Investir dans l'immobilier sans apport

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Lecture 14 min.

Rédigé par Karl Toussaint du Wast, le 10 avr. 2020

Sommaire

Introduction

Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier ou acquérir un bien immobilier pour y habiter, on est forcément amené à un moment donné dans le processus d’acquisition à se demander comment on va le financer et surtout s’il est nécessaire, ou pas, d’avoir de l’apport.

Ce guide a pour objectif de vous donner les bons conseils pour investir dans l’immobilier sans apport. Nous verrons ensemble, étape par étape, tout ce que vous devez savoir pour réaliser votre investissement dans les meilleures conditions.

Investir dans l'immobilier avec ou sans apport ? "That is the question"

Culturellement ou habituellement, on aurait plutôt tendance à penser qu’en matière d’achat immobilier, mieux vaut avoir de l’apport pour ne pas payer d’intérêts à la banque. Alors certes, cette croyance avait du sens il y a encore cinq ou dix ans lorsque les taux d’emprunt étaient élevés, mais aujourd’hui et plus que jamais tout récemment, les taux d’intérêts n’ont jamais été aussi bas. Moins de 1% dans certains cas. C’est moins que l’inflation et moins que le rendement même du plus mauvais fonds euro du marché.

Ce que je veux dire, c’est que même si vous disposiez de liquidités et que vous envisagiez de les injecter en apport dans votre projet immobilier, vous auriez rationnellement tout intérêt plutôt à les placer sur un contrat en parallèle et ainsi à faire fructifier votre argent et à emprunter la totalité de la somme.

Important : Je profite de l’occasion pour vous sensibiliser sur un point important dans votre parcours d’acquisition. Votre banque est à votre service et pas l’inverse. Vous êtes le client et pas l’inverse. Donc à aucun moment vous ne devez accepter des conditions imposées qui ne vous seraient pas favorables. Il existe des dizaines d’établissements financiers qui seraient ravis de vous avoir comme client et de vous financer. Le meilleur moyen, d’ailleurs, est de passer par un courtier qui saura, de par son accès à toutes les conditions de toutes les banques, vous trouver les conditions de financement les plus favorables.

Pour en revenir à l’objet de ce paragraphe, compte tenu du niveau actuel des taux d’intérêt vous avez donc tout intérêt à emprunter la totalité de la somme nécessaire à l’acquisition du bien et donc à ne pas avoir d’apport.

En résumé, en 2020, que ce soit pour acheter votre résidence principale ou pour investir, il n’est plus forcément judicieux de mettre de l’apport dans votre projet d’acquisition. Mieux vaut, en effet, profiter des taux historiquement bas et placer, en parallèle sur un contrat, les liquidités que vous envisagiez d’injecter.

Les frais et coûts supplémentaires à ne pas oublier

Nous venons de voir qu’actuellement il valait mieux investir dans l’immobilier sans apport et donc se faire financer la totalité par une banque. Toutefois, sachez que dans certains cas, la banque pourrait, malgré tout, vous demander de financer vous-même (donc par un apport) certains frais ou coûts supplémentaires. C’est ce que nous allons voir ensemble à présent.

Vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves ou encore le bien immobilier idéal pour un investissement locatif et vous êtes à présent en train de détailler les coûts et frais à prévoir pour compléter l’acquisition.

Vous avez quatre frais/coûts supplémentaires à prévoir lorsque vous investissez dans l’immobilier :

  • - Les frais de notaire :

  • Si vous achetez dans le neuf, bonne nouvelle, comptez seulement environ 1,5% de frais qu’il faudra donc rajouter au prix d’acquisition. Si vous achetez dans l’ancien, les frais de notaire à prévoir sont alors de 8%. N’oubliez donc pas de les prévoir dans votre budget. Il y a donc 6% d’écart, sur le prix global rien qu’en frais de notaire entre le neuf et l’ancien.

  • - Les frais d’agence :

  • Si vous avez fait appel aux services d’une agence immobilière, vous devrez lui régler ses honoraires, généralement compris entre 4 et 6%. Ils sont à rajouter au prix de vente net vendeur. C’est différent dans le neuf car dans ce cas, la commission de commercialisation est incluse dans le prix. (D’ailleurs, grâce à Patrimoine Store, nous vous supprimons entièrement cette commission du prix pour vous faire profiter d’un prix d’achat moins cher).
  • - La place de parking :

  • Eh oui, vous n’y avez peut-être pas pensé, mais tous les biens immobiliers vendus en France ne le sont pas nécessairement avec une place de parking. La plupart des biens immobiliers dans l’ancien sont vendus sans place de parking. Tous les biens immobiliers neufs, eux en revanche, comprennent dans le prix de vente déjà une (ou plusieurs selon la taille de l’appartement) place de parking. Si vous disposez d’une voiture, n’omettez pas de prendre en compte ce paramètre qui pourrait ainsi modifier le coût global de votre acquisition.
  • - Les frais de caution :

  • Vous ne le savez peut-être pas encore, mais lorsque vous allez acheter votre bien immobilier, la banque prêteuse va vous imposer de souscrire à ce que l’on appelle une caution. Cette caution peut s’appeler hypothèque, crédit logement ou PPD (privilège de prêteur de denier). Il y a quelques différences de l’une à l’autre, mais sachez et partez du principe que le coût de cette caution est d’environ 1% du montant total du bien. Là encore, il faut donc penser à le rajouter au prix du bien.

À SAVOIR : L’idéal est d’obtenir un accord de crédit logement. Non seulement le coût de cette caution crédit logement est légèrement inférieur à 1% mais surtout, et contrairement à l’hypothèque, si vous n’avez pas eu d’incidence de paiement tout au long du remboursement de votre prêt alors, au moment où vous revendrez le bien, l’organisme crédit logement vous restituera environ 70% du coût de cette caution… pas mal !

Tout cela étant dit, il faut savoir que les banques aiment bien « impliquer » les clients.

En d’autres termes, les banques n’aiment pas toujours financer les frais de notaire et auront tendance à « inviter » leurs clients à les payer d’eux-mêmes. Ne cédez pas à la pression et encore moins au chantage 😉. Si cela ne vous arrange pas, alors allez voir un autre établissement qui sera plus enclin à vous suivre, sans vous imposer de prendre à votre charge le paiement comptant de ces frais de notaire.

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Investir dans l'immobilier sans apport : oui, mais combien chaque mois ?

Nous venons de voir qu’il y avait plusieurs frais et coûts à prévoir et à rajouter à votre prix d’achat mais qu’il était tout à fait possible de vous faire financer la totalité et donc, de ne pas avoir à mettre d’apport.

De nombreux clients et/ou internautes nous demandent fréquemment s’il est possible d’auto financer l’acquisition d’un bien immobilier. En d’autres termes, si en plus de ne pas avoir eu à mettre un euro en apport, il leur serait possible de faire financer le bien sans rien avoir à y mettre chaque mois.

C’est ce que nous allons voir à présent. Il y a pour ce paragraphe toutefois deux cas de figure.

Cas numéro un : L’achat de la résidence principale (ou secondaire).

Ne rêvez pas, dans ce cas, il sera pour ainsi dire impossible d’autofinancer le remboursement du prêt. Puisque par définition vous occuperez vous-même le dit bien et que vous ne percevrez pas de loyers, vous devrez donc supporter la totalité du cout du financement. Impossible donc, dans ce cas, d’envisager un autofinancement. Il faudra supporter vous-même le coût du crédit. En revanche, bien entendu, pour une mensualité plus douce, n’hésitez pas à rallonger la durée de votre crédit, voire à le faire racheter pour l’étaler à nouveau si besoin. Là encore, avec le niveau actuel des taux, vous auriez tort de vous priver.

Cas numéro deux : L'investissement immobilier.

L’investissement immobilier, qu’il soit dans le neuf avec le dispositif de défiscalisation Pinel ou dans l’ancien, revêt un tout autre contexte. Dans ce cas, vous bénéficierez d’un loyer, voire même d’une économie d’impôts à injecter (dans le cas du Pinel) qui viendra financer tout ou partie du coût du prêt.

Mais ne rêvez pas, ne soyez pas naïfs. On ne peut pas investir dans de l’immobilier de qualité et sur un marché propre sans jamais avoir à mettre « la main à la poche ». Ne serait-ce que parce que vous ne pouvez pas anticiper ou prévoir les appels de charges ou les travaux qui surviendront dans quelques années, les aléas de la vie d’un bien… qui viendront forcément ébranler le plan de financement théorique que vous aurez mis en place.

En revanche oui, il est tout à fait possible de bien optimiser le montage bancaire de sorte que vous n’ayez presque rien à mettre de votre poche chaque mois pour le financer.

Il existe deux principales manières d’optimiser la mensualité de votre investissement et donc votre effort d’épargne mensuel, votre participation financière dans l’opération :

  1. - La durée du prêt :

  2. Pendant longtemps vous avez certainement entendu qu’il fallait emprunter sur la durée la plus courte possible car le principe des prêts immobiliers classiques (les prêts amortissables) est que vous remboursez principalement des intérêts au début du prêt et que plus vous avancez dans le temps moins vous ne remboursez d’intérêts et plus, vous remboursez de capital. Il y a encore cinq ou dix ans en effet, on déconseillait à nos clients d’emprunter sur 25 ans (sauf cas exceptionnels). Mais depuis, les choses ont changé. Jamais les taux n’ont été aussi bas. Aujourd’hui, la différence réelle du cout de l’emprunt sur 20 ou 25 ans est devenue relative mais en revanche, en rallongeant le prêt de cinq ans par rapport à un prêt sur 20 ans, vous faites baisser votre mensualité et donc vous pouvez aller chercher l’optimisation dans votre apport d’épargne pour compléter le financement.

  3. - Le prêt à paliers :

  4. Peu connu des français, le prêt à paliers est pourtant un formidable outil d’optimisation en ingénierie bancaire. Il permet de moduler vos mensualités en fonction de vos autres échéances de prêt par exemple, ou encore, pour justement mieux maitriser votre propre trésorerie. Le prêt a paliers permet donc de vous approcher le plus d’un autofinancement. Grâce au prêt à paliers, vous allez donc pouvoir fabriquer pendant un palier temporel que vous déterminerez avec votre banque, une mensualité plus faible que la normale. La différence sera compensée plus tard, sur un autre palier.

Exemple : la mensualité d’un prêt classique serait de 1000 €/mois. Grâce au prêt à pallier, vous allez pouvoir construire un premier palier à 700 €/mois pendant 10 ans par exemple et un second palier à 1300 €/mois pendant les dix années restantes.

Bien entendu, vous l’aurez compris, vous n’irez pas forcément au bout de votre crédit et ne serez donc pas nécessairement tenu de devoir supporter les mensualités à 1300 €. Pendant la première période de votre prêt, vous aurez modulé pour optimiser votre trésorerie et ainsi tendre vers le 0€/mois et entre temps, vous aurez revendu. Alors certes, vous n’aurez pas remboursé autant de capital que vous ne l’auriez fait avec une mensualité pleine mais au moins vous aurez maitrisé votre épargne et votre trésorerie.

 

À ne pas oublier...

N’oubliez pas qu’en plus de la mensualité du prêt, vous aurez également à provisionner dans les coûts et charges mensuelles : les frais de gestion, les assurances, la taxe foncière, la PNO (propriétaire non occupant), les provisions pour charges et travaux. Ces « petits » coûts viennent modifier ce que vous aviez peut-être calculé initialement. C’est pourquoi, il ne faut pas raisonnablement imaginer que vous pourrez investir dans l’immobilier sans que cela ne vous coûte jamais un centime.

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Conclusion

 

Conclusion

Ce guide vous aura permis d’apprendre quelques techniques pour optimiser le montage de votre prêt. Comme vous l’avez vu, il est tout à fait possible de vous porter acquéreur d’un bien immobilier sans nécessairement avoir à mettre de l’apport. Avec le niveau actuel des taux, il est en effet préférable de vous faire financer complètement.

Le mieux est encore de nous contacter pour que nous vous accompagnions au mieux dans la réussite de votre projet d'investissement. 

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arnaudG A propos de l’auteur Karl Toussaint du Wast

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Netinvestissement.fr.

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