12 min de lecture | Publié le 3 févr. 2021 Par Natacha Vincent

Mis à jour le 8 avr. 2021

Fiscalité immobilière : les 5 points clés

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Sommaire

Introduction

Découvrez dans ce guide les points clés de la fiscalité de l’investissement immobilier locatif.

Louer nu ou meublé, gérer directement son bien ou le confier à une agence, bénéficier ou non d’une réduction d’impôt… ce sont autant de questions qui peuvent se poser lorsque vous effectuez un investissement immobilier locatif.

Connaître la fiscalité immobilière peut vous permettre de répondre à nombre de ces questions en fonction de vos attentes et de vos objectifs.

Avant de se décider, il est donc important de se pencher sur les principales notions qui régissent la fiscalité immobilière en France car cela facilitera vos choix et la mise en place de votre stratégie.

Tout d’abord la fiscalité de l’immobilier peut se résumer en deux grandes lignes :

  • La fiscalité de l’immobilier loué nu : nous allons donc vous présenter le mécanisme de déclaration des revenus fonciers.
  • La fiscalité de l’immobilier loué meublé : ici nous aborderons le régime du loueur en meublé autrement appelé LMNP.

Nous verrons ensuite qu’il ne faut pas négliger deux points essentiels concernant la fiscalité de l’immobilier :

  • L’importance des charges
  • La taxation des plus-values

Enfin, dernier élément que nous retiendrons, c’est que la fiscalité de l’investissement immobilier neuf peut aussi présenter des avantages particulièrement intéressants au travers de certains dispositifs « défiscalisants » : la loi Pinel, la loi De Normandie...

Petite précision avant de vous présenter ces différents points : ce guide vous présente la fiscalité immobilière dans le cadre l’impôt sur le revenu, ce qui explique que nous ne faisions pas mention de la taxe foncière.

Fiscalité de l’immobilier nu : les revenus fonciers

Quels sont les revenus inclus dans les revenus fonciers ?

Ce sont les loyers provenant de la location de votre patrimoine immobilier loué nu, c’est-à-dire non meublé.

Quel régime d’imposition va s’appliquer ?

Il existe deux types de fiscalité immobilière :

  • Le régime du micro-foncier
  • Si vos loyers perçus n’excèdent pas 15.000 € par an, vous êtes automatiquement soumis à ce régime. Votre base imposable est alors déterminée en appliquant un abattement de 30 % sur vos revenus locatifs.
  • Le régime réel
  • Vous y êtes soumis si vous dépassez 15.000 € de loyers par an ou si vous avez opté pour cette fiscalité immobilière. Dans ce dernier cas, vous partez pour une période incompressible de trois ans.

Comment est calculée la base imposable ?

Le montant déclaré résulte de la différence entre les loyers encaissés et les charges dépensées dans le but d’entretenir votre ou vos biens immobiliers locatifs (intérêt d’emprunt, gestion, syndic…)

Quelle est la fiscalité immobilière s’agissant de revenus fonciers ?

Les revenus fonciers sont soumis à une double taxation : ils sont d’abord imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu mais ils sont aussi assujettis à la CSG/CRDS au taux de 17,2 %.

On le voit, la fiscalité de l’immobilier loué nu peut être particulièrement pénalisante.

Qu’en est-il du logement loué meublé ?

Fiscalité de l’immobilier loué meublé : le régime du LMNP

Lorsque vous louez un logement meublé ou si vous êtes propriétaire d’un logement loué au sein d’une résidence gérée (étudiant, affaires, seniors…), vous changez de catégorie d’imposition et votre fiscalité immobilière est celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Cette différence de traitement est importante car elle permet de bénéficier d’un régime d’imposition de prime abord plus favorable à celui des revenus fonciers.

A noter : si vous louez une partie de votre habitation principale à une personne qui en fait sa résidence principale, et que vous respectez un plafond de loyer au mètre carré raisonnable, vous n’êtes pas imposable.

S’agissant de la fiscalité de l’immobilier meublé, deux possibilités peuvent se présenter :

  • Le régime des micro-BIC
  • Si les revenus tirés de la location meublée sont inférieurs à 72.600 €, vous êtes de plein droit soumis à cette fiscalité immobilière qui consiste à déclarer vos loyers après abattement de 50 % de leur montant. Le résultat est alors soumis à l’impôt sur le revenu.
  • S’agissant de la fiscalité immobilière des meublés de tourisme et chambres d’hôtes, le plafond est de 176.200 € et l’abattement de 71 %.
  • Fiscalité immobilière du LMNP : le régime réel
  • Ce régime s’applique d’office si vous dépassez les plafonds ou vous pouvez en bénéficier sur option. Celle-ci est valable deux ans et renouvelable automatiquement.

Comment est déterminée la base imposable ?

Cette fiscalité immobilière est particulièrement intéressante car elle vous permet de déduire de vos loyers perçus non seulement les charges exposées dans l’intérêt de l’exploitation mais surtout des amortissements comptables pouvant ainsi réduire voire effacer toute imposition de vos revenus locatifs.

En comptabilité, la charge correspondant à l’acquisition d’un bien doit être étalée sur une période correspondant à la durée de vie de ce bien.

S’agissant d’un immeuble, la durée d’amortissement est comprise aux alentours de 25 ans.

Donc si on prend comme exemple un logement acheté 200.000 euros, l’amortissement annuel sera de 8.000 € (200.000 divisé par 25 ans). Si on considère que le rendement moyen d’une location est actuellement de 4%, soit 8.000 € dans notre cas, l’amortissement va alors totalement effacer les loyers (8.000 € - 8.000 € = 0).

Dans ce cas la fiscalité immobilière est totalement réduite à néant.

Or nous avons aussi évoqué la possibilité de déduire des charges des revenus de l’investissement.

Dans notre exemple, si on considère que l’opération a généré 3.000 € de charges annuelles, ce déficit sera alors reportable et ce sans limitation de durée.

La fiscalité immobilière de l’investissement LMNP est donc particulièrement attractive car elle permet dans la plupart des cas de générer des revenus non imposables.

Deux dernières remarques s’agissant de la fiscalité immobilière du meublé :

  • Les revenus tirés de la location meublée sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’à la CSG/CRDS.
  • Si les recettes annuelles de la location meublée excèdent 23.000 €, vous pouvez sous certaines conditions, demander à être inscrits en tant que loueur en meublé professionnel. Le principal avantage en terme de fiscalité immobilière est la possibilité de déduire directement les déficits de votre activité de l’ensemble de vos autres revenus.
  • Cet avantage vient malheureusement d’être substantiellement réduit par le fait qu’à partir de 2021, les bénéfices du loueur en meublé professionnel seront soumis aux cotisations sociales à hauteur de 35 % avec un minimum de 1.145 €/an en l’absence de bénéfice imposable.

Comme vous le voyez, beaucoup de paramètres sont à prendre en considération pour formaliser votre projet d’investissement immobilier.

Il vous reste des interrogations ? Patrimoine Store est là pour y répondre.

 

Fiscalité immobilière : ne négligez pas les charges

D’une manière générale, l’optimisation des charges est un des principaux éléments pour optimiser la fiscalité d’un investissement locatif.

Que ce soit en location nue ou meublée, plus vous augmenterez ces charges, plus vous allégerez votre fiscalité.

Quelle sera la conséquence pour la fiscalité immobilière de votre opération ?

  • S’agissant d’une location nue, vous pourrez dégager des déficits fonciers.
  • La catégorie des revenus fonciers est la seule catégorie de revenus non-professionnels qui permet de réduire votre base imposable en venant en déduction de l’ensemble de vos revenus déclarés et ce jusqu’au seuil de 10.700 €.
    • Salaires après abattement : 35.000 €
    • Déficit foncier : 5.000 €
    • Revenus imposables : 30.000 € (35.000 – 5.000)
    • En outre si votre déficit dépasse 10.700 €, il est reportable pendant 10 ans.
    • Exemple :
    • Salaires après abattement : 35.000 €
    • Déficit foncier : 14.800 € / Déficit annuel 10.700 € / Report 4.100 € (14.800 – 10.700)
    • Revenus imposable : 24.300 € (35.000 - 10.700)
  • Exemple :
  • Les charges dans la fiscalité de l’immobilier loué en meublé
  • Si vous êtes sous le régime LMNP, vous aurez tout intérêt à augmenter vos charges afin de générer du déficit reportable.
  • Si vous êtes en LMP, votre fiscalité immobilière vous permettant d’imputer vos déficits sur votre revenu global, l’intérêt de les augmenter est incontestable.

Quelles sont globalement les charges déductibles dans la fiscalité de l’investissement immobilier ?

Ce sont globalement les dépenses effectuées dans l’intérêt de votre investissement.

Voici une liste non exhaustive :

  • Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration
  • Les charges de copropriété et de gestion
  • Les primes d’assurances
  • Les impôts et taxes comme la taxe foncière
  • Les intérêts d’emprunt

Nota : les taux d’intérêt étant particulièrement bas, il ne faut pas hésiter à utiliser ce levier financier en empruntant sur une durée longue afin de générer un maximum d’intérêts déductibles fiscalement.

Patrimoine Store est à votre service pour vous aider à maitriser votre fiscalité immobilière dans le cadre de votre projet.

Fiscalité immobilière : taxation des plus-values

Un volet important de la fiscalité immobilière concerne la revente de votre logement.

Il convient de distinguer deux hypothèses :

  • La plus-value des particuliers
  • Cette fiscalité immobilière concerne les particuliers louant un logement nu ou bénéficiant du régime du LMNP.
  • La plus-value est calculée de la façon suivante : prix de vente – prix d’achat (augmenté le cas échéant des frais de Notaire et d’agence ainsi que des dépenses de travaux non déduites de l’impôt sur le revenu dans le cadre des revenus fonciers).
  • Un abattement est ensuite appliqué à partir de la 6ème année de détention et jusqu’à la 22ème année (30 ans pour les prélèvements sociaux).
  • Enfin la plus-value est imposée à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Nota : la fiscalité immobilière de la plus-value concernant le régime LMNP est encore une fois particulièrement avantageuse car vous bénéficiez des amortissements lors de la déclaration des loyers à l’impôt sur le revenu. Or cet amortissement n’est pas repris lors du calcul de la plus-value.

  • La fiscalité immobilière de l’investissement LMP : plus-value professionnelle
  • Dans le cas d’un bien revendu moins de deux ans après son acquisition, la plus-value représente la différence entre prix de revente et valeur comptable du bien (prix d’achat – amortissements comptables). Elle est soumise à l’impôt sur le revenu au barème progressif + prélèvements sociaux.
  • Après ce délai, la plus-value est imposée :
  • A court terme à hauteur des amortissements pratiqués, c’est-à-dire soumise à l’impôt sur le revenu.
  • A long terme au taux de 16 % pour l’excédent.
  • Attention : à cette fiscalité immobilière, on doit ajouter les prélèvements sociaux qui étaient jusque-là de 17,2 %. Or l’année 2021 risque de marquer un tournant car, du fait de la réforme sur les cotisations sociales, il faudra désormais inclure des prélèvements sociaux au taux de 35 % (soit du simple au double).
  • Dernier point important concernant la fiscalité immobilière de la plus-value du LMP, il convient de noter que si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que les recettes sont inférieures à 90.000 € HT, le vendeur bénéficie d’une exonération de la taxation de la plus-value. L’exonération est partielle si les revenus sont inférieurs à 126.000 €HT.

Optimiser la fiscalité de l’investissement locatif : dispositifs Pinel, De Normandie, Malraux…

Pour terminer ce panorama des points clés de la fiscalité immobilière, il est important de rappeler que l’investissement immobilier est un des principaux supports des régimes de réduction d’impôt sur le revenu.

Voici une liste non exhaustive :

  • Loi Pinel
  • Réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant d’un investissement neuf ou réhabilité.
  • Loi Denormandie
  • Réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant d’un investissement dans un bien ancien faisant l’objet de 25 % de montant de travaux et réalisés dans certaines communes labellisées.
  • Dispositif Malraux
  • Réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30% du montant de travaux réalisés sur des immeubles acquis dans des secteurs sauvegardés ou restaurés.
  • Monuments historiques
  • Déduction d’impôt correspondant à 100 % du montant de travaux réalisés sur un immeuble classé.
  • Loi Cosse
  • Perception d’une subvention non imposable et amortissement des revenus fonciers, de 15 à 85 % suivant la zone, suite à l’achat et la réalisation de travaux dans un immeuble suivi de la mise en place d’un loyer « social »

Nous n’allons pas entrer dans le détail de ces dispositifs mais sachez qu’ils sont nombreux et que Patrimoine Store est bien entendu en mesure de vous aider dans la sélection de l’investissement qui correspondra au mieux à votre profil et vos besoins.

 

Conclusion

Il est important de rappeler que, pour être réalisé dans de bonnes conditions, un investissement immobilier doit impérativement prendre en considération la fiscalité immobilière correspondante. L’accompagnement d’un professionnel tout au long du processus d’achat n’est pas à négliger et c’est ici que notre mission prend tout son sens.

Natacha Vincent A propos de l’auteur Natacha Vincent

Après une formation en Droit, plusieurs années en cabinet de fiscalité et dix années à avoir conseillé les particuliers dans le cadre de leurs investissements immobiliers, Natacha a décidé de rejoindre Patrimoine Store dont elle partage les valeurs fondamentales d’accompagnement et de transparence.

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