Investir en colocation :  les pièges à éviter

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Lecture 13 min.

Rédigé par Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store, le 21 oct. 2020

Sommaire

Introduction

L’investissement locatif en colocation a le vent en poupe depuis quelques années. Annoncé avec une forte rentabilité, il serait un bon plan pour tout investisseur.

Ce guide va vous permettre de nuancer ce tableau idyllique et surtout de faire la lumière sur les points de vigilance à avoir pour un investissement locatif en colocation.

Pourquoi l’investissement locatif en colocation ?

Investir dans un bien immobilier destiné à des colocataires est souvent motivé par une bonne rentabilité. Alors, oui, ce type d’investissement fait ressortir une rentabilité un peu plus importante que d’autres supports mais encore faut-il faire preuve de discernement et de clairvoyance. Les promesses de très forte rentabilité sans risque doivent absolument vous faire fuir.

L’investissement locatif en colocation a de nombreux atouts, pour les locataires et pour les propriétaires.

La demande locative est forte, elle est estimée jusqu’à 5 fois supérieure au nombre d’offres selon les villes. Ainsi, bon nombre de villes ne disposent pas d’offres de colocations suffisantes.

Pourtant pour les locataires, la formule rencontre un vif succès puisqu’elle permet de réduire le montant du loyer et permet de disposer d’un appartement plus grand ou même d’une maison.

Souvent pensée pour les étudiants ou les jeunes actifs, la colocation est également de plus en plus choisie par des plus âgés en quête de partage.

Pour les propriétaires, une des premières craintes va être celle d’un turnover important du fait de la typologie d’occupants mais aussi que ces derniers se rapprochent un peu trop des personnages du film de l’Auberge Espagnole, avec fêtes, bruit et dégradations éventuelles.

Pour autant, de nombreux propriétaires regardent avec intérêt ce type d’investissement pour plusieurs raisons.

Première d’entre elles : la rentabilité et pour cela, le raisonnement est simple. L’ensemble du logement sera loué plus cher dans le cadre d’une colocation que pour une location classique. En effet, plusieurs personnes vont s’acquitter d’un loyer, permettant au propriétaire un prix de location plus élevé que s’il louait le bien à une seule famille, par exemple.

De ce fait, l’investisseur peut choisir un bien immobilier plus grand que celui qu’il aurait imaginé grâce au montant global de location plus élevé.

Les avantages fiscaux sont également intéressants grâce au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

La quasi-totalité des biens donnés en colocation sont des biens meublés, l’investisseur peut donc bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel.

Ce statut va permettre de transformer les revenus fonciers en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et de déduire l’ensemble des charges liées à l’investissement (travaux, assurances, …).

Pour une location meublée, il faut que le logement soit équipé : literie, four, réfrigérateur, vaisselle, luminaires, étagères, tables, chaises, canapé, etc... Ces éléments sont obligatoires pour bénéficier du statut.

Pour en savoir plus sur le statut LMNP, retrouvez notre guide qui y est consacré et n’hésitez pas à nous solliciter pour gagner en sérénité.

Le risque d’impayés quasi nul est un autre « bon point » de la colocation. En effet, une clause de solidarité entre locataires peut être inscrite au bail de colocation vous permettant l’encaissement des loyers, quoiqu’il arrive. De plus, les colocataires, majoritairement étudiants, disposent le plus souvent de la caution de leurs parents.

Pour conclure cette première partie, l’investissement locatif en colocation est un bon plan mais pour qu’il le soit totalement, voici les pièges à éviter.

Comment rendre son investissement locatif en colocation serein ?

Pour répondre à cette question, nous allons voir les pièges dans lesquels il ne faut pas tomber.

Le nerf de la guerre de tout investissement réussi est l’emplacement. Aussi, l’un des premiers pièges à éviter sera de négliger le choix de l’emplacement. Un bon emplacement garantit la location effective de votre bien immobilier. Si l’endroit où vous investissez n’est pas attractif, vous risquez de subir de la carence locative.

Les grandes métropoles sont bien sûr les premières localisations auxquelles les investisseurs pensent, mais les villes secondaires sont souvent plus intéressantes en termes de rentabilité, le prix d’achat du bien immobilier étant bien inférieur à celui pratiqué dans les plus grosses villes.

En colocation, les occupants sont, dans la grande majorité des cas, des étudiants. Un emplacement en ville, proche des campus et universités, desservi par les transports en commun, sera donc à privilégier.

Pour les jeunes actifs, population de colocation qui se développe, le choix se portera sur la proximité de pôles d’emplois et celle de parkings.

Il faudra également éviter de minimiser les démarches. Vos locataires, surtout si ce sont des étudiants, n’occuperont le logement que quelques années, peut-être seulement une année, en tout cas rarement plus de 3 ans.

Qu’est-ce que cela implique ? Des démarches de recherche de nouveaux locataires, des travaux de rafraichissement, des états des lieux d’entrée et de sortie fréquents, des nouveaux dossiers à constituer avec bail et assurances, …

La colocation a deux gros défauts : le turnover et de ce fait, l’entretien plus fréquent.

Autre point de vigilance à avoir : la rédaction du bail ou des baux. Faut-il en faire un par colocataire ? Ou un seul pour tout le monde ? Y a-t-il une règlementation spécifique à la colocation ?

Vous pourrez toujours trouver sur internet des modèles et des conseils, pour autant, ceux-ci sont-ils adaptés ? conformes ? à jour ?

En matière de colocation, le cadre légal et administratif est spécifique. Nous ne pouvons pas parler de colocation sans évoquer la loi ALUR. Cette loi du 27 mars 2014 a redéfini les conditions de colocation, notamment dans sa définition propre mais aussi dans l’application de la clause de solidarité.

Tout ce qui précède souligne les points de vigilance à avoir dans le cadre d’un investissement locatif en colocation.

Sur internet, vous trouverez des récits d’investissements locatifs en colocation merveilleux avec des rentabilités frôlant les 10%, parfois même les dépassant et ce, sans n’avoir rien à faire !

La poule aux œufs d’or existerait-elle ?

Peut-être avez-vous le temps, les compétences, et l’envie de gérer tout cela ?

Chez Patrimoine Store, nous pensons que subir une situation est la pire des choses. Si vous êtes un investisseur immobilier aguerri, que vous avez beaucoup de temps, les compétences juridiques et fiscales nécessaires, vous ne subirez pas votre investissement, mais pour tout autre profil, cela risque d’être bien différent.

S’il y avait un seul piège à éviter c’est celui de vous lancer dans un investissement de ce type, seul. Pourquoi ? Pour tous les points de vigilance énoncés plus haut.

Dans le cadre d’un investissement locatif en colocation, notre conseil sera celui de faire appel à des professionnels de la colocation. Il existe quelques entreprises sérieuses, compétentes avec lesquelles Patrimoine Store aime travailler, les biens et la gestion de celles-ci étant qualitatifs.

Ces entreprises gèrent pour vous la recherche de locataires, les états des lieux d’entrée et de sortie, la rédaction des baux et la veille juridique, les travaux d’aménagement et de rafraichissement, l’intendance quotidienne que peut nécessiter un logement meublé (panne, dysfonctionnement, remplacement de matériel, …) etc...

Comme l’investissement en EPHAD, en résidences étudiantes ou de seniors, le gestionnaire est essentiel à la réussite de votre investissement.

Certes, cela a un coût et la rentabilité immédiate peut être amoindrie mais patrimonialement, le choix est pertinent. Il est primordial d’être accompagné pour arbitrer entre le rendement et la valorisation.

Comment réaliser les travaux d’aménagement ?

Comme je vous le disais plus haut, une fois que vous avez trouvé votre bien dans un emplacement de premier choix qui vous parait judicieux, il faut se lancer dans les travaux d’aménagements. Il est rare de tomber sur un bien déjà prêt pour la colocation. Souvent colocation rime avec un logement vétuste que l’on va retaper pour l’aménager pour des étudiants… Une des pensées qui peut alors peut-être vous traverser l’esprit est certainement : ”Comme ce sont des étudiants, autant faire les travaux à minima, ils s’en fichent, ils ne méritent pas un logement de qualité, ils vont faire la fête et tout abimer !!!!”. Mais honnêtement, prendriez-vous soin d’une poubelle, vous ?

Combien de fois j’ai entendu cela de la part de mes confrères ou même de personnes souhaitant investir... c’est tout simplement une honte mais surtout une énorme erreur de management et de gestion du projet à long terme.

Vous trouverez souvent des marchands de rêves sur internet qui vous vendent des formations ou des projets magiques pour peu cher. Mais pour que cela ne soit pas cher, il faut minimiser le coût des travaux et “cacher la misère”

A tous ces vendeurs de rêves, j’ai envie de poser une question : Pensez-vous que l’étudiant va rester toutes ses études dans votre logement avec des travaux à bas coût ?

Et voilà donc comment on engendre du turnover et de la vétusté dans un appartement. Je vous rappelle que, suivant les villes, un étudiant va louer entre 350 et 550 € la chambre et il lui en veut pour son argent !!!

Et finalement combien coûte un turnover et une absence de locataire les deux mois d’été ? Et oui la belle rentabilité de façade de 10% vient de s’envoler !!! Et le réveil est difficile… C’est un manque à gagner pour payer le crédit et le soi-disant autofinancement ne marche plus.

Chez Patrimoine Store, nous croyons à la colocation malgré tout. Nous croyons à la colocation patrimoniale, celle qui dure dans le temps, celle qui offre de la visibilité et de la sérénité. Et pour cela le point de départ : les travaux.

Même si vous perdez deux ou trois points de rentabilité pour tomber à 5 %, cela n’est pas grave, dans la durée vous gagnerez largement. Refaire donc en totalité votre appartement de fond en comble est bienvenu, faites une salle de bain pour chaque chambre, faites une belle cuisine équipée, un cellier pour les machines à laver et le sèche-linge, ajoutez des prises RJ 45 dans chaque chambre, etc... Bref, imaginez juste l’appartement comme si vous y habitiez.

Je vous rappelle que les travaux s’amortissent sur 10 ans et qu’ils vont se déduire de vos revenus BIC. Et si vous rajoutez à cela que vous n’aurez pas de gros travaux à refaire avant un bon bout de temps, vous serez largement gagnant.

Alors oubliez le rêve et soyez pragmatique, logique, qualitatif et patrimonial dans votre approche de la colocation et tout se passera bien. Si si, je vous assure, cela se passera bien mieux que les pseudo rêves à 10 % brut…

Petite précision aussi, à la suite des travaux, il en va de même pour les meubles : n’hésitez pas à ajouter du confort et des accessoires comme par exemple une barre de son, une tv dans chaque chambre, un abonnement Netflix, un aspirateur de qualité, etc...

Et oui vous voyez un étudiant ou un jeune actif va aimer les mêmes choses que vous et vous le rendra bien. Pourquoi quitterait-il votre logement pour en trouver un autre, s’il lui convient parfaitement ? Il ne le fera pas et ne rendra pas non plus les clés, les deux mois d’été. Il aurait trop peur de ne pas retrouver la même qualité après ses vacances. Il restera chez vous.

Vous commencez à me connaitre maintenant au travers de mes guides et je suis intransigeant sur la qualité des produits et pour la colocation, je pense que c’est encore plus vrai. N’oubliez jamais qu’en immobilier la qualité attire la qualité.

Il en va de même pour les opérateurs sur le marché. Privilégiez un opérateur qui va faire la gestion locative, pour vous. C’est un métier à part entière, la gestion de colocation étant d’autant plus compliquée, et s’il le gère, il dessinera un logement adapté à ses besoins et pas un logement à bas coûts... De la même façon, soyez vigilant aux coûts de gestion locative, et notamment ceux de turnover. Si un gestionnaire vous prend des frais de relocation à chaque turnover, ça ne sent pas bon, fuyez… Un bon gestionnaire est sûr de son produit et prendra, par exemple, maximum une fois par an des frais de relocation et ce même en cas de plusieurs turnovers, et il limitera même le prix de cette relocation à 200 €, par exemple.

 

Conclusion

En conclusion, les atouts de l’investissement locatif en colocation sont nombreux pour les investisseurs. La demande locative est forte, le risque d’impayés est faible, les avantages fiscaux sont là. Pour les locataires, les logements doivent être très bien équipés avec un mobilier moderne et adapté, avec des prestations de qualité et les loyers doivent être cohérents.

Pour que tous les ingrédients de la réussite de ce type d’investissement soient réunis, Patrimoine Store conseille de peaufiner ses choix en termes de gestionnaires et de prestataires. Pour cela, nous mettons notre expertise à votre service.

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arnaudG A propos de l’auteur Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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