7 min de lecture | Publié le 17 sept. 2021 Par Natacha Vincent

Mis à jour le 17 sept. 2021

Investissement locatif Lyon

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Sommaire

Introduction

Lyon rafle la 2ème place dans nombre de classements nationaux, se positionnant juste après Paris en termes d’économie, de nombre d’étudiants ou encore de tourisme, rien d’étonnant au vu de son importance dans l’histoire de France et son emplacement géographique à un carrefour de l’Europe.

La ville des lumières profite d’un fort dynamisme à tous les égards, attirant de nouveaux habitants chaque année de façon pérenne et donc de potentiels locataires pour votre investissement locatif à Lyon.

Plusieurs dispositifs immobiliers sont éligibles pour votre achat locatif à Lyon, ce guide vous permettra de savoir lesquels et les conditions d’application propres à chacun.

Investissement locatif à Lyon : une ville aux multiples avantages

Lyon, ancienne capitale de la Gaulle, est située à un carrefour au niveau de l’Europe. Extrêmement accessible par la route, les airs et le transport ferré, rejoindre les capitales Européennes des pays limitrophes prend moins de 2h. L’aéroport dessert en plus de cela tout le reste de l’Europe et tous les continents, à l’exception de l’Amérique du Sud.

Boostée par cette accessibilité, l’économie lyonnaise est en effervescence, au point d’être la 4ème région européenne en termes de PIB. Lyon propose un important bassin d’emplois et possède plusieurs pôles de compétitivité, à savoir la santé, la clean-tech, le numérique et la sécurité. La ville est labellisée French Tech, renforçant son statut de ville de pointe. Pour les trajets au sein de Lyon, vous pouvez compter sur un réseau de transport en commun dense et varié : 4 lignes de métro, plus de 100 lignes de bus et de nombreuses stations de vélos en libre-service.

Les Lyonnais profitent d’une situation géographique favorable, à l’Est de la France, proche des Alpes et du Massif Central, sur les bords du Rhône et de la Saône. La ville profite de nombreux espaces verts au sein de la ville. Le climat est semi-continental, c’est à dire avec des hivers froids, intensifiés par l’humidité apportée par les deux cours d’eau, et des étés chauds, presque étouffants. Les mi-saisons sont plus douces et agréables.

Si près de 10% de la ville de Lyon est classée au Patrimoine Mondial de l’Unesco, c’est que son architecture reflète parfaitement bien la succession des différentes époques connues par la ville. Les constructions modernes se font dans le respect de ces dernières. Au-delà du patrimoine architectural d’exception, Lyon est la terre d’accueil de plusieurs festivals à la renommée très importante, avec le festival des lumières par exemple. Enfin Lyon est aussi connue pour son patrimoine gastronomique.

Avec tous ces atouts, il n’est pas étonnant que Lyon soit la 3ème ville de France selon le nombre d’habitants (plus de 500 000). D’ailleurs, il serait surprenant que ce classement régresse sur les années à venir, la croissance démographique annuelle y est de près de 4 % ! Les étudiants ont la part belle au sein de cette population puisqu’ils y sont au nombre de presque 150 000, profitant de son riche pôle universitaire et de ses nombreuses écoles privées.

Investissement locatif à Lyon : une offre en immobilier d’investissement large

La majorité des dispositifs immobiliers, défiscalisants ou non, sont applicables à Lyon. Cependant, il ne sera pas possible de réaliser une loi Denormandie, cette loi étant active majoritairement dans des villes moyennes de la zone B2.

Voici les dispositifs immobiliers éligibles à Lyon pour la location nue :

  • La loi Pinel
  • Loi certainement la plus connue, elle permet une économie d’impôt en contrepartie d’une acquisition dans l’immobilier locatif neuf ou ancien réhabilité, en zone éligible, respectant une période d’engagement de location et un plafonnement de loyer. Les zones éligibles sont les zones A, Abis et B1 (zone B2 sous agrément dérogatoire), chacune imposant un plafond de loyer au m² bien précis. Un investissement locatif à Lyon sous loi Pinel se fait en zone A. Un investissement Pinel doit être possédé et mis en location pendant au minimum 6 ans bien que vous puissiez décider d’une période plus longue (9 ou 12 ans) afin de percevoir plus longtemps le gain fiscal. L’économie d’impôts est calculée sur le coût de revient de l’investissement, ce dernier étant limité aux plafonds de 300 000 € par an et de 5 500 € du m².
  • La loi Malraux
  • Le dispositif Malraux permet une économie d’impôt en contrepartie de l’acquisition d’un bien immobilier à réhabiliter. La perception de l’économie d’impôt est directement liée à la répartition du budget travaux sur les 4 années éligibles. Elle sera à hauteur de 30% de ce dernier, lui-même plafonné à 400 000 € au total.
  • Le dispositif Monuments Historiques
  • Le dispositif Monuments Historiques est très similaire à la loi Malraux, à la différence que la totalité du budget travaux peut être passée en charge sur l’année. Autre différence, comme le nom de ce dispositif l’indique, il n’est éligible que sur les bâtiments classés ou inscrits au titre des monuments historiques. Réaliser un investissement locatif à Lyon sous le dispositif Monuments Historiques ou en loi Malraux, s’adresse à des personnes payant un montant d’impôt déjà conséquent, à minima 10 000 €, et souhaitant étoffer un patrimoine immobilier déjà existant. Ces types d’investissement peuvent avoir des prix au mètre carré supérieurs à la moyenne du marché, mais garantissent en général une réhabilitation haut-standing.

Outre la location nue, vous pouvez aussi réaliser un investissement locatif à Lyon meublé. Vous serez alors sous le statut du LMNP, qui, grâce au système comptable des amortissements, vous permet de générer des revenus nets d’impôts. L’investissement LMNP est idéal en résidence de services, avec un gestionnaire contrôlé et sélectionné, ce qui vous garantit les loyers et vous assure un minimum de gestion de votre part.

Investissement locatif à Lyon : un marché locatif dynamique

Lyon, c’est 65% de locataires en 2018 qui recherchent en général des 2 et 3 pièces (plus de 50% de la demande). Les 4 pièces représentent 20 % de la demande, les presque 30% restants sont divisés pour moitié chacun entre les studios et les 5 pièces et plus. 95% de l’offre à Lyon se fait sur des appartements. De manière très globale, neuf et ancien confondus au sein de toute la ville de Lyon, le prix au mètre carré s’élève à un peu moins de 5 500 €. Il est en constante hausse, démontrant le dynamisme de cette ville également au niveau de l’immobilier.

Maintenant, voyons de plus près les quartiers qui doivent retenir votre attention pour un investissement locatif à Lyon :

Si vous recherchez à réaliser un investissement locatif à Lyon qui soit patrimonial, alors il peut être juste de vous orienter vers les quartiers de la Presqu’Ile, des Pentes, de la Croix-Rousse ou encore des Terreaux, sur des 2 ou 3 pièces. Ces quartiers parmi les plus chers de Lyon peuvent voir leurs prix monter à plus 8 000 € du m² pour le neuf. Sinon, à un prix supérieur à 9 000 € du mètre carré et une typologie d’au moins 5 pièces, les quartiers des Brotteaux et de la Tête d’Or sont à retenir. Cependant, l’offre reste relativement rare dans ces quartiers verdoyants et le rendement locatif pour Lyon dans ces quartiers en est fortement réduit.

Si vous avez un profil un peu plus investisseur dans le cadre de votre projet d’investissement locatif à Lyon, les 3ème et 7ème arrondissements sont mieux adaptés. Plus proches des 6 000 € à 7 000 du m² dans le neuf et le rénové, ils proposent également un peu plus d’offres, neuves et anciennes.

Les arrondissements plus extérieurs (5ème, 8ème et 9ème) vous permettront de passer sous la barre des 6 000 € du m² carré, augmentant ainsi votre potentiel rendement locatif à Lyon.

Lyon, c’est une chose. Il serait pourtant dommage d’ignorer les villes en première couronne. Villeurbanne et Tassin-Lune par exemple. Ces dernières vont être reliées par la future ligne de métro E et de nombreux projets de densification du réseau de transport en commun à l’échelle de la métropole. Ces villes proches de Lyon proposent des prix au m² plus faibles mais sont en général en zone Pinel B1 alors que Lyon est en zone A.

Conclusion

Lyon, c’est une chose. Il serait pourtant dommage d’ignorer les villes en première couronne. Villeurbanne et Tassin-Lune par exemple. Ces dernières vont être reliées par la future ligne de métro E et de nombreux projets de densification du réseau de transport en commun à l’échelle de la métropole. Ces villes proches de Lyon proposent des prix au m² plus faibles mais sont en général en zone Pinel B1 alors que Lyon est en zone A.

Natacha Vincent A propos de l’auteur Natacha Vincent

Après une formation en Droit, plusieurs années en cabinet de fiscalité et dix années à avoir conseillé les particuliers dans le cadre de leurs investissements immobiliers, Natacha a décidé de rejoindre Patrimoine Store dont elle partage les valeurs fondamentales d’accompagnement et de transparence.

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