Immobilier Grand Paris : les 10 villes du Nord et de l'Est de l'Île de France où il faut investir

Sommaire

Introduction

Investir en Île-de-France, un pari fou ? Non certainement pas. Un pari osé ? Peut-être, notamment quand on voit le prix au mètre carré dans l’ancien s’envoler depuis des années pour arriver aujourd’hui à plus de 10 000 € le mètre carré. Le prix de l’immobilier a augmenté de plus de 54% en 10 ans à Paris (source : Meilleurs Agents). Certains investisseurs doivent s’en frotter les mains aujourd’hui… Mais Paris n’est pas l’objet de mon guide. Chers investisseurs, je vous propose de nous éloigner de ses prix gigantesques pour nous concentrer sur le nord et l’est de la Capitale, en Île-de-France.

Pourquoi investir en Île-de-France, quand on voit les difficultés de déplacements quotidiens notamment ? Le Grand Paris Express !

Voilà la réponse à cette question. Juste quelques chiffres pour argumenter ma réponse : 200 kms de lignes de métro vont être mises en service, les lignes de métro 15, 16, 17 et 18 vont être créées et vous savez quoi, elles seront 100% automatiques ! 68 gares dont 90% seront sous-terraines, 80 % des gares seront reliées demain au réseau métro, tramway et RER, 2 millions de voyageurs quotidiens, des temps de parcours raccourcis, 18 millions de m² d’opportunités foncières, 115 000 créations d’emploi et des centaines de milliers de logements. Voilà le préambule du magazine Le Figaro Immo en date du 31 décembre 2019 (source : Le Figaro). Si ces chiffres vous laissent sans voix, rassurez-vous, moi aussi. Ils montrent que se pencher sur l’Île-de-France pour un projet d’investissement immobilier peut être intéressant. Alors, justement, attardons-nous sur les 10 villes du Nord et de l’Est de l’Île-de-France où il faut investir dans le cadre du Grand Paris.

 

1. AUBERVILLIERS

Commune de Seine-Saint-Denis, aux portes de la Capitale, Aubervilliers bénéficie d’un passé industriel, notamment par la présence du canal Saint-Denis. L’une des principales industries présente sur la ville est une manufacture d’allumettes datant de 1867, qui aujourd’hui a été transformée pour accueillir l’Institut National du Patrimoine.

Aubervilliers en quelques chiffres :

  • > Nombre d’habitants : 86 061 habitants selon l’INSEE en 2016
  • > Demande locative : 90% des biens recherchés sont des appartements T2 et T3*
  • > Prix au m² d’un appartement ancien : 3 550 €**
  • > Prix au m² d’un appartement neuf : 4 470 € **
  • > Evolution des prix de l’immobilier sur 1 an et sur 5 ans : +14.5 %, +19.8 %***
  • > Possibilité d’investissement locatif : Ancien, loi Pinel en zone A bis, LMNP
  • > Point fort : Construction du campus universitaire Condorcet, spécialisé dans la recherche en Sciences Humaines et Sociales.

Aubervilliers dans le Grand Paris : Avec le prolongement de la ligne 12 du métro et la construction de la nouvelle ligne 15, Aubervilliers se voit dotée d’une nouvelle gare dont la capacité d’accueil sera d’environ 70 000 passagers par jour. Mise en service en 2030, celle-ci permettra de réduire les trajets notamment vers l’aéroport Charles de Gaulle, en passant de 44 minutes actuellement à 25 minutes (sources : Société du Grand Paris).

 

2. SAINT-OUEN

Tout comme Aubervilliers, Saint-Ouen se situe au nord de Paris. Construite sur un passé agricole puis industriel pendant le 19ème siècle grâce au port de Saint-Ouen, sur le bord de Seine, la ville de Saint-Ouen s’est modernisée au fil des années pour accueillir aujourd’hui de nombreux sièges administratifs et de grosses sociétés, dont certaines sont cotées au CAC 40 telles que Danone, PSA ou encore GDF.

Saint-Ouen en quelques chiffres :

  • > Nombre d’habitants : 49 664 habitants selon l’INSEE en 2016
  • > Demande locative : 92% des biens recherchés sont des appartements T2 et T3*
  • > Prix au m² d’un appartement ancien : 5 800 €**
  • > Prix au m² d’un appartement neuf : 6 090 €**
  • > Evolution des prix de l’immobilier sur 1 an et sur 5 ans : + 17.3 %, + 43.6 %***
  • > Possibilité d’investissement locatif : Ancien, Loi Pinel en zone A bis, LMNP
  • > Point fort : Installation du nouveau campus hospitalo-universitaire Paris Nord prévue pour 2025

Saint-Ouen dans le Grand Paris : Le Grand Paris Express va permettre à la ville de Saint-Ouen d’avoir un prolongement de la ligne 14, qui va jusqu’à Saint-Denis. Les anciens docks de Saint-Ouen, transformés en ZAC bénéficieront d’un renouveau architectural avec la création de logements, espaces verts, écoles…

 

3. SAINT-DENIS

Si je vous dis Saint-Denis, je ne suis pas forcément sûr que la première idée qui vous vienne soit le Stade de France. Et pourtant, c’est bien à Saint-Denis que le Stade de France a été construit en 1995. Avec plus de 2 000 ans d’histoire, la ville de Saint-Denis s’est développée au fil des ans pour devenir aujourd’hui un important pôle industriel au niveau européen ainsi qu’une place incontournable dans le domaine tertiaire avec la présence notamment de nombreux sièges sociaux dont celui de Véolia.

Saint-Denis en quelques chiffres :

  • > Nombre d’habitants : 111 354 habitants selon l’INSEE en 2016
  • > Demande locative : 89 % des biens recherchés sont des appartements T2 et T3*
  • > Prix au m² d’un appartement ancien : 3 730 €**
  • > Prix au m² d’un appartement neuf : 3 590 €**
  • > Evolution des prix de l’immobilier sur 1 an et sur 5 ans : + 4.4 %, + 11.7 %***
  • > Possibilité d’investissement locatif : Ancien, Loi Pinel en zone A bis, LMNP
  • > Point fort : La Plaine Saint-Denis, haut lieu de la production télévisuelle, Village olympique 2024

Saint-Denis dans le Grand Paris : Saint-Denis va être certainement LA ville du Grand Paris, notamment au niveau transport en accueillant le « hub » grâce à la construction de la gare Saint-Denis Pleyel où les 4 nouvelles lignes vont se rejoindre. La construction de cette nouvelle gare permettra un passage journalier de 250 000 voyageurs (source : Société du Grand Paris)

 

4. LE BOURGET

Situé sur le département de la Seine-Saint-Denis, la ville du Bourget est connue pour son passé aéronautique où le 1er aéroport civil de Paris, l’aéroport du Bourget, fût inauguré en 1919. Cette culture de l’aviation est encore présente avec le musée de l’Air et de l’Espace.

Le Bourget en quelques chiffres :

  • > Nombre d’habitants : 16 484 habitants selon l’INSEE en 2016
  • > Demande locative : 83 % des biens recherchés sont des appartements T2 et T3*
  • > Prix au m² d’un appartement ancien : 2 760 €**
  • > Prix au m² d’un appartement neuf : 4 290 €**
  • > Evolution des prix de l’immobilier sur 1 an et sur 5 ans : + 5.8%, - 5.9 %***
  • > Possibilité d’investissement locatif : Ancien, Loi Pinel en zone A
  • > Point fort : Salon international de l’aéronautique et de l’espace du Bourget qui a lieu tous les 2 ans et dont celui de 2019, a accueilli plus de 300 000 visiteurs.

Le Bourget dans le Grand Paris : La ville du Bourget va évoluer sous l’impulsion d’une nouvelle gare, Le Bourget RER. Les lignes 16 et 17 vont venir s’implanter avec le RER B et le tram. Mise en service au printemps 2024, cette nouvelle gare verra passer 55 000 voyageurs par jour. Ce projet urbain va également permettre le développement d’une ZAC « Bienvenue – Gare » où près d’un millier de logements neufs vont voir le jour (source : Société du Grand Paris).

 

5. AULNAY-SOUS-BOIS

Également située dans le département de la Seine-Saint-Denis, la ville d’Aulnay-sous-Bois bénéficie d’un emplacement intéressant, à 5 km de l’aéroport Roissy Charles de Gaulle. Dans un passé lointain, la ville d’Aulnay-sous-Bois a vu s’installer sur ses terres la Compagnie des Chemins de Fer du Nord et a donc pu bénéficier d’une gare ferroviaire en 1875. Ceci a permis son développement jusqu’au début du 20ème siècle où, profitant de cette infrastructure, des industries sont venues s’installer dont une usine Peugeot.

Aulnay-sous-Bois en quelques chiffres :

  • > Nombres d’habitants : 84 662 habitants selon l’INSEE en 2016
  • > Demande locative : 56 % des biens recherchés sont des appartements et 43 % sont des maisons, de type T3, T4 et T5*
  • > Prix au m² d’un appartement ancien : 2 670 €**
  • > Prix au m² d’un appartement neuf : 4 410 €**
  • > Prix au m² d’une maison ancienne : 2 920 €**
  • > Prix au m² d’une maison neuve : 6 470 €**
  • > Evolution des prix de l’immobilier sur 1 an et sur 5 ans : + 8,9 %, - 0.4 %***
  • > Possibilité d’investissement locatif : Ancien, Loi Pinel en zone A
  • > Point fort : Parc départemental du Sausset et ses 160 ha d’espaces verts, la proximité avec le Parc des Expositions Paris Nord Villepinte accueillant de nombreux salons professionnels.

Aulnay-sous-Bois dans le Grand Paris : La présence de la future ligne 16 du métro va permettre à la ville d’Aulnay-sous-Bois, de se voir dotée d’une nouvelle gare, permettant à ses habitants de rejoindre la Défense en 25 minutes, la gare de Saint-Denis en 11 minutes et la gare Saint-Lazare en 23 minutes. L’usine Peugeot, devenue l’usine PSA, va être réhabilitée pour devenir un centre d’exploitation et de maintenance des lignes 16 et 17 (source : Aulnay Sous Bois).

banniere-GrandParis

6. NOISY-LE-GRAND

L’histoire veut que le nom de Noisy-le-Grand soit dû aux romains, qui, de passage sur les terres de cette commune, auraient planté des noyers. Autant vous dire que ceci n’est qu’une anecdote. Ville plutôt campagnarde au tout début du 20ème siècle, elle s’est développée, notamment, à la suite de l’arrivée du tramway en 1901, permettant aux ouvriers d’aller travailler sur Paris. Aujourd’hui, la ville s’est urbanisée sous l’impulsion de Marne-la-Vallée et du parc d’attraction Disneyland qui est à peine à 20 minutes.

Noisy-le-Grand en quelques chiffres :

  • > Nombre d’habitants : 66 659 habitants selon l’INSEE en 2016
  • > Demande locative : 73 % des biens recherchés sont des appartements T3 et T4*
  • > Prix au m² d’un appartement ancien : 3 530 €**
  • > Prix au m² d’un appartement neuf : 4 600 €**
  • > Evolution des prix de l’immobilier sur 1 an et sur 5 ans : - 1.8 %, + 6.8 %***
  • > Possibilité d’investissement locatif : Ancien, Loi Pinel en zone A, LMNP
  • > Point fort : Le prix de l’immobilier peu élevé à uniquement 30 minutes de Paris, la présence de l’université Paris Est Marne-la-Vallée Gustave Eiffel (2ème meilleure université selon le magazine l’Etudiant).

Noisy-le-Grand dans le Grand Paris : Le Grand Paris va permettre à la ville de Noisy-le-Grand de développer son réseau de transport par le biais d’une nouvelle gare Noisy – Champs, qui doit être mise en service en 2025. Celle-ci verra passer 150 000 voyageurs et bénéficiera à 23 000 habitants jusqu’à 1 km autour de cette nouvelle gare, leur permettant de diviser quasiment par deux leur temps de trajet (source : Société du Grand Paris). La ville de Noisy-le-Grand a également décidé de développer l’urbanisme avec un programme immobilier d’environ 900 logements qui seront livrés en 2023 (Noisy Le Grand).

 

7. CHAMPIGNY-SUR-MARNE

Ville agricole comme la plupart des villes en périphérie de la Capitale, Champigny-sur-Marne a longtemps vécu de la vigne jusqu’au milieu du 20ème siècle. L’entre-deux guerres et le développement de la voie ferrée a fait exploser le nombre d’habitants sur cette commune. En 1975, le quartier des Mordacs et du Bois l’abbé se voient urbanisés pour accueillir une population de plus en plus grande.

Champigny-sur-Marne en quelques chiffres :

  • > Nombre d’habitants : 77 409 habitants selon l’INSEE en 2016
  • > Demande locative : 67 % des biens recherchés sont des appartements, le reste étant des maisons, de type T3 et T4*
  • > Prix au m² d’un appartement ancien : 3 150 €**
  • > Prix au m² d’un appartement neuf : 4 180 €**
  • > Prix au m² d’une maison ancienne : 3 570 €**
  • > Prix au m² d’une maison neuve : 6 470 €**
  • > Evolution des prix de l’immobilier sur 1 an et sur 5 ans : + 2.5 %, + 2.2 %***
  • > Possibilité d’investissement locatif : Ancien, Loi Pinel en zone A
  • > Point fort : La cité Descartes est un pôle d’activité où se trouve 5000 salariés, 350 entreprises, et également 15 000 étudiants. Labellisé « Grand Paris », un cluster ville durable a vu le jour, le développement et la recherche dans le domaine de la ville écologique et durable seront étudiés (source : descartesdeveloppement.fr).

Champigny-sur-Marne dans le Grand Paris : La commune se développe avec l’arrivée en 2025-2030 de deux nouvelles gares, Champigny-Centre desservant la ligne 15, et la gare Bry-Villiers-Champigny, qui elle, desservira la ligne P du Transilien et la ligne E du RER  (source : Société Grand Paris). Ce nouvel aménagement urbain va faire bouger l’immobilier sur Champigny-sur-Marne, avec une possibilité de plus-value selon les dires de Mr Karl Toussaint du Wast, co-fondateur du site Netinvestissement lors d’une interview (source : Le Monde).

 

8. ROMAINVILLE

Enclavée entre 6 grandes communes de la région parisienne (Bobigny, Noisy-le-Sec, Montreuil, Pantin, Les Lilas et Bagnolet), Romainville est une des villes les moins peuplées d’Île-de-France. Et pourtant, c’est dans un dynamisme écologique que s’est inscrite la mairie de Romainville par le biais du projet « 100 quartiers innovants et écologiques ». Le projet : remettre l’agriculture urbaine au cœur de la ville (source : Îledefrance.fr).

Romainville en quelques chiffres :

  • > Nombre d’habitants : 26 510 habitants selon l’INSEE en 2016
  • > Demande locative : 76 % des biens recherchés sont des appartements T3 et T4*
  • > Prix au m² d’un appartement ancien : 4 820 €**
  • > Prix au m² d’un appartement neuf : 4 840 €**
  • > Evolution des prix de l’immobilier sur 1 an et sur 5 ans : + 21.7 %, + 25.3 %***
  • > Possibilité d’investissement locatif : Ancien, Loi Pinel en zone A
  • > Point fort : De nombreux projets de réhabilitations urbains, d’aménagement et d’infrastructures au niveau des transports sont en cours.

Romainville dans le Grand Paris : Comme vous avez pu le lire, Romainville a vu le prix de l’immobilier exploser ces dernières années. Il faut dire qu’avec l’arrivée de la ligne 11 du métro en 2022, et le développement de la ligne T1 du tramway, les investisseurs parviennent plus facilement à se projeter sur cette ville. L’aménagement de la ZAC Lemoine a vu sortir de terre 188 nouveaux logements en 2018. Aujourd’hui, c’est le quartier Charles-de-Gaulle qui est en pleine mutation, avec 262 logements neufs (source : ville-romainville.fr).

 

9. BAGNOLET

À peine à 30 minutes en voiture de l’hyper centre de Paris, Bagnolet offre une situation géographique intéressante pour ceux et celles qui s’intéressent à la 1ère couronne parisienne. Bagnolet fût dans le passé un endroit de villégiature où les aristocrates parisiens venaient se détendre le week-end et profiter de la campagne. L’industrialisation est venue développer dans un premier temps la ville, avec notamment l’implantation de la société Moulinex en 1929. La tertiairisation aura eu raison de l’emploi industriel dans les années 1970 et c’est aujourd’hui l’un des poumons économiques de la ville.

Bagnolet en quelques chiffres :

  • > Nombre d’habitants : 35 864 habitants selon l’INSEE en 2016
  • > Demande locative : 85% des biens recherchés sont des appartements T2 et T3*
  • > Prix au m² d’un appartement ancien : 4 430 €**
  • > Prix au m² d’un appartement neuf : 5 510 €**
  • > Evolution des prix de l’immobilier sur 1 an et sur 5 ans : + 5.4 %, + 10 %***
  • > Possibilité d’investissement locatif : Ancien, Loi Pinel en zone A bis, LMNP
  • > Point fort : Le quartier des Coutures est dans un esprit plutôt village, le pôle Gallieni avec 3 immeubles de bureaux livrés en 2021.

Bagnolet dans le Grand Paris : Le Grand Paris Express ne viendra pas impacter la ville de Bagnolet. Mais ce n’est pas pour autant que la ville de Bagnolet n’a pas décidé de se réinventer en apportant un dynamisme urbain. Le pôle Gallieni va être le moteur du renouveau. Bagnolet ayant participé au concours « Inventons la métropole du Grand Paris », elle verra s’installer 3 immeubles de bureaux principalement tournés vers l’écologie dont l’un sera réalisé par le promoteur VINCI. Ce développement urbain va certainement faire apparaître une demande en matière de logements.

 

10. ROSNY-SOUS-BOIS

Située entre Montreuil, Fontenay-sous-Bois et Neuilly-Plaisance, Rosny-sous-Bois se veut être une ville où il fait bon vivre. A 15 km des deux principaux aéroports, tout comme du centre de Paris, la ville s’est construite autour de 4 quartiers (la Boissière, le centre-ville, Marnaudes – Bois Perrier et Rosny sud). Chacun ayant leurs spécificités, ils offrent tout de même l’attrait des zones pavillonnaires avec le confort des commerces et des services de proximité.

Rosny-sou-Bois en quelques chiffres :

  • > Nombre d’habitants : 45 411 habitants selon l’INSEE en 2016
  • > Demande locative : 81 % des biens recherchés sont des appartements T3*
  • > Prix au m² d’un appartement ancien : 3 330 €**
  • > Prix au m² d’un appartement neuf : 4 880 €**
  • > Evolution des prix de l’immobilier sur 1 an et sur 5 ans : + 16.4 %, + 16.5 %***
  • > Possibilité d’investissement locatif : Ancien, Loi Pinel en zone A
  • > Point fort : Le centre commercial Domus, un des plus grands centres commerciaux d’Europe dédié à l’aménagement de la maison, le centre commercial Rosny 2 qui est l’un des plus grands centres commerciaux français.

Rosny-sous-Bois dans le Grand Paris : Une nouvelle gare va voir le jour sur l’emplacement actuel de la gare SNCF. Celle-ci sera desservie par la ligne 11 et la future ligne 15 du métro et bénéficiera encore également du RER E. De nombreux programmes vont sortir de terre grâce au développement de la gare, ventant la proximité du métro, alors investisseurs, ne tardez pas !

* Source : seloger.com
** Source : immobilier.notaires.fr
*** Source : paris.notaires.fr

banniere-GrandParis

Conclusion

La volonté qui a été impulsée par le gouvernement Sarkozy en 2009 est de placer Paris comme métropole mondiale, au même titre que les autres métropoles mondiales telles que New York, Dubaï ou Singapour. Transformations économiques, architecturales, écologiques, etc… caractérisent aujourd’hui l’Île-de-France : volonté d’instaurer un cadre de vie différent pour les habitants, de booster l’attractivité économique et d’apporter une réponse écologique au développement exponentiel de cette métropole. Ces 10 villes du nord et de l’est de l’Île-de-France apportent à elles seules, des possibilités d’investissements immobiliers intéressants. Patrimoine Store est là pour vous guider dans la bonne stratégie d’investissement immobilier Grand Paris, alors n’hésitez pas, contactez-nous ici, nous répondrons à vos questions.

A propos de l’auteur
Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

3 bonnes raisons de s'inscrire à notre newsletter

Que vous soyez un investisseur aguerri ou à vos débuts, vous trouverez chaque mois un article ou une astuce qui vous permettra de mieux appréhender la jungle immobilière. 3 raisons à cela :

  • ✔️Des articles de fonds et sans connivence 

  • ✔️Des projets réussis racontés sans langue de bois

  • ✔️Des conseils concrets sur la réalité du marché