8 min de lecture | Publié le 24 mai 2021 Par Natacha Vincent

Mis à jour le 31 mai 2021

Investissement locatif à Saint-Étienne

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Sommaire

Introduction

Située à 62 kilomètres d'une grande métropole, la ville de Lyon dont elle tend à se rapprocher, Saint-Etienne est la Préfecture du département de la Loire. L'investissement locatif à Saint-Etienne est en plein essor du fait d'une diversité d'offres et de prix bien plus accessibles que ceux de sa voisine.

Comme pas mal de villes moyennes, Saint-Etienne a souffert d'un fort déclin démographique mais la ville est en train petit à petit de remonter son « handicap » et compte désormais plus de 174 000 habitants.

Avec un pôle universitaire attractif, un réseau de transports en commun particulièrement diversifié et un vaste plan de rénovation urbaine, l'achat locatif à Saint Etienne est un choix non dénué de sens.

Enfin, avec un taux brut de 8,9 %, le rendement locatif à Saint-Etienne place la ville dans le top 5 des communes offrant la meilleure rentabilité locative.

Nous allons donc tenter de vous lister les principaux atouts de la commune, avant de vous présenter le dispositif fiscal Pinel dont vous pourrez bénéficier à l'occasion d'un investissement locatif à Saint-Etienne et, en dernier lieu, nous évoquerons plus en détail les différents quartiers de la ville.

Principaux avantages d'un investissement locatif à Saint-Etienne

Malgré beaucoup d'efforts déployés, la ville a eu du mal à se défaire de son image de ville grise et triste. Toutefois, avec sa qualité de vie indéniable et la surpopulation dont est victime sa « grande sœur », Lyon, devenue aussi trop chère, Saint-Etienne offre une solution attractive aux ménages aux revenus « moyens ».

Voici ci-dessous pourquoi nous pensons que cette commune mérite de s'y intéresser :

  • Tout d'abord la ville possède un réseau de transports en commun particulièrement varié avec tramway, bus et même une gare TGV. Entre Lyon et Saint-Etienne, circulent pas moins de 109 trains par jours et 50 % des déplacements entre ces deux villes se font par ce mode de transport. Il y a même un aéroport à moins de 15 minutes du centre. Enfin on peut noter que les grands axes autoroutiers passent désormais par Saint-Etienne.
  • Autre argument de poids en faveur d'un achat locatif à Saint Etienne : la ville attire les étudiants. 25.000 d'entre eux se répartissent chaque année au sein des différents campus et dans les grandes écoles supérieures telles que l'EM Lyon, l'Ecole des Mines, l'IAE ou l'EKLYA Business School. La demande en T1 ou T2 autour de ces lieux y est donc forte et garantit un bon investissement locatif à Saint-Etienne.
  • Patrimoine de l'Unesco et Cité du Design, la commune est très active avec de nombreuses initiatives culturelles locales et des évènements sportifs d'envergure.
  • D'un point de vue économique, les voyants sont aussi au vert s'agissant d'un investissement locatif à Saint-Etienne. Cette dernière abrite en effet le siège d'un nombre important d'entreprises génératrices d'emplois : le bassin stéphanois concentre ainsi 70% des emplois du département de la Loire. En 2019, la ville a même été placée sur le podium des villes les plus favorables pour trouver un job avec Orléans et Besançon.
  • Vraie ombre au tableau concernant l'achat locatif à Saint-Etienne, le taux de vacance y est important mais cela résulte essentiellement de la mauvaise qualité du parc immobilier. 70 % du parc immobilier y est délabré. La ville tente actuellement d'y remédier avec la mise en œuvre depuis 2018 d'un ambitieux programme de démolition de bâtiments abritant des logements vétustes. L'achat d'un logement neuf permettra donc de s'assurer d'une bonne perspective en termes de location.
  • Le rendement locatif à Saint-Etienne est enfin un véritable atout. Cela s'explique par un prix moyen au mètre carré en-dessous de la moyenne nationale : .079 €. Il convient toutefois de noter de fortes variations de prix au sein de la commune pouvant aller du simple au quadruple suivant les quartiers. Ainsi on peut trouver des biens affichant des prix au mètre carré proches des 5 000 €.

Dispositif fiscal en faveur de l'achat locatif à Saint-Etienne : la Loi Pinel

Si vous faites un achat locatif à Saint-Etienne, vous êtes éligibles à la Loi Pinel alors que vous êtes en zone B2. S'agissant de cette zone, seules les villes ayant reçu un agrément préfectoral peuvent bénéficier du dispositif, ce qui est le cas.

Le dispositif Pinel permet à tout particulier redevable de l'impôt sur le revenu de bénéficier d'une réduction directement imputable sur cet impôt dans l'hypothèse où il acquiert un logement neuf situé dans une zone de tension locative préalablement désignée par la loi (De A à B1 et B2 sur agrément) et qu'il s'engage à le louer pour une durée déterminée au titre de résidence principale de son ou ses locataires.

Ainsi, en cas d’investissement locatif à Saint-Etienne dans le cadre du dispositif Pinel, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% de votre investissement sur 12 ans dans la limite d’un plafond de 300.000 € par an.

En cas d’achat locatif à Saint-Etienne, il conviendra simplement de ne pas oublier de prendre en compte les différents plafonds applicables dans le cadre de ce dispositif défiscalisant : plafonds de loyers en fonction de la zone dans laquelle vous investissez et plafonds de ressources pour vos locataires.

Si le rendement locatif à Saint-Etienne semble attractif du fait des prix bas, il sera important de vérifier que le loyer en plafond Pinel de 9,13 €/m2 en zone B2 soit en corrélation avec les loyers moyens pratiqués.

Chez Patrimoine Store, la vigilance est de mise et nous retiendrons systématiquement le loyer de marché dans nos simulations, même s’il parait moins avantageux.

Quel quartier choisir pour son investissement locatif à Saint-Etienne

Comme nous l'avons indiqué ci-dessus, la réussite de votre projet d'achat locatif à Saint-Etienne va surtout dépendre du quartier que vous choisirez.

Centre Ville

Contrairement aux autres villes moyennes de taille comparable, le centre-ville n'a pas toujours été plébiscité, trop loin des axes autoroutiers avec des déplacements en voiture difficiles (politique de la ville).

Certains endroits du centre-ville sont de retour en grâce et notamment le quartier JACQUARD auparavant peu réputé, voire délaissé.

Vous pouvez désormais tout-à-fait cibler le centre-ville pour votre investissement locatif à Saint-Etienne car il est de nouveau recherché, tant par les étudiants que les jeunes actifs.

Le quartier CARNOT

Situé au nord de la commune, ce quartier, autrefois dédié à la manufacture d’armes, a été entièrement rénové et compte désormais un grand nombre d’étudiants au sein de son campus (le Campus de Carnot). Ce quartier est donc conseillé pour un achat locatif à Saint-Etienne avec ses deux grands parcs et son marché du dimanche matin.

Le quartier FAURIEL

C'est un autre quartier intéressant pour un investissement locatif à Saint-Etienne : endroit idéal pour les seniors du fait de son aura (équivalent de Saint Germain à Paris) mais aussi pour les étudiants avec les écoles suivantes : EM Lyon, Ecole des Mines, Ecole Nationale de Musique.

Petit bémol : le rendement locatif à Saint-Etienne n'est pas le meilleur dans ce secteur du fait de prix au mètre carré globalement élevés.

Le quartier BELLEVUE / TREFILERIE / RIVIÈRE

Ces quartiers ont longtemps été délaissés par les stéphanois mais avec la destruction de la « cité Bonacieux » proche du quartier la Rivière, fin 2019, le secteur commence réellement à prendre de la valeur. Il reste néanmoins accessible avec un bon rendement locatif à Saint-Etienne.

Le quartier la rivière est idéal pour les étudiants du fait de sa proximité de l’université Jean Monnet ainsi que du CHU Bellevue. Son accessibilité avec les réseaux routiers permet aussi de cibler les jeunes actifs.

Le quartier BERGSON

Même s'il est un peu éloigné du centre-ville, ce quartier est recherché pour son calme et son confort de vie ainsi que sa verdoyance.

C'est un secteur à envisager pour un achat locatif à Saint-Etienne car sa proximité avec les axes autoroutiers est pratique pour les jeunes actifs ne travaillant pas sur place.

autoroutiers est pratique pour les jeunes actifs ne travaillant pas sur place. Enfin c'est dans ce quartier qu'est édifié le célèbre stade Geoffroy-Guichard.

Le quartier CHATEAUCREUX

Localisé à proximité de la gare routière, ce quartier d'affaires regroupant résidences de standing et pavillons, a dernièrement pris beaucoup de valeur s'agissant des prix au mètre carré. Sa récente mutation en fait un secteur à envisager pour un investissement locatif à Saint-Etienne.

Conclusion

En résumé, faut-il réaliser un investissement locatif à Saint-Étienne ?

Au regard des différents avantages que nous avons évoqués plus haut, la réponse est positive. L'évolution de son cadre de vie, son rayonnement universitaire et son dynamisme économique sont autant d'argument en faveur d'un achat locatif à Saint-Etienne. Grâce à des prix modérés, vous pouvez investir avec un budget modeste tout en prenant peu de risque.

Ville d'avenir, le rendement locatif à Saint-Etienne reste intéressant et il est encore temps de faire de belles affaires. En effet la commune attire de plus en plus d'acheteurs-investisseurs, ce qui risque d'avoir à terme des répercussions sur les prix.

Chez Patrimoine Store, nous sommes à votre disposition pour définir avec vous les bases de votre projet d'investissement locatif à Saint-Etienne, que ce soit en dispositif Pinel, voire même en loueur en meublé. N'attendez pas pour prendre contact avec un de de nos conseillers qui se fera un plaisir de vous guider pour mettre en place la solution qui vous ressemble.

Natacha Vincent A propos de l’auteur Natacha Vincent

Après une formation en Droit, plusieurs années en cabinet de fiscalité et dix années à avoir conseillé les particuliers dans le cadre de leurs investissements immobiliers, Natacha a décidé de rejoindre Patrimoine Store dont elle partage les valeurs fondamentales d’accompagnement et de transparence.

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