8 min de lecture | Publié le 10 févr. 2021 Par Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Mis à jour le 8 avr. 2021

Dans quelles villes investir en 2021

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Sommaire

Introduction

Le marché a pas mal bougé, la crise sanitaire a modifié les souhaits et les attentes des investisseurs. Les élections municipales sont aussi passées par là avec des modifications de mairie qui peuvent modifier les politiques de logement.

Mon top 5 a forcément un petit peu évolué par rapport à 2020, deux nouvelles villes sont entrées dans mon classement.

On va se projeter sur 2021 avec un marché qui va bouger, un marché qui a encore un petit peu d'inertie par rapport aux permis de construire et aux élections municipales mais un marché qui commence à voir arriver de nouveaux programmes immobiliers d'investissement. Chez Patrimoine Store, nous sommes toujours en veille sur les futures sorties et la façon dont les promoteurs appréhendent le nouveau marché.

Ça bouge dans le bon sens, et des villes commencent à se démarquer.

Mon top 5 des villes où investir en 2021

5ème position : Ville de Toulouse

C’est le bon créneau pour investir à Toulouse. La ville a souffert depuis une quinzaine d'années des vieilles lois de défiscalisation mais Toulouse s'est réapproprié son marché. Toulouse a eu pendant de nombreuses années une croissance économique qui a fait augmenter les prix.

Vous avez une offre sur Toulouse qualitative, la ville a arrêté sa politique de logement de grands ensembles. La grande métropole a reconsidéré son offre de logement, vous avez aujourd'hui beaucoup d'offres de petites résidences, entre 10 et 40 logements avec des promoteurs locaux, parfaitement adaptées au marché.

Toulouse est une ville où vous avez le plus fort taux d'accession à la propriété, vous retrouvez des résidences de petites tailles adaptées au marché avec des promoteurs qui ont du stock du fait de la crise.

La vraie question est : est-ce qu’Airbus et ses sous-traitants passeront la crise ? De mon point de vue, bien sûr que oui, on retrouvera une normalité d’ici deux ans.

Si vous investissez aujourd'hui vous serez livrés entre fin 2021 et juin 2023 donc au moment où vous aurez la reprise économique. N'oubliez pas aussi qu'en temps de crise vous avez beaucoup de gens qui se détournent de la propriété pour redevenir locataires, la ville de Toulouse va forcément se remettre de cette crise.

Vous avez sur Toulouse tout le dynamisme et toutes les perspectives à long terme pour qu’elle reste dans le top 5, pour moi Toulouse reste une valeur solide pour l'année 2021.

La ville numéro 4 : Tours

Tours est pour moi une ville extrêmement bien orientée avec sa distance à une heure de Paris. La ville de Tours est une ville qui a été longtemps endormie, qui s'est réveillée depuis deux à trois ans. Elle connaît un certain essor aujourd'hui grâce au confinement, vous allez avoir la proximité de Paris à une heure de la gare Montparnasse et les prix des logements qui sont extrêmement accessibles.

Sur la ville de Tours vous avez plusieurs typologies d'investissements.

La ville de Tours Nord est plutôt orientée sur des grands ensembles avec pas mal de résidences mais extrêmement intéressantes en termes de prix. Si vous avez la curiosité de regarder vous verrez beaucoup de parcs, beaucoup d'espaces verts, beaucoup de lieux de vie.

Nous voyons apparaître depuis environ six mois maintenant des offres en réhabilité en cœur de ville. Aujourd'hui les offres d'investisseurs portant sur des logements en cœur de ville réhabilités, sont à des prix assez élevés (aux alentours de 6 000 euros le mètre carré) dans Tours hypercentre, ce qui montre la bonne santé de la ville et son dynamisme.

Vous allez avoir des communes où vous avez des résidences entre 30 et 40 logements, sur des prix extrêmement bien positionnés, de 160 000 à 180 000 euros le T2. Elles ont de jolies surfaces, pensées pour avoir des extérieurs, du jardin d'un rez-de-chaussée, ce qui correspond parfaitement à ce qu'attendent les gens post confinement.

Aujourd'hui avec la crise sanitaire, tout le monde a souffert d'avoir des espaces trop restreints et notamment dans les grands centres urbains. Vivre à Tours et travailler à Paris aujourd'hui grâce au télétravail est tout à fait possible.

On le voit dès à présent sur les offres, on voit l'augmentation des prix et de la demande sur de l’immobilier ancien. On remarque de plus en plus de chasseurs immobiliers sur la ville, signe du dynamisme et de la profondeur de marché.

Tours a tout à fait sa place en 4ème position. Petit point de vigilance quant à la nouvelle municipalité en place pour ne défaire et détricoter cette politique du logement intelligente qui a été faite avec une diversité de petites résidences. L'extension du métro qui va arriver va faire du bien sur plan urbain.

Top 3 : Lille

Les nouvelles offres de logements me paraissent extrêmement intéressantes, Lille a créé sa mutation, s’est réinventée et surtout offre une perspective aux investisseurs.

Lille a eu l'intelligence de splitter sa ville et sa métropole en deux zones.

Vous avez le centre-ville de Lille qui est en zone A, avec des plafonds de loyer en zone A et vous avez la première couronne qui se situe en zone B1.

Ça va vous offrir en tant qu'investisseur une profondeur de marché intéressante.

Vous allez avoir dans le centre de ville des prix assez hauts. Même sur des logements neufs, il n’est pas rare d'avoir des T2 entre 200 000€ et 220 000€ donc assez chers comparés à des villes comme Bordeaux ou Lyon. Le plafond de loyer sur cette zone A va aider à financer votre investissement et surtout vous offrir un loyer plus important qu'une zone B1. Si on compare à Bordeaux par exemple, à prix équivalent, vous aurez plus de loyer à Lille centre.

La zone B1 s'articule autour des industries et des commerces, vous allez avoir des prix extrêmement attractifs et des offres de logement variées.

Nous avons récemment travaillé avec un promoteur local sur une résidence à taille humaine de 20 logements, avec des beaux jardins et des belles terrasses proches de tous les centres commerciaux et d'un bassin d'emploi extrêmement important. Nous étions sur des prix de zone B1, avec des loyers B1.

A Lille, il y en a pour tous les goûts soit en termes d'investisseurs soit en termes de location. Lille est aujourd'hui un bassin d'emploi qui est en pleine croissance. De par sa situation géographique, Lille est à surveiller, à voir si des impacts vont se faire ressentir avec le Brexit.

Lille est extrêmement bien orientée pour de l'investissement, vous pouvez l'aborder de plein de façons, pour de l'étudiant comme pour du jeune actif.

Top 2 : La première couronne parisienne

Elle était ma ville numéro 1 l’année dernière mais je la déclasse d’une place cette année. Cela fait trois ans que l'on vous dit que la première couronne parisienne offre des grandes perspectives avec Le Grand Paris mais pour moi le train commence à être un peu passé. Les belles opportunités à des prix très bas que nous avions dans le 93 commencent à stagner, les prix du neuf augmentent.

Les logements ne sont plus aussi attractifs mais vous avez des zones, suite aux élections municipales, qui arrivent à sortir leur projet et qui arrivent à densifier leur offre avec des prix intéressants. Je pense notamment au sud de Paris, entre le 92 et le 94. Cependant, surveillez bien le fonctionnement de la résidence dans laquelle vous voulez investir, faites attention de ne pas avoir trop de social à l'intérieur. Vous pouvez privilégier des résidences où vous avez de l'accession à des prix maîtrisés en TVA 5,5%. Vous aurez des perspectives de loyers importantes et bien sûr une profondeur de marché locatif colossale en zone A, avec des plafonds de loyer intéressants mais soyez vigilants, comparez bien les offres.

Top 1 : Nantes

C’est une ville que j'aime beaucoup, parce qu'elle allie à la fois l’architecture et un cœur de ville extrêmement agréable avec une première couronne très bien desservie et bien organisée autour de son centre. Vous allez avoir des offres en réhabilité en plein cœur de ville et une première couronne avec une offre variée, des résidences entre 40 et 50 logements par exemple.

Je classe Nantes en numéro 1 pour ses prix et pour la diversité de son offre.

Je travaille régulièrement avec un promoteur Nantais, qui fait des petits programmes extrêmement qualitatifs, souvent dans des centres villes proches des transports. Vous allez avoir un cadre de vie agréable sans avoir les erreurs de logements qui ont été faites par des villes comme Bordeaux par exemple.

Nantes a su maîtriser sa croissance de logement, ils ont su respecter l'environnement de la métropole Nantaise. Vous allez trouver du Pinel réhabilité très cher ou des offres accessibles en première couronne.

Vous pouvez avoir aussi l'attrait de vous éloigner un petit peu de Nantes, si vous allez vers Saint Nazaire, vous allez avoir des prix très bas. Globalement la métropole Nantaise, vous offre toutes les garanties pour une stabilité à long terme. Nantes n’enregistre pas une croissance de prix délirante, elle est toujours sur un rythme très régulier, entre 1 et 3% par an, mais avec une belle solidité.

Nantes offre beaucoup de diversité culturelle, pas très loin de Paris, elle offre des perspectives importantes de stabilité et de rentabilité. Les prix d'achat peuvent vite s'envoler en centre-ville mais globalement vous ferez une bonne opération cette année.

 

Conclusion

Mon top 5 cette année :

Toulouse, Tours, Lille, la première couronne parisienne et Nantes en première position.

Nous vous accompagnons en toute transparence, notre objectif est d'être le plus neutre possible dans notre approche et de vous conseiller tout au long de votre projet.

Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store A propos de l’auteur Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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