Investir à Toulouse : avantages & quartiers où acheter

Sommaire

Introduction

Toulouse est la 4ème ville de France. Elle connaît un fort développement démographique et économique.

C’est une des villes préférées des français pour l’investissement immobilier puisqu’elle dispose de nombreux atouts et d’une dynamique de croissance marquée.

Pour bien des raisons, en effet, Toulouse peut répondre à un cahier des charges exigeant parce qu’elle offre une large palette de bénéfices.

Il semblerait que la vie dans la ville rose soit douce…

 

Partie 1 : Nos 6 raisons d'investir à Toulouse 

    • 1/ Pour son attractivité économique

Qui dit Toulouse, dit Airbus mais pas seulement. Au fil des années, Toulouse s’est imposée comme la ville des technologies de pointe et de l’innovation.

Bien sûr il y a Airbus, mais plus généralement, l’aérospatiale a une place prépondérante dans le décor Toulousain, faisant travailler plusieurs dizaines de milliers de personnes sur le secteur. Avec sa grande concentration d’acteurs de l’aéronautique et du spatial, la zone d’emploi de Toulouse regroupe la majorité des effectifs salariés de la filière dans le grand Sud-Ouest : plus de 60 % des salariés, contre 15% et 6% pour les zones d’emploi de Bordeaux et de Pau. La zone d’emploi de Toulouse est finalement aussi dépendante du dynamisme de l’aérospatiale, puisque 1 salarié sur 5 travaille pour une entreprise de la filière. Cette forte spécialisation tient notamment à la présence des constructeurs aéronautiques et des maîtres d’œuvre du spatial, des grands équipementiers industriels (Liebherr, Latécoère, Thales, Rockwell, etc…) et aux sociétés d’ingénierie et de services informatiques (Altran, Alten, Assystem, Akka, Sogeti, Capgemini, CS, Scalian, etc.)

D’ailleurs, de nouveaux quartiers voient le jour comme celui de Toulouse Aérospace qui mêle les activités économiques aux activités scientifiques.

Il y a aussi le secteur de la recherche qui a pris une place importante dans le développement de la métropole. Toulouse est ainsi devenue la seconde métropole française en termes de laboratoires de recherche (hors Paris).

L’Oncopole, le campus de cancérologie a pris sa place à Toulouse. Il permet d’accueillir des chercheurs, des professionnels de santé, des institutionnels, des privés, des associations. Il est devenu un pôle de recherche et de développement important de la région. C’est d’ailleurs une renaissance de ce secteur géographique pour Toulouse puisqu’il est situé sur l’ancien site industriel d’AZF.

Le bassin d’emploi est donc bien présent, attirant chaque année, de nouveaux actifs.

Avec un PIB régional de 76 552 millions d'euros, la « ville rose » attire chaque année de plus en plus d'investisseurs grâce à sa renommée de technopole européenne. La population y est jeune et dynamique et on y note la présence de grosses multinationales à la renommée internationale qui assoient la réputation et l’attractivité de Toulouse.

 

    • 2/ Toulouse, ville touristique

Le tourisme en Occitanie / Pyrénées-Méditerranée, c’est 96 500 emplois dans les activités liées au tourisme, 15,9 milliards d’euros de consommation touristique pour un secteur d’activité qui représente 10,3 % du PIB régional.

5,4 millions de visiteurs ont été accueillis dans la métropole toulousaine en 2018, des chiffres en hausse. Ils ont ainsi pu découvrir les différents sites touristiques, générant plus de 1,9 millions d’entrées dans les principaux musées de la ville.

Toulouse est également une destination « city break », ces courts séjours dans les grandes villes européennes, facilités par des liaisons aériennes fréquentes et peu onéreuses. En effet, l’aéroport de Toulouse Blagnac confirme sa 3ème place dans le classement des aéroports de province avec 9,6 millions de passagers accueillis. Le trafic low-cost a représenté, en 2018, 42% du trafic total (+7%) avec 4 millions de passagers.

 

    • 3/ Toulouse, ville étudiante

La métropole est particulièrement vivante et attractive pour les étudiants.

À Toulouse, se trouve la 3ème université de France (hors région parisienne) avec plus de 134 000 inscrits dans l’Académie de Toulouse.

Les effectifs ne font qu’évoluer à la hausse avec 15 000 étudiants de plus en 5 ans. La concentration se fait sur la ville elle-même, puisque près de 80 % des effectifs de l’enseignement supérieur de l’Académie se trouvent à Toulouse, ce qui représente plus de 107 000 personnes.

La pluralité de l’offre d’enseignements permet ce fort engouement des jeunes pour la ville rose.

La ville a d’ailleurs pris la tête du classement de la meilleure ville étudiante de France pour l’année 2019-2020 (classement établi par l’Etudiant) et ce, à partir de critères divers et variés, tels que l’offre de formation comme indiqué précédemment, mais aussi, la qualité de vie, la vie étudiante, le coût du logement, etc…

Nombreuses sont les terrasses de café, les manifestations culturelles, les manifestations sportives… Les jeunes sont particulièrement attirés par le marché de l’emploi dynamique et conséquent de la ville.

Enfin, un dernier point non négligeable est celui des transports en commun, le réseau est développé et permet de nombreuses liaisons, pour un coût raisonnable.

 

    • 4/ Toulouse : un climat et une situation géographique favorables

Le climat est très agréable à Toulouse, avec des températures moyennes annuelles de 9.1°C pour les minimales et 18.5°C pour les maximales. Le mois le plus froid a des températures moyennes variant entre 2.4°C et 9.5°C, tandis que le mois le plus chaud est entre 16.5°C et 28.0°C. Si l’ensoleillement est aussi important qu’à Bordeaux, la grande différence se fait sur la pluviométrie : il pleut 2 fois moins à Toulouse qu’à Bordeaux pendant les saisons d’automne/hiver.

Le grand point fort de Toulouse est sa situation au pied des Pyrénées : on se rend aux premières stations de ski en à peine deux heures.

La mer Méditerranée est aussi facilement accessible depuis Toulouse pour passer un weekend à la plage : la plage de Narbonne en moins de deux heures également. Et si vous êtes plutôt océan et vagues, la Côte Basque est à trois heures de voiture.

 

    • 5/ Toulouse et son patrimoine culturel

La ville jouit d’une forte activité touristique due à son patrimoine artistique et architectural. Son statut de métropole culturelle ne fait que renforcer l’intérêt que portent les visiteurs et investisseurs à la ville.

Il y a bien sûr le patrimoine architectural mais aussi le patrimoine culturel, humain. Toulouse se vit avec un bel accent chantant. Le patois, l’enthousiasme, la convivialité et l’authenticité sont des caractéristiques fortes qui sont énoncées lorsque l’on parle de Toulouse.

La ville rose est riche d’Histoire. Titulaire des labels « Ville d’Art » et d’« Histoire et Grands Sites d’Occitanie », ainsi que du classement à l’Unesco de la basilique Saint-Sernin et de l’Hôtel-Dieu, Toulouse met l’accent sur son patrimoine en réalisant la rénovation de Saint-Sernin, en réaménageant l’ancienne prison Saint-Michel, ou encore en réouvrant la chapelle Saint-Joseph de La Grave.

La ville s'est engagée en 2015 dans une démarche de candidature au patrimoine mondial de l’Unesco.

Nombreux sont les musées. La ville met la culture au cœur de ses priorités en rendant l’accès aux cinq musées municipaux et à trois monuments du patrimoine, gratuit pour les toulousains, tous les weekends.

La Cité de l’Espace est également un atout de culture scientifique.

La dynamique de développement artistique et culturel est marquée dans la métropole toulousaine, avec une volonté affichée par la municipalité.

 

    • 6/ Toulouse & sa gastronomie

La carte des restaurants est dense et les spécialités culinaires font la réputation du patrimoine régional et du patrimoine français.

La saucisse, le poulet à la Toulousaine, le cassoulet, le confit de canard, le foie gras, le gâteau Le Fénétra, le Cachou Lajaunie, la Brique du Capitole, la Violette de Toulouse sont des incontournables.

L’activité viticole n’est pas en reste et permet d’accompagner ces mets avec délice :  Fronton, Gaillac, Côtes de Gascogne...

De grands chefs étoilés mettent à l’honneur le terroir toulousain, Michel Sarran bien sûr, Stéphane Tournié et les Jardins de l’Opera au pied du Capitole, Pierre Lambinon…

A coup sûr, les tables toulousaines rendent épicurien !

 

 

Partie 2 : Ou investir à Toulouse ?

Quels dispositifs immobiliers rechercher à Toulouse ?

Toulouse est une ville bien aimée des investisseurs grâce à tous ses atouts qui précèdent.

De plus la ville, très étudiante, permet d’investir dans des appartements de type studio, T1, T2 sans aucun souci de pénurie de locataires mais elle permet aussi, compte tenu du marché du travail et de la qualité de vie, d’attirer des couples et des familles. Les studios et les T2 sont les biens les plus recherchés, ils sont donc à privilégier.

Toulouse représente une forte demande locative. En effet la part des locataires est de 66%, autant dire plus de la moitié de la population toulousaine. La vacance locative s'en retrouve affaiblie.

Ainsi, quel que soit le type de bien, en allant du studio au T4 et en passant par les tailles de biens intermédiaires, la demande locative est forte.

Après avoir déterminé le dispositif qui convient le mieux à sa fiscalité et à son objectif, et si le choix se porte sur la ville rose, quels dispositifs immobiliers pouvons-nous retrouver à Toulouse ? Dans quels quartiers faut-il investir ?

À Toulouse, on retrouve tous les dispositifs existants ou presque, que ce soit la Loi Pinel, Censi Bouvard, LMNP, Malraux, Monuments Historiques…

Selon le type de quartier, les types d’immeubles et d’habitations seront différents et le type de demande locative également.

 

Quels sont les quartiers de Toulouse à privilégier ? 

  • Le centre et l’hypercentre

Ainsi en centre-ville, dans le quartier du Capitole, des Carmes, des Chalets, de Saint Etienne, l’immobilier ancien prédomine, les opportunités d’investissement sont rares. Nous allons y retrouver de l’immobilier rénové et de rares occasions en immobilier Malraux.

Evidemment qui dit cœur de ville, dit prix au mètre carré plus élevé.

L’hypercentre est certes une valeur sûre au niveau patrimonial mais les rendements ne sont pas très élevés.

Toulouse, riche architecturalement permet de bénéficier du dispositif Monuments Historiques, avec de belles pépites en hypercentre.

De même quant à la Loi Malraux sur ce secteur du centre-ville qui permet de refaire une beauté à des appartements pleins de charme.

Le quartier des Chalets, par exemple, est le quartier pour un investissement patrimonial. Les façades néo-classiques du XIXème siècle attirent de nombreuses familles toulousaines séduites par le décor mais aussi la vie du quartier, la renommée de certaines écoles, les adresses de cafés et restaurants réputés et la richesse culturelle.

Les prix au mètre carré tournent aux alentours des 4 000 à 6 000 euros.

Le quartier Saint Etienne, prisé des étudiants, est un bon quartier pour l’investissement en Loi Pinel ou LMNP, sur des petites surfaces à destination des étudiants. Les prix au mètre carré sont toutefois élevés : comptez de 3 000 euros à 5 000 euros.

  • Les quartiers proches du centre

Dans les quartiers proches du centre-ville, Saint Michel, Saint Cyprien ou Côte pavée, les possibilités d’investissement sont plus larges, le quartier Saint Michel étant très prisé des étudiants du fait des universités proches, les quartiers Saint Cyprien et Côte Pavée étant plus axés pour les familles.

Côte Pavée est un quartier résidentiel, très calme, prisé des familles : l’investissement Pinel ou Malraux y est possible.

Dans ce quartier de Côte Pavée, les prix au mètre carré peuvent aller de 3 000 à 4 500 euros, alors que le Faubourg Bonnefoy permet d’investir en LMNP ou Censi Bouvard pour des prix au mètre carré allant de 2 000 à 3 500 euros.

Saint Cyprien est un quartier qui séduit les investisseurs car il a su se renouveler tout en gardant son caractère convivial. La place Saint Cyprien est au cœur et permet une vie de quartier prisée par les jeunes familles. C’est également le quartier toulousain qui regroupe le plus d’établissements médicaux renommés.

Ces quartiers du centre et de l’hypercentre où la raréfaction de l’offre se fait sentir, ont connu une hausse non négligeable du prix au mètre carré, ces dernières années.

  • À l’extérieur de la rocade toulousaine

Plus à l’extérieur, Blagnac, Purpan, Lardenne, Rangueil, Ramonville, Parc du Canal, Croix Daurade, sont des secteurs où la demande locative reste forte et les prix au mètre carré moins importants.

Rangueil est un des pôles scientifiques les plus importants d’Europe avec plus de 30 000 étudiants. Bien desservi par les transports en commun, la demande locative est forte du fait d’une activité économique croissante et de la présence de ce pôle scientifique.

Croix Daurade est également un quartier recherché, son côté résidentiel, la qualité de vie façon « village », et sa proximité du centre-ville, à quelques minutes par les transports, font toute l’attractivité de ce vaste quartier.

Les prix au mètre carré sur ces secteurs vont de 2 500 euros à 3 500 euros environ.

De nombreux dispositifs sont accessibles à Toulouse, il y a bien sur la loi Pinel : Toulouse est en Zone B1, elle est donc éligible au dispositif Pinel. La LMNP ou la loi Censi Bouvard sont également adaptées à la ville. Près de 50% des logements mis en location dans le centre-ville sont meublés et la demande des étudiants, touristes ou autres salariés en mission court-terme, font de ces dispositifs, des réponses parfaites.

 

Votre investissement à Toulouse : En synthèse

La ville rose a de belles heures devant elle. Les investisseurs restent séduits par un développement économique, scientifique, culturel et humain important.

Les opportunités d’investissement sont donc à étudier sérieusement. C’est une ville qui est particulièrement intéressante pour un investissement locatif, l’objectif patrimonial et l’objectif de rentabilité étant tout à fait atteignables grâce à tous les atouts de la Métropole.

Les prix sont parfaitement attractifs par rapport à de nombreuses villes françaises, le rendement s’avère intéressant.

Avec une croissance prévisionnelle toujours en hausse, les perspectives pour la ville rose sont également à la hausse. Toute l’attention peut donc être portée sur la capitale de la Haute Garonne.

A propos de l’auteur
Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

Investir à Toulouse : avantages & quartiers où acheter

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