La fiscalité location meublée concerne essentiellement trois types de situation :
Si le montant de loyers perçus annuellement ne dépasse pas 72 600 € (seuil de 2020), vous êtes de base soumis au régime d’imposition forfaitaire.
Le principe est simple : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus perçus et vous ne pouvez déduire aucune charge.
Votre fiscalité location meublée est alors calculée par application de votre taux marginal d’imposition + CSG-CRDS (17,2 %).
Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d‘hôtes, l’abattement est de 71 % jusqu’à 176 200 € de recettes annuelles.
Si vos recettes dépassent les plafonds prévus ci-dessus ou sur option du contribuable, vous pouvez être soumis au régime réel d’imposition.
Il convient alors de distinguer deux cas de figure :
La location meublée non professionnelle est normalement exonérée de TVA.
En revanche si, en statut LMNP, trois des prestations suivantes sont fournies en sus de la location, la TVA sera applicable :
Comme nous l’avons rappelé ci-dessus, au-dessous d’un certain plafond, vous relevez par défaut du régime des micro-BIC.
Toutefois, pour bénéficier des principaux avantages de la fiscalité location meublée, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel d’imposition.
Vous pouvez faire l’option chaque année avant le 1er février de l’année civile. L’option est valable pour deux ans et reconduite tacitement.
Il est recommandé de recourir à un cabinet comptable pour réaliser votre déclaration d’impôt en statut LMNP car vous avez l’obligation de tenir une comptabilité commerciale.
La fiscalité LMNP vous permet de récupérer 2/3 des honoraires du cabinet comptable sous forme de réduction d’impôt si celui-ci est aussi Centre de Gestion Agréé.
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Charges déductibles en fiscalité LMNP réel
Ces charges sont de deux types :
L’amortissement est la concrétisation d’un principe selon lequel un bien a une durée de vie et que sa charge comptable doit donc être étalée sur un nombre d’années équivalentes à cette durée.
La fiscalité LMNP réel va donc permettre d’amortir votre plus grosse dépense, à savoir votre actif immobilier.
Un immeuble étant censé avoir une durée d’usage de 25 à 30 ans, son amortissement va donc représenter entre 3,5 et 4 % de la valeur du bien.
A noter seuls 85 à 90 % de la valeur du bien seront retenus pour calculer l’amortissement, les 10 à 15 % restants représentant le terrain ne bénéficient pas de ce régime.
Prenons un exemple concret en fiscalité LMNP réel d’un logement acheté 100 000 € avec un rendement de 4% :
En fiscalité LMNP réel, grâce à l’amortissement, vous pouvez donc générer des revenus non soumis à l’impôt sur le revenu : 3 000 € au cas particulier (loyers – charges).
Déficits en fiscalité LMNP réel
Qu’en est-il en cas de déficit comme dans notre exemple ?
Les déficits ne peuvent pas être imputés sur les autres revenus mais ils sont reportables sur 10 ans pour celui correspondant aux dépenses réelles et indéfiniment pour la part non utilisée de l’amortissement du bien.
Calcul de l’impôt sur le revenu en statut LMNP
En fiscalité location meublée, si le rendement de votre logement est très bon, vous pouvez, malgré la prise en compte des amortissements, générer un revenu imposable.
Ce bénéfice est imposé au taux marginal de votre imposition + CSG/CRDS à 17,2 %.
Le second avantage du statut LMNP réside essentiellement dans le mode de calcul de la plus-value lors de la revente du bien.
En effet, bien que vous ayez bénéficié du régime attractif des amortissements comptables, la plus-value est calculée de la même façon que celle des particuliers sans réintégrer le montant des amortissements.
En fiscalité LMNP, la plus-value est donc calculée de la façon suivante : prix de vente – prix d’achat (augmenté le cas échéant des frais de Notaire et d’agence ainsi que des dépenses de travaux non déduites de l’impôt sur le revenu dans le cadre des revenus fonciers).
Un abattement est ensuite appliqué à partir de la 6ème année de détention et jusqu’à la 22ème année (30 ans pour les prélèvements sociaux).
Enfin la plus-value est imposée à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
En résumé la fiscalité LMNP réel est donc particulièrement attractive car vous êtes doublement gagnant :
Comme nous l’avons vu ci-dessus, ce statut dépend essentiellement de deux conditions tenant au montant des recettes issues de la location et à la composition des revenus de votre foyer fiscal.
Si vous ne les remplissez pas, vous avez forcément le statut LMNP.
Nota : il était auparavant obligatoire de s’inscrire au RCS pour bénéficier la fiscalité location meublée professionnelle mais cette inscription est désormais facultative. Il s’ensuit que la mise en œuvre du statut LMNP ou LMP est désormais automatique.
Les règles de base de la fiscalité LMNP vont s’appliquer dans le cadre de ce régime : TVA, micro-foncier ou réel, déclaration d’activité…
Quelles sont donc les spécificités du statut LMP ?
A:Tout d’abord, à la différence de la fiscalité LMNP, les déficits générés dans le cadre du LMP au régime réel d’imposition sont imputables sur le revenu global du contribuable et ce jusqu’à 6 ans suivant la réalisation de ces déficits.
B: Votre actif immobilier étant considéré comme « professionnel », il ne sera pas pris en considération dans le cadre du calcul de l’assiette de l’IFI.
C: En fiscalité location meublée professionnelle, si les recettes locatives de vos deux dernières années d’exploitation sont inférieures au seuil de 90 000 € et si vous exercez votre activité depuis plus de 5 ans, vous bénéficiez d’une exonération de la taxation de la plus-value (exonération partielle en 90 000 et 126 000 € de recettes).
Voici pour les points positifs. En revanche, avant de basculer en statut LMP, il convient de prendre en considération deux points importants :