Investir via une SCI dans l’immobilier

Investir via une SCI dans l’immobilier : qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière ?

Une Société Civile Immobilière est une structure juridique permettant la gestion de biens immobiliers. C’est la SCI qui détient le/les biens immobiliers et chaque personne effectuant un apport à cette société devient associée proportionnellement à cet apport. Une SCI nécessite à minima deux associés pour être créée mais elle doit aussi disposer de statuts et d’un gérant désigné.

Constituer une Société Civile Immobilière permet aux investisseurs d’éviter le statut d’indivisaire. Ce statut peut compliquer les choses lors de prise de décisions qui ne sont pas considérées comme ayant un caractère urgent ou lorsqu’un seul des indivisaires souhaite vendre. Également, investir par le biais une SCI dans l’immobilier permet la répartition des loyers et des charges selon les parts sociales détenues par chacun. Cependant, qui dit société dit organisation et tenue des assemblées générales, tenue d’une comptabilité, et responsabilité des associés quant aux résultats de la société.

Une Société Civile Immobilière peut choisir entre une imposition à l’impôt sur les sociétés ou une imposition à l’impôt sur le revenu. Pour les revenus fonciers, si vous faites le choix de l’impôt sur les sociétés, vous bénéficierez d’un délai de 5 ans si vous souhaitez finalement basculer à l’impôt sur le revenu. Au-delà, la décision est considérée comme irrévocable.

Le régime d’imposition à l’impôt sur le revenu est considéré comme transparent fiscalement, puisque la quote-part de revenus fonciers imputables à l’associé selon sa participation dans la SCI s’ajoute à ses autres revenus et est imposé selon son propre barème d’imposition. L’imposition à l’impôt sur les sociétés implique une double imposition pour le particulier qui souhaite toucher des revenus de la location. La première a lieu au sein de la société, la seconde lorsque vous vous versez des dividendes avec, au choix, la flat tax ou l’imposition au barème de l’impôt sur le revenu.

Point d’attention :

Le choix de régime d’imposition n’existe pas dans le cadre de la location meublée, l’activité étant considérée comme commerciale, le régime de l’impôt sur les sociétés est imposé. Investir par le biais d’une SCI dans l’immobilier pour faire de la location meublée est donc déconseillé puisque les revenus générés qui sont en principe nets d’impôts grâce au fonctionnement de ce type de location deviennent fiscalisés dans ce cadre-là.

Si vous réfléchissez à investir dans l’immobilier avec des membres de votre famille vous avez dû entendre parler de la SCI familiale. Dans ce cadre-là, nous ne recommandons le recours à une Société Civile Immobilière que dans certaines situations :

• Vous cherchez à anticiper votre succession auprès de vos enfants.
• Vous souhaitez investir avec un ou des membres de votre famille qui ne font pas partie de votre foyer fiscal ou avec qui vous n’êtes pas en union libre.

Investir grâce à une SCI dans l’immobilier présente des avantages certains par rapport à une indivision mais ce n’est pas pour autant qu’elle est forcément mieux. Le choix entre les deux doit se faire au cas par cas, en prenant en compte tous les éléments et en cherchant une optimisation cohérente avec le but recherché.

Investir via une SCI dans l’immobilier : Un moyen d’investir à plusieurs en évitant l’indivision.

Je tiens à préciser que j’exclus volontairement dans ce point tous les investissements immobiliers réalisés avec la personne qui partage votre vie, que vous soyez mariés ou non. Pour toutes les autres situations, voici pourquoi investir grâce à une SCI dans l’immobilier peut être parfaitement indiqué.

Premièrement, lors d’une indivision, la majorité des deux tiers voire l’unanimité est requise pour les prises de décision, qu’elles concernent la gestion courante ou les actes de plus grande importance. Autrement dit, s’il y a une mésentente qui apparait, cela peut être très facile de bloquer les prises de décisions. Si vous n’êtes que deux associés, le risque augmente puisqu’il sera alors impossible d’atteindre la majorité des deux tiers sans que les deux ne soient d’accord sur une décision.

Ainsi, investir par le biais d’une SCI dans l’immobilier peut permettre de ne pas bloquer ces prises de décisions. En effet, ce sont les statuts qui fixent les conditions pour les prises de décisions, et les statuts ayant été rédigés par un professionnel selon vos volontés d’associés, elles devraient être sur-mesure. De plus, la SCI implique la tenue d’assemblées générales. Ces arbitrages et décisions sont donc pris pendant ces dernières et un procès-verbal est établi pour tenir compte de ce qui a pu être dit et décidé. Enfin, la SCI avec son gérant permet de déterminer un organe de gestion, élément totalement absent lors d’une indivision.

Deuxièmement, la SCI va être là pour mieux protéger le patrimoine qu’elle possède. En effet, la loi indique que « nul n’est censé rester dans l’indivision ». L’indivision est donc un statut précaire, qui est protégé seulement pendant 5 ans par convention. Ainsi, n’importe quel indivisaire peut demander la vente une fois ces 5 années passées et peut l’obtenir à plus ou moins long terme selon les démarches entreprises pour y parvenir. La SCI, quant à elle, a une durée de vie prédéterminée, d’au maximum, et en général, 99 ans. De plus, les conditions de sorties des associés sont fixées par les statuts. Notre conseil est que lors de l’établissement des statuts, les conditions de sorties soient déterminées en concertation de tous les associés.

Investir via une SCI dans l’immobilier : Un moyen d’anticiper votre succession grâce à la SCI familiale

Comme de nombreux français, vous réfléchissez au moyen d’anticiper votre succession afin d’alléger des démarches souvent lourdes pour vos ayants-droits en cas de situation malheureuse et vous avez entendu parler de l’intérêt de la SCI familiale.

Je vais commencer par quelques notions générales en termes de succession. Sans testament, vos descendants ainsi que votre conjoint marié sont vos héritiers prioritaires si vous décédez.

Premièrement, deux choix s’offrent au conjoint survivant, soit avoir la pleine propriété d’une partie du patrimoine du défunt, partie déterminée selon le nombre d’enfants engagés dans la succession, soit avoir la jouissance de la totalité du patrimoine du défunt en usufruit. Les enfants se partagent quant à eux ce qu’on appelle la réserve héréditaire, mais parfois aussi la quotité disponible selon le cas de figure.

Deuxième point qui a son importance, chaque parent peut transmettre à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 € de patrimoine par période de 15 ans.

En l’état, vos enfants, pour peu que vous en ayez plusieurs, se retrouveront en indivision s’ils héritent d’un bien immobilier. Pour peu que l’entente fraternelle ne soit pas vraiment au rendez-vous à un moment ou à un autre, ce statut peut rendre les choses compliquées et l’optimisation fiscale n’est pas idéale.

Une SCI familiale peut alors être créée pour anticiper et optimiser la gestion de la succession. La SCI familiale n’est ni plus ni moins qu’une SCI classique, son critère différenciant étant que seuls les membres d’une même famille sont associés en son sein.

Premièrement, cette Société Civile Immobilière pourra autant vous racheter des biens immobiliers que vous possédez déjà qu’acquérir de nouveaux biens immobiliers. Deuxièmement, l'astuce va être d’utiliser le démembrement de propriété en donation-partage pour optimiser votre succession.

Je m’explique, le démembrement de propriété est l’acte par lequel la propriété et la jouissance du bien sont dissociées. Le but est que vous gardiez l’usufruit, donc la jouissance, du/des biens immobiliers pour pouvoir habiter ou toucher les loyers du logement. Ce partage est fonction d’un barème qui prend en compte l’âge du donataire, donc votre âge : plus vous avancez dans votre vie, plus la part de propriété transmise à votre donataire est importante. Les frais de succession étant à payer sur la portion de la nue-propriété il est recommandé de s’y prendre relativement tôt, même si s’y prendre dès la naissance de vos enfants parait, pour le coup, exagéré.

L’avantage de ce fonctionnement est qu’au décès de l’usufruitier, la pleine propriété est reconstituée entre les mains de l’héritier, et ce sans frais de mutation. Pour vous donner un exemple, si on prend un bien immobilier de 100 000 € et que vous avez 53 ans, vous allez transmettre 50% du bien en nue-propriété à votre/vos enfants, sur lesquels les frais de successions s’appliquent. Les 50% restants seront restitués à vos enfants lors de votre décès et seront exonérés de ces frais.

La donation-partage signifie que vous devez donner la même valeur à chacun de vos enfants. Ce procédé permet de figer la valeur du patrimoine transmis au jour de la donation et non à celle de la répartition du patrimoine du défunt. La SCI, familiale ou non, est particulièrement indiquée dans ce cadre-là, même si vous n’avez pas autant de bien immobilier de même valeur que d’enfant, ce n’est pas grave puisqu’ils reçoivent des parts sociales.

Comme je l’évoquais, vous bénéficiez, en plus de la possibilité de démembrement de propriété, d’une exonération des droits de succession lorsque cette dernière concerne vos enfants. Ainsi, l’avantage d’investir grâce à une SCI dans l’immobilier va être de pouvoir découper le bien immobilier en parts sociales suffisamment réduites pour rentrer dans le champ d’action de cette exonération et ainsi éviter les frais de successions.

Je vous prends un exemple pour simplifier ce point technique :

• En supposant que vous n’ayez pas encore utilisé l’exonération en question, si vous souhaitez transmettre sans SCI familiale un bien immobilier estimé à 300 000 € et que vous avez deux enfants, chacun recevra l’équivalent de 150 000 € et aura donc des frais de succession sur 50 000 €.
• Si l’on prend le même cas mais avec une SCI familiale, cette dernière permettra de ne transmettre que 100 000 € de parts sociales à chacun de vos enfants à la première donation, vous laissant alors propriétaire de 100 000 €. Dans 15 ans, vous pourrez leur transmettre les 50 000 € restants pour chacun et même compléter avec une autre donation de 50 000 € si vous le souhaitez. Il n’y aura donc aucun frais de succession à assumer pour cette transmission.
• Attention cependant au mini abus de droit. Ce dernier intervient lors de la création d’une SCI dans le but principal de l’optimisation fiscale de votre succession. Ainsi, avant de créer votre SCI familiale, il faut réfléchir à une réelle stratégie, avec un droit de vote réel et effectif pour chaque associé, permettant de répondre à l’objet social de votre SCI, comme le réemploi de tout ou partie des bénéfices pour réinvestir dans l’immobilier, par exemple.

Investir via une SCI dans l’immobilier : Une protection de votre patrimoine professionnel grâce à la SCI professionnelle

Si vous êtes chef d’entreprise ou visez à l’être, il est possible que vous déteniez vos locaux d’exploitation au sein de votre société. Ce montage s’oppose aujourd’hui à celui où une holding détient la société d’exploitation et une Société Civile Immobilière, SCI dans laquelle est conservé le patrimoine immobilier. Ce deuxième montage est certainement plus protecteur que le premier.

Détenir votre patrimoine immobilier au sein de votre société d’exploitation présente bien entendu certains arguments valorisants. Lors de l’acquisition de celui-ci, vous pouvez diminuer votre résultat grâce aux frais d’acquisition qui sont déductibles. Sur toute la durée de l’emprunt, vous pouvez également déduire de votre résultat les intérêts qui lui sont liés. Enfin, puisque votre société détient son patrimoine immobilier d’exploitation en son sein, elle doit le prendre en compte dans son bilan, en tant qu’immobilisation corporelle. Cette démarche rend possible le système d’amortissements puisque chaque année, une fraction de la valeur des immobilisations est retranchée du résultat. Pourtant, les inconvénients sont importants. Par exemple, si vous souhaitez revendre, le patrimoine immobilier sera vendu avec la société, venant de fait augmenter la valeur de l’actif du bilan. Également, si vous devez faire face à une liquidation judiciaire, votre patrimoine immobilier subira le même sort que votre fonds de commerce, puisqu’il est détenu par la société d’exploitation, il pourra être utilisé pour rembourser vos créanciers.

Créer une holding qui va posséder le capital social de votre société d’exploitation mais aussi une SCI dans laquelle sera conservé votre patrimoine immobilier permet de venir contrecarrer les inconvénients cités précédemment. Certes, votre société d’exploitation devra louer à votre SCI ses locaux d’exploitation, mais ce montage est bien plus protecteur. La SCI va générer des revenus fonciers, desquels sont déductibles les intérêts d’emprunt, mais surtout elle va venir séparer l’activité d’exploitation du patrimoine immobilier. Ainsi, si vous déposez le bilan, ce dernier est protégé au sein de la SCI et vous le conservez. Si vous souhaitez transmettre votre activité professionnelle à vos enfants, la SCI permet de faciliter ces démarches, sur le même modèle que le patrimoine personnel. Enfin, si vous souhaitez vendre tout ou partie de ce patrimoine c’est la plus-value des particuliers qui s’applique. Grâce à cette dernière, vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu sur la plus-value à partir de 23 années de détention et de CSG sur la plus-value à partir de 31 ans de détention.