Investir dans l'immobilier : 7 clés pour réussir son investissement

1. Bien choisir la localisation son investissement

Bien évidemment, lorsque l’on parle d’investissement immobilier, les premières questions que l’on a tendance à se poser sont :

Comment bien choisir ?
Quels critères dois-je privilégier ? Et enfin, où investir ? Le fameux critère de l’emplacement. Voyons cela ensemble.

Un investissement immobilier réussi doit être pensé et basé sur des critères froids, rationnels, pragmatiques et objectifs. Or, nous avons tous plutôt tendance à faire tout l’inverse, à savoir, choisir sur la base de critères personnels et subjectifs (par exemple : j’investis près de chez moi parce que… c’est près de chez moi ou encore j’investis dans telle ville parce que j’aime bien cette ville) et en projetant tout son affectif dans le choix du produit. C’est en effet l’erreur principale à ne pas commettre.

Pour bien choisir son investissement immobilier, il y a de nombreux critères à prendre en compte :

• - Est-ce que le bien répond à une demande locative effective, profonde et durable ?

En effet, avant toute chose, assurez-vous que le bien immobilier que vous visez réponde à une demande locative effective. Non pas que vous pensez que ou que vous êtes sûr(e) que… Non, appuyez-vous sur des études concrètes et objectives ! Le point de départ de la réussite d’un investissement immobilier, c’est d’abord de s’assurer que vous pourrez non seulement le louer rapidement mais qu’en cas de besoin, vous trouverez facilement un nouveau locataire.

• - Est-ce que le bien est adapté aux profils de locataires de la ville (étudiant ou famille nombreuse) ?

 Si vous avez porté votre choix sur une ville pavillonnaire, familiale et que votre budget ne vous permet pas d’acheter plus grand qu’un studio, vous mettez potentiellement votre investissement en danger. De même, si vous investissez dans une grande surface dans une ville comme Montpellier où la majorité des habitants sont étudiants ou sans enfants, là encore votre bien peut potentiellement être inadapté. Assurez-vous donc que le bien sur lequel vous projetez d’investir corresponde à la demande locale.

• - Est-ce que le bien est aux normes énergétiques et environnementales ?

Ce critère est typiquement souvent occulté alors qu’il est très important et peut s’avérer coûteux à terme pour vous. J’y reviendrai au point 6 dans : les petits « détails » qu’on a tendance à oublier. « Tu as vu chéri, on a fait une super affaire !! On l’a acheté bien moins cher que le marché… ». Et au fur et à mesure des mois vous réalisez (beaucoup trop tard) que l’appartement est une passoire énergétique et que cela vient rogner et consommer votre rendement effectif net. À ne surtout pas confondre avec le rendement brut, donc avant les frais, charges et impôts.

• - Ai-je bien prévu et anticipé les frais à venir ?

Là encore, ce point, pourtant fondamental, est très souvent écarté. Certes, lorsque l’on projette d’investir, on préfère étudier les biens, les visiter et se projeter dedans (nous avons vu cela ensemble précédemment, évitez de tomber dans ce piège) plutôt que d’analyser des chiffres et des tableaux excel. Et pourtant, c’est bien par là qu’il faut commencer. Vous êtes ici dans le cadre d’un investissement immobilier, vous devez donc vous attacher au concret : combien ça va vous coûter face à combien ça va vous rapporter. Cela vous étonnera peut-être de lire cela, mais vous n’imaginez pas le nombre de clients investisseurs qui nous sollicitent et qui ne s’intéressent qu’au bien sans même se poser la question des coûts, des flux financiers etc. J’y reviendrai au point 7.

Bien réussir son investissement immobilier, c’est également intégrer dans les calculs, le potentiel de plus-value à terme. Certes, les taux actuels sont historiquement bas, ce qui permet d’investir dans les meilleures conditions historiques, mais vous ne devez pas pour autant ignorer la plus-value potentielle. Une fois encore, je vais peut-être en vexer quelques-uns, mais tant pis : votre rue, votre quartier ou votre ville n’est pas obligatoirement ou forcément le meilleur endroit où investir, quand bien même vous vous y sentez très bien. Rappelez-vous : restez objectif ! Donc, attachez-vous plutôt à étudier la façon dont les prix de l’immobilier ont évolué dans cette ville (ou ce quartier) au cours de la dernière année, des cinq dernières années et des dix dernières années. Ce dernier critère sur 10 ans étant, selon nous, le plus pertinent et le plus représentatif à la fois de la manière dont le marché a déjà évolué mais également et surtout de son potentiel futur.

Une ville comme Bordeaux, par exemple, dont les prix ont augmenté de plus de 100% sur 10 ans a un potentiel de plus-value sur les dix prochaines années bien inférieur à une ville voisine telle que Villenave d’Ornon qui est située à seulement 8 kilomètres mais dont les prix n’ont augmenté « que » de 39% sur la même période.

2. Investir dans l'immobilier seul(e) ou accompagné(e) ?

Idée reçue numéro un : acheter sans aide ni accompagnement coûte forcément moins cher. Alors oui, forcément, si vous ne faites pas appel à un professionnel pour vous aider ou vous accompagner dans vos recherches et vos démarches, cela vous coûtera moins cher sur le papier, du moins au départ, c’est certain. Malheureusement, on a souvent tendance à oublier qu’un investissement immobilier se réalise sur 8, 10 voire 15 ans ou plus. Or, un mauvais calibrage ou un mauvais choix au départ ne se constatera pas le jour où vous signerez chez le notaire, mais plutôt ensuite, pendant le temps où vous conserverez votre bien.

Finalement, investir dans l’immobilier est un peu à l’image de la vie : il faut commettre des erreurs pour apprendre et éviter de les reproduire. Alors demandez-vous si vous êtes vraiment sûr(e) de bien tout connaître, tout maîtriser, tout savoir en matière d’investissements immobiliers avant de décider de vous lancer tout seul(e).

Tiens, je vais vous poser trois questions pourtant toutes simples, juste pour vous donner une idée de votre connaissance. Si vous connaissez la réponse, alors c’est plutôt bon signe. Dans la négative, voilà, par exemple, trois bonnes raisons de vous faire accompagner :

• - En matière d’investissement immobilier dans le neuf, savez-vous ce qu’est une GFA ? Et la différence entre intrinsèque et extrinsèque ?

• - Toujours dans le cadre d’un investissement dans le neuf, savez-vous ce que sont les intérêts intercalaires ? Quelles conséquences ceux-ci peuvent-ils avoir sur le financement ? Et comment les gérer sans contrainte ?

• - Si vous faites des travaux dans un bien immobilier mis en location et que vous déduisez ces travaux, à partir de quand pouvez-vous revendre le bien ?

Voilà. Trois questions simples et basiques mais typiquement pour les milliers de lecteurs qui, certainement comme vous, n’auront pas la moindre idée de ce que tout cela signifie, alors je vous conseille vivement de vous faire accompagner.

Ce qui m’amène du coup à la question logique : se faire accompagner d’accord, mais par qui ?

Attention : un agent immobilier n’est pas là pour vous accompagner, il est là pour vous vendre un bien (en l’occurrence le(s) bien(s) qu’il a dans son catalogue ou stock). Idem pour un promoteur immobilier qui n’est pas là pour vous conseiller ni vous accompagner mais uniquement vendre son stock de produits.

Le notaire quant à lui n’intervient pas au stade du conseil ni de l’accompagnement en amont de votre projet, mais plutôt une fois le bien trouvé. Sa fonction en tant qu’officier d’état est de veiller au bon transfert du titre de propriété, à faire enregistrer le bien au rang des minutes, à valider avec vous la complétude du dossier et la cohérence entre le prix et le prêt, éventuellement à vous accompagner dans la constitution d’une SCI (société civile immobilière).

Pour faire le bon choix d’un accompagnateur, vous devez faire appel à un professionnel indépendant, ça c’est le premier critère, c’est-à-dire vous assurer que ce professionnel n’a pas justement, comme un agent immobilier ou un promoteur, un choix limité ou « maison » de produits à vous proposer. L’indépendance est le garant d’un conseil objectif donc qui défend vos intérêts d’abord. Ensuite, choisissez un professionnel dont l’activité principale est justement dans l’accompagnement ou le conseil. C’est ce que l’on appelle les coachs immobiliers ou les conseillers en gestion de patrimoine.

3. Acheter au juste prix

Forcément, lorsque l’on investit dans l’immobilier (ou dans n’importe quoi d’autre d’ailleurs), on a toujours tendance à se dire que l’on paye trop cher et inversement pour le vendeur. Lorsque j’ai commencé ma carrière en 2003, je proposais des trois pièces à Bordeaux à 150 000 € et les clients me disaient « c’est cher ». En 2010, ces mêmes trois pièces se vendaient 220 000 € et les clients disaient « c’est cher ». En 2019, les trois pièces se vendent à plus de 300 000 € dans Bordeaux et les clients nous disent « c’est cher » …

Lorsque l’on investit dans l’immobilier, la question n’est donc pas de savoir si c’est cher ou pas, car cette question relève d’une perception ou d’une croyance subjective. Finalement, cher par rapport à quoi ? À votre idée des prix du marché ? Au prix auquel vous avez payé votre maison il y a 10 ans ? À ce que vous avez lu sur un site quelconque ? Si vous voulez connaître le véritable prix d’un bien, le seul et unique support de référence c’est le « guide des valeurs vénales », édité par la chambre des notaires de France. Il référence la moyenne des prix des ventes effectivement faites, ville par ville et par typologie de biens. Ainsi, pas de polémique, ni de fantasme, ni de supposition. Les prix dans ce livre sont les prix réels des transactions.

La question ici n’est donc pas de savoir si c’est cher ou pas cher, mais surtout si vous avez acheté au juste prix c’est-à-dire sans coûts cachés et si vous pourriez obtenir de meilleures conditions sans pour autant perdre en qualité. Un professionnel digne de ce nom doit pouvoir être en mesure de vous détailler très précisément la composition du prix d’un bien immobilier entre la part qui revient au vendeur, les éventuelles commissions d’agence (ou la marge de commercialisation du promoteur si vous achetez dans le neuf), les frais de notaires, les travaux à prévoir, les taxes, etc…

Si ce professionnel n’est pas en mesure de vous faire part de la plus grande clarté et de la plus grande transparence, alors je vous invite vivement à reconsidérer votre choix de faire appel à lui. Acheter au juste prix c’est d’abord savoir ce pour quoi vous payez.

4. Investir dans l'immobilier neuf ou ancien ?

« Le neuf c’est plus cher que l’ancien » / « Le neuf c’est trop cher » (on y revient) / « L’ancien c’est plus joli » etc…

Le débat du choix entre le neuf et l’ancien date d’il y a bien longtemps et en réalité, il n’existe pas un type d’investissement immobilier qui soit mieux que l’autre. Le bon choix dépend de votre objectif. Si vous cherchez à investir dans l’immobilier pour réduire vos impôts, alors le neuf sera mécaniquement le plus intéressant et le mieux adapté. Si, au contraire, vous privilégiez le centre-ville historique d’une ville pour y faire un petit meublé bien soigné pour le louer à des cadres, l’ancien sera préférable. Si vous visez une cible de personnes âgées, le neuf sera mieux adapté etc…

En revanche, étant farouchement attaché à la justice et à la justesse des propos et ayant peur des généralités ou des fausses croyances, je vous livre ici quelques chiffres factuels probants, rationnels et concrets :

5. Les services indispensables (et ceux auxquels vous n'avez pas pensé)

Voici, dans l’ordre chronologique, six services auxquels vous n’avez pas forcément pensé mais qui sont indispensables pour la réussite de votre projet immobilier (à part peut-être pour la cuisine, je suis d’accord).

Obtenir une simulation financière détaillée et expliquée. Je ne suis pas ici en train de parler d’une vague simulation de financement rapidement faite par votre banquier sur un coin de table. Je parle ici de projections et simulations financières précises et détaillées, réalisées avec des progiciels spécialisés tels que Big Expert ou Top Invest. Ce sont généralement des professionnels spécialisés ou des conseillers en gestion de patrimoine qui disposent de ce type de logiciel. Et pourtant, sans cette étude détaillée, vous naviguerez à l’aveugle et la probabilité de vous tromper est très, très forte. Assurez-vous d’avoir une vision aussi claire et précise que possible des flux financiers de votre projet.

A part si vous avez déjà effectué plusieurs livraisons ou remises de clés, cette étape est ultra importante. Faites-vous accompagner à la remise des clés. Vous n’avez pas forcément l’œil expert ou habitué. Le professionnel oui. Vous ne verrez peut-être pas le « petit détail » qui incombe pourtant au constructeur ou au vendeur s’il s’agit d’un vice caché.

Même pour un investissement dans le neuf, et à fortiori dans un bien ancien, il est très fréquent que vous ayez besoin de faire quelques travaux, notamment de refaire la cuisine ou la salle de bains. Alors si vous êtes bricoleur et que vous aimez monter des cuisines pendant votre dimanche, alors vous pouvez passer tout de suite au point suivant. Si ce n’est pas le cas, là encore, sachez qu’il existe des professionnels qui vous accompagnent et vous fournissent ce type de services.

Faites gérer votre bien par une agence immobilière. Certes cela « coûte » 7 à 8% mais non seulement ces frais sont déductibles des revenus fonciers, mais surtout ils vous fourniront un service, règleront les soucis éventuels avec le locataire pour vous, éditeront les quittances, feront les états de lieux d’entrée et de sortie avec votre locataire, gèreront les publicités, annonces et visites, étudieront les dossiers des locataires candidats etc… Surtout n’hésitez pas à prendre ce service.

Même chose ou devrais-je dire « encore plus important » : souscrivez aux assurances locatives. Là encore, comptez 3 à 4% mais une bonne assurance locative vous couvrira en cas de non-paiement des loyers par votre locataire, mais également en cas de vacance locative (c’est-à-dire si vous n’avez pas de locataire), de dégradations immobilières causées par votre locataire ou de recours juridiques. Ces deux derniers cas sont certes très très rares, mais au moins, ils sont inclus.

Je connais votre grande passion pour la déclaration d’impôts. Je ne doute pas que vous preniez un plaisir non dissimulé à passer votre dimanche à vous demander dans quelle case mettre ce chiffre et dans quelle case mettre tel autre. Mais bon, si tel n’était pas le cas, sachez que là encore, vous pouvez vous faire aider et conseiller pour ne pas perdre de temps, d’énergie et commettre d’erreurs.

6. Les petits "détails" que vous avez tendance à oublier 

Au début de ce guide, je faisais mention des normes énergétiques et des différences majeures que cela impliquerait pour votre investissement immobilier. Pourtant, ce petit « détail » est souvent occulté ou minimisé. La norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou RT 2012 est, depuis plusieurs années déjà, devenue la norme de construction pour tout logement neuf. Cette norme permet de réduire très significativement le coût énergétique à la fois pour le locataire et pour vous, le propriétaire investisseur. Aujourd'hui c'est la nouvelle loi RE 2020 qui est rentrée en vigueur, consultez notre guide pour en savoir plus sur ce sujet. Au final, la différence de coût entre un appartement dans l’ancien et un appartement dans le neuf est de 1 pour 4. Oui, la consommation énergétique d’un bien dans l’ancien est quatre fois plus coûteuse que dans le neuf.

De plus, lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous devez penser à intégrer dans vos calculs les provisions pour les travaux à venir, notamment pour la façade et/ou la toiture qui peuvent représenter des quotes-parts de travaux importantes. Sachez que si vous achetez dans le neuf, vous bénéficierez d’une garantie décennale qui vous protège de gros travaux pendant au moins dix ans.

La répartition propriétaires et locataires : si vous investissez dans un immeuble collectif, renseignez-vous au préalable sur la proportion de propriétaires habitants et d’investisseurs. Plus l’immeuble sera occupé par des propriétaires, plus il sera bien entretenu.

Si vous investissez dans le neuf, il est fort probable que vous ayez à payer des intérêts intercalaires. Il s’agit des intérêts à régler à la banque pendant le temps de la construction. C’est normal, la banque vous a avancé de l’argent mais que vous n’avez pas encore commencé à rembourser puisque l’immeuble est toujours en construction. Ces intérêts intercalaires peuvent toutefois être intégrés dans le prêt au travers notamment de ce que l’on appelle une franchise. Celle-ci peut être totale ou partielle et permet ainsi de ne pas avoir à supporter le moindre coût pendant le temps de la construction.

7. Optimiser son investissement grâce au prêt bancaire

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous avez tout intérêt à vous faire financer intégralement. Aucun intérêt dans l’absolu (sauf pour des raisons personnelles ou psychologiques) d’acheter un bien en paiement comptant. En effet, la totalité des intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers que vous allez percevoir. Cela vous permet de diminuer d’autant la poche de revenus fonciers imposables. Aussi, vous allez très certainement solliciter votre banque et votre banquier pour lui demander un prêt bancaire. Celui-ci, se contentera de vous proposer le classique prêt amortissable.

Or, il existe différents types de prêts bancaires qui peuvent vous permettre d’optimiser votre investissement, notamment le prêt à paliers, particulièrement bien adapté aux investisseurs. Ce type de prêt n’est pas connu de la plupart des banquiers (par manque de connaissances ou absence de formations bien souvent) et pourtant toutes les banques peuvent le proposer. Le prêt à paliers permet ainsi de moduler son prêt par paliers afin de mieux maîtriser son effort d’épargne. Par exemple, le prêt pourra être construit avec un premier palier sur 5 ans, (correspondant par exemple à l’échéance d’un autre prêt par ailleurs), puis un second entre 5 et 10 ans, et un troisième palier pour le restant de la durée.

Si vous disposez de liquidités et que vous envisagiez de les injecter dans votre projet immobilier, comme je l’ai rappelé plus haut, inutile de faire de la sorte (car les intérêts sont déductibles). Vous avez tout intérêt dans ce cas à opter pour un prêt In Fine. Attention, ne commettez surtout pas l’erreur d’ouvrir le contrat d’assurance-vie dans votre banque. Tout comme pour votre investissement immobilier, restez pragmatique, rationnel et pensez à défendre vos intérêts. Ouvrez d’une part un contrat auprès d’un courtier indépendant qui sélectionnera pour vous le meilleur contrat adapté, et d’autre part, faites-vous accompagner par un courtier en prêt immobilier afin qu’il vous obtienne le meilleur montage bancaire en In Fine pour votre investissement.