10 min de lecture | Publié le 9 juin 2021 Par Lisa

Mis à jour le 9 juin 2021

Investissement locatif à Toulouse

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Sommaire

Introduction

La ville Rose et sa métropole sont une des zones les plus dynamiques de France, la rendant propice pour un investissement locatif à Toulouse. Proposant une certaine qualité de vie alliée à une économie frétillante, nombreux sont les nouveaux arrivants chaque année. Un investissement locatif à Toulouse devra se faire en prêtant une attention toute particulière à la localisation, le marché locatif pouvant fortement varier d’un quartier à l’autre, d’une ville de la métropole à une autre. Un achat locatif à Toulouse peut se faire grâce à différents dispositifs immobiliers, chacun présentant un potentiel de rendement locatif intéressant. Toulouse est dans notre Top 5 des villes où investir en 2021 et je vais tenter dans ce guide de vous exposer les raisons de ce classement.

Investissement locatif à Toulouse : un large panel de possibilités

Premièrement, l’offre immobilière pour vous investisseur est large à Toulouse, que ce soit en termes de dispositifs éligibles ou d’offres de logements à proprement parler. De plus, depuis 2018, Toulouse a su réellement sortir des effets des anciennes lois de défiscalisation et a pu redéfinir sa politique de logement. Vous trouverez donc aujourd’hui :

La loi Pinel pour un achat locatif à Toulouse

Cette loi permet de diminuer le montant d’impôt sur le revenu que vous devez. En contrepartie de cet avantage, vous devez réaliser un investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien réhabilité. Pour l’un et pour l’autre, les conditions sont les mêmes. L’économie d’impôt ne sera possible que si l’investissement est réalisé dans une zone éligible. Dans notre cas, un investissement locatif à Toulouse sous loi Pinel se fera en zone B1. Chaque zone impose un plafond de loyer applicable, à savoir 10,51 €/m² en 2021 pour un achat locatif à Toulouse. L’économie d’impôt correspond au maximum à 21% du montant investi dans la limite de 300 000€.

La loi Malraux pour un achat locatif à Toulouse

Autre loi défiscalisante, son fonctionnement est toutefois différent de celui de la loi Pinel. Eligible que dans certaines parties de certaines villes, la loi Malraux est un investissement locatif possible à Toulouse. Il ne concerne que des biens anciens nécessitant des travaux de réhabilitation. L’économie d’impôt correspond à 30% du montant travaux débloqué dans l’année, ce dernier étant plafonné à 400 000 € répartis comme souhaité sur 4 années consécutives. Ce type d’investissement permet l’acquisition d’immobilier présentant des prestations de haute qualité et conservant le charme indéniable de l’ancien des centres-villes.

Le déficit foncier pour un achat locatif à Toulouse

Comme pour la loi Malraux, ce dispositif concerne l’immobilier ancien à réhabiliter, mais cette fois-ci pas d’économie d’impôt à la clé. Ce dispositif vient agir directement sur le montant des revenus déclarés aux impôts en les réduisant d’au maximum 10 700 € chaque année, tant que le mécanisme le permet. C’est le montant des travaux (et des autres charges déductibles), très important sur seulement quelques années (1 à 3 ans), qui va venir diminuer/annuler les loyers générés.

La location meublée pour un achat locatif à Toulouse

Dernier type d’investissement dont je vais vous parler dans ce guide, c’est la location meublée. Possible dans le neuf comme dans l’ancien, nous vous conseillons de vous tourner vers le statut du LMNP et ses amortissements, et d’éviter la défiscalisation Censi-Bouvard qui est aujourd’hui peu pertinente. Le statut LMNP vous permettra de réaliser un investissement locatif à Toulouse en créant des revenus qui seront non-imposables grâce au fonctionnement particulier permis par ce dispositif, et ce potentiellement pendant 30 ans.

Tous ces dispositifs immobiliers sont pertinents pour réaliser un achat locatif à Toulouse, maintenant un seul sera réellement adapté à votre situation, votre objectif et votre cahier des charges. Chez Patrimoine Store, nous pouvons vous aider à le déterminer, si vous êtes un peu perdu dans toutes ces fiscalités par exemple, ou vous aider à le confirmer si vous êtes déjà bien renseigné.

Investissement locatif à Toulouse : une ville au dynamisme acté et durable

Toulouse, c’est la quatrième ville de France en termes de démographie, une ville de pointe dans plusieurs domaines d’activité mais aussi une ville où il fait bon vivre.

Avec ses 480 000 habitants en 2017 et sa croissance démographique de plus de 9% sur 10 ans, Toulouse est une commune vivante, qui séduit les français. Cette tendance est soutenue par un dynamisme économique, réel argument pour les personnes en passe de s’installer ailleurs.

Toulouse est la 2ème ville étudiante de France, ils y sont plus de 130 000, français et étrangers, venus étudier l’ingénierie, le commerce, l’informatique, la médecine, etc... ! Outre ce beau classement, Toulouse réussit le pari de faire rester les étudiants dans la métropole toulousaine si ce n’est dans Toulouse même, et ce grâce encore une fois à un marché du travail effervescent.

L’économie de Toulouse repose sur l’aéronautique et l’aérospatiale en premier lieu ; la ville en est la capitale européenne. Dominés par Airbus et Thalès, de nombreux sous-traitants ou fournisseurs se sont installés dans la région, propice pour ces secteurs. Bien qu’affaiblis par la crise induite par le virus de la Covid-19, fort est à parier que dans deux ans ces difficultés ne seront plus qu’un lointain et mauvais souvenir. Les autres secteurs de pointe de la Ville Rose et de sa métropole, sont la recherche, médicale notamment avec l'Oncopole, l’informatique et la chimie. Le marché du travail est très dynamique, le taux de chômage est de seulement 7.5% à la fin de l’année 2019.

Si les nouveaux arrivants s’installent durablement à Toulouse, ce n’est pas seulement pour son économie mais aussi pour le cadre de vie idéal qu’elle offre. Premièrement, sa situation géographique permet aux toulousains de s’évader facilement vers la mer en 2h00, la montagne en 1h30, l’océan en 2h30 mais aussi la campagne une fois passées les villes de la métropole en s’éloignant de Toulouse. Mais, nul besoin de partir loin pour profiter, Toulouse propose une vie culturelle éclectique (musées, spectacles, concerts, théâtres, opéra...), de nombreux espaces verts, que ce soit les bords de Garonne et du Canal du Midi ou les nombreux parcs comme le Jardin Japonais ou le parc du Grand Rond et de nombreuses activités.

Réaliser un investissement locatif à Toulouse est d’autant plus intéressant que la demande locative devait rester très active au vu de l’attrait de la Ville Rose.

Investissement locatif à Toulouse : un marché locatif tendu

Faire un achat locatif à Toulouse, c’est s’adresser aux 65% de toulousains qui sont locataires de leur résidence principale. La majorité d'entre eux recherche un appartement de 2 ou 3 pièces, de plus de 40 mètres carrés. Tous biens confondus, neufs et anciens, le prix au mètre carré moyen pour la ville de Toulouse est de 3 500 €. Le loyer au mètre carré moyen pratiqué est de 13€, soit un rendement locatif à Toulouse moyen de 4.58 %. Mais attention, sous la loi Pinel, le plafond de loyer applicable est de 10.51 € par mètre carré étant donné que Toulouse est en zone B1.

Avant de me pencher sur les quartiers toulousains et les villes de la métropole qui retiennent notre attention pour votre investissement immobilier, je tiens à vous indiquer les quartiers qui ont mauvaise réputation et qui sont à éviter pour votre achat locatif à Toulouse : Les Izards, Le Mirail, Bagatelle et La Faourette.

Faire un achat locatif en centre-ville

Les quartiers centraux de Toulouse (Capitole, Carmes, Esquirol et Saint-Georges) offrent une belle opportunité pour les profils patrimoniaux, qui recherchent le charme de l’ancien ou une localisation très centrale dans le neuf, de belles prestations et qui visent à conserver leur investissement. La municipalité a réalisé plusieurs aménagements urbains dans ces quartiers, modernisant les différents espaces et donnant plus de place à la verdure et aux voiries piétons et cyclistes. L’offre est extrêmement limitée pour ces quartiers et le prix au mètre carré pour un investissement locatif à Toulouse dans le centre-ville se fera aux alentours des 6 000 € voire 6 500 €. Ce prix au mètre carré limite de fait le rendement locatif à Toulouse pour le centre-ville.

Faire un achat locatif en périphérie de centre-ville

Ici, nous allons surtout privilégier les quartiers Saint-Cyprien, Patte-d’Oie, Côte-Pavée et Minimes. Ces quartiers sont parmi les plus appréciés des locataires et le rendement locatif à Toulouse dans ces quartiers sera plus élevé que dans le Centre-Ville en principe.

Saint-Cyprien est idéalement bien placé, à proximité du Centre-ville duquel il est séparé par la Garonne. Etant un des plus vieux quartiers de Toulouse, il a su conserver le charme de son histoire et l’architecture typique toulousaine en briquettes roses tout en garantissant un dynamisme et une vie citadine par excellence.

Patte-d'Oie s’approche de l’ambiance de Saint-Cyprien. Il est aujourd’hui un des quartiers de choix des toulousains pour leur lieu de résidence, alliant de nombreux espaces verts et un certain dynamisme. Traversés par le métro, ils permettent de relier le centre-ville autant que les quartiers économiques de la Toulouse facilement, attirant les étudiants de l’université Toulouse 1 Capitole autant que les jeunes actifs mais aussi les séniors. Comptez près de 6 000 € du mètre carré en moyenne.

Côte-Pavée et Minimes sont deux quartiers plus familiaux. Côte Pavée et situé au Sud–Est du centre-ville. Le métro et le tram sont pour le moment absents de cette zone mais ce sera chose révolue dès la mise en service de la nouvelle ligne de métro. La proximité de la rocade toulousaine et la forte fréquence de bus pallie cependant bien cette absence. Le quartier des Minimes, connu pour avoir été le quartier où a vécu Claude Nougaro, est lui au Nord-Ouest du centre-ville, et est desservi par la ligne B du métro. Ces deux quartiers sont calmes et si Côte-Pavée propose plus de verdure, Les Minimes est peut-être un plus vivant. Vous trouverez des offres d’investissements locatifs à Toulouse aux Minimes aux alentours de 5 500 € le mètre carré et plus proche des 6 000 € à Côte-Pavée.

Faire un achat locatif dans les quartiers excentrés et les villes alentours.

La première zone qui va nous intéresser se situe à l’Ouest de Toulouse. Elle comprend les quartiers Purpan, Casselardit, Lardenne, pour lesquels le prix au mètre carré variera aux alentours des 4 000 € du mètre carré, mais aussi Saint-Martin-Du-Touch qui lui, étant plus excentré et plus familial, est vers les 3 000 ou 3 500 € par mètre carré acheté. Dans cette zone, j’englobe aussi les villes de Blagnac, pour 4 500 € du mètre carré, Colomiers et Cornebarrieu pour 4 000 € en moyenne du mètre carré. Vecteur d’un dynamisme économique très important et lieu de travail de bon nombre des résidents de la zone, l’entreprise Airbus est implantée dans cette zone. Elle est desservie au Nord par le tramway et au Sud par le TER sur la ligne Auch-Toulouse Arènes. Certaines villes comme Cornebarrieu ont intégré un axe de développement urbain durable, avec des écoquartiers.

Deuxième zone intéressante, Rangueil, quartier logeant le pôle universitaire de Toulouse pour les études relatives à la santé et les sciences. Si votre envie est de faire un investissement locatif à Toulouse pour étudiant, Rangueil est certainement un des quartiers qui s’y prête le plus. De plus, le quartier sera prochainement desservi par la ligne Téléo, le téléphérique reliant l’Oncopole, l’hôpital de Rangueil et le pôle universitaire de Rangueil. Il vous faudra débourser entre près de 5 000 € et 5 500 € du mètre carré en moyenne pour réaliser un investissement locatif à Toulouse dans le quartier de Rangueil.

Conclusion

Toulouse allie parfaitement le besoin en loisirs et sorties avec la nécessité d’un dynamisme économique, en saupoudrant le tout d’une situation géographique invitant à l’évasion et un climat clément. Le rendement locatif à Toulouse, grâce à un prix au mètre carré moindre que dans d’autres grandes villes comparables (Bordeaux par exemple) est plutôt intéressant. Mais au-delà de ce dernier, il sera important de regarder, lors de la concrétisation de votre investissement locatif à Toulouse, l’emplacement ainsi que le dispositif fiscal qui correspondent à votre objectif d’achat locatif à Toulouse.

Lisa A propos de l’auteur Lisa

Partageant les valeurs de l’entreprise, rigueur, accompagnement et transparence, Lisa a décidé de rejoindre l’aventure Patrimoine Store en 2018 afin d’aider les investisseurs dans la jungle que représente le marché immobilier d’investissement.

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