Comment construire un projet immobilier rentable ?

Ce guide s’adresse avant tout aux personnes ayant un profil investisseur, et non pas patrimonial. Quelle est la différence entre ces deux profils ? Le profil investisseur vise la rentabilité de son projet, une conséquence financière positive. A contrario, le profil patrimonial souhaite plus se constituer un patrimoine personnel qu’il pourra utiliser pour lui-même ou léguer à ses ayants-droits à court, moyen ou long terme. Vouloir construire un projet immobilier rentable implique la mise en location du bien ainsi que l’utilisation d’un dispositif de défiscalisation tel que la loi Pinel ou l’utilisation du statut de la location meublée non-professionnelle, autrement appelée LMNP. Pour faire un point rapide sur ces deux dispositifs, la loi Pinel permet une économie d’impôts via la mise en location du bien. Cette économie d’impôts, calculée sur la base du prix d’achat du bien immobilier, peut s’étendre sur une période de 12 ans et atteindre 21%. La loi Pinel s’adresse aux personnes souhaitant faire diminuer leur fiscalité. Pour ce qui est du statut de la location meublée non-professionnelle, lorsque l’investissement est bien réalisé, il permet de générer des revenus nets d’impôts, les loyers étant annulés par les amortissements. Ce statut du LMNP, permettant de générer des revenus nets d’impôts et non pas une économie d’impôts, est donc recommandé aux personnes ayant peu d’imposition voire une imposition nulle.

Retrouvez dans ce guide, les étapes clés pour construire un projet immobilier rentable.

1. Étape 1. Définir son objectif pour un projet immobilier rentable

Il existe plusieurs objectifs :

• - Créer des revenus complémentaires
• - Préparer sa retraite
• - Réduire son imposition
• - Se constituer un capital
• - Protéger sa famille

Les trois premiers de cette liste sont ceux qui vont nous intéresser pour ce guide, puisqu’ils s’adaptent parfaitement au profil investisseur que vous avez certainement si vous visez la rentabilité de votre projet. Les deux derniers objectifs correspondent à un profil patrimonial, profil que je vous vous ai déjà détaillé en amont, mais qui ne concerne pas ce guide.

Regardons en détail les trois objectifs qui nous intéressent :

• - Générer des revenus complémentaires :

Cet objectif peut notamment survenir dans deux cas distincts. Le premier, vous avez une situation financière saine et fixe mais vous souhaitez améliorer votre confort de vie au quotidien ou préparer des dépenses à venir. Second cas, vous prévoyez une diminution de vos revenus dans les années à venir et souhaitez contrebalancer cette baisse. Dans ce cas, investir dans l’immobilier est une solution adaptée. Les deux dispositifs de défiscalisation évoqués plus haut (loi Pinel et statut LMNP) peuvent tout à fait correspondre à cet objectif.

• - Préparer sa retraite :

Comme vous le savez, les revenus que vous touchez aujourd’hui ne sont pas ceux que vous recevrez lors de votre retraite. Pourtant, avez-vous vraiment envie de changer de confort de vie ? Pour préparer votre retraite, une des solutions existantes est donc d’investir dans l’immobilier. Vous pourrez bénéficier de revenus complémentaires à cette période-là. Pour cet objectif, le dispositif de la location meublée non-professionnelle est recommandé. En effet, votre but sera de bénéficier de revenus complémentaires lors de votre retraire, pas de faire augmenter votre fiscalité (ce qui arriverait forcément avec un logement Pinel au terme de la période d’économies). De plus, si le LMNP est bien pensé, le remboursement du prêt lié à l’investissement sera terminé au plus tard pour votre départ à la retraite, vous permettant de profiter des revenus dégagés sans avoir à assumer le paiement de la mensualité de l’emprunt.

• - Réduire son imposition :

Comme beaucoup de citoyens français, vous aimeriez diminuer votre imposition. Pour cela, un investissement sous loi Pinel convient parfaitement. La revente de votre bien au terme du dispositif est cependant nécessaire, sous peine de vous contraindre à payer encore plus d’impôts à cause des loyers dégagés par le logement. Si vous avez une imposition très forte, c’est-à-dire d’environ 30 000€ ou plus, un investissement en loi Malraux ou monuments historiques vous est alors recommandé.

Il n’y a pas d’objectif meilleur qu’un autre, il faut simplement réussir à déterminer lequel est le vôtre. L’important est surtout de le faire correspondre à votre situation, que ce soit à votre situation financière, personnelle ou fiscale. Un réel accompagnant saura les analyser pour vous aider à déterminer votre objectif.

Étape 2. Trouver un bien immobilier au meilleur prix

Pour construire un projet immobilier rentable, il faut trouver le logement qui répond à votre objectif, déterminé au préalable. Mais cela n’est pas aisé, les possibilités étant multiples. Quel coin de France faut-il privilégier ? Quelle ville et même quel quartier est le plus adapté ? Quel promoteur choisir ?

Vous pouvez avoir envie d’investir dans une ville chère à votre cœur. Pourtant, le choix par l’affect n’est pas forcément le meilleur. Ce qu’il faut regarder en premier lieu, c’est le potentiel de location du bien. Pour cela, la loi Pinel est d’une grande aide ! Elle n’est active que dans des villes où la demande locative est forte !

Également, l’analyse de données statistiques telles que la croissance démographique et la croissance économique de la ville peuvent vous aiguiller dans votre choix. Une ville avec des croissances très faibles ou très fortes n’est pas forcément bon signe : il faut plutôt privilégier la croissance légère mais régulière d’une ville.

Autres points importants, ce sont les commerces à proximité et les réseaux de transports en commun. Ces deux éléments améliorent et facilitent le quotidien et sont donc deux points forts, que ce soit pour la mise en location ou la revente d’un bien immobilier.

Une fois l’emplacement validé, il faut choisir le bon logement à proprement parler. Le plus important est que ce logement corresponde au type de population de la ville. Des T1 et T2 correspondent plus à des étudiants ou des jeunes couples sans enfants, des T3, T4 et plus, à des familles. Au-delà de la correspondance entre le type du logement et la population, plusieurs caractéristiques rendront le logement plus attractif, à savoir :

• - La présence d’un extérieur, que ce soit un balcon une terrasse ou mieux encore, un jardin.
• - Une place de parking incluse avec le lot.
• - Une orientation Sud ou Ouest pour profiter d’un maximum de soleil.

Vous avez trouvé un logement qui vous paraît bien en termes d’emplacement et de caractéristiques ? Attardez-vous maintenant sur le prix ! Est-il cohérent ? Car oui, si vous souhaitez construire un projet immobilier rentable, il vous faut acheter un bien au meilleur prix. Or, il est de notoriété publique que deux programmes situés dans une même rue peuvent proposer des prix au mètre carré très différents. Alors, certes, certains écarts peuvent se justifier avec la qualité de réalisation du programme, mais la majorité sont dus à des pourcentages de commission de commercialisation trop élevés ou à un achat du terrain trop cher par le promoteur. Ces abus sont alors répercutés sur votre prix d’achat, vous faisant acheter un bien avec un prix au mètre carré trop élevé. Dès l’achat, votre bien vaut moins que ce que vous l’avez payé. Chaque ville, et je dirais même chaque quartier, a ses propres prix au mètre carré. Choisir le bon accompagnant pour votre investissement qui sera transparent avec vous, devient alors primordial.

Comme vous venez de le lire, trouver le bon logement est fastidieux. Plusieurs acteurs peuvent vous accompagner dans cette démarche. Mais tous ne se valent pas. Pour bénéficier d’une objectivité totale et d’une transparence sans faille, il vous faut vous tourner vers un coach patrimonial pour qui, ces valeurs sont importantes.

Étape 3. Obtenir le bon financement pour assurer la rentabilité de votre projet

Pour construire un projet immobilier rentable, le financement est une notion importante. S’offrent à vous trois possibilités de financement : le financement intégral par emprunt, l’apport complété par un emprunt et le paiement cash. Chacun présente ses avantages mais au-delà de ça, chacun est adapté à une situation précise :

- Le financement intégral par emprunt :

Le financement intégral par emprunt est aussi appelé financement à 110% : 110% puisqu’il couvre aussi bien le prix d’achat du bien que les frais annexes tels que le notaire, le traitement du dossier bancaire, la garantie de paiement pour la banque. À nos yeux, chez Patrimoine Store, ce moyen de financement est celui pour lequel il faut opter. Vous n’avez pas un centime à sortir de votre poche, et surtout, cela vous permet de diminuer votre base imposable puisque les intérêts d’emprunt sont entièrement déductibles des loyers.

- L'apport complété par un emprunt :

Cette solution s’adresse aux personnes n’ayant pas une capacité d’endettement suffisante pour couvrir intégralement le coût de l’investissement par un emprunt.

- Le paiement cash :

Enfin, un investissement dont le coût n’est supporté qu’exclusivement par un apport provenant de votre épargne personnelle n’est à faire qu’en cas de seuil de capacité d’endettement atteint.

Pour obtenir le bon financement, il est important de déterminer vers qui vous allez vous adresser : votre banquier, une/des banque(s) concurrente(s), un courtier en prêts immobiliers ? Votre banquier est généralement la première personne vers qui vous allez vous orienter, puisque vous le connaissez plus ou moins bien. Cependant, aller ailleurs peut avoir du bon. Pour cela, vous pouvez sélectionner plusieurs banques différentes, prendre rendez-vous pour obtenir une proposition et choisir la meilleure offre. Pourtant, vous ne pouvez pas être totalement objectif dans le choix initial des banques à aller démarcher : vous limitez naturellement leur nombre pour ne pas vous retrouver avec 15 rendez-vous différents, et la multitude de banques ne vous facilite pas le choix. Ainsi, Patrimoine Store vous conseille de vous adresser à un courtier en prêts immobiliers. En effet, comme le dit l’adage, il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier, et aller voir un courtier vous permet de pouvoir diversifier le nombre de banques. De plus, le courtier va gérer à votre place les premières démarches avec les banques, juste après avoir constitué complètement votre dossier. Vous allez gagner du temps, puisque vous n’aurez plus qu’à rencontrer la banque que vous sélectionnez pour obtenir les offres de prêt par la suite. Enfin, les banques, pour attirer de nouveaux clients, proposent généralement des taux d’intérêts plus bas que la moyenne lors d’un premier emprunt contracté chez elles.

Étape 4. Engager un gestionnaire locatif

Vous pensez qu’un gestionnaire vient faire diminuer la rentabilité de votre projet immobilier du fait de son coût ? Et bien vous n’avez pas tort ! Pourtant, faire le choix d’engager un gestionnaire locatif peut vous permettre des économies de temps très importantes.

En engageant un gestionnaire locatif, vous n’aurez pas à vous préoccuper de la recherche d’un locataire. Cela vous permet par exemple de pouvoir vous concentrer sur la livraison de votre bien et sur la levée des réserves plutôt que mettre en place la première période de location de votre bien. Par la suite, lors de changement de locataires, c’est le gestionnaire qui devra s’occuper de trouver un nouveau locataire pendant la période de préavis. Vous voilà donc débarrassé de toute source de stress !

Également, qui dit arrivée ou départ de locataire dit état des lieux entrant ou sortant. Réaliser un état des lieux soi-même prend du temps. Ce n’est ni votre travail, ni votre spécialité. Vous pouvez mal réaliser l’état des lieux entrant, ce qui vous pénalisera lors de l’état des lieux sortant, causant potentiellement au passage des désaccords avec votre locataire.

Enfin, le gestionnaire locatif est engagé pour gérer au maximum tous les problèmes que peut rencontrer le locataire. Il sait les tâches qui incombent au locataire et celles qui vous reviennent et saura donc l’expliquer au locataire. Du matériel qui ne fonctionne plus au dégât des eaux, vous n’aurez que très peu de choses à gérer, la majeure partie de ces désagréments étant absorbée par le gestionnaire.

Il est important de bien choisir votre gestionnaire locatif. Pour cela, plusieurs critères sont à prendre en compte. Tout d’abord, ses tarifs. Englobent-ils bien tous les services dont vous ne saurez-vous passer ? Certains voire la majorité d’entre eux sont-ils en surplus ? Dirigez-vous vers le gestionnaire locatif le plus transparent sur son coût, qui propose un seul tarif (avec toutes les prestations inhérentes à la gestion locative).

Il est également important de se faire une opinion sur son professionnalisme. Paraît-il réactif ? Répond-il bien à vos demandes ? La gestion locative est-elle bien son cœur de métier ? Autant de questions auxquelles il faut que vous puissiez apporter une réponse.

Comme vous l’aurez compris, chez Patrimoine Store, nous recommandons à tous nos clients de faire gérer l’aspect locatif de leur bien par un gestionnaire, afin de construire un projet immobilier rentable. Nous en connaissons plusieurs, que nous recommandons à nos clients puisque leur façon de travailler correspondent à nos valeurs.

Étape 5. Revendre votre bien

Le moment où vous avez le plus de chance de vous faire de l’argent, c’est à la revente de votre investissement. L’investissement locatif n’est pas vraiment adapté à être gardé au-delà de sa période de défiscalisation puisqu’il vous générera des revenus fonciers sans pour autant amener la contrepartie de l’économie d’impôts. Mais, comme je l’ai suggéré, faire une plus-value lors de la revente de votre bien n’est pas automatique ! Encore faut-il que vous l’ayez acheté à un prix cohérent mais aussi que les prix actuels soient plus élevés que ce qu’ils étaient à l’époque. Attention tout de même, lors de la réalisation d’une plus-value sur la vente d’un logement qui n’est pas votre résidence principale, un barème d’imposition s’impose, cumulant l’impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux.

La première étape de la revente est donc, assez paradoxalement, d’acheter le bon logement au bon prix, éléments que j’ai abordés précédemment. Par la suite, un bon entretien du bien est nécessaire afin qu’il soit attractif sur le marché. Vous-même avez certainement plus d’appréhensions à acheter un bien qui nécessite des travaux plutôt qu’un bien où seules les peintures sont à mettre à vos goûts par exemple.

Deux options s’offrent à vous pour vendre votre logement : le ferez-vous seul ou utiliserez-vous les services d’une agence immobilière ? Chez Patrimoine Store, même son de cloche qu’auparavant, vous faire accompagner sera un réel gain de temps. En effet, en faisant appel à une agence, un agent immobilier réalisera une estimation exacte de votre bien immobilier. Cela vous évitera la déconvenue d’avoir peu de visites si vous le mettez trop cher pour le marché ou de potentiellement perdre une partie de votre plus-value réalisable si vous le vendez en-dessous des prix du marché. De plus, l’agence immobilière se chargera de la communication de la vente de votre bien, réceptionnera les appels des potentiels acheteurs, et fera le tri dans les dossiers… Voilà un gain de temps inégalable ! Si vous le souhaitez, vous avez la possibilité d’être présent lors des visites, mais aucune obligation ! Enfin, le professionnel de l’immobilier réceptionnera les offres d’achat des personnes intéressées et réunira toutes les pièces pour constituer les dossiers d’offre d’achat. Une fois que cela est fait, il vous laissera choisir à qui vous préférez vendre votre bien. En résumé, les seules étapes que vous devez réaliser pour vendre votre bien est de prendre contact avec l’agence, lui faire visiter votre bien, lui fournir tous les documents et informations dont elle a besoin pour finalement choisir l’acquéreur de votre logement.