La fiscalité en location meublée

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Lecture 11 min.

Rédigé par Natacha Vincent, le 12 févr. 2021

Mis à jour le 16 févr. 2021

Sommaire

Introduction

Découvrez dans ce guide les avantages de la fiscalité location meublée.

La fiscalité de la location meublée est particulièrement attractive. Cela tient essentiellement au fait qu’elle ne relève pas de la catégorie des revenus fonciers mais de celle des bénéfices industriels et commerciaux.

Ce type d’activité peut revêtir plusieurs formes :

  • Gestion directe de ses propres biens loués meublés ;
  • Ou immobilier géré par un exploitant professionnel (type étudiant, affaire, senior…) avec qui vous concluez un bail commercial.

Il convient en outre de distinguer deux types de statut : le statut LMP (loueur en meublé professionnel) et le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) qui est le plus répandu.

Important : il convient de retenir que la fiscalité location meublée n’est pas un dispositif fiscal de faveur comme la réduction d’impôt Pinel mais l’intérêt de la fiscalité LMNP résulte du fait que, d’un point du vue fiscal, cette activité revêt un caractère commercial.

Que recouvre la notion de location meublée ?

La fiscalité location meublée concerne essentiellement trois types de situation :

  • Location meublée directe à titre de résidence principale du locataire
  • Le bail est signé pour une durée minimale d’un an renouvelable et le locataire peut le résilier à tout moment avec un préavis d’un mois.
  • Location meublée en résidence services
  • Le bien est acheté au sein d’un ensemble immobilier géré offrant des services et des équipements communs. Il est directement loué à un professionnel qui exploite le logement et supporte les charges d’entretien et de fonctionnement.
  • Location meublée de tourisme et saisonnière
  • Ce type de location peut être soumise à autorisation préalable si le logement est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans certains départements.

Fiscalité location meublée : le régime micro

Si le montant de loyers perçus annuellement ne dépasse pas 72 600 € (seuil de 2020), vous êtes de base soumis au régime d’imposition forfaitaire.

Le principe est simple : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus perçus et vous ne pouvez déduire aucune charge.

Votre fiscalité location meublée est alors calculée par application de votre taux marginal d’imposition + CSG-CRDS (17,2 %).

Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d‘hôtes, l’abattement est de 71 % jusqu’à 176 200 € de recettes annuelles.

Fiscalité location meublé : régime réel

Si vos recettes dépassent les plafonds prévus ci-dessus ou sur option du contribuable, vous pouvez être soumis au régime réel d’imposition.

Il convient alors de distinguer deux cas de figure :

  • Le statut LMNP
  • Le statut LMNP s’applique au propriétaire bailleur en meublé qui ne remplit pas les conditions pour être considéré comme loueur en meublé professionnel.
  • En résumé, si ses revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € TTC/an et que leur montant ne dépasse pas celui des autres revenus d’activité du foyer fiscal, il se verra appliquer la fiscalité LMNP.
  • Pour obtenir le statut LMNP, il convient de déclarer son activité au Greffe du Tribunal de commerce afin d’obtenir un numéro Siret, et ce dans les 15 jours du début de la location.

Fiscalité LMNP : la TVA

La location meublée non professionnelle est normalement exonérée de TVA.

En revanche si, en statut LMNP, trois des prestations suivantes sont fournies en sus de la location, la TVA sera applicable :

  • Petit déjeuner
  • Nettoyage quotidien des locaux
  • Fourniture du linge
  • Réception de la clientèle

Fiscalité LMNP : impôt sur le revenu

Comme nous l’avons rappelé ci-dessus, au-dessous d’un certain plafond, vous relevez par défaut du régime des micro-BIC.

Toutefois, pour bénéficier des principaux avantages de la fiscalité location meublée, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel d’imposition.

Vous pouvez faire l’option chaque année avant le 1er février de l’année civile. L’option est valable pour deux ans et reconduite tacitement.

Il est recommandé de recourir à un cabinet comptable pour réaliser votre déclaration d’impôt en statut LMNP car vous avez l’obligation de tenir une comptabilité commerciale.

La fiscalité LMNP vous permet de récupérer 2/3 des honoraires du cabinet comptable sous forme de réduction d’impôt si celui-ci est aussi Centre de Gestion Agréé.

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Charges déductibles en fiscalité LMNP réel

Ces charges sont de deux types :

  • Tout d’abord vous pouvez imputer les dépenses réellement effectuées dans l’année civile : intérêts d’emprunt, prime d’assurances, taxe foncière... Il n’existe pas de liste exhaustive.
  • Le principal avantage de la fiscalité LMNP réel réside dans le deuxième type de charges : en comptabilité commerciale, les grosses dépenses sont imputées sur plusieurs années sous forme d’amortissements.

L’amortissement est la concrétisation d’un principe selon lequel un bien a une durée de vie et que sa charge comptable doit donc être étalée sur un nombre d’années équivalentes à cette durée.

La fiscalité LMNP réel va donc permettre d’amortir votre plus grosse dépense, à savoir votre actif immobilier.

Un immeuble étant censé avoir une durée d’usage de 25 à 30 ans, son amortissement va donc représenter entre 3,5 et 4 % de la valeur du bien.

A noter seuls 85 à 90 % de la valeur du bien seront retenus pour calculer l’amortissement, les 10 à 15 % restants représentant le terrain ne bénéficient pas de ce régime.

Prenons un exemple concret en fiscalité LMNP réel d’un logement acheté 100 000 € avec un rendement de 4% :

  • Loyers perçus : 4 000 €
  • Charges : 1 000 €
  • Amortissement : 3 520 € (88 000 € amortis sur 25 ans)
  • Résultats : - 520 €

En fiscalité LMNP réel, grâce à l’amortissement, vous pouvez donc générer des revenus non soumis à l’impôt sur le revenu : 3 000 € au cas particulier (loyers – charges).

Déficits en fiscalité LMNP réel

Qu’en est-il en cas de déficit comme dans notre exemple ?

Les déficits ne peuvent pas être imputés sur les autres revenus mais ils sont reportables sur 10 ans pour celui correspondant aux dépenses réelles et indéfiniment pour la part non utilisée de l’amortissement du bien.

Calcul de l’impôt sur le revenu en statut LMNP

En fiscalité location meublée, si le rendement de votre logement est très bon, vous pouvez, malgré la prise en compte des amortissements, générer un revenu imposable.

Ce bénéfice est imposé au taux marginal de votre imposition + CSG/CRDS à 17,2 %.

Fiscalité LMNP : imposition de la plus-value en cas de revente

Le second avantage du statut LMNP réside essentiellement dans le mode de calcul de la plus-value lors de la revente du bien.

En effet, bien que vous ayez bénéficié du régime attractif des amortissements comptables, la plus-value est calculée de la même façon que celle des particuliers sans réintégrer le montant des amortissements.

En fiscalité LMNP, la plus-value est donc calculée de la façon suivante : prix de vente – prix d’achat (augmenté le cas échéant des frais de Notaire et d’agence ainsi que des dépenses de travaux non déduites de l’impôt sur le revenu dans le cadre des revenus fonciers).

Un abattement est ensuite appliqué à partir de la 6ème année de détention et jusqu’à la 22ème année (30 ans pour les prélèvements sociaux).

Enfin la plus-value est imposée à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

En résumé la fiscalité LMNP réel est donc particulièrement attractive car vous êtes doublement gagnant :

  • Tout d’abord lors de la déclaration de vos revenus avec la mise en œuvre des amortissements
  • Et une nouvelle fois à l’occasion de la revente de votre bien immobilier du fait que ces mêmes amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value

Fiscalité de la location meublée : le statut LMP

Comme nous l’avons vu ci-dessus, ce statut dépend essentiellement de deux conditions tenant au montant des recettes issues de la location et à la composition des revenus de votre foyer fiscal.

Si vous ne les remplissez pas, vous avez forcément le statut LMNP.

Nota : il était auparavant obligatoire de s’inscrire au RCS pour bénéficier la fiscalité location meublée professionnelle mais cette inscription est désormais facultative. Il s’ensuit que la mise en œuvre du statut LMNP ou LMP est désormais automatique.

Les règles de base de la fiscalité LMNP vont s’appliquer dans le cadre de ce régime : TVA, micro-foncier ou réel, déclaration d’activité…

Quelles sont donc les spécificités du statut LMP ?

A:Tout d’abord, à la différence de la fiscalité LMNP, les déficits générés dans le cadre du LMP au régime réel d’imposition sont imputables sur le revenu global du contribuable et ce jusqu’à 6 ans suivant la réalisation de ces déficits.

B: Votre actif immobilier étant considéré comme « professionnel », il ne sera pas pris en considération dans le cadre du calcul de l’assiette de l’IFI.

C: En fiscalité location meublée professionnelle, si les recettes locatives de vos deux dernières années d’exploitation sont inférieures au seuil de 90 000 € et si vous exercez votre activité depuis plus de 5 ans, vous bénéficiez d’une exonération de la taxation de la plus-value (exonération partielle en 90 000 et 126 000 € de recettes).

Voici pour les points positifs. En revanche, avant de basculer en statut LMP, il convient de prendre en considération deux points importants :

  • En fiscalité location meublée professionnelle, vous êtes redevable de la cotisation foncière des entreprises.
  • La taxation de la plus-value est moins avantageuse qu’en statut LMNP.
  • La première raison tient au fait qu’à la différence de la fiscalité LMNP, les amortissements sont intégrés dans le calcul de la plus-value. S’agissant du mode de calcul de la plus-value, nous vous invitons à parcourir notre article sur la fiscalité de l’immobilier.
  • La seconde raison résulte de la mise en œuvre de la dernière Loi de Finances pour 2021 qui a rendu obligatoire l’assujettissement de l’exploitant LMP aux contributions sociales des travailleurs indépendants non agricoles.
  • Or le taux de ces cotisations oscille entre 35 et 40 % des bénéfices réalisés avec un minimum de 1 145 € par an.
  • L’impact de cette réforme n’est pas significatif sur la fiscalité location meublée pendant l’exercice de l’activité du fait de la mise en œuvre de l’amortissement qui réduit bien souvent le bénéfice annuel à 0. Seule la cotisation minimum sera alors exigible.
  • En revanche, au moment de la revente de l’actif immobilier, cette modification de la fiscalité location meublée professionnelle va avoir de vraies répercussions dans la mesure où la plus-value taxable sera soumise aux cotisations sociales en plus de l’impôt, et ce même si vous entrez dans le champ de l’exonération fiscale évoquée ci-dessus.
  • Dernière précision : il faut tout de même rappeler que cette mesure a été adoptée dans le but de donner accès aux propriétaires LMP à une couverture sociale, négligée jusqu’ici.

Conclusion

Si nous devions résumer la fiscalité location meublée, il semble évident qu’elle présente de nombreux avantages mais qu’il est important de se tourner vers un professionnel pour articuler son projet car elle implique des notions comptables et fiscales qui ne sont pas forcément à la portée des particuliers.

Gestion directe ou résidence gérée, TVA ou non, régime réel ou micro… autant d’interrogations auxquelles il faut répondre avant de se lancer.

Chez Patrimoine Store, nous avons sélectionné les meilleurs partenaires et les meilleurs produits pour vous permettre de réaliser l’investissement en statut LMNP ou LMP le plus adapté à vos besoins.

N’hésitez pas à nous solliciter pour toute question, nous nous ferons un plaisir de vous accompagner dans vos démarches afin de mettre en place la meilleure solution en fiscalité location meublée.

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natacha-signature A propos de l’auteur Natacha Vincent

Après une formation en Droit, plusieurs années en cabinet de fiscalité et dix années à avoir conseillé les particuliers dans le cadre de leurs investissements immobiliers, Natacha a décidé de rejoindre Patrimoine Store dont elle partage les valeurs fondamentales d’accompagnement et de transparence.

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