Investir dans l’immobilier neuf à Nice

picto-times
Lecture 12 min.

Rédigé par Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store, le 18 nov. 2020

Sommaire

Introduction

Située sur la Côte d’azur, la ville de Nice et sa métropole, profitent d’un ensoleillement des plus importants de France mais aussi de la proximité immédiate de la mer et de la montagne. Investir dans l’immobilier neuf à Nice est idéal car le bassin d’emplois est riche et varié, attirant de nombreux travailleurs. Les retraités apprécient aussi cette métropole, pour sa douceur de vie.

L’immobilier neuf à Nice

La loi Pinel est une loi de défiscalisation appliquée depuis le 1er janvier 2015 qui s’adresse aux investisseurs souhaitant faire un investissement immobilier locatif dans l’immobilier neuf. Héritage des autres lois de défiscalisation qui ont précédé, la loi Pinel voit le jour avec un zonage. Ce zonage permet d’éviter de trouver des programmes immobiliers dans des zones où le potentiel locatif est très faible, protégeant de fait l’investisseur en lui assurant peu de vacance locative.

La Métropole Nice-Côte d’Azur est un territoire vaste et qui s’étend vers le nord, à l’attractivité territoriale disparate. Avant d’investir dans l’immobilier neuf à Nice il faut savoir que les communes autour de Nice sont en zone A, Gilette et Bonson sont en zone B1 et les autres communes ne sont pas éligibles à la loi Pinel. Ce zonage détermine le plafond de loyer et celui de ressources annuelles du locataire, ces plafonds étant plus haut en zone A qu’en zone B1.

Pour permettre d’investir dans l’immobilier neuf à Nice, une loi de défiscalisation permet aux contribuables français de pouvoir diminuer ou gommer leur montant d’impôts dû à l’état français. Afin de limiter l’effet de cette loi, l’état français a décidé l’application de deux plafonds : le premier s’applique sur le montant d’investissement à hauteur de 300 000 €, le second s’applique sur le coût d’acquisition, à hauteur de 5 500 € du mètre carré. Ainsi, pour cette loi Pinel, le montant d’économie d’impôt maximum est de 63 000 €. Dans le détail, trois durées sont possibles.

Exemple pour un appartement neuf à Nice

  • 6 ans, à 2% d’économie par an, soit 36 000 € au total.
  • 9 ans, à 2% d’économie par an, soit 54 000 € au total.
  • 12 ans, à 2% d’économie par an pendant 9 ans puis 1% d’économie par an pendant 3 ans, soit 63 000 € au total.

Pour qu’un investissement neuf à Nice en loi Pinel soit réussi, il faut qu’il soit bien calibré. Il faut donc que votre objectif d’investissement soit clair, objectif et précis et que le dispositif Pinel y corresponde. Deuxièmement, il faut prêter une attention particulière au montant d’impôt à gommer et au montant de réduction d’impôt dont vous bénéficiez déjà par d’autres biais. En effet, il ne sert à rien d’investir 300 000 € si vous ne souhaitez économiser que 2 000 € par an, ou si vous utilisez déjà votre niche fiscale à hauteur de 9 000 €. Votre coach Patrimoine Store connait les délicatesses de cette loi phare de l’immobilier et saura vous permettre de réaliser un investissement Pinel gagnant.

Si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à aller voir notre guide sur les 10 avantages de la loi Pinel

Pourquoi investir dans un programme neuf à Nice ?

La ville de Nice, au cœur de la métropole, est bien desservie. Pour s’y rendre, l’Autoroute A8 la dessert. Il y a aussi l’aéroport de Nice qui est un aéroport international et qui dessert 100 destinations en France et dans le monde. Au sein de la métropole, un réseau de transport en commun est présent avec plusieurs lignes de bus mais aussi 3 lignes de tram. A l’horizon 2030, ce réseau sera davantage étoffé puisque c’est un projet en cours sur la ville.

Aujourd’hui, les différentes tranches d’âges sont représentées de façon plutôt homogène : 32 % de la population a moins de 30 ans, 38% a entre 30 ans et 60 ans et 30% a plus de 60 ans. Mais c’est une ville qui voit sa population vieillir, la part des moins de 45 ans diminue alors que celles des plus de 60 ans augmente.

La métropole compte 35 000 étudiants grâce à son offre d’études supérieures riche en termes de domaines et de types de formations autant que flexible grâce à certaines formations possibles en alternance. Pour illustrer mon propos, on peut trouver une université, le CHU, l’Observatoire, des écoles de commerces et de management, d’arts appliqués ou encore d’informatique. La Métropole Nice-Côte d’Azur profite aussi d’un pôle d’excellence sur son territoire avec certaines antennes de l’université Nice-Sophia-Antipolis.

Malgré son passé agricole avec la culture florale, l’emploi dans la Métropole Nice-Côte d’Azur est aujourd’hui dominé par le secteur tertiaire. Le tourisme a une part importante dans le PIB de la métropole : 68 millions de nuitées par an sur son territoire, pour un total de taxe de séjour aux alentours des cinq millions d’euros, mais aussi quatre milliards d’euros dépensés au total sur une année. Ce secteur permet à 75 000 personnes d’en vivre, ce qui représente 18% des emplois des Alpes-Maritimes. Le commerce et la fonction publique sont deux autres secteurs d’activités concentrant la majorité des emplois de la métropole.

Investir dans l’immobilier neuf à Nice présente de gros atouts : la ville est attractive sous toutes ses coutures, elle permet de limiter le risque de vacance locative. Il faut tout de même rester vigilant à la localisation de cet investissement, toutes les villes n’étant pas aussi bien adaptées les unes que les autres à un investissement Pinel.

Les 5 villes où investir en loi Pinel à Nice

Investir dans l’immobilier neuf à Nice

Ville phare de la métropole, Nice, avec ses 340 000 habitants en 2017, se classe cinquième derrière Toulouse dans le classement des villes selon le nombre d’habitants. Nous aimons recommander d’investir dans l’immobilier neuf à Nice car ville se prête à un investissement locatif Pinel en zone A. Mais il faut prêter une attention toute particulière à l’emplacement de l’investissement, les prix au mètre carré peuvent passer du simple au double selon le quartier du programme neuf à Nice.

Le cadre de vie charme étudiants, actifs et retraités mais aussi les 5 millions de visiteurs annuels venant profiter de ce cadre de rêve pour leurs vacances.

L’économie niçoise est notamment portée par la présence de l’aéroport, le 3ème de France derrière les deux aéroports parisiens, et par son port de croisière, qui permettent au secteur du tourisme d’être aussi important. Mais c’est le secteur tertiaire qui gouverne la ville avec notamment le milieu administratif, le commerce, la banque et l’assurance. Aussi, la technopole Sophia-Antipolis est en fait un pôle de recherche et d’enseignement supérieur dans le commerce, l’informatique, l’audiovisuel, etc... Enfin, le secteur du BTP est aussi dynamique.

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf à Nice, vous avez certainement un profil plus investisseur que patrimonial, dans le sens où vous revendrez certainement votre logement à la fin de la période de défiscalisation. Il vous faut donc faire attention au coût d’achat de votre programme neuf à Nice. Or, dans la capitale azuréenne, le prix au mètre carré de l’immobilier neuf peut vite s’envoler, s’établissant en moyenne à 5 300 € mais pouvant approcher les 10 000 € dans certaines zones “huppées”. L'ouest de la ville, plus raisonnable que l’Est dans ses prix au mètre carré, est une zone résidentielle, qui profite de la proximité de l’aéroport, de nombreux lieux d’études supérieures ainsi que du quartier d’affaires, Le Grand Arénas.

Le potentiel locatif d’un appartement neuf à Nice est bon. Située en zone A, le plafond de loyer est relativement assez haut pour une loi Pinel, tout en restant plus bas que le marché. La ville étant de plus attractive, vous n’aurez pas de mal à louer votre appartement neuf à Nice. Ville principalement résidentielle, il vous faut investir en loi Pinel à Nice, le T3 étant la typologie majoritairement recherchée.

Investir dans l’immobilier neuf à Cagnes-sur-Mer

A l’ouest de Nice, la ville de Cagnes-sur-Mer compte 51 000 habitants en 2017. En croissance démographique depuis 2011, cette ville côtière est dynamique. 37,2% des habitants de cette ville ont entre 30 et 59 ans, ce sont donc des actifs, des parents et des grands-parents qui font vivre la ville et son économie. Autrefois village de pêcheurs, la ville possède aujourd’hui 3 zones d’activités, proposant des emplois divers et variés pour les Cagnois en plus d’être devenue une station balnéaire renommée dans les années 1970.

Le parc immobilier est, pour les trois quarts, composé d’appartements, principalement de trois pièces. Environ 40% de la population Cagnoise est locataire et les programmes neufs s’y implantant sont nombreux. Le prix au mètre carré moyen pour les appartement neufs se situe autour des 5 300€. Située directement sur la côte Méditerranéenne, Cagnes-sur-Mer fait partie de la zone A et bénéficie donc des conditions et plafonds liés à cette zone pour l’application de la loi Pinel.

Investir dans l’immobilier neuf à Saint-Laurent-du-Var

Située entre Nice et Cagnes-sur-Mer, cette commune de la Côte d’Azur n’a rien à envier à ses voisines. Avec son économie axée sur le tourisme, le bon vivre dans la ville est une priorité des différentes municipalités. Ainsi, vacanciers et locaux s’y sentent bien et la privilégient. La ville a donc agi en ce sens et a obtenu plusieurs labels et prix : “Ville 3 fleurs”, “Agir pour l’énergie” ou encore “Ville ludique”, pour n’en citer que trois parmi tous. Saint-Laurent-du-Var est la ville idéale pour profiter des plaisirs de la Méditerranée avec ses 2 km de plages et ses loisirs nautiques mais aussi pour pouvoir s’échapper facilement et rapidement à la montagne. Son patrimoine culturel est riche et remonte à loin puisque l’église du village au style roman-provençal date du onzième siècle.

L’immobilier à Saint-Laurent-du-Var fait également la part belle aux appartements trois pièces spacieux. Avec 40% des habitants qui sont locataires de leur résidence principale, de nombreux appartements neuf en loi Pinel sont en construction ou à construire. Avec une présence en zone A, la ville de Saint-Laurent-du-Var représente une bonne opportunité pour l’immobilier neuf en loi Pinel. Le prix au mètre carré est de 5300 €, tout comme pour ses voisines.

Investir dans l’immobilier neuf à La Trinité

Ville de plus de 10 000 habitants, La Trinité n’est pas située en bordure de la Mer Méditerranée mais légèrement plus dans les terres, à l’est de Nice, juste au Nord de la très cotée ville d’Eze. De fait, son économie est moins basée sur le tourisme aquatique. Les trinitaires et les nombreux touristes annuels apprécient ce village pour son calme, son ambiance, ses possibilités de balades, son authenticité.

Les appartements sont plus recherchés sur la commune de la Trinité que les maisons avec un rapport qui s’établit à 60 % - 40 %. Les trois et quatre pièces sont à privilégier : ils représentent plus de 75 % des demandes de locataires. Le prix au mètre carré moyen pour ce type de bien, en immobilier en vente en l’état futur d’achèvement, et de 3 900 €.

Investir dans l’immobilier neuf à Carros

Située à 20 km au Nord de la limite ouest de Nice, la ville de Carros est beaucoup plus dans les terres que les 4 autres villes citées précédemment. Considérée comme la porte d’entrée au sud-est du Parc naturel des Préalpes d’Azur, la ville est ainsi perchée sur un rocher montagneux, dominant ainsi la vallée du Var. Territoire occupé par l’Homme depuis l’âge de fer, la ville possède un passé riche dont certains monuments comme le Château “Castrum Carossi” sont l'héritage.

La recherche des locataires entre appartement et maison est plutôt proche : 55 % pour le premier, 45 % pour la seconde. Il faut veiller à privilégier les logements de plus de 3 pièces, les plus petits ne représentant que 10 % de la demande des locataires. Le prix au mètre carré pour cette commune s’établit à 4 400 € pour un logement en programme immobilier neuf. Carros se situe aussi en zone A.

Conclusion

Investir dans l’immobilier neuf à Nice

La métropole de Nice Côte d’Azur est donc une métropole ancienne, bien implantée et qui présente de réelles opportunités pour investir dans l’immobilier neuf malgré de fortes disparités économiques et immobilières entre les villes côtières ou proches de la côte et l’arrière-pays. Pensez toujours à bien calibrer votre objectif avant même de choisir un programme neuf à Nice ou une ville et n’hésitez pas à vous tourner vers Patrimoine Store pour être accompagné et réaliser un investissement d’un appartement neuf à Nice.

Démarrer votre projet

Un expert vous contactera sous 24h

arnaudG A propos de l’auteur Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

Démarrer votre projet

Un expert vous contactera sous 24h