Investir dans l'immobilier ancien : bonne ou mauvaise idée ?

Qu'est ce qu'un bien immobilier ancien ?

Chacun a sa vision de l’immobilier ancien, c’est subjectif mais pour autant, il y a des critères pour considérer qu’un bien immobilier est ancien. Un bien immobilier ancien, c’est quoi ? C’est un bien qui a été construit il y a 5 ans au minimum, ou qui a déjà eu un changement de propriétaire. Pour exemple, vous achetez un appartement ou une maison sur un plan ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) en 2020, qui sera livré en fin d’année 2021. Si vous le vendez en 2023, ce bien sera considéré comme un bien ancien.

L’immobilier, qu’il soit neuf ou ancien, reste une des valeurs refuges préférées des français, dans un contexte social où les questions sur les retraites et sur l’avenir poussent les personnes qui le peuvent à s’intéresser de plus en plus à l’immobilier pour pouvoir réaliser leur projet.

L’immobilier ancien a, depuis de nombreuses années, le vent en poupe. Il suffit de regarder le volume de transactions réalisées dans l’immobilier ancien ces deux dernières années, 970 000 ventes en 2018, 1 059 000 ventes en 2019, soit environ 4 219 ventes réalisées par jour ouvré en 2019… Ces chiffres laissent sans voix. Il n’y a qu’à voir le graphique du nombre de transactions depuis 20 ans :

L’effet « Taux bas » a également fait grimper les prix de l’immobilier. Par exemple, le prix au m² médian d’un appartement ancien au 3^ème trimestre 2019 a augmenté de 14,3 %, non pas à Paris mais… à Nantes ! Et le prix de vente médian d’une maison ancienne au 3^ème trimestre 2019 a augmenté de 14,9 %, non pas en Ile de France, mais… à Limoges !

Nous voyons bien qu’entre le graphique du volume de transaction et les cartes de prix, la demande dans l’immobilier ancien est soutenue. 27,7% des transactions ont été liées à l’investissement locatif en 2019, selon Century 21.

Investir dans l'immobilier ancien : une bonne idée ?

Il ne faut pas se leurrer, pour celui ou celle qui recherche un emplacement, l’ancien répond à cette demande. Et comme nous le répétons sans cesse, un des critères principaux d’un investissement réussi c’est L'EMPLACEMENT.

Autre bonne idée d’investir dans l’immobilier ancien, c’est le prix. L’immobilier ancien a un coût d’acquisition inférieur entre 20 % et 30 %. Bien sûr, tout est à relativiser, si nous regardons ce qu’il se passe au cœur de Paris, le prix au mètre carré approche voire dépasse les 10 000 € dans l’ancien. Les grosses agglomérations françaises telles que Marseille, Lyon, Lille, Bordeaux ou encore Nantes ont vu leur prix au mètre carré augmenter dans l’ancien en cœur. L’emplacement a un coût !

Le délai, personne ne viendra me contredire là-dessus. La durée moyenne pour signer un acte notarié pour l’acquisition d’un bien immobilier est en général de 3 à 4 mois. Ce qui vous permet, si le bien n’a pas de travaux à réaliser, de mettre sur le marché de location votre bien de manière assez rapide.

Pouvoir se projeter dans le bien est également un atout qui fait pencher la balance entre le neuf et l’ancien. Au sein de Patrimoine Store, nous avons toujours considéré qu’un bien avait pour obligation de vous ressembler même si vous n’allez pas vivre dedans. Mais pour celui ou celle qui n’arrive pas à se visualiser un bien sur plan, l’ancien va le rassurer.

Utiliser l’immobilier ancien pour investir afin de diminuer votre pression fiscale, c’est tout à fait possible ! Différents dispositifs d’incitation fiscale dans l’ancien sont disponibles :

- Déficit foncier : Son mécanisme est très simple comme l’explique le co-fondateur de Netinvestissement, Stephane Van Huffel, « Quand un particulier loue un bien immobilier, il perçoit des loyers (revenu foncier). Le déficit foncier se crée lorsque le montant des charges liées au bien est supérieur au montant des loyers perçus. Ce déficit est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le déficit restant étant reportable sur 10 ans. » (source : Net Investissement)

- Loi Malraux : C’est un outil qui permet d’acquérir un bien ancien à restaurer dans une zone bien définie, appelée secteur sauvegardé. Les travaux doivent être validés par un architecte des Bâtiments de France et offre la possibilité de réduire son impôt sur le revenu à hauteur de 30% si votre bien est situé sur un site patrimonial remarquable ou dans un quartier ancien dégradé (source : Le Revenu). Pour plus d'infos cliquez ici.

- Monument Historique : Cette loi ne concerne qu’uniquement les biens patrimoniaux inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques ou classés Monuments Historiques. Dans ce cadre-là, nous parlons de châteaux, de forts, etc… Utiliser cette loi, c’est vouloir investir dans un bien classé nécessitant de nombreux travaux de restauration.

- Loi Denormandie : Pensé par le ministre Julien Denormandie, l’objectif de cette loi est de permettre d’investir dans un bien immobilier ancien dans une ville faisant partie du programme « Actions Cœur de Ville », regroupant 222 villes sur le territoire français. Ce bien doit obligatoirement comporter 25% du coût total de l’opération en rénovation. Mais attention, pas n’importe quel travaux de rénovation ! Pour pouvoir bénéficier de la loi Denormandie, il faut que vous réalisiez des travaux de rénovation énergétique permettant d’améliorer sa performance d’au moins 30% ou 2 types de travaux parmi le changement de la chaudière, l’isolation des combles, etc… De plus, ces travaux doivent être réalisés par un artisan certifié RGE (source : Service-public).

Une pénurie de biens dans l’ancien ? Ce mot n’existe pas tant l’offre de bien sur le marché est abondante. Il suffit de regarder sur les sites internet des différentes agences immobilières pour se rendre compte que les possibilités pour acheter un bien ancien sont importantes, environ 10 000 annonces en moyenne pour tout le territoire. Donc trouver son bonheur dans l’ancien c’est possible mais il est important de bien regarder l’emplacement proposé. Rappelez-vous, vous n’allez pas vivre dans ce bien, c’est un investissement locatif !

Les avantages d’investir dans l’immobilier ancien sont intéressantes, mettre sur le marché de la location un bien rénové, bénéficiant du « charme » de l’ancien et d’un emplacement idéal souvent en cœur de ville. Mais l’ancien n’apporte pas que des avantages et parfois investir dans l’ancien peut être une mauvaise idée.

Investir dans l'immobilier ancien : une mauvaise idée ?

Les déconvenues dans l’immobilier ancien ne sont pas forcément monnaie courante mais elles peuvent facilement être source de stress et parfois être responsable d’une mauvaise opération d’investissement.

Qui dit prix bas dans l’immobilier ancien, dit souvent travaux de rénovation à réaliser. Et les travaux, c’est compliqué à gérer ! Et le coût peut vite faire grimper la facture, surtout avec les travaux de rénovation énergétique. Plus vous aurez de travaux, plus ceux-ci feront diminuer la rentabilité de votre bien. Je me permets de vous mettre un lien vers un site indiquant les prix au m² des différents postes clés en matière de rénovation (source : Travaux Apart).

Depuis 2006, le Diagnostique de Performance Energétique est entré en vigueur. Vous le retrouverez sous forme de diagramme de couleur avec des lettres allant de A à G. Soyons transparents, vous retrouverez rarement des biens qui seront classés dans le haut du tableau, c’est-à-dire entre A et C, sauf pour les biens très récents. Ce diagnostique est obligatoire pour…la location également donc votre locataire sera informé de la classe énergétique du bien que vous allez lui louer. En résumé, moins haut le bien sera classé, plus il sera énergivore. À l’heure actuelle où l’écologie et les économies d’énergie sont au cœur des priorités, il ne faudra pas être « gourmand » sur le loyer que vous estimerez de votre bien s’il est mal classé.

Autre point important si vous achetez un bien ancien : les frais de notaire. 8% du prix du bien dans l’ancien… Donc par exemple pour un bien ancien d’une valeur de 200 000 €, les frais de notaire s'élèvent à 16 000 €. Pour information, dans l’immobilier neuf, les frais de notaire sont entre 2% et 3%, soit 6 000 € au maximum si je reprends mon exemple. Alors ne fustigez pas votre notaire car sur ces frais-là, il ne perçoit qu’environ 1/10^ème de ces frais. Le reste va principalement à l’Etat et aux collectivités territoriales (source : Notaires.fr). Comme vous pouvez le lire, la différence du montant des frais de notaire avec le neuf est importante, 10 000 € dans mon exemple, et donc peut impacter votre projet.

Nous le répétons souvent mais dans le neuf, il existe la garantie décennale. Mais qu’en est-il de l’ancien ? Le diagnostique énergétique réalisé par un professionnel est une garantie juridique. Il vous permet de connaître l’état général du bien. Il existe également une garantie des vices cachés qui couvre l’acheteur d’un bien ancien des défauts qui n’étaient pas apparents et dont le vendeur ne connaissait pas l’existence. Or cette garantie est due si vous achetez votre bien à l’aide d’un professionnel. Le particulier qui vend son bien a le droit d’inclure dans le compromis de vente une clause d’exonération de la garantie de vices cachés. Si vous vous apercevez qu’il y a un vice caché, vous avez 2 ans pour faire intervenir les tribunaux pour demander réparation (source : PAP).

Parking, Jardin ? Qu’en est-il dans l’ancien ? Alors le groupe Seloger a fait un état des lieux de la demande locative en France, 56% des français qui louent recherchent une maison. Ces maisons sont peu présentes dans l’hyper-centre, nous les retrouvons principalement en périphérie des villes. Ces biens là possèdent un jardin, une ou deux places de parking. Mais le reste de la population qui recherche une location vont se tourner vers l’appartement (source : Se Loger). Et l’appartement ancien aujourd’hui est très présent, quant à lui, dans l’hyper-centre.