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Natacha V.
Après une formation en Droit, plusieurs années en cabinet de fiscalité et dix années à avoir conseillé les particuliers dans le cadre de leurs investissements immobiliers, Natacha a décidé de rejoindre Patrimoine Store dont elle partage les valeurs fondamentales d’accompagnement et de transparence.
Sommaire
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Introduction
Découvrez dans ce guide les points clés de la fiscalité de l’investissement immobilier locatif.
Louer nu ou meublé, gérer directement son bien ou le confier à une agence, bénéficier ou non d’une réduction d’impôt… ce sont autant de questions qui peuvent se poser lorsque vous effectuez un investissement immobilier locatif.
Connaître la fiscalité immobilière peut vous permettre de répondre à nombre de ces questions en fonction de vos attentes et de vos objectifs.
Avant de se décider, il est donc important de se pencher sur les principales notions qui régissent la fiscalité immobilière en France car cela facilitera vos choix et la mise en place de votre stratégie.
Tout d’abord la fiscalité de l’immobilier peut se résumer en deux grandes lignes :
Nous verrons ensuite qu’il ne faut pas négliger deux points essentiels concernant la fiscalité de l’immobilier :
Enfin, dernier élément que nous retiendrons, c’est que la fiscalité de l’investissement immobilier neuf peut aussi présenter des avantages particulièrement intéressants au travers de certains dispositifs « défiscalisants » : la loi Pinel, la loi De Normandie...
Petite précision avant de vous présenter ces différents points : ce guide vous présente la fiscalité immobilière dans le cadre l’impôt sur le revenu, ce qui explique que nous ne faisions pas mention de la taxe foncière.
Quels sont les revenus inclus dans les revenus fonciers ?
Ce sont les loyers provenant de la location de votre patrimoine immobilier loué nu, c’est-à-dire non meublé.
Quel régime d’imposition va s’appliquer ?
Il existe deux types de fiscalité immobilière :
Comment est calculée la base imposable ?
Le montant déclaré résulte de la différence entre les loyers encaissés et les charges dépensées dans le but d’entretenir votre ou vos biens immobiliers locatifs (intérêt d’emprunt, gestion, syndic…)
Quelle est la fiscalité immobilière s’agissant de revenus fonciers ?
Les revenus fonciers sont soumis à une double taxation : ils sont d’abord imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu mais ils sont aussi assujettis à la CSG/CRDS au taux de 17,2 %.
On le voit, la fiscalité de l’immobilier loué nu peut être particulièrement pénalisante.
Qu’en est-il du logement loué meublé ?
Lorsque vous louez un logement meublé ou si vous êtes propriétaire d’un logement loué au sein d’une résidence gérée (étudiant, affaires, seniors…), vous changez de catégorie d’imposition et votre fiscalité immobilière est celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Cette différence de traitement est importante car elle permet de bénéficier d’un régime d’imposition de prime abord plus favorable à celui des revenus fonciers.
A noter : si vous louez une partie de votre habitation principale à une personne qui en fait sa résidence principale, et que vous respectez un plafond de loyer au mètre carré raisonnable, vous n’êtes pas imposable.
S’agissant de la fiscalité de l’immobilier meublé, deux possibilités peuvent se présenter :
Comment est déterminée la base imposable ?
Cette fiscalité immobilière est particulièrement intéressante car elle vous permet de déduire de vos loyers perçus non seulement les charges exposées dans l’intérêt de l’exploitation mais surtout des amortissements comptables pouvant ainsi réduire voire effacer toute imposition de vos revenus locatifs.
En comptabilité, la charge correspondant à l’acquisition d’un bien doit être étalée sur une période correspondant à la durée de vie de ce bien.
S’agissant d’un immeuble, la durée d’amortissement est comprise aux alentours de 25 ans.
Donc si on prend comme exemple un logement acheté 200.000 euros, l’amortissement annuel sera de 8.000 € (200.000 divisé par 25 ans). Si on considère que le rendement moyen d’une location est actuellement de 4%, soit 8.000 € dans notre cas, l’amortissement va alors totalement effacer les loyers (8.000 € - 8.000 € = 0).
Dans ce cas la fiscalité immobilière est totalement réduite à néant.
Or nous avons aussi évoqué la possibilité de déduire des charges des revenus de l’investissement.
Dans notre exemple, si on considère que l’opération a généré 3.000 € de charges annuelles, ce déficit sera alors reportable et ce sans limitation de durée.
La fiscalité immobilière de l’investissement LMNP est donc particulièrement attractive car elle permet dans la plupart des cas de générer des revenus non imposables.
Deux dernières remarques s’agissant de la fiscalité immobilière du meublé :
Comme vous le voyez, beaucoup de paramètres sont à prendre en considération pour formaliser votre projet d’investissement immobilier.
Il vous reste des interrogations ? Patrimoine Store est là pour y répondre.
D’une manière générale, l’optimisation des charges est un des principaux éléments pour optimiser la fiscalité d’un investissement locatif.
Que ce soit en location nue ou meublée, plus vous augmenterez ces charges, plus vous allégerez votre fiscalité.
Quelle sera la conséquence pour la fiscalité immobilière de votre opération ?
Quelles sont globalement les charges déductibles dans la fiscalité de l’investissement immobilier ?
Ce sont globalement les dépenses effectuées dans l’intérêt de votre investissement.
Voici une liste non exhaustive :
Nota : les taux d’intérêt étant particulièrement bas, il ne faut pas hésiter à utiliser ce levier financier en empruntant sur une durée longue afin de générer un maximum d’intérêts déductibles fiscalement.
Patrimoine Store est à votre service pour vous aider à maitriser votre fiscalité immobilière dans le cadre de votre projet.
Un volet important de la fiscalité immobilière concerne la revente de votre logement.
Il convient de distinguer deux hypothèses :
Nota : la fiscalité immobilière de la plus-value concernant le régime LMNP est encore une fois particulièrement avantageuse car vous bénéficiez des amortissements lors de la déclaration des loyers à l’impôt sur le revenu. Or cet amortissement n’est pas repris lors du calcul de la plus-value.
Pour terminer ce panorama des points clés de la fiscalité immobilière, il est important de rappeler que l’investissement immobilier est un des principaux supports des régimes de réduction d’impôt sur le revenu.
Voici une liste non exhaustive :
Nous n’allons pas entrer dans le détail de ces dispositifs mais sachez qu’ils sont nombreux et que Patrimoine Store est bien entendu en mesure de vous aider dans la sélection de l’investissement qui correspondra au mieux à votre profil et vos besoins.
Conclusion
Il est important de rappeler que, pour être réalisé dans de bonnes conditions, un investissement immobilier doit impérativement prendre en considération la fiscalité immobilière correspondante. L’accompagnement d’un professionnel tout au long du processus d’achat n’est pas à négliger et c’est ici que notre mission prend tout son sens.
A propos de l'auteur
Natacha V.
Après une formation en Droit, plusieurs années en cabinet de fiscalité et dix années à avoir conseillé les particuliers dans le cadre de leurs investissements immobiliers, Natacha a décidé de rejoindre Patrimoine Store dont elle partage les valeurs fondamentales d’accompagnement et de transparence.
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