7 min de lecture | Publié le 31 mars 2021 Par Natacha Vincent

Mis à jour le 8 avr. 2021

Investissement locatif Limoges

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Sommaire

Introduction

Dans ce guide, vous allez découvrir pourquoi l’investissement locatif à Limoges, la capitale de la porcelaine, a désormais le vent en poupe.

En effet, après avoir connu la morosité pendant plusieurs années, le marché immobilier limougeaud est manifestement devenu dynamique et rentable. Cela tient essentiellement au fait que le rendement locatif à Limoges est l’un des meilleurs de France.

Deux facteurs ont contribué à ce regain d’intérêt : un prix au mètre carré inférieur à d’autres villes similaires conjugué à divers projets de modernisation qui offrent à la ville un second souffle.

Si sa démographie est plutôt stable avec un peu plus de 129028 habitants en 2020, l’arrivée d’étudiants de plus en plus nombreux du fait de l’implantation de nouvelles écoles supérieures est un facteur augmentant l’intérêt de l’achat locatif à Limoges.

Enfin sa situation en zone B1 de la Loi Pinel ainsi que le fait que la commune se soit associé au programme « action cœur de ville » permettant son éligibilité au dispositif Denormandie sont autant d’arguments en faveur de l’investissement locatif à Limoges.

Nous allons donc vous exposer dans un premier temps l’ensemble des dispositifs dont vous pouvez bénéficier en cas d’achat locatif à Limoges puis nous vous exposerons comment les atouts de cette commune l’ont rendu attrayante.

Les dispositifs fiscaux éligibles en investissement locatif à Limoges

Comme nous l’avons évoqué ci-dessus, au-de-là de l’intérêt du rendement locatif à Limoges, choisir cette ville pour votre investissement en défiscalisation vous offre accès au bénéfice de plusieurs régimes venant optimiser votre opération.

La Loi Pinel pour son achat locatif à Limoges

Si vous faites un achat locatif à Limoges, vous êtes éligibles à la Loi Pinel dès lors que vous êtes en zone B1.

Le dispositif Pinel permet à tout particulier redevable de l'impôt sur le revenu de bénéficier d'une réduction directement imputable sur cet impôt dans l'hypothèse où il acquiert un logement neuf situé dans une zone de tension locative préalablement désignée par la loi (De A à B1) et qu'il s'engage à le louer pour une durée déterminée au titre de résidence principale de son ou ses locataires.

Ainsi, en cas d’investissement locatif à Limoges dans le cadre du dispositif Pinel, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% de votre investissement sur 12 ans

Il conviendra simplement de ne pas oublier de prendre en compte les différents plafonds applicables dans le cadre de ce dispositif : plafonds de loyer en fonction de la zone dans laquelle vous investissez et plafonds de ressources pour vos locataires.

Si le rendement locatif à Limoges semble attractif du fait des prix bas, il convient d’être vigilant concernant cette commune car la moyenne des prix de location au m2 est de 10 €, c’est-à-dire que le loyer de marché risque d’être inférieur au loyer en plafond Pinel de 10,44 €/m2 en zone B1.

Chez Patrimoine Store, la vigilance est de mise et nous retenons systématiquement le loyer de marché dans nos simulations, même s’il parait moins avantageux.

Le dispositif Denormandie pour son achat locatif à Limoges

Afin d’inciter les investisseurs à rénover des logements anciens dans le centre-ville des communes moyennes souvent vidés de leurs habitants, le législateur a instauré un dispositif permettant d’obtenir une réduction d’impôt équivalente à celle de la loi Pinel.

L’investissement locatif à Limoges permet de bénéficier des ces dispositions du fait que la ville participe au programme « Action cœur de ville ».

Ainsi un contribuable effectuant un achat locatif à Limoges d’un bien ancien, sur lequel il fait réaliser des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération, pourra bénéficier d’une réduction d’impôt dans les mêmes conditions que la Loi Pinel (cf. lien vers guide sur la Denormandie).

Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux concerne essentiellement les contribuables fortement imposés car il permet de réduire ses impôts de façon conséquente en se constituant un patrimoine.

C’est une mesure d’utilité publique destinée à encourager l’achat et la rénovation d’immeubles situés dans des zones classées ou sauvegardées.

En cas d’investissement locatif à Limoges dans certains quartiers, vous pouvez bénéficier du dispositif Malraux et ainsi obtenir une réduction d’impôt pouvant s’élever jusqu’à 30 % du montant des travaux engagés dans la limite de 400.000 € sur 4 ans.

Il est important de noter que cette réduction n’entre pas dans le cadre du plafonnement des niches fiscales.

Les atouts d’un investissement locatif à Limoges

Limoges est une ville en plein renouveau qui ne cesse d’innover et de se réinventer. Le label « ville créative » lui a d’ailleurs été attribué par l’Unesco.

De nombreux programmes de valorisation des territoires ont aussi été mis en route.

Sur le plan économique, la commune est considérée comme le premier pôle économique du centre-ouest avec près de 17.000 entreprises implantées et pas loin de 800 commerces. Elle dispose d’un espace de recherche et d’échange dans les domaines de l’ingénierie, de l’électronique et de l’environnement. Le parc d’Ester Techonopôle figure d’ailleurs dans les premiers rangs mondiaux de l’appareillage électronique.

L’investissement locatif à Limoges est aussi intéressant du fait du nombre croissant d’étudiants ayant quasiment atteint les 20.000 en 2021. Encore une fois la commune se démarque en figurant dans les « 20 facs d’excellence » au niveau national d’après le magazine Challenges.

D’un point de vue démographie, si la commune perd un peu de ses habitants, son agglomération, elle, ne cesse de s’accroître avec une balance positive. Avec un rendement locatif à Limoges des plus attractif et une demande de logement croissante, cette ville possède indéniablement de nombreux atouts.

Enfin l’opportunité d’un achat locatif à Limoges est accentué par sa position géographique centrale, à moins de 3h des villes comme Paris et Bordeaux, et à 4h de Lyon.

Dans quels quartiers réaliser son achat locatif à Limoges

Pour rappel, Limoges offre les prix d’achat au mètre carré parmi les plus bas de France avec Brest et Saint-Etienne. La tranche d’âge majoritaire est 20-39 ans, par conséquent il y a une forte demande locataire en T2 et T3.

De nombreuses barres d’immeuble ont été construites dans les années 50/60 avec des charges locatives très élevées.

L’investissement locatif à Limoges dans l’ancien à rénover ou dans le neuf offre donc de véritables perspectives.

Cinq zones d’investissement sont à retenir pour un investissement avec un bon rendement locatif à Limoges.

Le centre-ville historiqu

Comme dans toutes les villes moyennes, le centre attire habitants et touristes avec un joli patrimoine historique qui laisse peu de place au neuf mais offre de beaux projets en réhabilitation.

Le quartier de la Gare

Possédant les avantages du centre avec les atouts de la proximité de la Gare des Bénédictins, ce quartier offre un véritable intérêt pour les jeunes actifs, ce d’autant que 68 % de ses habitants sont locataires.

Il est possible d’effectuer un investissement locatif à Limoges dans un des programmes neufs éligibles à la Loi Pinel.

Sainte Claire / Vanteaux

Situé au sud-est de la ville et reliant le centre au CHU, c’est un quartier dynamique comportant commerces, jardins publics et écoles.

A proximité des facultés de médecine et des lettres, ce quartier attire les étudiants.

L’achat locatif à Limoges dans ce quartier, qui accueille régulièrement des programmes neufs, est gage d’une opération réussie.

Quartier de Landouge

Quartier à la fois calme car comportant peu de commerces et bien desservi par les transports en commun, il attire les populations aisées. Pour autant 71% des habitants sont locataires, ce qui en fait un quartier intéressant pour un achat locatif à Limoges.

Ester technopôle

Située au sud du quartier de Beaubreuil, avec un accès direct vers la Gare, cette zone regroupe plus de 130 entreprises, parmi lesquelles des laboratoires ou des centres de transfert de technologies.

L’investissement locatif à Limoges dans ce secteur est donc particulièrement pertinent car il attire à la fois les actifs et les étudiants du fait de l’implantation de l’école d’ingénieurs.

Ce quartier offre des logements neufs qui permettent de profiter de la Loi Pinel.

Conclusion

Avec un grand nombre d’indicateurs au vert, nous conseillons bien entendu l’investissement locatif à Limoges.

En revanche il conviendra d’être vigilant car le marché est à la hausse.

L’intérêt d’un achat locatif à Limoges va dépendre surtout du quartier car les prix vont du simple au double suivant la localisation. Il est certain toutefois que la majorité du parc immobilier n’étant pas dans un état convenable, il est aisé de se démarquer en proposant un bien rénové au goût du jour.

Mais pour conserver un bon rendement locatif à Limoges, il faudra surveiller le ratio loyer / prix au mètre carré.

N’hésitez pas à contacter l’équipe de Patrimoine Store pour l’étude de votre investissement locatif à Limoges. C’est avec plaisir que nous mettrons nos compétences au service de votre projet pour vous permettre de réaliser l’opération correspondant non seulement à vos attentes mais surtout à vos besoins.

Natacha Vincent A propos de l’auteur Natacha Vincent

Après une formation en Droit, plusieurs années en cabinet de fiscalité et dix années à avoir conseillé les particuliers dans le cadre de leurs investissements immobiliers, Natacha a décidé de rejoindre Patrimoine Store dont elle partage les valeurs fondamentales d’accompagnement et de transparence.

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