Investir en Denormandie dans l’ancien est possible depuis le 1er janvier 2019. Ce dispositif a donc été pensé pour favoriser l’investissement immobilier ancien afin de rénover le parc immobilier des villes moyennes.
Les villes moyennes accueillent 20% des français, or elles subissent souvent grandement la concurrence des villes importantes avoisinantes. Leur développement économique peut se voir alors affaibli, les rendant moins attractives et de fait les conduisant à un vieillissement voire à une insalubrité progressive de leur parc immobilier. De plus, si les grandes villes bénéficient de l’éligibilité à la loi Pinel, ce n’est pas forcément le cas de toutes ces villes moyennes, limitant de fait le renouvellement de leur parc immobilier.
En 2019, la loi Denormandie ne concernait que les centres-villes des communes concernées mais dès le 1er janvier 2020, tout leur territoire est devenu éligible à un investissement en Denormandie dans l’ancien. Également, la loi initialement prévue jusqu’au 31 décembre 2021 a été prolongée jusqu’à fin 2022 dès le 1er janvier 2020.
Un investissement Denormandie dans l’ancien permet la même économie d’impôt que la loi Pinel, loi active dans l’immobilier neuf et ancien mais sous des conditions différentes.
Le principe de la loi Denormandie est simple : vous investissez dans un logement ancien éligible, sous les conditions que je vais vous énumérer par la suite, et vous profitez d’un allégement de votre fiscalité.
Cet allégement au total est directement dépendant de la durée d’effet de la loi que vous choisissez. Trois périodes sont possibles, six ans, neuf ans ou douze ans. Chaque durée pouvant être portée à 12 ans par prorogations de trois ans, nous vous conseillons de vous positionner sur une durée initiale de 6 ou 9 ans. A chaque durée d’engagement en loi Denormandie son montant total d’économie possible :
Ces pourcentages se calculent sur votre prix d’acquisition global, ce dernier étant plafonné à 300 000 € et/ou à 5 500 € par mètre carré acheté.
L’économie d’impôt de la loi Denormandie dans l’ancien est basée sur celle de la loi Pinel. C’est ainsi que les mêmes plafonds viennent s’appliquer sur les conditions de location. Premièrement, les montant de loyers sont réglementés. La carte de France est fiscalement divisée en cinq zones, A, Abis, B1, B2 et C, chacune correspondant à un plafond de loyer praticable. Deuxièmement, votre locataire doit respecter des plafonds de ressources. Ces plafonds évoluent chaque année, il est donc important d’être vigilant à ces derniers lors de la revalorisation du loyer.
Pour être éligible, un investissement en Denormandie dans l’ancien doit être situé sur le territoire d’une ville bénéficiant d’au moins un des deux dispositifs suivants :
Le programme Action Cœur de Ville
Ce label a été mis en place pour les villes moyennes françaises dans un double objectif qui est d’un côté de pérenniser et augmenter leur attrait économique sur leur territoire et qui est d’un autre côté d’améliorer les conditions de vie des habitants. Pas moins de 222 villes entrent dans le champ d’action de cette loi, certaines sont aussi dans des zones éligibles Pinel, d’autres non.
L’Opération de Revitalisation de Territoire
Cette opération existe pour soutenir les collectivités territoriales dans leurs démarches pour éviter et/ou contrebalancer la dévitalisation de leur centre-ville. Ce dispositif, arrivé un an après le programme précité, vient allonger la liste des villes éligibles à un investissement en Denormandie dans l’ancien.
Avec l’extension du territoire des villes éligible en 2020, la majorité des villes moyennes peuvent mettre sur le marché des programmes immobiliers Denormandie ancien.
Cependant, l’investissement Denormandie en lui-même doit respecter certaines spécificités au risque sinon de perdre l’avantage fiscal.
Je vous ai dit que l’investissement immobilier Denormandie devait respecter un plafond de coût, mais pour autant je ne suis pas allée plus loin dans les caractéristiques impératives que doit posséder l’investissement Denormandie pour être valide aux yeux des institutions de contrôle. Au niveau de l’immobilier et des travaux, c’est le montant total qui se voit plafonné. Cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas investir plus, seulement, le montant dépassant le plafond ne pourra pas donner lieu à une réduction de votre imposition.
Seuls certains types d’immeubles sont éligibles pour un investissement Denormandie dans l’ancien, à savoir des immeubles en état de vétusté. Certains peuvent même être en état d’insalubrité mais ce n’est pas nécessairement le cas. Ces immeubles peuvent être des immeubles d’habitations à la base mais ce n’est pas une obligation : du moment que la réhabilitation intervient pour la création de logements dans l’immeuble, le changement de destination de l’utilisation de l’immeuble n’est pas un frein aux avantages de la loi Denormandie.
Ensuite, seuls certains types de travaux peuvent prétendre à être éligible lors d’un investissement Denormandie. Si seule la rénovation énergétique permettait au départ de profiter des avantages de la loi, les travaux dits de modernisation, d'assainissement ou d'aménagement des surfaces habitables ont été ajoutés à la liste au 1er janvier 2020. Autrement dit, les changements de chaudière ou de méthode de chauffage, l’isolation ou encore l’aménagement des combles ou d’un sous-sol rentrent désormais dans le calcul du montant total des travaux éligible à l’économie fiscale permise par la loi Denormandie. Pour être validé, les travaux de rénovation énergétique doivent améliorer d’au moins 20% la performance énergétique des copropriétés et d’au moins 30% celle des maisons individuelles.
Enfin, un investissement en Denormandie dans l’ancien doit obligatoirement posséder un montant de travaux au moins équivalent à 25% du montant total de l’investissement, soit l’addition du coût d’acquisition du foncier et du montant des travaux. Sous certaines conditions, ces travaux peuvent bénéficier d’un taux réduit de TVA à 10%, et même 5,5% pour les travaux de rénovation énergétique.
Vous l’aurez compris, investir dans l’immobilier en Denormandie, c’est investir dans l’immobilier ancien à réhabiliter. Les programmes Denormandie sont encore peu nombreux mais généralement synonymes de belles prestations.
Les fonciers, c’est à dire les immeubles, sont souvent situés dans le centre des villes concernées par le dispositif, ce sont donc généralement des bâtiments plutôt anciens, avec du charme par exemple en pierres ou à colombages si l’architecture de la région y correspond. Le but de la loi Denormandie est d’investir dans un bien immobilier patrimonial et entièrement rénové, profitant des dernières normes énergétiques et privilégiant des prestations de qualité. Les travaux réalisés sont donc en général de haut standing dans des petits programmes.
Selon votre profil et la ville où est situé l’investissement immobilier Denormandie, il peut être intéressant de conserver le logement dans votre patrimoine au-delà de la période de l’avantage fiscal, des solutions existent alors pour optimiser la fiscalité générée par ce bien.