Investissement immobilier à Rennes : découverte de la ville et de ses quartiers

Sommaire

Introduction

Rennes est la capitale de la Région Bretagne et le point central du département d’Ille-et-Vilaine, dans le nord-ouest de la France. Proche de la capitale parisienne, Rennes a tout à envier, notamment lorsque l’on veut investir dans l’immobilier.

Dynamisme, attractivité, confort de vie… tant d’adjectifs qui caractérisent cette ville de plus de 215 000 habitants. Le marché immobilier à Rennes évolue, le site meilleuragent.com en fait le constat : il y a plus d’acheteurs que de biens à vendre sur Rennes. Ceci montre le dynamisme du marché immobilier rennais (source : Meilleurs Agents). Pour autant, l’immobilier peut être disparate d’un quartier à un autre, d’une rue à une autre. C’est pour cela que je vais vous guider à travers Rennes, vous expliquer les subtilités de son marché pour que vous puissiez investir en toute confiance.

 

Investissement immobilier : À la découverte de Rennes

Où est située la ville de Rennes ?

Comme je vous l’ai écrit en préambule, Rennes est la capitale de la Région Bretagne, dans le nord-ouest de la France. Chef-lieu du département d’Ille-et-Vilaine, étonnamment, la ville de Rennes est située en plein centre du département. Pour vous donner un ordre d’idée en termes de distance par rapport à d’autres métropoles, Rennes se situe à quelques 300 kms de Paris, à un peu plus de 120 kms d’Angers et à 200 kms de Brest. Dans son positionnement sur le territoire français, Rennes a su jouer avec la proximité de grands ports maritimes, étant à peu près à 200 kms du port du Havre, de celui de La Rochelle et de Brest, et également à 120 kms de celui de Saint Nazaire.

Le climat sur la région Bretagne est un climat océanique, assez doux, qui se caractérise par des hivers pas trop froids et des étés chauds. C’est un climat que l’on retrouve assez uniformément sur la Côte Atlantique. Même si l’ensoleillement n’est pas au même niveau que celui du Sud-Ouest de la France, il pleut moins à Rennes qu’à Bordeaux, par exemple, sur une année. Ceci est certainement un atout pour attirer tous les ans de nouveaux habitants.

Rennes historique

Nous avons à peu près tous une vision de la Bretagne, avec ses menhirs, les bigoudènes et les galettes. La Bretagne, et plus particulièrement Rennes, a un passé bien plus historique que ce que nous pouvons penser. C’est même une histoire antique qui a construit la ville de Rennes car c’est au cours du IIIème siècle que les remparts, protégeant Rennes, ont été érigés. Aujourd’hui, la Tour Duchesne est l’un des derniers édifices où l’on peut encore voir ces remparts. C’est au fur et à mesure des époques passées, des batailles et des guerres que la ville s’est construite, que les monuments sont sortis de terre. A l’époque contemporaine, aux alentours de 1850, le chemin s’est implanté au sud de la ville. Ceci a permis le développement de la ville entre le nord plutôt bourgeois et le sud assez insalubre.

Dans les années 50, Rennes a connu un important développement avec l’arrivée d’habitants des campagnes venus s’installer dans la ville afin d’y trouver du travail, notamment avec l’usine Citroën au sud de la ville. Cette industrialisation a permis à certains quartiers tels que Bourg-l’Evesque et Maurepas de prendre de l’ampleur. De nos jours, l’industrialisation a laissé sa place au tertiaire et aux technologies de pointe avec l’implantation de sociétés dans les télécommunications et l’image.

Rennes, une ville dynamique

Au 1er janvier 2019, Rennes comptait 222 104 habitants, soit 5848 habitants de plus tous les ans entre 2011 et 2016 (source : Métropole Rennes). La proximité avec Paris, en 1h30 en TGV, a su attirer une population recherchant un confort de vie supérieur à ce que l’on peut trouver en Ile de France. La présence à 45 min de la mer en fait également un choix de vie idéal. La volonté de Rennes Métropole est d’inciter les entrepreneurs à s’installer à Rennes, à dynamiser la démographie. De ce côté-là, l’économie rennaise fonctionne à plein régime : plus de 300 000 emplois, 32 000 entreprises implantées sur le territoire rennais, 67 000 étudiants présents sur les différents sites universitaires (source : Rennes Business). L’attrait économique est présent avec une volonté de développer des pôles d’excellence dans différents domaines comme le commerce, la cybersécurité ou la mobilité.

Comme vous l’aurez compris, Rennes joue les cartes du développement économique, de la proximité avec la capitale et de son confort de vie avec son climat doux pour attirer chaque année de nouveaux habitants. Cette évolution démographique continuelle se répercute sur l’aménagement immobilier de la ville de Rennes et l’ensemble de ses quartiers.

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Comment investir à Rennes ?

Comme vous l’avez lu dans le paragraphe précédent, Rennes, du fait de son positionnement géographique et en tant que préfecture du département, est considérée comme une ville assez jeune et dynamique. La population évoluant d’année en année, la demande locative est importante et supérieure à l’offre possible sur le marché immobilier. Rennes et sa métropole font parties de la zone B1 en tant que ville de plus de 200 000 habitants, ce qui permet aux investisseurs de réaliser un projet dans le cadre de la loi Pinel.

En dehors de ce critère de possibilité d’investissement et même de l’emplacement, certes primordial dans le cadre d’un achat immobilier, votre projet doit répondre à une logique, et cette logique correspond à un objectif. Mais qu’est-ce qu’un objectif d’investissement ? Et bien un objectif est ce pourquoi vous désirez investir. Plus particulièrement, nous considérons qu’il existe deux objectifs principaux : soit vous recherchez un revenu complémentaire, soit vous recherchez un capital. Bien sûr, il existe des objectifs secondaires tout aussi importants pour vous, tels que la prévoyance de la famille, la transmission du patrimoine ou la recherche de la diminution de la pression fiscale.

Les dispositifs de défiscalisation pour mon investissement immobilier à Rennes

Avant même de réfléchir à l’emplacement de votre futur projet, pensez à pourquoi vous souhaitez investir. A l’issue de votre réflexion personnelle ou par le biais d’un accompagnement patrimonial par votre coach, il est utile de se pencher sur les différents dispositifs possibles pour un investissement immobilier à Rennes :

  • - Investissement immobilier en Loi Pinel à Rennes :

  • Elle offre la possibilité de défiscaliser son impôt en investissant dans un bien immobilier neuf à Rennes (ville éligible à la loi Pinel), pendant une durée allant de 6 ans à 12 ans maximum et pour un budget pouvant aller au maximum jusqu’à 300 000 euros, par an. Un plafond de loyer est mis en place et la possibilité de défiscaliser va de 12 % jusqu’à 21 % du prix du bien et selon la durée de défiscalisation que vous aurez choisie.

  • - Investissement immobilier à Rennes avec le statut de Loueur Meublé Non-professionnel :

  • L’objectif est d’investir dans un bien immobilier, le plus souvent neuf afin d’obtenir des revenus locatifs peu ou non fiscalisés. Cet investissement peut se faire dans une résidence étudiante, un établissement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), une résidence affaires ou dans une résidence de tourisme. L’avantage de ce dispositif réside dans l’utilisation d’un bail spécifique vous permettant de percevoir vos revenus par le gestionnaire de la résidence pendant la durée du bail pouvant aller de 9 ans jusqu’à 11 ans et 11 mois, ainsi que la possibilité de récupérer la TVA du bien (environ 20%).

    - Investissement immobilier à Rennes avec la loi Censi-Bouvard :

  • Dans sa globalité, la loi Censi-Bouvard se rapproche dans le fonctionnement du statut Loueur Meublé Non-Professionnel. Le bien est neuf ou acquis en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) dans une résidence de services gérée par un gestionnaire. L’atout est la possibilité de défiscaliser 11% du prix du bien sur une période de 9 ans.

    - Investissement immobilier à Rennes avec la Loi Malraux :

  • Vous avez la possibilité d’investir dans un logement ancien sur un secteur patrimonial riche. La loi Malraux offre la possibilité de défiscaliser son impôt à hauteur de 22% des travaux engagés (30% si le bien est situé dans un secteur sauvegardé) pour la réhabilitation du bien, en sachant que le montant des travaux est plafonné à 400 000 euros pendant 4 ans.
  • - Investissement immobilier à Rennes via le dispositif Monument Historique :

  • Très spécifique, le dispositif Monument Historique est destiné à investir uniquement dans un bien classé Monument Historique. Ceci limite les possibilités car l’offre est peu nombreuse sur le marché immobilier. Le dispositif permet de déduire l’intégralité des travaux de rénovation directement sur le revenu global imposable et ceci pour une période très courte allant jusqu’à 3 ans.

J’apporte une attention particulière au niveau des différents dispositifs possibles car même s’ils sont tous attrayants, ils ne répondent pas forcément à votre profil et/ou à vos objectifs d’investissement.

Choisir le bon quartier pour réussir mon investissement immobilier à Rennes

Maintenant que nous avons vu les objectifs et les dispositifs d’investissements proposés, penchons-nous sur l’emplacement et comment est aménagée la ville de Rennes :

> Quartier Centre-Ville

Connu également sous le nom de « Vieux Rennes » et parcouru d’est en ouest par le fleuve La Vilaine, le quartier centre est le quartier historique de la ville. Connu pour ses maisons atypiques, car le paysage du centre-ville est composé de maisons historiques appelées maison à colombage ou maison à pans-de-bois, c’est également le quartier le plus festif où bon nombre d’étudiants se retrouvent pour profiter des bars et restaurants.

Deux principaux sous quartiers se découpent dans le centre-ville :

  • - Le quartier Dinan-Saint Malo est un des quartiers qui longe le cours d’eau l’Ille et Rance. Datant de l’époque gallo-romaine, c’est un des quartiers les plus anciens de Rennes. Vous y retrouverez quelques beaux monuments notamment l’ancien hôpital Hôtel Dieu, le théâtre du Vieux St Etienne et l’Ecole nationale supérieure d’architecture de Bretagne.
  • - Le quartier Colombier-Champs de Mars situé au sud de La Vilaine, s’est développé dans les années 1970. Devenu un espace culturel avec la création de la salle de spectacle La Liberté accueillant de nombreuses représentations musicales et sportives, ainsi que la bibliothèque de Rennes qui est la plus grande bibliothèque de la région Bretagne, les habitants de ce quartier peuvent bénéficier de nombreux commerces de proximité, deux centres commerciaux sont présents et deux cinémas. C’est un des quartiers les plus urbanisés avec notamment la Tour de l’Eperon, gratte-ciel de 92 mètres quasiment, et bénéficiant de la présence de la station de métro Charles de Gaulle.

Dans sa globalité, le quartier Centre, c’est un peu plus de 21 000 habitants, principalement des personnes actives vivant seules et dont la moyenne d’âge est de 27 ans. Le revenu moyen est aux alentours des 24 000 euros annuel. La recherche en matière de location dans ce quartier est majoritairement en appartement, en studio, appartement type T2 et T3, avec une surface supérieure de 40 m² pour les appartements (source : seloger.com).

> Quartier Clenay - Arsenal Redon

Quartier longeant La Vilaine, il est situé à l’ouest du quartier Centre. Il a un passé militaire et s’est développé à partir des années 1950 pour s’urbaniser tout en gardant des espaces conviviaux de verdures et d’étangs. L’immobilier est souvent composé de grands ensembles en se rapprochant vers le quartier Centre et beaucoup plus résidentiel voir village en s’éloignant vers l’ouest.

Ce quartier se décompose également en deux sous-quartiers :

  • - Le quartier Arsenal Redon est le quartier le plus proche du quartier Centre. Il a un passé militaire avec la présence de la caserne Foch, qui est une base de commandement du Ministère de la Défense mais aussi de la caserne Arsenal, ancien hôpital, qui n’est plus en service aujourd’hui. Les habitants de ce quartier peuvent retrouver des structures scolaires, avec la présence de deux écoles élémentaires ainsi qu’un collège. L’école informatique Epitech y est également installée ainsi qu’une école notariale. Point dynamique important pour ce quartier : en 2020, la station de métro Mabilais arrive !

  • - Le quartier Clenay est dans la continuité du quartier Arsenal, en direction de l’ouest et au bord de la rocade ouest. Connu après la Seconde Guerre Mondiale, le quartier Clenay a évolué depuis les années 50, avec l’arrivée d’immeubles, de bureaux et de commerces. Ce quartier va également profiter en 2020 de l’arrivée du métro. Les habitants peuvent profiter de la présence de nombreux équipements commerciaux et de structures scolaires, de santé avec un centre commercial accueillant 24 boutiques, un groupe scolaire, 2 complexes sportifs ainsi qu’une clinique privée regroupant plus de 500 professionnels de santé et bénéficiant d’une maternité. L’atout dynamique de ce quartier est la présence du Roazhon Park qui est tout simplement le stade de football du club rennais.

Dans l’ensemble, c’est un quartier assez actif où la moyenne d’âge des 15 000 habitants est aux alentours des 37 ans. Le revenu moyen de 20 000 euros annuel et la composition des foyers étant d’une personne seule, tourne la recherche en matière de location vers l’appartement de type T2 ou T3 (source : seloger.com).

> Quartier Thabor - Saint Hélier - Alphonse Guérin 

Quartier populaire de la ville, le patrimoine immobilier y est important et la présence de la gare de Rennes, un atout de développement. Situé à l’est du quartier Centre, il est traversé par La Vilaine et l’avenue Aristide Briand, tout comme le quartier Centre.

  • - Le quartier Thabor est un quartier bourgeois de Rennes dû à la présence notamment de deux parcs arborés, dont le parc du Thabor considéré comme l’un des plus beaux jardins publics de France, d’une superficie de 10 ha, où vous pourrez vous évader entre un jardin à la française et un botanisme à l’anglaise (source : Tourisme Rennes). Il y a également la présence du parc Oberthür et sa propriété, ainsi que le Palais Saint-Georges, monument inscrit aux registres des Monuments Historiques. Une partie des universités rennaises se trouve au nord du quartier Thabor, vous retrouverez notamment l’école Sciences Po Rennes ainsi que la Faculté de Droit de Rennes.

  • - Le quartier Saint-Hélier bénéficie quant à lui de la présence de la gare de Rennes. C’est également un ensemble de commerces et d’équipements de santé et scolaires dont peuvent bénéficier les rennais et rennaises avec la présence de l’école de commerce de Rennes, de deux cités universitaires, du théâtre national de Bretagne et de l’hôpital Saint Hélier.

    - Le quartier Alphonse Guérin est le quartier qui jouxte le quartier Saint Hélier au sud de La Vilaine. Les grands ensembles immobiliers sont présents le long de l’avenue Maginot tout comme les espaces verts avec La Promenade des Bonnets Rouges, le long de La Vilaine. Deux lycées sont présents ainsi qu’une école, qui font profiter d’un service scolaire aux habitants. En termes d’équipement sportif, le stade vélodrome Commandant Bourgouin est également présent dans ce quartier.

Cet ensemble de quartiers est assez jeune, avec une moyenne d’âge de 27 ans, est composé d’environ 26 000 habitants. Les futurs locataires recherchent principalement un appartement de type T2 et T3 (source : seloger.com).

> Quartier Lorient - Saint Brieuc

Quartier économique de la ville de Rennes, le développement d’industries et de commerces y est très présent, avec la zone d’activité à l’ouest. La chambre d’Agriculture d’Ille et Vilaine est présente sur le quartier Champeaux au nord du quartier ainsi que l’école nationale supérieure en agronomie Agrocampus formant des ingénieurs et des docteurs en recherche agronomique. Le quartier Bourg-L’Evesque, plus proche du quartier Centre, est principalement composé d’immeubles à usage d’habitation et de commerces de proximité.

Abritant un peu plus de 17 000 habitants, avec une moyenne d’âge assez jeune, d’environ 27 ans, le dynamisme de ce quartier est apporté par les commerces et les industries implantés sur les zones d’activités. Le centre de formation Agrocampus apporte une attractivité européenne et donc un nombre d’étudiants importants, ce qui se ressent dans la recherche de logements, principalement axée sur des appartements de type T2 et T3.

> Quartier Atalante - Beaulieu

Siège du campus universitaire Rennes 1, le quartier Beaulieu est prisé des étudiants. La présence de nombreuses cités universitaires n’empêche pas l’implantation de quartiers résidentiels à proximité du centre hospitalier, au nord de La Vilaine. La présence de la zone industrielle au sud de La Vilaine a su attirer également bon nombre d’habitants en quête d’emploi. Le quartier Jeanne d’Arc est certainement le plus vieux sous-quartier, à l’ouest du quartier Beaulieu. Également urbanisé, vous y retrouverez des immeubles d’habitation. Ce quartier bénéficiera de l’arrivée du métro par la ligne B. Le sous-quartier Longs-Champs est également apprécié de ses habitants de par son confort de vie avec la présence de deux zones vertes avec deux étangs. C’est également un quartier qui va profiter de l’arrivée du métro avec deux stations qui le desserviront.

Comme vous l’avez lu, ce quartier est très étudiant, la moyenne d’âge est jeune, même si la population de ce quartier est d’un peu plus de 17 000 habitants. L’avantage de ce quartier, du fait de la présence d’universités, est de trouver un service de transports important et des commerces de proximité. La forte présence étudiante influe sur la demande locative qui est principalement dans les studios et les appartement T3 (source : seloger.com).

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Conclusion

La ville de Rennes bénéficie d’une attractivité intéressante. La proximité avec Paris en 1h30 par le TGV et avec l’Océan font de Rennes l'un des moteurs de la région Bretagne. C'est une ville où il fait bon vivre.. Le prix de l’immobilier sur Rennes a augmenté de 8% en 2018, (source : Se Loger) c’est vous dire la volatilité et l’attractivité du marché immobilier ! Il est d’ailleurs dopé par le nombre d’étudiants, 68 000, par sa situation attirante au niveau de l’emploi avec ses 32 000 entreprises faisant de Rennes, la 4ème métropole la plus dynamique de France (source : Actu.fr). Pour autant, il est judicieux de bien penser votre projet immobilier en réponse à vos objectifs d’investissement. L’offre étant multiple et le choix de l’emplacement important, être accompagné par votre coach patrimonial Patrimoine Store sera un atout pour réussir votre investissement immobilier sur cette belle ville de Rennes.

 

A propos de l’auteur
Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

Investissement immobilier à Rennes : découverte de la ville et de ses quartiers

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