Investir à Nantes : quartiers et avantages fiscaux

La belle ville de Nantes

Un peu de géographie

Nantes est une ville du département de la Loire-Atlantique, située à quelques kilomètres de la Côte Atlantique, entre la Bretagne et la Vendée, et faisant partie de la région Pays de la Loire. Elle est traversée par un fleuve, la Loire. Ce fleuve a été un atout pour le développement de la ville de Nantes au fil des années et joue encore un rôle important autant dans l’industrie maritime que dans l’aménagement paysager et immobilier.

Un peu d'histoire

La présence de la Loire fut un moteur de développement économique dans l’histoire de Nantes. Le passé historique de Nantes remonte vers le 15^ème siècle, en devenant la capitale de la Bretagne. C’est donc au cours de ce siècle que de nombreuses bâtisses telles que le Château des Ducs de Bretagne ou encore la Cathédrale Saint-Pierre-et-Saint-Paul virent le jour. C’est au siècle suivant que le commerce maritime a pris un essor important.

Et la population Nantaise dans tout ça ?

Au 1^er janvier 2016, Nantes accueillait 642 425 habitants soit 46% de la population du département de la Loire Atlantique (source : ORES Pays de la Loire). La population a augmenté de 18 849 habitants entre 2011 et 2016 (source : 20minutes). Pays de La Loire, 8^ème région de France, la Loire Atlantique est le 5^ème département français qui a vu sa démographie augmenter de manière importante. Élue en 2013 capitale verte de l’Europe, c’est en 2017 que Nantes est placée comme la première ville de France où il fait bon travailler et 9^ème ville de France où il fait bon vivre (source : L'Express).

Nantes a su se développer économiquement tout en gardant son passé historique présent, pour attirer tous les ans de plus en plus d’habitants en quête de confort de vie. C’est ce développement humain qui a incité la ville de Nantes à offrir un développement immobilier répondant à une demande sans cesse grandissante. Encore faut-il savoir où et comment bien investir à Nantes.

Investir à Nantes : par où commencer ?

Avant de rentrer dans le détail des dispositifs éligibles en matière d’investissement immobilier à Nantes, je me permets de faire un rappel sur l’investissement. Il faut savoir que Nantes fait partie de la zone B1, sous le fleuron de la loi Pinel. Ce qui veut dire que d’un point de vue général, la demande locative sur la ville de Nantes est supérieure à l’offre possible sur le marché locatif. Je vous parle de ceci dans un premier temps car pour réussir un investissement, il vaut mieux se tourner vers une ville qui a un marché locatif en forte demande.

Pour rester dans la généralité de l’investissement et sa réussite, d’autres critères doivent être également pris en compte. Je vais déroger à un principe où vous entendrez toujours dire que la règle principale d’un investissement réussi c’est : L’EMPLACEMENT ! Et bien oui, l’emplacement en fait partie mais pensez également à vos OBJECTIFS d’investissement ! Vous retrouverez les différents objectifs possibles dans cet article. Vous vous demandez peut-être : qu’est-ce qu’un objectif ? Un objectif répond à votre souhait d’investir, ce pourquoi vous voulez investir. Votre objectif constitue le socle de la réussite de votre projet d’investissement.

Aujourd’hui, il existe deux principaux objectifs : la recherche de revenus complémentaires, ou la recherche d’un capital. Rassurez-vous, des objectifs secondaires existent comme la protection de la famille par exemple, la prévoyance ou bien la diminution de la pression fiscale.

Quels dispositifs de défiscalisation sont possibles à Nantes ?

Pour investir à Nantes, vous avez la possibilité d’utiliser différents dispositifs. Aujourd’hui, vous en retrouvez 5 :

1. La loi Pinel

L’objectif est de défiscaliser son impôt en investissant dans un bien neuf et dans une ville éligible, pendant une durée allant de 6 ans à 12 ans maximum et pour un budget pouvant aller au maximum jusqu’à 300 000 euros par an. Un plafond de loyer est mis en place et la possibilité de défiscaliser va de 12 % jusqu’à 21 % du prix du bien, selon la durée de défiscalisation que vous aurez choisie. Pour plus d’informations sur la loi Pinel consulter notre article.

2. Le statut de Loueur Meublé Non-Professionnel

L’objectif est d’investir dans un bien immobilier, le plus souvent neuf, afin d’obtenir des revenus locatifs peu ou non fiscalisés. Cet investissement peut se faire dans une résidence étudiante, un établissement pour personne âgée dépendante (EHPAD), une résidence affaire ou dans une résidence de tourisme. L’avantage de ce dispositif réside dans l’utilisation d’un bail spécifique vous permettant de recevoir vos revenus par le gestionnaire de la résidence pendant la durée du bail allant de 9 ans jusqu’à 11 ans et 11 mois, ainsi que la possibilité de récupérer la TVA du bien (environ 20%).

3. La loi Censi-Bouvard

Dans sa globalité, la loi Censi-Bouvard se rapproche dans le fonctionnement du statut Loueur Meublé Non Professionnel. Le bien est neuf ou acquis en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement dans une résidence de services gérée par un gestionnaire. L’atout de cette loi est la possibilité de défiscaliser 11% du prix du bien sur une période de 9 ans.

4. La loi Malraux

L’objectif est la possibilité d’investir dans un logement ancien sur un secteur patrimonial riche. La Loi Malraux offre la possibilité de défiscaliser son impôt à hauteur de 22% des travaux engagés (30 % si le bien est situé dans un secteur sauvegardé) pour la réhabilitation du bien, en sachant que le montant des travaux est plafonné à 400 000 euros pendant 4 ans.

5. Le dispositif Monument Historique 

Très spécifique, le dispositif Monument Historique est destiné à investir uniquement dans un bien classé Monument Historique. Ceci limite les possibilités car l’offre est peu nombreuse sur le marché immobilier. Le dispositif permet de déduire l’intégralité des travaux de rénovation directement du revenu global imposable et ceci pour une période courte allant jusqu’à 3 ans.

Quel type d'investissement par quartier ?

Il est important de spécifier que certains de ces dispositifs ne sont peut-être pas intéressants ou optimisés selon votre situation et votre objectif.

Nous allons donc réfléchir à comment investir et réussir votre investissement selon les différents quartiers de la ville de Nantes :

Quartier Centre Ville

Le centre est lui-même composé de petits quartiers (Bretagne, Decré-Cathédrale, Dobrée – Bon Port, Gloriette-Feydeau, Graslin-Commerce et Madeleine-Champs de Mars). Possédant un peu plus de 20 000 habitants, la moyenne d’âge est d’environ 27 ans. Ce sont plutôt des actifs célibataires qui y résident, avec un revenu moyen supérieur à 25 000 euros annuel. La demande locative dans le quartier centre est essentiellement axée sur des appartements de type T2 un peu plus grand que 40 m² (source : seloger.com). C’est également dans ce quartier du Centre-Ville que vous retrouverez les commerces de proximité mais également les structures scolaires (écoles…).

Quartier Bellevue - Chantonnay - Sainte Anne - Cheviré

Quartier situé au sud-ouest du centre-ville de Nantes, il est traversé par la Loire et permet de passer du quartier Chantonnay à Cheviré par le pont de Cheviré. À proximité de la zone industrielle sur le bord de la Loire, ce quartier s’est développé au fil des années grâce à ce secteur d’activité. Avec un peu plus de 25 000 habitants dans ce quartier, la moyenne d’âge des habitants est plus âgée que celle du centre-ville, aux alentours des 37 ans et dont la moitié des résidents sont célibataires. La demande locative dans ce quartier est aux deux tiers pour des appartements et pour le tiers restant des maisons, pour une typologie T3, T4 ou T5 (source : seloger.com).

Quartier Dervallières - Zola

Quartier situé à l’ouest de Nantes, c’est tout juste un peu plus de 20 000 habitants qui ont décidé de vivre dans ce quartier, à côté du Parc de Procé, le long de la Chézine. Outre le Pont de Cheviré, connu pour sa distance d’1,5 kilomètres et de ses 52 mètres de haut, on retrouve quelques belles bâtisses comme le pigeonnier de l’ancien domaine de Dervallières datant du 17^ème siècle et la façade du pavillon du Château de Dervallières datant du 18^ème siècle. Les espaces paysagers sont très présents dans ce quartier, ce qui attire notamment une population plutôt jeune et active : les professions libérales, cadres d’entreprises et employés se retrouvent. En ce qui concerne la demande locative, il est important de séparer ce quartier en deux car, dans le quartier Dervallières, la demande en matière de logements se fait principalement pour des appartements de type T3 alors que dans le quartier Zola, la demande est équivalente entre l’appartement et la maison, et principalement en T5 pour une maison et T3 pour un appartement (source : seloger.com).

Quartier Haut-Pavé - Saint Félix

Quartier situé au nord de Nantes, il est connu aujourd’hui grâce à la présence du Centre chorégraphique national de Nantes et du parc des Capucins. À quelques pas du campus universitaire Michelet, la présence du tramway apporte un confort pour les quelques 9 000 habitants de ce quartier. Avec une moyenne d’âge de 32 ans et un revenu moyen d’environ 24 000 euros annuel, la population est principalement composée de cadres d’entreprises, de professions libérales et d’étudiants. La demande locative est importante pour les appartements de type T2 et T3 (source : seloger.com).

Quartier Malakoff - Saint Donatien

Il s’agit de l’un des plus grands quartiers de Nantes, où à l’est, quelques 22 000 habitants s’y sont installés. Traversé par l’Erdre dans le quartier Saint Donatien et longeant le bord de la Loire dans le quartier Malakoff, le cadre est attrayant pour sa population. Ce quartier bénéficie d’infrastructures scolaires importantes avec par exemple la présence du campus universitaire dans le quartier Saint Donatien. La gare de Nantes dans le quartier Malakoff permettant de relier de nombreuses destinations, dont Paris en 2 heures en TGV ainsi que le Jardin des Plantes entraînent l’attraction touristique. C’est un quartier en pleine restructuration avec des aménagements importants, notamment à proximité de la gare. La demande locative est principalement en appartement T2 et T3 sur le quartier Malakoff et en T1 sur le quartier Saint Donatien, dû à la forte présence d’étudiants (source : seloger.com).

Quartier Ile de Nantes

Sur la Loire, l’Ile de Nantes est un quartier en plein développement. Quartier ouvrier, sa population s’est transformée au fil des années, avec la présence de plus en plus d’administrations sur ce secteur. Du fait, sa population s’est rajeunie, avec une moyenne d’âge actuelle d’environ 32 ans. En accueillant quelques 18 000 habitants aujourd’hui, la volonté de la Mairie de Nantes est de développer l’immobilier et notamment les appartements de type T2 et T3 où la demande locative est importante. Vivre sur une île en pleine agglomération est un atout intéressant (source : seloger.com).

Quartier Breil - Barberie

Situé au nord de Nantes, ce quartier a subi une grande rénovation avec la volonté de restructurer l’ancien entrepôt Drouin en logements. L’attractivité de ce quartier s’est faite avec l’arrivée de la ligne 3 du tramway, permettant l’implantation de nombreuses administrations (EDF par exemple). La moyenne d’âge de la population de ce quartier est une des plus jeunes, 28 ans, avec un revenu moyen de 23 000 euros annuel. La demande locative dans ce quartier est majoritairement en appartements de type T3 et T5 (source : seloger.com).

Quartier Nord

Voici un des quartiers qui a su profiter de l’arrivée du tramway en développant l’immobilier. Près de  15 000 habitants sont venus s’installer dans le quartier Nord. La présence de l’Ecole Centrale de Nantes, 5^ème meilleure école d’ingénieurs française, près du quartier Petit Port, ainsi que le golf de Nantes datant de 1921 et accueillant quelques compétitions d’envergure font également l’attractivité de ce quartier. La moyenne d’âge des habitants est de 30 ans, avec un revenu annuel d’environ 19 000 euros. La demande locative s’oriente en majorité vers des appartements, surtout dans les quartiers Petit Port et Bourgeonnière, avec une typologie T2 et T3 dans le quartier Bout des Pavés (source : seloger.com).

Quartier Nantes Erdre

Le quartier Nantes Erdre se situe le long de l’Erdre, au nord de Nantes. Quartier connu car on y trouve le stade mythique de La Beaujoire où vous pourrez y voir jouer l’équipe de Ligue 1, le FC Nantes. Outre cette attractivité sportive importante, il faut savoir qu’auparavant, ce quartier de Nantes était surtout agricole et c’est au cours des décennies précédentes que l’urbanisation a pris une place importante, notamment sur Saint Joseph de Porterie, Chanterie et à proximité du stade. L’école nationale Vétérinaire est implantée sur le nord du quartier Chanterie, ce qui est pourvoyeur d’emplois mais aussi un atout important pour les étudiants. La population y est assez jeune, avec un revenu annuel d’environ 21 000 euros. Les critères les plus demandés pour la recherche d’une location dans ce quartier est aux deux tiers pour un appartement T3 et le tiers restant pour une maison de type T5 (source : seloger.com).

Quartier Doulon - La Haluchère 

Il s’agit d’un des quartiers de Nantes le plus peuplé avec un peu plus de 27 000 habitants. La moyenne d’âge de la population de ce quartier est d’environ 41 ans. Quartier résidentiel où l’on peut retrouver des maisons individuelles avec jardin, ce quartier se compose également de petits ensembles immobiliers (sur la route de Saint Luce dans le quartier La Haluchère par exemple). N’espérez pas attirer les étudiants dans ce quartier. La population est surtout composée de familles bénéficiant d’une activité économique tournée vers l’industrie. Et ceci se ressent dans la demande locative où la demande en maisons y est importante. Le contraste est un peu moins important sur le quartier La Haluchère où la demande de location en appartements y est tout de même majoritaire (source : seloger.com).

Quartier Nantes Sud

Quartier situé entre Saint Sébastien sur Loire et la commune de Rezé, et aux abords de La Loire, c’est un quartier qui bénéficie d’un pôle de santé important avec la présence du Centre Hospitalier Universitaire Saint Jacques. Étant également le pôle économique, c’est tout naturellement que la majorité de la population, d’une moyenne d’âge de 32 ans, travaille dans le domaine sanitaire et social. Même si la moyenne d’âge est jeune, ce quartier est principalement habité par des couples et des familles vivant majoritairement dans des appartements. C’est également pour cela que la demande locative se fait principalement dans ce type de biens (source : seloger.com).

Comme vous pouvez le voir, Nantes est composée d’une multitude de quartiers avec des typologies d’immobilier différents même si l’appartement ressort majoritairement dans les besoins des futurs locataires. L’attractivité de la ville de Nantes en tant que métropole du grand Ouest a incité le développement des aménagements immobiliers principalement par le biais de la loi Pinel, vu que Nantes fait partie de la zone B1 en tant que ville de plus de 250 000 habitants. Cette ville incite également les investisseurs à se tourner vers les résidences de services, bénéficiant notamment d’une offre d’études supérieures importantes. L’offre en matière d’investissement proposée répondra à vos critères en termes d’objectifs, tout en ayant, tout de même, un regard spécifique selon le quartier choisi.