Investir en location meublée : présentation du statut LMNP

Sommaire

Introduction

La location meublée est une option de mise en location choisie par beaucoup de propriétaires. Dans les petites surfaces en centre-ville, il est même courant que le logement soit déjà meublé par le propriétaire. Qu’apporte donc ce statut de loueur en meublé, si populaire ?

 

Investir en location meublée : Le statut de Loueur en Meublé Non-Professionnel

Ce statut est adapté aux personnes louant un ou des appartements meublés sans pour autant en tirer plus de 23 000 € de loyers annuels ou/et si ces loyers ne sont pas plus importants que le total des revenus provenant des autres sources de revenus du foyer fiscal. Au niveau des démarches administratives, il faut vous inscrire auprès du Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend le bien mis en location. Vous obtiendrez ainsi un numéro SIRET et vous pourrez déclarer le régime d’imposition souhaité.

La location meublée implique la déclaration des revenus liés en tant que BIC. Vous pouvez décider de faire appel au système des amortissements ou à une loi de défiscalisation, appelée Censi-Bouvard. Dans tous les cas, une exonération de TVA est réalisée au bout de 20 ans de possession. Si le logement est revendu plus tôt, l’exonération correspond à 1/20ème de la TVA payée lors de l’achat par année de possession.

Investir en location meublée : Le système des amortissements

Dans cette option, deux choix s’offrent à vous : déclarer vos revenus au forfait, appelé Micro-BIC en retirant forfaitairement 50%, ou 71% selon les cas, des loyers, censés représenter le montant des charges ou déclarer les frais réels du logement. Dans le cas où vos loyers de locations meublées sont supérieurs à 70 000 €, le régime du Micro-BIC n’est pas possible pour vous.

Également, une liste de meubles qu’il faut retrouver au minimum dans le logement est à respecter :

  • - Literie avec couette ou couverture
  • - Rideaux ou store dans la chambre
  • - Plaques de cuisson
  • - Four ou Four à micro-ondes
  • - Réfrigérateur Freezer ou réfrigérateur et congélateur
  • - Vaisselle pour les repas
  • - Ustensiles de cuisine
  • - Table et sièges
  • - Etagères de rangement
  • - Luminaires
  • - Matériel d’entretien ménager

Cette liste est vraiment minimaliste, mais certains meubles supplémentaires faciliteront la mise en location de votre logement (canapé, TV, tables de nuit, etc…).

Notre conseil chez Patrimoine Store est d’opter pour le régime des frais réels, sinon vous perdrez le principal avantage fiscal du statut de Loueur en location Meublée Non-Professionnelle : les amortissements. Voici son fonctionnement :

  • 1) Comme lors d’une location nue, il faut déduire les charges dites « déductibles » (intérêts d’emprunt, frais de gestionnaire locatif, assurance propriétaire non-occupant, taxe foncière, etc..) des loyers.
  • 2) Du total obtenu, il faut maintenant déduire les amortissements du logement et des meubles. Ceux-ci sont fixés par un cabinet comptable qui vous indiquera chaque année la somme à déduire.

Si l’investissement a bien été calibré, ces amortissements viendront totalement gommer vos loyers pendant plusieurs années. En soit, ils seront même plus importants que vos loyers : la différence entre les deux est alors mise en réserve et reste utilisable à vie. Le jour où les amortissements ne suffisent plus à gommer vos loyers, vous pourrez donc venir piocher dans cette réserve pour annuler vos loyers.

Votre résultat de BIC sera ainsi égal à 0 € pendant de nombreuses années, vous profiterez donc de revenus nets d’impôts.

Investir en location meublée : La loi Censi Bouvard

Cette loi de défiscalisation a été créée suite aux demandes des français de bénéficier d’une possibilité de défiscalisation dans la location meublée. Elle vous octroie une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 11% de la valeur du bien hors-taxes sur 9 ans dans la limite de 300 000 € d’investissement HT. Par contre, le système des amortissements n’est pas possible.

Chez Patrimoine Store, nous ne conseillons pas l’application de cette loi de défiscalisation : la loi Pinel présente une réduction d’impôts possible plus intéressante et pour la location meublée, le système des amortissements est à privilégier.

Investir en location meublée : Les types de locations meublées

Investir en location meublée dans l’immobilier ancien

N’importe quel logement peut être transformé en location meublée, du moment qu’aucun locataire n’est en place dans le logement et que vous n’avez pas déclaré de déficit foncier depuis 3 ans auparavant.

Si votre dispositif défiscalisant vient de prendre fin mais que vous souhaitez garder votre logement en location, le statut du Loueur en Meublé Non-Professionnel peut être adapté puisque vous ne subirez ainsi pas de hausse de votre revenu imposable, en plus de perdre l’avantage fiscal de la réduction d’impôts. Attention cependant, si votre loi de défiscalisation est toujours en cours, vous devez attendre la fin de l’engagement de location lié avant d’effectuer le changement, au risque sinon de perdre votre avantage fiscal à venir et de devoir rembourser intégralement celui déjà perçu.

Pour la valeur des amortissements retenus, c’est la valeur au jour J qui est prise en compte. Cela peut s’avérer avantageux si votre bien immobilier a pris de la valeur depuis que vous l’avez acquis.

Bien évidemment, l’application de la loi ALUR est obligatoire, des meubles doivent donc être apportés à l’appartement.

Investir en location meublée dans le neuf en résidence de services

Investir dans le neuf en location meublée est tout à fait possible via les résidences de services telles que les résidences étudiantes, affaires, séniors, etc… Les locataires de ce type de résidences bénéficient d’au minimum trois services (accueil, petit-déjeuner, fourniture du linge de maison, ménage). De plus en plus, ces résidences proposent aussi une salle de sport, une piscine, un espace Wi-Fi, etc…

Avec une location meublée dans une résidence de services, la crainte du turn-over de locataire est amoindrie : c’est le gestionnaire de la résidence qui est votre locataire, que quelqu’un occupe effectivement le logement ou non. Les loyers vous sont réglés généralement tous les trois mois par ce gestionnaire. Le bail avec ce gestionnaire est fixé pour une durée de 9 ans, renouvelable.

Investir en location meublée : Le meublé tourisme

Ce type de location meublée est adapté pour des logements où vous souhaitez faire de la location saisonnière ou alors si vous souhaitez vous le réserver à certaines périodes de l’année. Ainsi, la période de location maximale autorisée pour un bail est de 90 jours consécutifs. Le logement ne devra pas être déclaré comme la résidence principale du locataire. Une déclaration en Mairie est obligatoire et, si c’est votre résidence secondaire que vous souhaitez louer une partie de l’année, l’autorisation de cette location sera à la discrétion de la Mairie.

Investir en location meublée neuve : L’importance du gestionnaire locatif

Comme je vous l’expliquais, votre locataire lors d’un investissement en résidence de services neuve est le gestionnaire de la résidence. Son rôle est d’ensuite trouver le locataire final qui vivra dans votre logement, mais qu’il y parvienne ou non, il doit vous payer le loyer. C’est là où il faut faire attention sur deux points :

  • La localisation de la résidence : Il faut que la demande locative pour ce type de logements soit suffisamment importante pour que le gestionnaire puisse louer les logements facilement. Autrement, il devra vous payer vos loyers sans que lui ne rentre de l’argent en face, ce qui peut le mener à la faillite.
  • Le gestionnaire : Tous ne se valent pas, une simple recherche sur le plus célèbre moteur de recherches vous en convaincra. Certains sont connus comme mauvais payeurs, d’autres comme solides et sérieux. Le choix entre deux résidences de services devra donc se faire sur son gestionnaire.

CONCLUSION

Investir en location meublée est un bon moyen de créer des revenus complémentaires sans pour autant augmenter sa fiscalité. Si des écueils sont à éviter, un investissement immobilier locatif en meublé peut s’avérer très avantageux, du moment qu’il corresponde à votre situation. L’accompagnement est une fois de plus le maître mot lors d’un investissement en location meublée, et nous serons heureux de vous guider pour la concrétisation de votre projet.

A propos de l’auteur
Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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