Les 6 conseils pour investir dans une résidence étudiante

 Sommaire

 

Introduction

Chaque année, c’est la même problématique pour bon nombre d’étudiants à la recherche d’un logement : la demande est plus importante que l’offre et, sur certains secteurs, cela peut relever du parcours du combattant. Pas étonnant, lorsque l’on sait qu’en cinq ans, l’enseignement supérieur a accueilli près de 220 000 étudiants supplémentaires. Alors, on peut naturellement en déduire qu’investir en résidence étudiante est porteur, nous allons voir ensemble ce qu’il en est vraiment.

 

Investir dans une résidence étudiante : qu'est ce que ça veut dire ?


Une résidence étudiante : qu'est-ce-que c'est ?

Une résidence étudiante fait partie de la famille des résidences de services au même titre que les résidences seniors, les villages vacances, etc...

Une résidence étudiante est une résidence meublée à destination (comme son nom l’indique) des étudiants. En effet, la règlementation exige qu’une résidence étudiante soit occupée à 70% d’étudiants.

Ces résidences étudiantes sont des complexes immobiliers composés de 80 à 120 logements, souvent des studios.

Ces résidences tendent de plus en plus à offrir des services identiques à ceux offerts par les complexes hôteliers : service de blanchisserie ou laverie, salle de sport, service de petit déjeuner, fourniture du linge, service de nettoyage, cuisine commune ou self-service, etc…


Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?

Comme je vous le disais dans l’introduction de ce guide : la demande est plus importante que l’offre et en croissance continue. La France, mauvaise élève sur ce plan, a pris énormément de retard par rapport à d’autres pays pour disposer d’un parc immobilier correspondant aux besoins.

La croissance du nombre d’étudiants chaque année est de l’ordre de 3%. La croissance démographique semble être un atout pour l’investissement locatif en résidence étudiante. Selon l’INSEE, l’augmentation du nombre d’étudiants sur les 10 années à venir flirte avec les 10%.

Le parc immobilier public, à destination des universitaires, est totalement dépassé. Ainsi, certains CROUS (Centres Régionaux des Œuvres Universitaires et Scolaires) reçoivent plus de 10 demandes pour une seule chambre. Ce parc public dispose de 375 000 logements pour 1.6 millions d’étudiants résidant hors du domicile parental. Malheureusement, le domaine privé n’est pas beaucoup plus reluisant puisqu’il n’est pas rare de voir des files d’attente devant certaines agences immobilières ou biens immobiliers. Ainsi, à titre d'exemple, si vous cherchez un studio à Bordeaux, dès le mois de mars pour la rentrée de septembre, vous serez certainement amené à visiter le bien à la location avec d’autres candidats…

Les résidences étudiantes privées connaissent un véritable essor et les investisseurs de France et de Navarre se penchent de plus en plus sur le sujet parce que le besoin et la demande sont bel et bien là.

Vous l’aurez compris, la carence locative ou vacance locative, risque essentiel d’un investissement immobilier n’est pas une crainte à avoir dans le domaine de la résidence étudiante.

D’un point de vue patrimonial et fiscal, l’investissement en résidence étudiante peut être une très bonne opération.


Comment investir dans une résidence étudiante ?

Deux dispositifs permettent l’investissement en résidence étudiante : le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et le Censi Bouvard.

- Le dispositif Censi Bouvard :

Cette loi vous permet de réduire le montant de vos impôts en investissant dans les résidences de services, dont la résidence étudiante.

Avec la loi Censi Bouvard, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de 11% du montant total de l’investissement (dans la limite de 300 000 €), de la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat, vous pouvez déduire les frais réels et les intérêts d’emprunt.

La condition pour bénéficier de cette loi : le logement acquis doit être destiné à la location meublée dans une résidence de services pendant 9 ans.

💡À savoir : vos loyers rentreront dans la catégorie des revenus dits BIC (bénéfices Industriels et commerciaux) et non dans les revenus fonciers comme l’on pourrait être tenté de le penser.

- Le statut LMNP :

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel, est valable pour tout propriétaire d’un bien immobilier qui soit une location meublée.

Avec ce statut, vous pouvez bénéficier du régime des amortissements, extrêmement avantageux pour vous créer des revenus nets d'impôts dans le temps. Comme avec le Censi Bouvard, vous pouvez récupérer la TVA et vous pouvez, en plus, amortir la valeur du bien comptablement.

Compte tenu de ce qui précède, le tableau dressé est presque idyllique, et la résidence étudiante peut apparaître comme étant la poule aux œufs d’or. Chez Patrimoine Store, nous savons qu’elle n’existe pas, mais nous savons aussi quels sont les points de vigilance à respecter pour faire de votre investissement, une réussite. Cette seconde partie vous donnera les clés d’un investissement en résidence étudiante serein et pérenne.

 

Les 6 conseils à suivre pour investir dans une résidence étudiante


Conseil n°1 : Investir dans la durée

Comme je vous l’ai indiqué plus haut, la loi Censi Bouvard prévoit que vous conserviez votre bien pendant au moins 9 ans. De manière générale, ayez bien à l’esprit que tout investissement immobilier se fait dans la durée, celui de la résidence étudiante ne déroge pas à la règle.

Le taux d’occupation des logements étudiants dans les villes étudiantes est en moyenne de 90%, il peut donc être intéressant de conserver son bien dans le temps, d’autant que, nous le verrons plus bas, si votre choix s’est porté sur un bon gestionnaire, celui-ci louera le bien sur des courtes durées (l’été notamment) de manière à augmenter ce taux.

Conseil n°2 : Cibler les pôles dynamiques pour votre investissement en résidence étudiante

Il est évidemment essentiel de porter vos recherches sur des secteurs dynamiques. En France, nous pouvons dire qu’il y a six secteurs à cibler prioritairement. Bien-sûr l’Ile de France avec ses 700 000 étudiants mais aussi la Nouvelle Aquitaine avec près de 200 000 étudiants, la région PACA (Provence Alpes Côte d’Azur) avec ses 167 000 étudiants, l’Occitanie (+160 000), l’Auvergne Rhône Alpes (260 000) et les Hauts de France (224 000). Chacune de ces régions dispose d’universités, de classes préparatoires, d’écoles d’ingénieurs, etc…, et chacune souffre de pénurie de logements étudiants.

Vous pouvez donc cibler Paris, Bordeaux, Marseille, Toulouse, Lyon, Aix en Provence et Lille sans vous tromper.

Autour de ces métropoles, vous pouvez trouver d’autres villes qui profitent de l’attractivité et bénéficient d’installations étudiantes. Elles aussi peuvent être intéressantes. Par exemple, en région parisienne, vous pouvez aussi porter votre attention sur les villes de Créteil, Orsay ou Versailles qui profitent d’installations étudiantes importantes et qui, elles aussi, manquent cruellement de logements étudiants.

Conseil n°3 : Choisir un emplacement de qualité pour votre résidence étudiante

L’essentiel est là : l’emplacement. Les étudiants vont chercher la proximité de leur université ou école mais aussi celles des transports en commun et des lieux de vie.

L’emplacement reste un paramètre crucial pour sécuriser le rendement de votre achat.

Commencez par axer vos recherches sur des zones qui sont en pénurie. Ainsi, Bordeaux, Toulouse, Paris, Lyon, Lille, Marseille et d’autres sont des zones dites « tendues ».

Ensuite, assurez-vous de la présence de campus et écoles à proximité immédiate et si ce n’est pas le cas, de lignes de transports en commun qui s’y rendent. Très peu d’étudiants sont véhiculés, il est donc essentiel de privilégier des zones desservies par les bus, tram, métro...

Certains campus se trouvent en périphérie de ville, comme par exemple à Bordeaux avec Talence ou à Orléans avec La Source. Alors, le campus est une ville dans la ville, avec commerces, bars, etc...

La qualité de l’emplacement est donc très importante, puisqu’elle aura un impact direct sur le montant du loyer, mais aussi sur la valeur de votre bien à la revente.

La rentabilité de votre investissement en résidence étudiante est fonction de l’offre et de la demande : il faut bien choisir dans quelle ville investir.

Un élément peut permettre d’orienter son choix sur la ville, c’est ce que l’on appelle le taux de couverture. Le taux de couverture est un indice basé sur le nombre d’étudiants dans la ville et le nombre de logements disponibles pour l’accueil de ces étudiants. Cet indicateur permet de connaître la capacité d’accueil d’une ville et la demande en logements étudiants.

Conseil n°4 : S'assurer de la solidité du gestionnaire

Qui dit résidence étudiante dit société de gestion. Certaines sont plus connues et reconnues que d’autres pour leur expérience dans ce secteur. Le gestionnaire vous permettra de vous défaire des contraintes qui incombent traditionnellement aux propriétaires immobiliers. Lors d’un investissement immobilier, vous devez vous charger de faire les visites du bien, rédiger le contrat de bail, réclamer les loyers sauf si vous prenez les services d’un gestionnaire locatif. Dans une résidence étudiante, vous aurez à faire gérer le bien par la société de gestion gérant la résidence.

Alors, comment choisir la société de gestion ? Comment savoir si elle est sérieuse ? Faites-vous accompagner ! Rien de mieux qu’un professionnel de l’investissement immobilier pour vous guider. Sans accompagnement, vous pourriez être séduit par le chant des sirènes qui vous promet une rentabilité supérieure à la réalité du secteur. Comment le savoir puisque l’immobilier d’investissement n’est pas votre métier ?

Votre coach Patrimoine Store pourra protéger vos intérêts en toute neutralité et être prudent sur le montant de commissions prélevées sur votre loyer par la société de gestion.

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Conseil n°5 : Acheter à crédit ou dynamiser votre épargne

L’investissement en résidence étudiante excède rarement 150 000 euros. Vous pourriez être tenté de payer « cash », et c’est une bonne solution ! Si vous disposer de cette somme sur vos comptes épargne, les taux d’intérêts étant faibles, il est plus intéressant pour vous de dynamiser votre épargne en payant cash et vous assurant jusqu’à 3% net de rente.

Investir avec apport ? Oui c’est possible et même préférable dans de nombreux cas. Vous pourrez ainsi déduire vos intérêts des recettes que vous tirerez de la location de ce bien. Votre endettement permettra donc de défiscaliser une partie de vos revenus. Vu le prix d’achat, cela permettra à bon nombre d’investisseurs d’accéder à un investissement.

Conseil n°6 : Opter pour le régime du bénéfice réel

Le rendement de votre investissement sera plus important si vous optez pour le régime réel. Vous pouvez alors bénéficier des amortissements des murs et des meubles. Comme indiqué plus haut, ce régime fiscal est encore plus intéressant si vous avez emprunté pour réaliser cet investissement car vous pourrez déduire les dépenses et charges de vos loyers. Vos revenus ne seront plus imposables et les rentes que vous tirerez à terme ne seront également plus imposables puisque vous n’avez aucune limite de durée dans le temps pour les utiliser. La meilleure rente retraite ! :)

Le fonctionnement de ce régime fiscal n’est pas évident pour le néophyte et vous pouvez être un peu perdu face à votre écran pour la déclaration de vos revenus. Patrimoine Store est à vos côtés et vous guide vers un investissement rentable, qui vous ressemble.



Conclusion

En conclusion, l’investissement dans une résidence étudiante est une belle option à condition de suivre quelques conseils. Bien sûr, la demande locative de la part des étudiants est continue ; la croissance démographique étudiante l’est également et l’exploitation des résidences étudiantes par certains acteurs du marché est réussie. Toutefois, pour vous y retrouver et vérifier que ce type d’investissement correspond à votre situation, faites appel aux services de Patrimoine Store dont l’expertise vous garantira de faire le bon choix. Contactez-nous par ici.

A propos de l’auteur
Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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