplacement de leurs biens mais pas sur leurs conseils patrimoniaux. Une fois le bien vendu, vous ne bénéficiez d’aucun suivi et donc aucun accompagnement, ni en amont, ni par la suite de l’acquisition du bien.

Pour les banquiers, c’est la même chose. Ils vous accompagnent à un instant T pour répondre à une demande d’investissement immobilier permettant de pallier à un besoin souvent fiscal. Pour ceux-ci, soit ils répondent à une demande que vous leur faites, sans étude réelle et profonde de vos besoins, soit, ils établissent, ce que l’on a évoqué plus haut, une étude patrimoniale.

Les conseillers en gestion de patrimoine établissent systématiquement une étude patrimoniale, tout comme les coachs patrimoniaux.

Vous comprendrez donc que la démarche n’est pas la même, et de ce fait, l’engagement n’est pas le même non plus. Dans un cas, votre interlocuteur répond à une demande sans l’étayer, sans vous faire bénéficier de ses éventuelles connaissances, dans l’autre cas, une réelle étude est réalisée, mettant une certaine expertise en œuvre.

Nous allons concentrer notre observation sur les conseillers en gestion de patrimoine et sur les coachs patrimoniaux quant à l’engagement, les autres acteurs n’étant pas dans une démarche d’accompagnement.

Un coach patrimonial ou un conseiller en gestion de patrimoine va engager une relation d’écoute et d’échange avec vous.

Comme vu plus haut, il passera par l’étude patrimoniale et le cahier des charges (si ce n’est pas le cas, vous feriez mieux de vous poser des questions…). Ce conseil vous accompagnera depuis l’esquisse de votre projet jusqu’à sa concrétisation. Pour cela, plusieurs étapes sont à franchir. Cela commence donc par l’étude patrimoniale, et suite cette dernière, votre conseiller vous présente un bien correspondant à vos aspirations et à votre situation, chiffres à l’appui. Une fois ce bien et ces chiffres validés par vous, il établit un contrat de réservation qu’il vous explique et vous fait signer. À la suite de cela, vous allez prendre rendez-vous avec votre banquier. Vous pouvez être un peu perdu quant au montage financier nécessaire. L’accompagnement à ce type de rendez-vous est donc un atout considérable. À noter que certains professionnels sont en mesure de vous proposer les services d’un courtier en prêts immobiliers, économies à la clé. Une fois le montage financier établi, il suit l’évolution administrative du dossier jusqu’à l’acte notarié où sa présence est importante.

Le niveau d’accompagnement des différents professionnels est très disparate. Vous aurez toujours celui dont la conscience professionnelle et le sens du service client sont au cœur de sa démarche d’accompagnement mais malheureusement vous aurez aussi celui qui s’en tient au strict minimum. Il n’y a, en effet, pour le conseil, aucune obligation légale. L’engagement n’est que moral.

Un seul acteur s’engage réellement à vos côtés de manière contractuelle : Patrimoine Store.

En plus d’un engagement moral auquel adhère chaque coach patrimonial, avec Patrimoine Store, vous bénéficiez d’un engagement de suivi et d’accompagnement contractualisés. Ainsi, vous savez à l’avance de quels services vous allez bénéficier, vous connaissez parfaitement chaque étape de la concrétisation de votre projet. Avoir un engagement contractuel change tout !

Jusqu’à maintenant, vous n’aviez qu’à espérer que votre accompagnant, conseiller en gestion de patrimoine ou coach patrimonial, agisse avec votre projet comme il agirait pour le sien. Aujourd’hui, votre coach patrimonial Patrimoine Store vous écrit et formalise son engagement.

4. Choisissez un accompagnement sur le long terme pour un investissement pérenne

Les accompagnements se font de l’esquisse de votre projet jusqu’à l’acte notarié, les meilleurs conseillers du marché vous accompagnant à chaque étape de construction de ce projet, en toute indépendance, en toute transparence, et en s’engageant à vos côtés. Mais qu’en est-il de l’après ? Une fois l’acte notarié réalisé, que se passe-t-il ?

De tous les acteurs du marché, aucun ne vous accompagnera sauf si, encore une fois, vous êtes tombé sur la perle rare du secteur et qu’il maîtrise tous ces sujets. Comme pour la phase de « pré-achat », il est essentiel de connaître les règles du jeu. Votre investissement ne sera réussi que si vous maîtrisez les étapes du parcours que vous aurez à suivre et sachez que votre investissement ne s’arrête pas le jour où vous rencontrez le notaire.

La problématique est finalement la même qu’en amont de l’acte notarié : vous risquez d’être seul face à certaines procédures pour lesquelles vous êtes novice. Vous vous retrouvez face à une montagne d’informations quant à l’après :  la livraison, la levée des réserves, les assurances, la mise en location, les assemblées générales de copropriétés, la déclaration de revenus intégrant l’investissement réalisé, le changement de situation patrimoniale, etc…

Avec certains acteurs du marché, vous pouvez bénéficier d’un réseau ou d’un tissu d’intervenants qui vous facilite la vie. Ce réseau fera de cet investissement, un investissement serein. Ainsi, en plus du courtier en prêts immobiliers vers lequel votre conseiller vous aura orienté, vous pouvez bénéficier de courtage en assurances, de cabinet d’avocats spécialisé en immobilier, de gestionnaires locatifs qui connaissent parfaitement le tissu local.  Ce réseau fera de votre investissement, un investissement contrôlé car il sera géré par des spécialistes de leur domaine.

Patrimoine Store est le seul acteur du marché à s’engager après l’acte notarié et vous accompagne tout au long de la vie de votre investissement, jusqu’à sa revente. Lors de cette nouvelle phase de vie de votre investissement qui est celle du « post-achat », vous bénéficiez de services contractualisés, prédéfinis, parfaitement adaptés à vos besoins, pour un coût transparent. Ainsi le confort de l’accompagnement « pas à pas » dont vous avez pu bénéficier jusqu’à l’acte notarié peut se prolonger, tant que vous le souhaitez.