Le terme EHPAD veut dire Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes ou également appelé Maison de Retraite Médicalisée. Un EHPAD se destine à accueillir des personnes âgées de plus de 60 ans en perte d’autonomie qu’elle soit physique et/ou psychique et qui, du coup, ne peuvent pas rester à leur domicile.
Il existe trois types d’EHPAD en France :
Ce qui va nous intéresser dans notre cas, c’est l’EHPAD privé à but lucratif.
Aujourd’hui, la population française est de 67 millions d’habitants en 2019 selon l’INSEE. 13 millions d’habitants ont 65 ans et plus. En 2070, ce sera 22 millions d’habitants selon le Centre d’Observation de la Société, soit 180 000 nouvelles personnes par an, à partir de cette année.
Les EHPAD publics comptent environ 600 000 lits et les EHPAD privés regroupent, quant à eux, environ 85 000 lits. Environ 1.5 million de personnes sont dépendantes et la moitié de cette population est en dépendance totale, soit 750 000 personnes. Il y a 685 000 lits disponibles et 750 000 personnes en dépendance totale….
Le constat est sans appel, la pénurie de logements en EHPAD est là. Et ce n’est pas si simple de créer un EHPAD.
Administrativement, il faut compter environ 3 ans pour que la première pierre soit posée. 5 000 lits sont créés par an. Quand nous savons qu’il manque 65 000 lits pour couvrir les besoins en logement des personnes âgées totalement dépendantes, il faudrait 13 ans pour équilibrer l’offre et la demande. Vous vous doutez bien que ceci n’est pas possible.
Les contraintes administratives accentuent cette pénurie car le projet de création d’un EHPAD doit suivre différentes étapes avant d’être validé. Le projet passe entre les mains du Conseil Général, de la Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales et du Comité Régional d’Organisation Sanitaire et Médico-Sociale, qui vérifient si les besoins dans la région sont en adéquation avec l’emplacement, la taille de la structure, les caractéristiques du projet, le budget global, la garantie de financement du gestionnaire... Si tout cela est validé, alors, un arrêté d’autorisation de création est délivré. Il y aura d’autres contrôles administratifs pendant la construction, comme en amont, pour le financement du projet. Les exigences de la part des autorités sont importantes.
L’agrément délivré ne dure que 15 ans et doit donc être renouvelé tous les 15 ans. Pendant la durée de vie de l’agrément, l’établissement doit être géré au mieux, pour le confort des résidents et dans le respect des normes.
Dans le quotidien, un EHPAD fonctionne plus ou moins comme un hôpital. Le personnel nécessaire pour faire fonctionner l’établissement doit être en nombre suffisant et surtout qualifié et diplômé. Le personnel présent va de l’Aide Médico-Psychologique au directeur d’EHPAD en passant par le médecin coordinateur, l’infirmière, l’aide-soignante, le kinésithérapeute, ainsi que le personnel des cuisines et de l’entretien. Une majorité de ce personnel est souvent salariée du gestionnaire de l’EHPAD.
Comme dans un centre hospitalier, il y a des entrées de résidents et des sorties également. Il faut savoir que la durée de séjour d’un résident en EHPAD est d’un peu plus de deux ans. Le placement d’un résident est souvent perçu comme un parcours du combattant par les familles. Faute de places suffisantes, les familles doivent souvent déposer un dossier dans 4 voire 5 EHPAD pour espérer obtenir une place, en sachant qu’une « sélection » selon le niveau de dépendance est faîte à l’entrée.
Placer un proche dans un EHPAD représente un coût substantiel pour la famille et/ou pour le résident. Différentes charges lui sont afférentes selon son niveau d’autonomie, le niveau de soin dont il a besoin et par rapport à l’hébergement en lui-même. Des aides peuvent être perçues par le résident, comme l’Aide Personnalisée au Logement, les soins sont pris en charge par la Sécurité Sociale et le Conseil Général peut également prendre en charge une partie des frais liés à la dépendance.
Malgré les aides, le reste à charge pour un résident est estimé entre 1500 € et 2900 € par mois, selon la localisation de l’EHPAD et le gestionnaire.
Si vous êtes à la recherche d’un revenu complémentaire pour préparer votre retraite par exemple, cette solution d’investissement est faîte pour vous. Deux possibilités d’investissement s’offrent à vous, deux cadres différents :
La loi Censi-Bouvard permet d’investir dans une résidence de services, gérée, afin de bénéficier d’une réduction d’impôt (comme le fait la loi Pinel). La réduction d’impôt possible est de 11 % du prix du bien hors taxe. Autre avantage, la TVA est récupérable sur le prix du bien. L’inconvénient de cette solution d’investissement locatif est qu’il faut garder le bien pendant 20 ans alors que la durée de défiscalisation ne dure que 9 ans. Comme vous pourrez le lire dans notre guide dédié à l’investissement locatif en CENSI-BOUVARD, c’est un investissement que nous ne recommandons pas.
C’est la solution que nous vous préconiserons chez Patrimoine Store si vous réalisez un investissement locatif au sein d’un EHPAD. Certes, le LMNP ne vous permet pas de réduire votre pression fiscale mais il ne vous fera pas non plus augmenter le montant de votre impôt sur le revenu. La logique de la location meublée est simple : vous acheter un bien ainsi que du mobilier. Le jeu de l’amortissement du bien et du mobilier vous permet de percevoir des revenus non fiscalisés. Les revenus perçus du fait de votre investissement sont à déclarer au Bénéfice Industriel et Commercial.
Dans ce cadre-là, également deux possibilités :
Le bail commercial est certainement un atout « sécurité » pour votre investissement locatif en EHPAD mais en amont, il doit être « épluché » pour être sûr que ce que vous allez signer vous garantira un investissement pérenne. Le bail commercial n’est pas un bail de location classique. Dans le cadre d’un bail commercial, ce sera le gestionnaire de l’établissement qui sera votre locataire. Je porte une attention particulière en ce qui concerne les charges de travaux. Ceux -ci sont régis par les articles 605 et 606.
L’article 605 concerne les petites réparations, les réparations d’entretien, prises en charge par le gestionnaire. L’article 606 concerne, quant à lui, les grosses réparations comme le ravalement de la façade, par exemple. L’article 606 n’est pas toujours pris en charge par le gestionnaire de l’EHPAD. Chez Patrimoine Store, nous sommes très vigilants sur ces sujets.
Le gestionnaire de l’établissement doit être également scruté à la loupe. Faîtes le choix d’un gestionnaire avec une solidité financière importante. Être assuré de la bonne perception de votre loyer est essentiel pour un investissement réussi.
Dans le cadre d’un investissement locatif classique, gérer la fiscalité peut potentiellement se faire seul. Vous payez votre prêt immobilier ainsi que l’ensemble des charges liées à votre investissement (Taxe foncière, gestion locative, charges de copropriété) et en contrepartie, vous percevez votre revenu locatif, vous équilibrez votre opération avec votre effort d’épargne et vous pouvez, selon la fiscalité choisie, bénéficier d’une réduction d’impôt.
Dans le cadre d’un investissement locatif en LMNP, ceci se complique un peu. Comme vous le savez, le statut en LMNP permet de percevoir un revenu locatif non fiscalisé, à partir du moment où l’amortissement du bien et des meubles est fait. De plus, les revenus font partie de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Si vous optez pour le régime réel, une comptabilité est à tenir comme le fait un commerçant, avec toutes les contraintes que cela impose.
Chez Patrimoine Store, cette charge comptable, dont le coût n’est pas forcément très élevé, est toujours comptabilisée dans votre projet.
Il y a souvent une confusion entre la résidence sénior et l’EHPAD. Comme vous l’avez compris, l’EHPAD est une maison de retraite médicalisée alors que la résidence sénior n’est pas médicalisée. Dans une résidence sénior, les résidents sont autonomes, ils ont fait le choix de vivre au sein d’une résidence sénior. Ce n’est pas une obligation du fait d’un état de dépendance.
Les résidences séniors sont souvent composées d’appartements allant du studio jusqu’au T3 et sont adaptés pour l’avancée en âge du résident. Des services, souvent à la carte, sont proposés aux résidents.
Comme je vous l’indiquais en préambule, la promesse d’une rentabilité importante est souvent mise en avant. Citée entre 4.5 % et 5%, cette rentabilité est tout de même à pondérer selon le gestionnaire de l’EHPAD et selon l’établissement en lui-même. Les craintes de la non-perception des loyers, comme vous pourriez l’avoir dans l’investissement locatif classique, n’existent pas surtout si le bail commercial et la solidité du gestionnaire ont bien été vérifiés en amont de l’investissement.
Si vous avez une vision « long-terme » pour votre investissement locatif, cette solution est également faîte pour vous. Même s'il n’y a aucune durée de détention obligatoire, sauf dans le cadre d’un investissement locatif en Censi-Bouvard, il ne faut pas se positionner dans une vision d’achat-revente. Plus vous garderez votre investissement sur le long terme, plus il sera intéressant pour vous du fait de la perception de revenu locatif non fiscalisé. Investir dans un EHPAD, c’est investir dans un produit de rente.
Les possibilités d’investissement sont multiples, ancien ou neuf, même si l’offre n’est pas simple à trouver. Globalement, pour trouver le bon investissement, il faudra se tourner vers les spécialistes de l’investissement immobilier. Patrimoine Store, du fait de son indépendance, ira chercher pour vous la meilleure solution sur le marché du neuf ou de l’ancien, tout en prenant soin de bien vérifier le bail commercial et les garanties du gestionnaire.
Investir dans un EHPAD c’est investir sur un marché qui est réglementé. Comme vous avez pu le lire, on ne peut pas construire un EHPAD n’importe où. La réglementation administrative est contraignante et importante. Comme pour tout investissement locatif, investir là où il y a une demande forte permet d’avoir la garantie de louer le bien. Ce principe fonctionne également pour l’EHPAD.