Investir en loi Pinel au Pays basque

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Rédigé par Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store, le 7 oct. 2020

Sommaire

Introduction

Le Pays Basque, petit territoire du sud-ouest de la France est souvent connu pour ses plages, son soleil, sa douceur de vivre, le surf ainsi que de belles spécialités culinaires qui attirent les papilles du monde entier. Niché entre l'océan Atlantique d'un côté et les Pyrénées de l'autre, le Pays Basque démarre à la frontière sud des Landes, formant un carré allant de Peyrorade à Saint Jean Pied de Port et passe les montagnes pour rejoindre l’Espagne. Le Pays basque est à cheval sur ces deux pays. Dans ce guide, nous allons bien sûr nous concentrer sur la partie Française. L’Espagne n’ayant pas les mêmes lois fiscales immobilières, la loi Pinel n’existe pas en Espagne. Revenons donc sur notre Pays Basque français : saviez-vous que vous pouviez y investir en loi Pinel ? Et si finalement la loi Pinel vous aidait à payer votre résidence pour la retraite ? Dans ce guide, je vais vous expliquer pourquoi le pays basque est éligible à la zone Pinel B1 et pourquoi investir au Pays Basque est une opportunité solide et fiable pour l’avenir, avec des garanties économiques durables.

Une économie solide et durable

Comme décrit un peu plus haut dans ce guide, le Pays basque s’est forgé au fil des siècles une identité forte. Avec ses rêves d’indépendance, et tout ce que cela a eu de dramatique dans le passé, cette région un peu à part, comme la Corse ou la Bretagne sur le territoire Français, a solidement valorisé et ancré sa culture dans les esprits du monde entier. Qui ne connait pas le linge basque rouge rayé de blanc qui orne les tables de restaurants, tout comme l’était le Vichy sur les autres territoires français ? Et qui n’a pas en tête les fêtes de Bayonne avec ses milliers de personnes vêtues de blanc avec le foulard rouge ? Les exemples sont nombreux, nous pouvons également citer le piment d’Espelette, les espadrilles, les courses de vachettes, la pelote basque, la chistera, etc...

Si je passe du temps à vous expliquer tout cela ce n’est pas par hasard … j’avais envie de vous poser la question suivante : Pensez-vous que les basques accepteraient que leurs produits soient fabriqués ailleurs qu’au Pays basque ? Bien sûr que non ! Vous connaissez le caractère bien trempé des basques, vous imaginez bien que rien ne leur échappe.

Et bien c’est justement pour ce principe que l’économie du Pays Basque est florissante. Vous retrouverez au pays basque une multitude de fabriques semi artisanales, de start-up, que vous ne trouverez nulle part ailleurs. A l’exception de Bayonne qui accueille de grands groupes et des multinationales, la majeure partie du tissu économique est une économie courte, dans l’air du temps, surtout après la crise de la covid19.

Pour illustrer ce mélange entre tradition et modernité, une marque suffit : Quicksilver. A elle seule, cette marque de vêtements et d’accessoires de surf emploie plus de 500 personnes à Saint Jean de Luz. Imaginez-vous un instant que Quicksilver déménage au Cap D’Agde … Impossible ! Le symbole des vagues et du surf en France, c’est le Pays Basque !

En termes d’économie, vous retrouvez aussi la pêche avec l’exploitation des recettes culinaires basques exportées dans le monde entier.

Pour vous donner des chiffres importants, selon une étude de la chambre de commerce et d’industrie en 2018, le Pays Basque comptait 48 243 entreprises pour un peu plus de 300 000 emplois. En nette progression depuis 2011, le chômage était en dessous des 8 % en 2018, soit un demi-point en dessous de la Nouvelle Aquitaine et 1 point en dessous de la moyenne nationale.

Cadre de vie, tourisme et Transport

Des plages sublimes entourées de falaises, un océan qui chante sa mélodie relaxante incessante tout au long de l’année, des températures douces et agréables. La recette du bonheur … Mais ça ne s’arrête pas là : en quelques minutes seulement, vous passez des superbes plages à l’exigence et la verdure des montagnes. Les Pyrénées sont juste là, avec ses villes et villages typiques, ses randonnées et son calme… Bref, vous l’aurez compris le Pays Basque est le meilleur des deux mondes. C’est pour cela qu’il attire toujours plus de nouveaux habitants qui viennent s’installer et vivre ici. Si pendant longtemps les retraités sont venus s’installer en masse, depuis quelques années, ce sont les jeunes actifs qui viennent chercher des emplois synonymes d’authenticité avec un cadre de vie paisible, loin du tumulte des grandes villes.

Si le pays basque attire autant les populations en manque de sérénité, il en est de même pour les touristes. C’est assez incroyable de voir la puissance économique et sociale que génère le tourisme. La chambre de commerce des Pyrénées Atlantiques (département n° 64 : Ah tiens 64 ! une autre marque de vêtements à l’identité plus que marquée et qui fait fureur !) estime le chiffre d’affaire du tourisme à plusieurs milliards d’euros en 2019. Et ce qui est incroyable, c’est que le pays basque ne souffre d’aucune saisonnalité, il n’est pas ressenti par les touristes comme un territoire « mort » en hiver contrairement à d’autres stations balnéaires. Son taux de remplissage annuel est de 84 % malgré sa capacité d’accueil colossale et ses quelques 652 000 lits … Incroyable non ?

Selon vous, lorsque l’observatoire du tourisme interroge un panel important de touristes, quels sont les symboles du Pays Basque qui ressortent ?

  • Gastronomie 
  • Pelote 
  • Vagues 
  • Ferias

Vous avez compris à quel point la culture basque attire les touristes du monde entier.

Le Pays Basque, c’est aussi 4 monuments classés à l’Unesco du fait du chemin de Saint Jacque de Compostelle, 22 villes et villages fleuris, 5 Villes d’art et d’histoire, 26 châteaux, 38 Musées. Pas de quoi s’ennuyer !

A lui seul, le tourisme représente un peu plus de 15 000 emplois, soit 5 % des emplois du département.

Les touristes sont essentiellement européens, les espagnols, les allemands et les anglais sont en tête des visiteurs.

Le Pays Basque dispose d’un aéroport international à Biarritz, avec pas moins de 22 destinations dont 14 destinations étrangères. Les compagnies Air France, EasyJet et Ryanair notamment, y proposent des vols directs vers les plus grandes villes comme Paris, Londres, Dublin, Genève, Bruxelles, Madrid etc... En 2018, l’aéroport a accueilli 118 4000 passagers se classant ainsi 20ème aéroport français devant Rennes.

Mais le Pays Basque c’est aussi la gare TGV de Biarritz qui dessert Bordeaux en 2h et Paris en 5h. C’est beaucoup me direz-vous, oui, mais la prolongation de la LGV Paris Bordeaux Pays Basque est en cours de négociation, ce qui placerait le Pays Basque à seulement 3 h de paris en train. De quoi offrir de belles perspectives de développement, encore et toujours.

Et si nous parlions d’immobilier Pinel ?

Depuis le début de ce guide, j’ai plutôt l’impression de vous faire un guide touristique qu’un guide sur l’immobilier … Mais l’un ne va pas sans l’autre. Investir au Pays Basque sans comprendre ni aimer sa culture, son terroir, ses coutumes et son économie, n’aurait aucun sens.

Comme vous le savez certainement, la loi Pinel, vous permet d’investir dans de l’immobilier neuf dans le but de le louer pendant 6 ou 9 ans et de bénéficier en contrepartie d’une réduction d’impôt de 2% du prix d’achat par an. Cette loi Pinel fonctionne sur un zonage du territoire avec trois zones : A B et C. Les zones A et B sont celles qui permettent de défiscaliser.

En ce qui concerne le Pays Basque, il est en zone B1 notamment avec sa grande métropole que l’on appelle le BAB, Bayonne - Anglet - Biarritz.

A titre d’information, les 5 zones principales du Pays Basque (Côte basque Adour, Nive Adour, Sud Pays Basque, Errobi , Pays de l’Hasparren ) représentent une population de plus de 235 000 personnes dont la moitié est concentrée sur Bayonne, Anglet et Biarritz.

Il est important de comprendre que la zone du Pays Basque n’est pas une zone facile pour la construction. Le territoire est “coincé” entre la mer et la montagne, avec un risque sismique de niveau 3 (modéré) pour 229 communes. Cela rend un peu plus complexe la création de logements.

Cependant, une fois ce constat fait, vous pourrez sans problème trouver votre bonheur. A l’exception de la ville de Bayonne où vous pourrez avoir de gros programmes immobiliers de plus de 100 logements, l’ensemble de l’offre sur le reste du territoire est constitué de petites résidences à taille humaine, réparties le long de la côte, comme Hendaye, Saint Jean de Luz ou Bidart. Les prix montent très vite et il n’est pas rare de dépasser les 6000€ du mètre carré. Dans le cadre de la loi Pinel, vous serez limités à 5500€ au m² pour le montant de la défiscalisation avec un maximum de 300 000€ d’investissement.

Pour autant, cela n’est pas une contrainte d’un point de vue patrimonial, vous pouvez investir dans un bel appartement avec vue mer en loi Pinel pendant 9 ans, le transformer en meublé saisonnier ou classique et en profiter à la retraite. Ainsi, le locataire et les impôts auront grandement contribué à son financement. C’est une piste que nous pouvons explorer ensemble dans le cadre de votre projet et de votre accompagnement chez Patrimoine Store.

Il est très difficile de parler d’une zone entière et de vous guider parfaitement sur chacune des villes qui la composent. En règle générale, sur mes guides, je choisis 4 ou 5 villes et vous explique les avantages de chacune. Ce guide fera office d’exception car pour moi, l’ensemble du Pays Basque est extrêmement favorable à l’investissement Pinel. Même une petite ville à 20 mn de Bayonne est adaptée. La difficulté de logement et de construction raréfie les projets. Dès qu’un nouveau programme est livré, les locataires se ruent dessus et la revente sera tout aussi aisée compte tenu de la faible quantité d’offres. S’éloigner un peu vous permettra d’accéder à des prix beaucoup plus raisonnables, tout en ayant des loyers au plafond Pinel, soit 10.77 € du m2 pour 2020. La rentabilité sera alors meilleure qu’un appartement avec vue mer à Saint jean de Luz mais l’objectif n’est pas le même. Travaillez bien votre objectif avec votre expert Patrimoine Store et vous trouverez chaussure à votre pied à coup sûr.

Comme je vous le disais, je ne vais pas prendre 5 villes et vous détailler chacune, en revanche je vais vous donner un baromètre des villes principales où vous pourrez investir dans le pays basque. Attention, cela n’est vraiment qu’une photographie basique, sans détail quant à un éventuel parking, une terrasse ou encore des prestations haut de gamme. Je vais juste vous donner une idée des prix au m2 pour un logement neuf :

  • Biarritz : entre 5500 et 7500€ du m² suivant emplacement et équipement
  • Bayonne : entre 4500 et 6000€ du m² suivant emplacement et équipement
  • Saint Jean de Luz : entre 6000€ et 8000€ du m2 suivant emplacement et équipement
  • Bidart : entre 7500€ et 9000€ du m2 suivant emplacement et équipement
  • Hendaye : entre 4000€ et 5000€ du m2 suivant emplacement et équipement

Toutes les combinaisons sont possibles au Pays Basque mais il faut être patient pour trouver le bon produit Pinel.

 

Conclusion

J’ai pris énormément de plaisir à écrire ce guide sur la loi Pinel au Pays Basque, c’est une des rares fois où je peux autant mêler et rapprocher l’immobilier à une culture, une histoire, une gastronomie, en résumé, à une philosophie de vie. J’espère vous avoir transmis la force de ce territoire atypique qui sera de nature à sécuriser vos investissements sur plan locatif. Certes, le Pays Basque, par sa rareté d’offres, est un territoire plutôt cher en prix au mètre carré, mais la demande et le marché locatif ainsi que les possibilités de transformation après la loi Pinel, sont très nombreuses. Si vous choisissez Patrimoine Store pour vous accompagner, nous resterons vigilants au choix du promoteur et à la qualité de la résidence. Si nous respectons tout cela et que vous souhaitez investir dans une des plus belles régions de France, alors, votre investissement au Pays Basque sera une réussite, et pour longtemps.

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arnaudG A propos de l’auteur Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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