Immobilier Grand Paris : les 10 villes de l'Ouest et du Sud de l'Île de France où investir

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Lecture 26 min.

Rédigé par Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store, le 30 juil. 2020

Sommaire

Introduction

Pour faire suite au premier article rédigé sur le Grand Paris : les 10 villes du nord et de l’est de l’île de France où investir, continuons notre tour du Grand Paris vers l'Ouest et le Sud de l'île de France.

Comme je l’ai écrit dans le précédent guide, se projeter dans un investissement en Ile de France peut être osé. Est-ce que cela en fait un pari risqué ? Je ne pense pas, mais encore faut-il bien appréhender le marché immobilier parisien et réaliser un travail sur votre situation personnelle. Juste avant de vous donner mon top 10, je vais vous citer le passage d’un article du journal Les Echos de novembre 2019 sur l’immobilier parisien. Les Echos titraient « Immobilier neuf : le grand écart des prix en Ile-de-France » et en préambule, il est noté « Si les prix des biens neufs situés dans Paris intra-muros culminent à plus de 12 000 € / m², de nombreuses opportunités demeurent sous les 6 000 € / m² en petite couronne ». Je vous propose alors de nous pencher sur les 10 villes de l’Ouest et du Sud de l’île de France où il faut investir dans le cadre du Grand Paris.

 

1. NANTERRE

Commune du département des Hauts-de-Seine, Nanterre en est le chef-lieu. Située entre Rueil-Malmaison et La Garenne-Colombe, cette ville bénéficie d’une image dynamique notamment grâce au quartier de la Défense. Active, l’immobilier s’est surtout construit sur des grands ensembles, des tours vitrées accueillant l’activité tertiaire et des barres d’immeubles.

Nanterre en quelques chiffres :

  • > Nombre d’habitants : 94 258 habitants selon l’INSEE en 2016
  • > Demande locative : 85% des biens recherchés sont des appartements T3 et T4*
  • > Prix au m² d’un appartement ancien : 5 250 €**
  • > Prix au m² d’un appartement neuf : 5 010 €**
  • > Evolution des prix de l’immobilier sur 1 an et sur 5 ans : + 6.3 %, + 22.4 %***
  • > Possibilité d’investissement locatif : Ancien, Loi Pinel en zone A Bis, LMNP
  • > Point fort : Restructuration de l’hôpital de Nanterre

Nanterre dans le Grand Paris : Nanterre dispose déjà de stations RER (Nanterre-Ville, Nanterre-Préfecture et Nanterre-Université). En 2030, ce seront deux nouvelles gares SNCF qui s’implanteront sur le sol de Nanterre. La gare Nanterre-La Folie sera reliée au RER E et sera construite dans le quartier des Groues. L’autre gare, Nanterre-La Boule, permettra l’arrivée du métro et du tramway à l’horizon 2027. Ces futurs aménagements vont permettre de rallier le quartier de la Défense en 4 minutes et Saint-Denis-Pleyel en 15 minutes (source : Société du Grand Paris). Aucun doute que l’immobilier à Nanterre va évoluer avec la création de résidences à taille humaine voulues par la population mais le prix de l’immobilier risque aussi de grimper. Nanterre devient donc une ville à surveiller pour un investissement immobilier !

 

2. COURBEVOIE

Également située dans le département des Hauts-de-Seine, Courbevoie est connue comme étant une ville tertiaire. Grâce aux quartiers de la Défense, Courbevoie s’est imposée comme la place européenne en matière de business et d’affaires depuis notamment 2010 avec la création de l’Etablissement Public d’Aménagement de la Défense Seine Arche. Courbevoie est une ville qui « bouge », les projets ne manquent pas tant pour faire vivre la ville que dans son évolution future liée au Grand Paris.

Courbevoie en quelques chiffres :

  • > Nombre d’habitants : 81 720 habitants selon l’INSEE en 2016
  • > Demande locative : 94 % des biens recherchés sont des appartements T2 et T3*
  • > Prix au m² d’un appartement ancien : 7 130 €**
  • > Prix au m² d’un appartement neuf : 8 020 €**
  • > Evolution des prix de l’immobilier sur 1 an et sur 5 ans : + 6.6 %, + 23.7 %***
  • > Possibilité d’investissement locatif : Ancien, Loi Pinel en zone A Bis, LMNP
  • > Point fort : Création d’un écoquartier, Village Delage, quoi doit sortir de terre à l’horizon 2030

Courbevoie dans le Grand Paris : Même avec la présence du premier quartier d’affaires européen, Courbevoie va rentrer dans une nouvelle ère en matière de mobilité urbaine. En 2024, c’est-à-dire « demain », l’allongement de la ligne E de la gare Haussmann Saint-Lazare à Mantes-la-Jolie va passer par le quartier de la Défense et verra la création d’une nouvelle gare, La Défense – CNIT. Cette nouvelle gare va constituer un hub car elle permettra également l’accès au RER A, à la ligne 1 du métro, au transilien via les lignes L et N, au tramway T2 et à la ligne 15 du grand Paris Express (source : Ville-Courbevoie). Le développement des transports va faire bouger les lignes du marché immobilier, déjà en tension, avec de beaux projets en perspective.

 

3. COLOMBES

Colombes, comme ses consœurs, fait partie des villes les plus dynamiques du département des Hauts-de-Seine. Apparaissant comme une ville « urbanisée », 86% de sa superficie est construite, ce qui laisse peu de place aux espaces de verdure. Cette volonté d’urbanisation date des années 90. Elle aura permis le développement du tertiaire avec l’installation du siège français du géant de l’informatique Oracle en 2001. Pour autant, le parc immobilier se compose de grands ensembles et également de zones pavillonnaires.

Colombes en quelques chiffres :

  • > Nombre d’habitants : 85 177 habitants selon l’INSEE en 2016
  • > Demande locative : 73 % des biens recherchés sont des appartements T2 et T3*
  • > Prix au m² d’un appartement ancien : 4 890 €**
  • > Prix au m² d’un appartement neuf : 5 200 €**
  • > Evolution des prix de l’immobilier sur 1 an et sur 5 ans : + 4.1 %, + 18.1 %***
  • > Possibilité d’investissement locatif : Ancien, Loi Pinel en zone A bis, LMNP
  • > Points forts : Rénovation du stade olympique Yves-du-Manoir pour les épreuves de hockey sur gazon lors des Jeux Olympiques de Paris 2024 (source : Le Parisien), ainsi que l’aménagement de la ZAC de la Marine avec la construction de 258 logements (source : Colombes.fr)

Colombes dans le Grand Paris : Colombes bénéficie déjà d’un réseau de transports très développé. 4 gares SCNF, bus, tramway font déjà parties des moyens de transports des habitants de Colombes. Mais, la ville a décidé de développer le réseau du tramway en allongeant la ligne T1 à horizon 2024, ce qui permettra de traverser la ville d’Est en Ouest et surtout de rejoindre La Défense en 10 minutes seulement (source : Colombes.fr). Une aubaine pour les habitants, mais ceci développera certainement autant l’offre immobilière que les prix.

 

4. POISSY

Je vous invite dans le département des Yvelines, dans une ville qui fût, il y a très longtemps, l’une des anciennes cités royales d’Ile de France. Aujourd’hui, Poissy est devenue une ville industrielle avec la présence du site de production du groupe automobile PSA. La ville a également misé sur le développement technologique avec la création d’un technoparc sur lequel sont installées 150 entreprises de pointe.

Poissy en quelques chiffres :

  • > Nombre d’habitants : 37 146 habitants selon l’INSEE en 2016
  • > Demande locative : 81% des biens recherchés sont des appartements T3 et T4*
  • > Prix au m² d’un appartement ancien : 3 350 €**
  • > Prix au m² d’un appartement neuf : 4 870 €**
  • > Evolution des prix de l’immobilier sur 1 an et sur 5 ans : + 10.2 %, + 6.2%***
  • > Possibilité d’investissement locatif : Ancien, Loi Pinel en zone A, Loi Denormandie, LMNP
  • > Points forts : Extension du centre d’affaires technologiques à partir de 2021 et la création du nouveau centre d’entrainement du club de football Paris Saint Germain.

Poissy dans le Grand Paris : Poissy s’est intégrée dans le projet du Grand Paris avec un projet urbain d’ampleur autour de la gare. Le projet Grand Paris prévoit l’extension de la ligne E du RER ainsi que le développement de la ligne 13 du tramway. La commune prévoit à horizon 2024, une augmentation de 30 % de la fréquentation de la gare (source : Réaménagement Gare Poissy). Cet aménagement va permettre à la ville de développer le quartier Rouget de l’Isles avec un programme immobilier de 2 000 logements notamment.

 

5. RUEIL-MALMAISON

Commune du département des Hauts-de-Seine, Rueil-Malmaison a la spécificité d’être la ville qui a la plus grande superficie du département. C’est également l’une des villes les plus « vertes » du département avec 520 hectares d’espaces verts publics. Située à l’extrême ouest de la petite couronne parisienne, Rueil-Malmaison profite d’un cadre de vie « campagne à la ville ». Cette commune est également connue pour sa colline, le Mont-Valérien, qui est considérée comme un haut lieu de la mémoire nationale.

Rueil-Malmaison en quelques chiffres :

  • > Nombres d’habitants : 78 195 habitants selon l’INSEE en 2016
  • > Demande locative : 76 % des biens recherchés sont des appartements T3, T4 et T5*
  • > Prix au m² d’un appartement ancien : 5 680 €**
  • > Prix au m² d’un appartement neuf : 6 860 €**
  • > Evolution des prix de l’immobilier sur 1 an et sur 5 ans : + 0.8%, + 6.7%***
  • > Possibilité d’investissement locatif : Ancien, Loi Pinel en zone A Bis, LMNP
  • > Point fort : Création d’un écoquartier « l’Arsenal » comprenant plus 2 100 logements, bureaux et commerces à l’horizon 2030.

Rueil-Malmaison dans le Grand Paris : Rueil-Malmaison s’inscrit pleinement dans le projet du Grand Paris. La construction d’une nouvelle gare Rueil – Suresnes Mont-Valérien en 2030 au sein de l’écoquartier « l’Arsenal » va permettre aux habitants de cette commune d’aller à Saint Denis en 20 minutes au lieu des 50 minutes habituelles, par le biais de la future ligne 15 (source : Société du Grand Paris).

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6. CLAMART

Ville du sud des Hauts-de-Seine, Clamart apparaît comme une ville assez aisée. Mêlant immeubles cossus en cœur de ville, petits ensembles résidentiels en périphérie et zones pavillonnaires, Clamart est prisée par les cadres et autres CSP+. Avec un cadre de vie intéressant, à quelques kilomètres de Paris, la ville de Clamart est regardée par bon nombre d’investisseurs comme la ville où il faut investir.

Clamart en quelques chiffres :

  • > Nombre d’habitants : 52 528 habitants selon l’INSEE en 2016
  • > Demande locative : 71 % des biens recherchés sont des appartements T3 et T4*
  • > Prix au m² d’un appartement ancien : 5 480 €**
  • > Prix au m² d’un appartement neuf : 6 250 €**
  • > Evolution des prix de l’immobilier sur 1 an et sur 5 ans : + 4.3 %, + 21.1 %***
  • > Possibilité d’investissement locatif : Ancien, Loi Pinel en zone A Bis, LMNP
  • > Points forts : Aménagement du quartier de la Gare à l’entrée de la ville (source : Clamart.fr), création du futur écoquartier « Panorama » au nord de Clamart (source : Clamart.fr) et la création du quartier Sud sur l’ancienne friche Plaine Sud (source : Clamart.fr)

Clamart dans le Grand Paris : Avec l’arrivée de la ligne 15 et de la ligne 12 du métro Grand Paris Express, Clamart a saisi l’occasion pour se lancer dans un projet d’aménagement urbain d’envergure. Comme indiqué plus haut, différents quartiers vont, soit être aménagés, soit voir le jour. Ce sera à peu près, un millier de logements neufs qui vont sortir de terre dans un marché immobilier dynamique, et avec une demande soutenue.

 

7. L'HAŸ-LES-ROSES

Autre ville du Val-de-Marne, l’Haÿ-les-Roses. Située entre Cachan et Rungis, au sud de Paris. Cette ville bénéficie d’un cadre de vie agréable avec la présence du parc départemental de la Roseraie avec sa collection de 3 000 roses, les Jardins de la Bièvre avec son moulin à eau, le tout à 10 kilomètres de Paris grâce à un accès à l’autoroute A6B. Le parc immobilier est réparti entre zones pavillonnaires et grands ensembles, en sachant que la moitié de la population est locataire.

L'Haÿ-Les-Roses en quelques chiffres :

  • > Nombre d’habitants : 31 204 habitants selon l’INSEE en 2017
  • > Demande locative : 73 % des biens recherchés sont des appartement T3 et T4*
  • > Prix au m² d’un appartement ancien : 3 860 €**
  • > Prix au m² d’un appartement neuf : 4 770 €**
  • > Evolution des prix de l’immobilier sur 1 an et sur 5 ans : + 5.8 %, + 16.6 %***
  • > Possibilité d’investissement locatif : Ancien, Loi Pinel en zone A Bis, LMNP
  • > Point fort : Réaménagement du cœur de ville

L'Haÿ-Les-Roses dans le Grand Paris : L’Haÿ-les-Roses va bénéficier de la construction d’une nouvelle gare SNCF Chevilly « Les Trois Communes » reliée à la ligne de métro 14. Implantée à cheval sur 3 communes du Val-de-Marne, L’haÿ-les-Roses, Chevilly et Villejuif, cette nouvelle gare va permettre a plus de 5 000 habitants de rejoindre l’aéroport d’Orly en 8 minutes au lieu des 37 minutes actuelles, à partir de 2024 (source : Prolongement ligne 14.fr). En lien avec l’arrivée du métro, tout un aménagement du cœur de ville va se faire avec la création de logements, d’espaces verts, de commerces de proximité… L’Haÿ-les-Roses est certainement aujourd’hui une ville à surveiller pour un investissement réussi.

 

8. MASSY

Commune située dans le département de l’Essonne, Massy est aujourd'hui une des villes où il faut investir. Vivre à Massy, c’est profiter de tout à deux pas de chez vous. Massy est le premier pôle économique de l’Essonne, avec 31 000 emplois. C’est également une offre scolaire importante avec 28 écoles, 3 collèges et 2 lycées. Des moyens de transports développés avec la présence d’une gare TGV et, d’un point de vue culturel, pour les amoureux de la musique, un opéra et un conservatoire sont également présents. Au niveau logement, 55 % des habitants de Massy sont locataires et l’évolution démographique est positive depuis 2015 avec l’arrivée de 1 000 nouveaux habitants par an.

Massy en quelques chiffres :

  • > Nombre d’habitants : 50 833 habitants selon l’INSEE en 2017
  • > Demande locative : 88 % des biens recherchés sont des appartements T3 et T4*
  • > Prix au m² d’un appartement ancien : 3 840 €**
  • > Prix au m² d’un appartement neuf : 4 720 €**
  • > Evolution des prix de l’immobilier sur 1 an et sur 5 ans : + 3.8 %, + 16.7 %***
  • > Possibilité d’investissement locatif : Ancien, Loi Pinel en zone A, LMNP
  • > Points forts : Cadre de vie attractif et un dynamisme économique important

Massy dans le Grand Paris : Pour profiter de ce projet exceptionnel qu’est le Grand Paris Express, Massy a décidé de construire une nouvelle gare. L’objectif est de permettre aux habitants de Massy d’avoir une gare où les RER B et C se rejoignent. Une fois cet objectif atteint, ils pourront aller jusqu’à l’aéroport d’Orly en 9 minutes contre 29 minutes actuellement.

 

9. GIF-SUR-YVETTE

C’est certainement une ville aujourd’hui dont le nom ne vous parle pas et pourtant, demain, vous en entendrez parler ! Gif-sur-Yvette est une commune de l’Essonne, au sud-ouest de Paris. Erigée sur le plateau du Moulon, ce village pittoresque a des origines celtes. Outre son passé, c’est surtout son présent et son avenir qui nous intéressent aujourd’hui. Gif-sur-Yvette bénéficie d’un pôle de recherche scientifique avec la présence du CNRS et de l’école d’ingénieur Centrale Supélec formant 4 300 élèves sur le campus de Paris-Saclay. Demain, l’université Paris-Saclay va devenir le plus grand centre scientifique et technologique d’Europe, avec pas loin de 265 000 emplois et 65 000 étudiants (source : Paris-Saclay.com). Gif-sur-Yvette va-t-elle devenir la « Silicon Valley » française ?

Gif-Sur-Yvette en quelques chiffres :

  • > Nombre d’habitants : 20 927 habitants selon l’INSEE en 2016
  • > Demande locative : 53 % des biens recherchés sont des maisons T5*
  • > Prix au m² d’un appartement ancien : 6 920 €**
  • > Prix au m² d’un appartement neuf : 4 710 €**
  • > Evolution des prix de l’immobilier sur 1 an et sur 5 ans : - 6.8 %, + 1.3 %***
  • > Possibilité d’investissement locatif : Ancien, Loi Pinel en zone A, LMNP
  • > Point fort : Construction d’un écoquartier O’Rizon sur le site de l’école d’ingénieur Centrale Supélec avec la création de 4 250 logements dont 2 000 logements étudiants

Gif-Sur-Yvette dans le Grand Paris : Gif-sur-Yvette s’intègre au projet Grand Paris Express grâce à la création de la future gare Orsay-Gif sur le plateau du Moulon. Cette nouvelle gare va permettre d’accéder au pôle scientifique de Gif-sur-Yvette plus rapidement, notamment si l’on vient de Palaiseau ou de Versailles (source : Société du Grand Paris).

 

10. CHÂTENAY-MALABRY

Commune du département des Hauts-de-Seine, Châtenay-Malabry est une ville où il ne manque pas d’espaces verts puisqu’ils occupent 50 % de sa superficie. Mais Chatenay-Malabry, ce n’est pas que ça, c’est également une ville qui bouge, une ville dynamique où les projets urbains ne manquent pas. Cinq secteurs économiques sont installés sur la commune. Deux écoquartiers sont en cours de création, le premier dans le secteur de la faculté de Pharmacie, du Centre de ressources, d'expertise et de performance sportive d’Ile de France ; le second sur l’ancien site de l’Ecole Centrale. L’aménagement et la rénovation du quartier “Cité-Jardin” à l’ouest de la ville, construit entre les années 30 et les années 60 sont en cours également.

Châtenay-Malabry en quelques chiffres :

  • > Nombre d’habitants : 33 016 habitants selon l’INSEE en 2016
  • > Demande locative : 89 % des biens recherchés sont des appartements T3 et T4*
  • > Prix au m² d’un appartement ancien : 4 200 €**
  • > Prix au m² d’un appartement neuf : 5 310 €**
  • > Evolution des prix de l’immobilier sur 1 an et sur 5 ans : + 4.6 %, + 2.7 %***
  • > Possibilité d’investissement locatif : Ancien, Loi Pinel en zone A Bis, LMNP
  • > Point fort : L’aménagement de différents secteurs de la ville avec la création d’écoquartiers

Châtenay-Malabry dans le Grand Paris : La ville de Châtenay-Malabry va s’insérer indirectement dans le projet du Grand Paris, par le biais du réseau de tramway et notamment de la ligne 10. Cette ligne va permettre de rejoindre Clamart, qui elle-même fait partie de la future ligne 15 du Grand Paris Express, en 10 à 15 minutes. Un atout aujourd’hui pour la ville qui compte bien en profiter pour faire venir de nouvelles entreprises et donc de nouveaux habitants.

* Source : seloger.com
** Source : immobilier.notaires.fr
*** Source : paris.notaires.fr

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Conclusion

En lien avec le guide sur les villes du Nord et de l’Est parisien, l’Ouest et le Sud ne sont pas en reste en ce qui concerne le projet Grand Paris Express. Ces 10 villes montrent à quel point ce projet va faire « bouger » l’Ile de France. Investir dans la première couronne parisienne n’est pas un pari risqué, il est même plutôt intelligent de se positionner aujourd’hui sur ces villes. Certaines sont déjà connectées au Grand Paris, d’autres villes sont en devenir avec des projets urbains de grande ampleur. Il est tout de même important, avant même de se positionner sur une ville, de faire le point sur votre besoin de réaliser un investissement. Pour vous y aider, je vous invite à lire ce guide dédié au premier projet d’investissement : Mon premier investissement immobilier locatif : les étapes clés ou encore celui ci : Comment bien préparer mon projet immobilier ? N’hésitez pas à contacter Patrimoine Store, nous vous accompagnerons dans la réussite de votre projet d’investissement locatif.

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arnaudG A propos de l’auteur Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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