Un phénomène de demande important sur le Loueur en meublé non professionnel (LMNP) géré en cette rentrée
Habituellement la rentrée des classes correspond à la dernière ligne droite fiscale, et normalement nous avons en cette période plus de demandes en loi Pinel qu’en LMNP. Cette année c’est tout le contraire, il y a une demande très forte sur notre plateforme, pour des investissements étudiants ou seniors principalement, avec souvent pas mal d’apport voire même un paiement cash. Cela, on le constate plutôt en début d’année quand les clients ont fini leurs années de placements financiers, mais cette année c’est maintenant.
En premier lieu il est bon de rappeler une fois encore que les Français ont énormément épargnés pendant le covid et que maintenant ils se demandent quoi faire avec ce cash. En second point il y a l’inflation qui peut inquiéter des investisseurs pas forcément aguerris à la finance. Autre point, les Français ne sont pas prêts à prendre des risques ou à spéculer sur les actions s'ils veulent un peu plus de rendement que le livret A et enfin on constate aussi qu’ils ont envie de se faire plaisir et cherche des compléments de revenus intéressants pour profiter de la vie, et la grâce au principe des amortissements ils peuvent se créer des revenus net d’impôt.
Le fonctionnement du LMNP
Nous allons parler exclusivement du LMNP amortissable et pas de la loi Censi Bouvard qui permettait d’avoir une réduction d’impôt. Dans le LMNP amortissable, vous achetez un bien neuf ou ancien que vous meublez. Grace à cela vous allez fonctionner comme une entreprise. Vous allez être en revenu BIC (bénéfice industriels et commerciaux) et non plus des revenus fonciers. Ainsi vous allez pouvoir amortir votre bien immobilier sur une durée approximative de 25 ans. Par exemple un bien à 100 000€ divisé par 25 ans, tous les ans vous allez déduire 4 000€ de vos loyers. Ainsi après avoir déduits les charges courantes ( intérêts d’emprunts, taxe foncière etc..) vous déduisez les amortissements. Vous créez ainsi des revenus annulés par l’amortissement et donc net d’impôt.
Les investissements éligibles
Vous allez confier la gestion de votre bien à un gestionnaire qui va non seulement gérer la résidence en totalité, mais aussi et surtout assurer des services à ses locataires. Pour cela vous aurez quatre types de résidences, Tourisme, Etudiant, Affaire et Senior (médicalisé ou non) . Vous allez donc signer avec votre exploitant un bail commercial qui va régir votre relation. Votre locataire est l’exploitant qui va faire de la sous location. Et c’est là qu’il faut commencer à être vigilent et à analyser certains des secteurs mais aussi et surtout le gestionnaire. Le LMNP est un formidable outil mais il ne faut jamais oublier que vous achetez avant tout un bien immobilier. Et l’erreur très souvent commise c’est d’acheter un gestionnaire. Personne n’est devin et un gestionnaire est avant tout une société commerciale qui peut grandir mais aussi disparaitre et dans ce cas-là que devient votre bien ? Le LMNP est un investissement long terme pour bénéficier au maximum des amortissements. Il faut appréhender le recyclage de votre bien immobilier.
Le recyclage d’un bien immobilier
Lorsque vous allez acheter un LMNP , poser vous la question de sa viabilité seul sans gestionnaire. En clair s'il n’y a plus de gestionnaire, Est-ce que je peux le louer moi ? A quel prix ? La typologie et la surface est-elle adapté ? Quelles sont les charges de copropriété de la résidence. Et je peux vous prendre deux exemples que je prends souvent à mes clients : imaginez une résidence étudiante de 200 logements tous identiques au fin fond de la creuse, vous n’en ferez rien si le gestionnaire s’en va…. Un autre exemple , une magnifique résidence senior en cœur de ville au pied du tramway, mais que des T3 ou T4 , vous ne le louerez pas à des étudiants etc … toute cette analyse est fondamentale avant même de se soucier de la qualité du gestionnaire. Il faut être pragmatique et ne pas oublier que l’on acheté un bien immobilier.
Un bon nombre de résidence ou de gestionnaires ne répondent pas à ces critères
C’est tout là le problème qui a été amplifié par la loi Censi Bouvard de 2009 , elle permettait d’avoir une réduction d’impôt en lieu et place des amortissement. Beaucoup d'investisseurs non avertis ont acheté du gain fiscal et un gestionnaire mais pas l’immobilier. Si nous repassons les 4 typologies de résidences, aujourd'hui un étudiant en centre-ville à montrer toute sa résilience face au covid par exemple. Mais à contrario, vous vous retrouvez aujourd’hui avec bon nombre de gestionnaire en position de force dans le tourisme par exemple qui renégocient des baux avec des conditions drastiques car ils savent que les investisseurs n’ont pas le choix il faut qu’il renouvellent sous peine de ne rien en faire. Et vous perdez ainsi toute l’essence même du LMNP.
Les bonnes affaires à faire en LMNP aujourd’hui
Ce qu’il faut savoir c’est que vous pouvez bénéficier des amortissements sur un bien neuf mais aussi une revente de LMNP. Et aujourd’hui vous allez retrouver sur le marché de la revente des résidences qui ont 9/10 ans. A l’époque les acquéreurs ont fait une loi Censi Bouvard sur 9 ans et arrivent aujourd’hui à la fin de la période fiscale. Ils revendent donc leur bien. Bien sûr il y a dix il y a de forte chance qu’ils aient acheté trop cher. Le LMNP n’a aucun encadrement des commissions vendeurs cachés et il n’est pas rare d’avoir jusqu’à 15% de commission dans le prix de vente pour le vendeur. Vous avez donc aujourd’hui des reventes extrêmement intéressantes. Vous allez pouvoir regarder l’historique de la résidence, son taux de remplissage, son entretien etc.… mais vous allez aussi pouvoir vérifier l’historique du gestionnaire et comment il a traversé la crise covid par exemple. Autant d’éléments qui vont crédibiser les bons bien immobiliers. Et bien sur, sur une revente il y a fort à parier que le vendeur va perdre de l’argent et la bonne affaire est souvent pour l’acheteur.
Quelle rentabilité avec le LMNP ?
Cela va dépendre de la typologie de la résidence, mais pour vous donner un ordre d’idée, sur une résidence étudiante de centre-ville vous aurez des budgets compris entre 60 000 et 130 000 euros environs, et sur du senior comptez de 130 000€ jusqu’à 300 000€. Concernant les rentabilités, elles vont varier mais comptez pour des biens intéressants entre 3.8% et 4.5%. Il est à noter en revanche que grâce au bail commercial vous aurez très peu de charge (seulement taxe foncière par exemple) et vous aurez donc une rentabilité nette très proche du brut si vous payez cash. Vous aurez donc entre 3 et 4% net d’impôt et cela n’est pas négligeable.
Quel apport pour votre bien en LMNP ?
Le LMNP a cela de génial que vous pouvez tout personnaliser sans vous soucier du retour de bâton fiscal. Si vous voulez un revenu immédiat et diversifier votre épargne, vous pouvez payer cash. Si vous vous dites je suis à la retraite dans 10 ans , je veux les revenus dans 10 ans, pas de problème nous pouvons faire un apport de façon a ce que le loyer couvre le crédit, vous n’y mettez rien pendant 10 ans et dans 10 ans vous avez les revenus. Et enfin si vous êtes jeunes, moins de 30 ans et que vous avez le temps, vous pouvez acheter un LMNP à crédit et commencer à préparer votre avenir même avec un petit budget de 60 000€ . Il faut donc faire du cas par cas et bien analyser vos besoins.
