Neuf ou ancien, la réalité sur les chiffres : ce que vous avez certainement omis
Avant toute chose, et afin d’éviter toute alimentation de croyances, je souhaiterai tout d’abord que nous reprenions ensemble, de manière factuelle et concrète, la réalité des chiffres : ceux que vous devrez payer mais que vous avez peut-être omis d’intégrer dans votre rapide calcul comparatif entre l’immobilier neuf et ancien.
Pour ce faire, nous allons prendre un cas concret tel que je l’ai vécu des dizaines de fois dans le passé.
Nous présentons un bien immobilier neuf à un client investisseur dans le cadre d’un investissement de type Pinel par exemple.
Un deux pièces à St Médard en Jalles (près de Bordeaux en Gironde) de 43 m2 avec une terrasse de 10 m2 (soit une surface totale pondérée de 48 m2) est vendu 196 500 €.
Aussitôt, le client va sur Leboncoin, tape « recherche T2 à St Médard en Jalles » (je l’ai fait pour l’exercice ici moi-même) et tombe fièrement sur un deux pièces, identique en surface mais… à 157 000 €.
« Et voilà, vous voyez que le neuf est beaucoup plus cher que l’ancien !! ».
Faisons une analyse un peu plus fine des chiffres que le client a certainement oublié.
Une place de parking
Je demande à mon client : « Cet appartement dans l’ancien est-il bien vendu avec une place de parking ? » et il me répond « Comment ça ? ».
Eh bien oui, sachez que les biens immobiliers neufs sont TOUJOURS vendus avec une place de parking. Dans le cas de l’appartement vendu 196 500 €, le prix comprend une place de parking en sous-sol dont la valeur qui sera mentionnée dans l’acte authentique est de 15.000 €.
Il faut donc bien faire attention à comparer ce qui est comparable. Il nous faut donc retirer au prix de l’appartement, le prix du parking (compris dans le prix) pour le comparer à l’appartement vendu 157 000 € qui lui, en revanche, n’a pas de place de parking.
L’appartement est à présent à 181 500 €.
Les frais de notaire
Deuxième point que l’on a trop souvent tendance à oublier : les frais de notaire. S’ils n’apparaissent ni dans les annonces, ni dans les prix de vente d’ailleurs, il vous faudra pourtant bien les payer... Or, dans le neuf, les frais de notaire sont de 2% et dans l’ancien… 8% !
Faisons donc le calcul :
- Frais de notaire appartement neuf : 2% de 181 500 € = 3630 €
- Frais de notaire appartement ancien : 8% de 157 000 € = 12560 €.
En ajoutant les frais de notaire, l’appartement ancien qui est censé être « moins cher » vous revient pour le moment à 169 560 €. Et finalement… La différence commence à se réduire. Mais on est loin d’avoir terminé !
Les charges énergétiques
L’appartement dans l’ancien est, par définition, d’une ancienne conception. À ce titre, les charges énergétiques (électricité, chauffage, etc.) sont très différentes. Dans le neuf, vous bénéficiez du label BBC qui permet notamment de réduire par quatre l’ensemble des coûts liés aux dépenses énergétiques : ampoules LED basse consommation à déclenchement automatique dans les parties communes, chaudière à condensation et double vitrage dans l’appartement etc…
Finalement, le calcul dans le cadre d’un investissement immobilier est le suivant :
- 20 € de charges / mois pour le propriétaire d’un appartement neuf
VS
- 80 € / mois dans un bien locatif dans l’ancien, soit 60 € supplémentaires / mois si vous optez pour ce type de bien (et donc 600 € / an, 6 000 € sur 10 ans, 12 000 € sur 20 ans…)
La garantie décennale
Il y a un autre « petit détail » que l’on a tendance à oublier : un bien immobilier neuf bénéficie d’une garantie décennale. Puisque vous avez acheté un bien neuf, vous bénéficiez d’une garantie sur la construction et notamment le gros œuvre ainsi que les équipements. En d’autres termes, aucun travaux majeurs à prévoir au cours des dix prochaines années.
Dans l’ancien, ce n’est pas le cas. Les provisions pour charges courantes sont de fait trois fois supérieures et la probabilité d’avoir un appel de charges exceptionnelles dans les dix prochaines années pour une façade à refaire ou une toiture est très significative. Tout cela sans compter la chaudière qui tombe en panne deux ans après votre achat, ce que vous n’aviez pas prévu, etc.
Les travaux de rénovation, d’entretien, voire d’aménagement
Lorsque vous achetez dans le neuf, tout est neuf. Jusque-là on est d’accord. Vous n’aurez donc pas besoin de ce que l’on appelle « un petit coup de rafraichissement ». Le petit coup de rafraichissement : peinture, salle de bains, cuisine etc… que vous serez certainement tenu de réaliser pour remettre l’appartement ancien « au propre » aura vite fait de chiffrer en plusieurs centaines voire plusieurs milliers d’euros. Là encore, vous ne l’aviez pas prévu ni compté au départ dans votre comparatif pourtant, il faudra bien le payer.
La taxe foncière
Bien que cela ne soit pas systématique, la plupart des villes de Province en développement offrent une réduction de 30 à 50% sur la taxe foncière les deux premières années aux acquéreurs qui achètent un bien immobilier neuf, ce qui n’est pas le cas dans l’ancien.
Vous l’aurez compris, en fait, mis bout à bout, toutes ces dépenses non prises en compte, ces aléas et imprévus non anticipés, ces frais et charges non comptabilisés amènent à un prix identique. En effet il s’agit là d’un investissement immobilier que vous allez garder 8, 10 15 ans voire plus. C’est donc l’ensemble de tous les paramètres rationnels et objectifs que je vous invite à prendre en considération et notamment leur étalement dans le temps. Oui, bien sûr, indéniablement, en facial, sur le papier, l’ancien est moins cher que le neuf mais c’est en fait beaucoup plus subtil que cela lorsque l’on intègre le temps et que l’on analyse comme nous venons de le faire l’ensemble des postes de charges et de dépenses.
Neuf ou ancien : lequel est le plus qualitatif ?
Lorsque l’on parle de qualitatif, cela englobe plusieurs paramètres. Pour ce chapitre, j’ai choisi de faire un petit match entre immobilier neuf et ancien en plusieurs étapes pour voir qui va gagner :
1 - Qualité de l’emplacement.
Les biens anciens sont souvent mieux situés que les biens neufs, du moins situés davantage dans le centre-ville que les biens neufs qui eux, sont généralement construits en périphérie. En ce qui concerne l’emplacement : un point pour l’ancien.
2 - Pierre ou pas pierre.
Pour les amoureux de la belle (vieille) pierre, évidemment, là encore c’est l’ancien qui gagne puisque les constructions neuves ne sont plus construites en pierre mais dans des matériaux optimisés pour la maitrise énergétique. Un point pour l’ancien.
3 - Conception du bâti et des appartements.
Jusque dans les années 90, toutes les constructions immobilières neuves ou anciennes avaient trois problèmes et défauts majeurs.
- - Nuisances sonores : les problèmes de voisinage liés au bruit dans les immeubles est légende et tout le monde l’a au moins vécu une fois. C’est un véritable enfer. Or, il est quasiment impossible (ou alors très onéreux) de palier à cela dans les anciennes constructions. Les constructions neuves actuelles ont évidemment réglé ce problème. Un point pour le neuf.
- - Isolation et déperdition énergétique : la pierre et les grandes huisseries 19ème sont magnifiques mais ce sont de véritables passoires énergétiques. Comme on dit dans le bâtiment, « ça fuit de partout ». Le neuf notamment grâce au label BBC oblige les constructeurs à réaliser des constructions de moins en moins énergivores. Nous arrivons d’ailleurs de plus en plus à des bâtiments quasiment neutres en consommation (panneaux photovoltaïques etc.). Un point pour le neuf.
- - La conception des appartements. Auparavant les appartements étaient conçus avec des petites cuisines et des couloirs interminables distribuant les chambres. La conception des plans et des aménagements d’avant ne correspond plus du tout à notre mode de vie actuel. Cela implique souvent des travaux de réaménagement ou de redistribution de l’espace dans un appartement ancien que l’on n’aura par définition pas à effectuer dans le neuf. Un point pour le neuf.
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Neuf ou ancien : lequel est le plus rentable ?
Venons-en à présent au cœur du sujet : quelle est la meilleure rentabilité entre un investissement immobilier neuf ou ancien ?
Puisque nous comparons neuf et ancien, nous partons du principe que l’achat dans le neuf a été fait dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation de type Pinel. Or, lorsque l’on investit dans un Pinel, on est tenu de respecter des plafonds de loyers. La France est divisée en différentes zones dont les règles de plafonnement de ces loyers diffèrent selon la zone. La meilleure zone où investir est généralement la B1. C’est en effet celle qui offre le meilleur rapport prix potentiel de revalorisation et le meilleur couple plafond de loyer / rendement. Cela étant dit, le rendement locatif brut moyen constaté dans la plupart des Pinel en zone B1 est de l’ordre de 3,5%. « Pas terrible » me diriez-vous, lorsque l’on sait que l’on peut trouver des rendements locatifs significativement plus élevés dans l’ancien. En revanche, le rendement brut global d’un investissement Pinel est fortement dopé par l’économie d’impôt générée. Au final, un bon investissement Pinel bien monté génèrera un rendement net de l'ordre de 6 à 7 % / an. Eh oui !!
Dans l'ancien, il est possible d'obtenir et de trouver des rendements supérieurs à 6 ou 7 % mais à ce moment-là l'investissement est plus risqué, soit par la zone géographique où il est situé, soit par la fragilité du marché locatif en local. Sur le papier, donc, et en théorie, un investissement immobilier dans l'ancien peut s'avérer plus rentable mais cela sera souvent au détriment de la sécurité et de la profondeur de marché, tout cela sans prendre en considération les aléas chiffrés et non maîtrisés que nous avons abordés précédemment.
