8 min de lecture | Publié le 23 juil. 2021 Par Natacha Vincent

Mis à jour le 23 juil. 2021

Investissement locatif à Marseille

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Sommaire

Introduction

Dans ce guide, nous allons vous présenter les atouts d’un investissement locatif à Marseille.

Deuxième ville de France en nombre d’habitants, du fait de sa réputation sulfureuse, la métropole phocéenne peut faire peur.

Avec 12 % de chômeurs, Marseille ne présente pas non plus le bassin d’emplois le plus attirant.

Il convient toutefois de relativiser. Tout d’abord ce taux est constamment en baisse depuis 1995.

La commune est en outre le premier pôle économique du sud de la France et abrite le premier port français. Elle accueille par ailleurs plus de 90 000 étudiants sur plusieurs sites géographiques.

La ville a fait l’objet d’importants projets de rénovation depuis le début des années 2010.

Enfin le prix moyen au m2 moyen y est particulièrement attractif comparé aux autres grandes métropoles nationales, laissant espérer un très bon rendement locatif à Marseille.

Nous allons donc vous exposer dans un premier temps les principaux arguments en faveur d’un investissement locatif à Marseille avant de vous présenter le dispositif Pinel dont vous pouvez bénéficier. En dernier lieu, nous détaillerons les attraits des différents quartiers de la ville.

Principaux avantages d’un investissement locatif à Marseille

Capitale européenne de la culture en 2013, la cité phocéenne ne cesse d’œuvrer pour redorer son image.

Premier port de France et quatrième en Europe, Marseille accueille désormais le plus important quartier d’affaires de centre-ville d’Europe du Sud avec Euroméditerranée. Ainsi son bassin d’emplois ne cesse de se développer, atout majeur en faveur d’un investissement locatif à Marseille.

Du point de vue des transports, la ville est extrêmement bien desservie : ligne TGV (reliant Paris en 3h), aéroport d’envergure situé à seulement 25 minutes du centre-ville, métro, tramway et de nombreuses lignes de bus permettent de sillonner la commune.

Bénéficiant d’un climat privilégié et nichée au sein d’un environnement paradisiaque avec les calanques, la ville offre un fort potentiel touristique. Les étudiants y sont aussi nombreux, la commune en attire plus de 90 000 par an.

Enfin ses prix moyens au m2 bien inférieurs à ceux des autres grandes métropoles constituent un véritable atout en faveur d’un achat locatif à Marseille.

La Loi Pinel pour son achat locatif à Marseille

Si vous faites un achat locatif à Marseille, vous êtes éligibles à la Loi Pinel dès lors que vous êtes en zone A.

Le dispositif Pinel permet à tout particulier redevable de l'impôt sur le revenu de bénéficier d'une réduction directement imputable sur cet impôt dans l'hypothèse où il acquiert un logement neuf situé dans une zone de tension locative préalablement désignée par la loi (De A à B1) et qu'il s'engage à le louer pour une durée déterminée au titre de résidence principale de son ou ses locataires.

Ainsi, en cas d’investissement locatif à Marseille dans le cadre du dispositif Pinel, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% de votre investissement sur 12 ans dans la limite d’un plafond de 300 000 € par an.

En cas d’achat locatif à Marseille, il conviendra simplement de ne pas oublier de prendre en compte les différents plafonds applicables dans le cadre de ce dispositif défiscalisant : plafonds de loyer en fonction de la zone dans laquelle vous investissez et plafonds de ressources pour vos locataires.

Si le rendement locatif à Marseille semble attractif du fait des prix bas, il sera important de vérifier que le loyer en plafond Pinel de 13.04 €/m2 en zone A soit en corrélation avec les loyers moyens pratiqués qui peuvent varier d’un arrondissement à l’autre.

Chez Patrimoine Store, la vigilance est de mise et nous retiendrons systématiquement le loyer de marché dans nos simulations, même s’il parait moins avantageux.

Dans quels quartiers réaliser un achat locatif à Marseille

Si l’investissement locatif à Marseille est un bon choix, il convient de choisir attentivement son secteur car on observe une très grande disparité entre les différents arrondissements qui composent la ville.

Quels sont plus précisément les quartiers où envisager un investissement locatif à Marseille ?

Vieux Port, centre historique

C’est depuis toujours le centre culturel et le cœur de la ville de Marseille.

C’est forcément un bon choix pour un achat locatif à Marseille car l’offre immobilière y est tendue dans ce quartier au charme certain.

Bien évidemment, comme tout quartier historique, il présente des difficultés de stationnement mais ils sont en partie résolus du fait que les biens neufs disposent obligatoirement d’une place de parking.

Un solide réseau de transports ainsi que de nombreux travaux d’embellissements réalisés pour Marseille Capitale de la Culture en 2013 ont permis de donner un second souffle au quartier.

Bien entendu les prix ne sont pas les plus attractifs de la ville et le rendement locatif à Marseille n’y est pas le meilleur mais la demande locative y est forte, notamment avec les étudiants.

7ème arrondissement : La Corniche

Proche du centre-ville et de ses commodités avec un panorama sur la Méditerranée, c’est le quartier d’exception de Marseille avec un cadre de vie privilégié et des prix en adéquation avec son côté luxueux.

Ce secteur résidentiel offre une vue sans comparaison sur la ville et abrite des biens atypiques.

Bien que très recherché et donc parfait pour un investissement locatif à Marseille, il y a malheureusement peu de biens neufs à la vente dans ce quartier.

Le 8ème arrondissement

Situé à deux pas des plages du Prado Sud et du parc Borély, proposant un environnement résidentiel verdoyant tout en reliant le cœur de la ville en quelques minutes, c’est historiquement le quartier bourgeois de la ville.

Il abrite une grande partie des meilleurs établissements scolaires de la commune.

C’est forcément un secteur à envisager pour un achat locatif à Marseille mais les constructions neuves y sont assez rares, souvent très prisées et avec une gamme de prix plutôt élevée.

Le 6ème arrondissement : Castellane

La localisation très centrale de ce secteur lui confère un véritable attrait en facilitant la vie de ses habitants : commerces et transports en commun y sont très nombreux.

Avec son style Néoclassique, cet arrondissement possède un côté majestueux particulièrement attractif pour un investissement locatif à Marseille, ce d’autant qu’il attire aussi les étudiants.

Les prix moyens au mètre carré tournent autour de 3 400 €.

Le 9ème arrondissement

Avec un prix moyen au m2 de 3 100 €, le 9ème est à la fois le plus vaste arrondissement et une bonne alternative pour un investissement locatif à Marseille.

C’est un quartier plutôt aisé, avec de beaux espaces verts, bien desservi par le bus et le métro.

Il attire à la fois les familles, les jeunes actifs, voire même les étudiants.

Enfin on y trouve une véritable offre en immobilier neuf qui permet d’envisager un bon rendement locatif à Marseille.

Euromediterranée 1 et 2 : de La joliette aux Arnavauds

Ancien quartier ouvrier, desservi par la ligne 2 du métro et les lignes 2 et 3 du tramway, il a connu une véritable mutation et est aujourd’hui devenu le quartier des affaires.

Dans le cadre d’un investissement locatif à Marseille, ce secteur a su séduire les jeunes actifs.

Le bâtiment des Docks, le long de la mer Méditerranée, a été transformé en bureaux et locaux d’activité, agrémenté par la création de nombreux logements neufs.

En 2014, un grand centre commercial, Les Terrasses du Port, a ouvert ses portes et un nouveau port de plaisance vient d’y voir le jour.

Dans le prolongement de la Joliette, en remontant vers les Arnavauds, cette mutation continue avec la construction de 14 000 logements neufs ainsi que la réhabilitation de 1 500 autres.

Dans un souci de développement durable, l’énergie du quartier proviendra entièrement de la mer (« boucle de thalasso-thermie » alimentant un réseau de pompes à chaleur).

Enfin ce secteur est d’autant plus indiqué pour un achat locatif à Marseille que la nature et les parcs y sont très présents.

Le 11ème arrondissement

Les projets immobiliers neufs se multiplient à l’est de la commune, au cœur de quartiers vallonnés.

Au calme de la ville, à environ 20 minutes du centre, mais bénéficiant du développement de centres commerciaux et services de qualité, notamment de transports en commun, ce quartier séduit les familles.

Avec un prix moyen au mètre carré d’environ 3 150€, le secteur permet un bon rendement locatif à Marseille.

12ème arrondissement : Saint Barnabé

A l’est de la ville, situé à deux pas du tramway et du métro, c’est un quartier très résidentiel, calme et entouré d’espaces boisés.

La vue sur les collines et sur Notre Dame de la Garde y est très agréable. Il regroupe par ailleurs toutes les commodités du centre-ville.

Il connaît un véritable regain d’attractivité avec des prix au mètre carré autour de 3 500 €/m2 en constante augmentation. Il conviendra donc d’être attentif au rendement locatif à Marseille dans ce quartier.

10ème : Saint-Loup

Au sud du 12ème arrondissement, ce quartier présente de nombreux atouts pour un investissement locatif à Marseille avec notamment un prix au mètre carré inférieur de près de 1 000 € à celui de son voisin : 2 568 €/m2.

Situé au cœur du projet d’embellissement Marseille Grand-Est et à seulement 5 kms du centre-ville, ce quartier bénéficie d’un environnement naturel particulièrement appréciable.

La demande locative n’y est pas négligeable pour les investisseurs car le quartier dispose d’un véritable atout avec une circulation particulièrement facilitée : accès à l’A50 permettant un lien direct vers Aubagne, Toulon, Nice… mais aussi accès au tunnel Prado Carénage : vers Vieux-Port, l’A55 et l’A7 (reliant Avignon, Lyon, Montpellier voire l’Espagne).

Avec un rendement locatif à Marseille attractif, ce quartier ne doit pas être négligé dans le cadre d’une recherche en investissement immobilier.

Conclusion

Aucun doute pour nous, l’investissement locatif à Marseille présente un véritable potentiel.

Comme nous l’avons vu, la ville présente de nombreux avantages : une météo particulièrement clémente, une économie en fort développement, un joli bassin étudiant, des transports facilités et des prix encore attractifs pour une commune de cette envergure, permettant d’envisager un rendement locatif à Marseille encore intéressant, ce qui n’est plus vraiment le cas des grandes métropoles.

En revanche, il conviendra d’être précis dans l’élaboration de votre cahier des charges afin que votre achat locatif à Marseille réponde correctement à vos attentes, notamment en ce qui concerne les quartiers, les disparités entre arrondissements de cette commune particulièrement étendue restant fortes.

N’hésitez pas à contacter l’équipe de Patrimoine Store pour l’étude de votre investissement locatif à Marseille. C’est avec plaisir que nous mettrons nos compétences au service de votre projet pour vous permettre de réaliser l’opération correspondant à vos besoins.

Natacha Vincent A propos de l’auteur Natacha Vincent

Après une formation en Droit, plusieurs années en cabinet de fiscalité et dix années à avoir conseillé les particuliers dans le cadre de leurs investissements immobiliers, Natacha a décidé de rejoindre Patrimoine Store dont elle partage les valeurs fondamentales d’accompagnement et de transparence.

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