Le moins que l’on puisse dire, c’est que c’est tout sauf une surprise. Cela fait plusieurs années que l’on tire la sonnette d’alarme sur l’absence de politique dans le neuf qui dérègle complètement le marché.
Pour vous rappeler ces chiffres, il y a 32% de baisse de vente au 3ème trimestre pour les investisseurs et 52% auprès des bailleurs sociaux. Pour vous donner un point de repère nous sommes en dessous des ventes de 2020, année Covid.
Il y a quelques mois, nous nous disions que l'élastique allait être tellement tendu qu’il allait finir par casser. Je crois que nous y sommes et le gouvernement ne peut plus ignorer cette crise grave.
Pour être tout à fait précis, les permis ont augmenté car, en septembre 2022, les aides financières pour les constructions denses en zones tendues en RE2020 s’arrêtaient, ce qui a accéléré les dépôts de permis de construire. Mais aujourd’hui la réalité, c’est qu’un permis de construire accordé ne veut pas dire que le promoteur va sortir l’opération.
L'équilibre financier des opérations est clairement modifié, entre inflation, normes thermiques, prix des fonciers, bon nombre d'opérations ne sortent pas car elles ne sont pas rentables. Nous n’assistons pas une augmentation de l’offre. A cela s’ajoute la difficulté voire l’impossibilité de financer les primo accédants et la perte de rentabilité des investisseurs, nous avons tous les ingrédients d’une crise d’une grave ampleur.
Les solutions de relances existent et sont nombreuses, on peut citer en pêlemêle : une bonification de la loi Pinel + qui accompagnerait le passage à la norme RE 2020, le retour à des financements plus souples pour les zones tendues, organiser la filière d’approvisionnement pour réduire les coûts de production et surtout produire plus pour apporter à cette filière des volumes permettant de réduire les coûts.
Nous avons souvent parlé de ces solutions mais en vain, depuis cinq ans, il y a une volonté notoire de réduire l’immobilier, la preuve en est avec le durcissement des normes de crédits, sans parler des hausses de taux et des méthodes de calcul visant à durcir le crédit. Aujourd’hui le ciseau entre hausse des coûts, des prix, méthode de calcul et hausse des taux rend le crédit immobilier dans le neuf quasi impossible. La volonté d’investir ou d’acheter est bien là mais la possibilité est bien plus dure.
Alors concernant la volonté, je pense que les choses sont en train de changer. Si nous remontons quelques mois en arrière, il n’y avait pas de ministre. Maintenant il y en a un mais depuis le mois de juin, les annonces se font attendre et il faut creuser pour trouver des informations. Alors pour vraiment savoir quelle volonté habite le ministre, il faut écouter l’audition du ministre du logement par le Sénat suite à la présentation du budget 2023. Cela dure environ 2h30 et permet vraiment d’avoir une vue précise de ses aspirations.
A la suite de cette audition, il en ressort clairement que le ministre a pleinement conscience des problématiques de construction dans le neuf et souhaite encourager la construction. Il ne propose pas vraiment de solutions pour l’instant mais au moins valide ces résultats catastrophiques. Sur 2h30 d’audition, 70 % du temps a été consacré aux passoires thermiques. C’est clairement générateur d’un autre problème, à force de parler des passoires thermiques, les gens ont l’impression que c’est le seul endroit où il faut investir ou acheter pour faire une bonne affaire. Le reste du temps a été consacré au logement social et pour la petite anecdote : la Loi Pinel n’a pas été citée une seule fois !
C’est extrêmement curieux de ne pas l’évoquer lorsque l’on vient défendre un budget car à écouter la Cour des Comptes, la loi Pinel coûte trop cher. Malgré tout c’est un bon moyen de dynamiser l’immobilier neuf et d’encourager l’investissement. Mais sur cela aucune piste de déploiement ou d’amélioration, le ministre ne revient pas sur la Pinel + . Il cherche à réduire voire à supprimer ces niches fiscales mais souhaite instaurer un statut de bailleur privé car il reconnait aisément que les bailleurs privés contribuent de manière importante à l’équilibre du marché immobilier.
Nous n’avons aucun contour ni aucun délai pour ce statut de bailleur privé. Il semblerait que pour lui ce statut permettrait de lutter contre le meublé de tourisme, de réduire les crédits d’impôts et de s’inscrire dans la durée. Peut-être va t’on revoir apparaitre les amortissements comme à l’époque de la loi de Robien mais pour le moment aucune piste.