Investir en Résidence de service sénior

Qu’est-ce qu’une résidence sénior ?

Contrairement à un EHPAD qui accueille des personnes âgées dépendantes, une résidence sénior est un ensemble de plusieurs logements privatifs composés de studio au T4, dans de rares cas de maisons individuelles, qui sont tous adaptés à une éventuelle perte d’autonomie. Une résidence sénior accueille des personnes en bonne santé à partir de 60 ans, vivant seul ou en couple et ne souhaitant plus ou n’ayant pas la possibilité de rester à leur domicile.

Une résidence sénior accueille donc des personnes âgées autonomes et valides, ses lieux de vie sont associés à des services collectifs (restauration, ménage, animations, …) comme pour chaque résidence de services (étudiante, voyageur, …). Elles permettent également de bénéficier d’un environnement convivial et sécurisé. Les résidences séniors sont principalement construites au cœur des villes à proximité des services, transports et commerces. Elles permettent de bénéficier d’emplacements de choix et deviennent un gage de valeur patrimoniale.

Quel type de population pour une résidence service sénior ?

En 2020, le nombre de personnes âgées de 60 ans et plus a augmenté. Ils représentent 26.6% de la population Française. L’accroissement de l’espérance de vie étant grandissante et l’envie pour ses personnes de ne pas se retrouver seul ou isolé se développe. Une majeure partie des plus de 50 ans envisage de passer leur fin de vie en résidence sénior.

C’est une population qui se trouve donc très dynamique et en forte progression. Il est prévu pour 2040 une augmentation de 45% des plus de 65 ans par rapport à 2020. Cette tendance s’explique par l’avancée progressive des classes d’âges des baby-boomers (personnes nées entre 1945 et 1965).

Autre point, les plus de 60 ans peuvent disposer de revenus financiers stables grâce aux retraites mais aussi aux revenus patrimoniaux éventuels.

Votre investissement en résidence sénior cible donc une population en demande, grandissante et avec un certain pouvoir d’achat.

Résidence service sénior et résidence autonomie sénior, quelle différence ?

Nous avons là deux options proches avec un public similaire mais des statuts et des fonctionnements différents.

Les résidences autonomie sont les ex-logements-foyers, elles bénéficient de logements individuels et privatifs avec des espaces communs dédiés à la vie collective tout comme la résidence service sénior, construites le plus souvent au cœur des villes et à proximité des commerces, des services et des transports.

Elles sont conçues et existent pour les mêmes raisons et dans les mêmes objectifs de services. Leurs réelles différences s’expliquent sur le fond, en d’autres termes sur leurs statuts juridiques et leurs vocations.

Une résidence autonomie contrairement à une résidence service sénior est majoritairement gérée par des structures publiques ou des structures à but non lucratif, elle a une vocation sociale avec un coût du logement modéré. Si le revenu des résidents et inférieur au montant de la facture mensuelle, ils peuvent bénéficier de l’ASH (aide sociale à l’hébergement) à la condition que la résidence autonomie soit habilitée à recevoir les bénéficiaires de l’aide sociale. Certaines prestations proposées par celle-ci peuvent être incluses dans le prix et d’autres facultatives.

Ses résidences appartiennent à la catégorie des établissements et services sociaux et médico-sociaux, elles sont régies par le Code social et des familles. Jusque-là, leurs différences s’apparentent à comparer un logement social et un logement « privé ». Ce sont les mêmes principes que pour les logements sociaux, elles sont accessibles sous conditions. Si une personne ne remplit pas les critères d’admission elle ne pourra pas accéder au logement.

Votre investissement en résidence sénior n’est donc pas concerné par cette typologie-là.

Comment investir en résidence sénior ?

Face à l’évolution des envies de vivre différemment sa retraite, un déséquilibre se crée entre l’offre et la demande. Ça permet au marché de devenir attractif et d’offrir plusieurs solutions d’investissements en résidence sénior, vous avez trois solutions possibles.

Investir dans une résidence sénior avec le dispositif Censi-Bouvard 

Cette loi permet de réduire ses impôts ainsi que de récupérer la TVA en échange d’un investissement en résidence meublée neuve. Cette réduction correspond à 11% du montant investi avec un plafond d’investissement à 300 000€. Des conditions sont à respecter, il faut que le bien soit meublé, fasse partie d’une résidence de services et soit mis en location pour une durée d’au moins 9 ans.

A noter : Cette loi (contrairement à la loi Pinel) n’est pas sujet à des zonages ou des plafonds de loyers. On peut être tenté d’investir dans une zone où le prix est moins cher mais où la demande locative sera beaucoup moins importante. Ces conditions sont importantes, elles vont influencer vos vacances locatives. Votre investissement en résidence sénior peut rapidement devenir moins sécuritaire, il ne faut pas prendre ce dispositif à la légère et bien faire les calculs au vu des risques auxquels ça vous expose. C’est un système d’investissement que Patrimoine Store ne recommande pas pour investir en résidence sénior.

Investir dans une résidence sénior avec le dispositif de Loueur Meublé Non Professionnel 

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de bénéficier de revenus provenant des loyers non imposés mais il peut également vous permettre de pouvoir récupérer la TVA. Ce statut s’applique sur la location d’un logement meublé appartenant à un particulier, ce qui lui permettra d’avoir un revenu net d’impôts. Pour profiter de ce statut, il faut bien évidemment respecter certaines conditions au préalable. Le logement doit être acquis meublé ou destiné à le devenir.

Pour plus d’informations sur ce dispositif, nous vous conseillons de lire notre article qui vous donnera des informations plus complètes.

Le LMNP fait partie des investissements que nous recommandons, il est conseillé d’être bien accompagné et d’avoir un comptable pour cette opération, Patrimoine Store peut s’occuper de vous mettre en relation avec les personnes qui seront essentielles à votre investissement grâce à nos packs et à nos abonnements.

Investir dans une résidence sénior avec la loi Pinel

La loi Pinel n’est pas la plus avantageuse pour un investissement en résidence sénior, elle ne vous permettra pas sur le même investissement de la cumuler avec le statut LMNP (location meublée non professionnel). Vous aurez la possibilité de l’appliquer sur 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier de sa réduction d’impôt et par la suite vous aurez la possibilité de récupérer le bien à titre de résidence principale pour votre retraite ou bien de basculer le bien en location meublée une fois votre réduction d’impôt terminée. Encore faut-il trouver un gestionnaire acceptant la location nue.

La loi Pinel se limite à 300 000€ d’acquisition, l’économie maximale est donc de 63 000€ répartie sur 12 ans maximum, la répartition se fait comme suit :

• Les 9 premières années : 2% par an, soit 6 000€ par an
• Les 3 dernières années : 1% par an, soit 3 000€ par an 

Aux termes des 12 ans, vous ne bénéficierez plus de l’effet défiscalisant. Son avantage sera son système de zonage qui vous assura de ne pas investir n’importe où.

Gestionnaire et bail commercial

Dans le cadre d’un investissement en résidence sénior, dans la majorité des cas, vous vous défaites de toute la partie gestion grâce au bail commercial qui vous assure une sécurité pour votre investissement en résidence sénior. Le contrat est conclu pour une durée moyenne comprise entre 9 et 12 ans. Le locataire de ce bail sera donc la société de gestion de la résidence sénior, elle assure à l’investisseur un versement des loyers pendant toute la durée du contrat et la plupart du temps les charges liées au bien sont prises en compte par la société de gestion.

Un point important en ce qui concerne les charges de travaux, ceux-ci sont régis par les articles 605 et 606. L’article 605 concerne les petites réparations ainsi que les réparations d’entretien, elles sont prises en charge par le gestionnaire. L’article 606 définira les gros travaux qui ne seront pas toujours pris en charge par le gestionnaire de la résidence sénior. Dans le cas où ils ne seraient pas pris en charge, un fond travaux est mis en place pour répartir dans le temps la charges de ces travaux, il est donc à comptabiliser dans les calculs.

Il est très important de bien lire et éplucher le bail commercial pour être sûr de ce que vous allez signer, il est aussi important de faire le choix d’un gestionnaire avec une solidité financière pour s’assurer un investissement en résidence sénior réussi.

Contrairement à une mise en gestion locative en agence « traditionnelle », le bail commercial vous assure une sécurité, que ce soit dans la garantie des loyers que dans la prise de responsabilités des charges liées aux articles 605 et 606 mentionnés précédemment, ce qui ne sera pas le cas sur les baux « traditionnels » où dans certains contrats. Il vous sera même demandé une rémunération supplémentaire pour vous trouver un locataire et ils peuvent appliquer des honoraires sur les travaux réalisés dans le logement.

La revente

Investir en résidence sénior, c’est bien mais encore faut-il pouvoir le revendre le moment venu et si nécessaire, cela commence par une bonne estimation du bien. Un marché secondaire est existant avec une demande présente, car comparativement au neuf, la mise en place du projet est immédiate et il intéresse les personnes qui ne souhaitent pas attendre la livraison du bien.

Quand vous souhaitez proposer à la vente votre investissement en résidence sénior, il est important de l’avoir acheté en prenant en compte des différents éléments liés au bien, à son exploitation commerciale, à la résidence et à sa situation géographique. Il est important d’étudier les lieux de vie où vous souhaitez investir en résidence sénior, prendre en compte le quartier et ses évolutions possibles ainsi que les projets à venir ou non des mairies. Plus vous étudiez l’environnement plus vous vous assurez que la revente sera facile.

Idem pour l’ancienneté de la résidence sénior, les travaux à réaliser et qui ont été réalisés. Votre bail commercial pourra aussi être un levier important pour votre revente, la durée restante du bail commercial sera à prendre en compte. Si celui-ci arrive à terme, ce sera synonyme de renouvellement de mobilier, de conditions locatives révisées ou potentiellement de travaux. Au contraire si ce dernier est reconduit ou présente encore plusieurs années à courir, il permettra de rassurer votre futur acquéreur sur son investissement en résidence sénior.