Les 10 avantages de la Loi Pinel

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Rédigé par Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store, le 23 sept. 2020

Sommaire

Introduction

La première étape lors de la réalisation d’un investissement immobilier est de définir le plus clairement et objectivement possible votre objectif. Une fois cela fait, les différents dispositifs immobiliers sont là pour vous aider à l’atteindre. La loi Pinel est adaptée pour ceux qui cherchent un revenu complémentaire à court terme et qui ne souhaitent pas garder le logement au-delà de la période de défiscalisation mais plutôt profiter d’un capital. Nous allons donc nous pencher sur les avantages de cette loi.

Tout d’abord, qu’est-ce la Loi Pinel ? C’est une loi de défiscalisation française existant depuis 2015. Créée à l’initiative de l’ex-ministre du logement, Sylvia Pinel, pour succéder à la loi Duflot, le gouvernement souhaite avec cette loi compenser le manque de logements neufs sur le territoire français. Elle présente de nombreux avantages pour tout contribuable français désireux de diminuer sa pression fiscale.

1. Eligible dans le neuf mais aussi dans l’ancien

Le gouvernement souhaitant favoriser la construction de résidences neuves, la loi Pinel est évidement éligible dans la vente de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement. Cependant, si jusqu’au 31 décembre 2020 tous les logements neufs peuvent bénéficier de l’effet défiscalisant de cette loi, ce ne sera plus le cas à partir de 2021. En effet, le gouvernement a pris la décision de sortir les logements individuels du champ d’effet de la loi Pinel.

Au-delà d’être active dans le neuf, la loi Pinel est possible sous certaines conditions dans l’immobilier ancien. Elle est alors nommée Pinel réhabilitée ou Pinel optimisée au déficit foncier. En effet, le logement concerné doit nécessiter d’importants travaux pour pouvoir devenir décent et habitable, sinon cette loi ne pourra pas être appliquée.

La loi Pinel s’adresse donc à un large panel d’investisseurs, s’adaptant selon leurs préférences, et garantissant un bien immobilier aux performances énergétiques élevées notamment.

2. Les durées d’effet possibles.

Encore une fois, la loi s’adapte à plusieurs profils. En effet, trois durées sont possibles : 6 ans, 9 ans et 12 ans. Selon les textes de la loi, la première durée choisie doit être de 6 ans ou 9 ans. Par la suite, si la durée initiale était de 6 ans, l’effet de la loi peut être étendu à deux reprises par période de trois ans supplémentaires, si la durée initiale était de 9 ans, une seule prolongation de trois ans est possible, portant dans les deux cas la période d’effet de la loi Pinel totale à douze années.

L’effet défiscalisant de la loi Pinel prend effet à la date d’achèvement des travaux, ce qui n’arrive que très rarement un 1er janvier, les années ne sont donc pas calculées selon les années civiles mais de date à date.

La souplesse permise par les prorogations possibles permet autant à un investisseur chevronné ou sûr de ce qu’il fait, d’opter pour une période 9 ans directement que pour un investisseur plus timide ou novice de partir premièrement sur la courte durée de 6 ans.

3. La réduction d’impôt Pinel

La réduction d’impôt permise par la loi Pinel est directement liée à la durée d’effet choisie. En effet, le texte de loi impose la mise en location sans discontinuité du logement tout le long de la durée déclarée.

La loi Pinel permet jusqu’à 21% du prix du bien d’économie d’impôt. L’effet de la loi Pinel se limite à 300 000 € d’acquisition, l’économie maximale est donc de 63 000 €, répartie sur 12 ans. La répartition se fait comme suit :

  • Les 9 premières années : 2% par an, soit 6 000 € par an.
  • Les 3 dernières années : 1% par an, soit 3 000 € par an

Ainsi, au terme des 6 ans, le contribuable aura effacé 36 000 € d’impôt, au terme des 9 ans, 54 000 € et 63 000 € au terme des 12 ans, la durée maximale.

Bien entendu, vous pouvez décider de continuer de louer votre bien immobilier après ses 12 années, mais vous ne bénéficierez plus de l’effet défiscalisant.

Pour percevoir effectivement cette économie d’impôt, certaines conditions sont à respecter impérativement, sous peine non seulement de ne plus pouvoir profiter de l’économie d’impôts dans les années à venir, mais aussi et surtout de devoir rembourser l’économie déjà réalisée les années passées ! Premièrement, la location doit être continue, vous ne pouvez donc pas habiter ce logement. De plus, des plafonds de loyer et de ressources du locataire sont à respecter, renseignez-vous sur des sources fiables telles que le site service-public.fr afin d’être certains de ne pas les dépasser.

4. Une mise en location rapide

Contrairement à toutes ses prédécesseures, la loi Pinel s’accompagne d’un zonage déterminant ses localisations d’éligibilité. Ainsi, seules les métropoles de plus de 250 000 habitants peuvent proposer des logements Pinel. Par définition, plus la ville abrite d’habitants, plus elle est dynamique au niveau économique. Par ricochet, son marché locatif est en général dynamique voire tendu. Ainsi, en tant que propriétaire d’un logement qui bénéficie d’un loyer souvent plus bas que les prix du marché, les potentiels locataires se rueront vers votre bien dès sa mise sur le marché.

Trois zones existent au niveau de ces agglomérations afin de tenir compte des importantes disparités nationales. Ainsi, notre belle capitale, Paris, accompagnée de 76 villes de sa banlieue proche, bénéficie de sa propre zone, la zone Abis. La zone A englobe plus ou moins le reste de l’Ile de France, certaines communes de la Côte d’Azur, telle que Marseille, mais aussi Lyon ou encore Lille. Enfin, la zone B1 concerne toutes les autres villes de plus de 250 000 habitants de France non comprises en zone A ou Abis (Toulouse, Bordeaux, Nantes, Grenoble, etc…). Dans l’absolu, deux autres zones existent, la B2 et la C. La C a toujours été hors du zonage Pinel et la B2 en est sortie en 2020.

Autre point, la location à un ascendant ou à un descendant est totalement autorisée avec la loi Pinel. Seule précision importante, ce parent ne doit pas faire partie du même foyer fiscal que vous. Évidemment, ce dernier doit vous verser un loyer au marché, l’hébergement à titre gratuit n’étant pas compatible avec les conditions de la loi Pinel mais aussi, respecter les plafonds de ressources du locataire.

5. L’opportunité cachée des plafonds de loyer

De premier abord, ne pas pouvoir décider librement du loyer appliqué à cause d’un plafond paraît être un frein important. Pourtant, il peut s’agir en réalité d’une vraie aubaine.

Premièrement, vous allez proposer sur le marché locatif un logement qui, à taille et caractéristiques égales d’un logement non-Pinel, aura un loyer inférieur. Ainsi, les locataires privilégieront votre logement plutôt que celui du voisin, ce qui signifie que vous aurez une facilité pour louer votre bien.

Mais le bénéfice du plafond de loyer permet un deuxième avantage non-négligeable. Au-delà de permettre une mise en location facilitée, il permet de garder de façon plus pérenne son locataire. En effet, un locataire qui profite d’un logement neuf ou récent, à un coût mensuel moindre, y réfléchira à deux fois avant de décider de mettre fin à son bail locatif. Le turnover sera donc fortement amoindri grâce à ce loyer plafonné, ce qui signifie moins de coûts si vous faites gérer votre logement par un gestionnaire locatif ou moins de temps attribué à cet investissement si vous le gérez vous-même.

6. Le bénéfice du neuf et la protection de sa réglementation

Les constructions d’aujourd’hui ne ressemblent en rien à celles d’il y a, ne serait-ce que, 15 ans. En effet, les différentes réglementations apportent de nombreux avantages.

Premièrement, les réglementations de “commodités”. Ainsi, le Code de l’urbanisme rend obligatoire un minimum de places de stationnement selon la taille du logement associé. Ensuite, des normes de construction en termes de consommation énergétique existent. Pour les permis de construire déposés entre 2012 et 2020 inclus, toutes les constructions doivent respecter la Réglementation Thermique 2012. Cette dernière garantit un logement qui consomme peu d’énergie, qui limite les déperditions en augmentant l’isolation, en adaptant les matériaux de constructions, etc... A partir de 2021, la Réglementation Environnementale 2020 prendra le relais. Cette dernière oblige les constructeurs à réaliser des bâtiments qui sont en bilan énergie positive, c’est à dire qu’ils doivent créer plus d’énergie qu’ils n’en consomment.

Au-delà d’une réglementation, les logements sont aujourd’hui pensés pour être le plus fonctionnel possible et adaptés à l’usage qu’il en est fait actuellement. Ainsi, les plans sont modernes dans l'agencement des pièces, les petites surfaces et certaines plus grandes surfaces sont souvent accompagnées d’une cuisine équipée, la salle de bain sera moderne dans le choix des meubles, des carrelages, etc...

Les locataires profiteront donc d’un logement récent, bien agencé et économe, réduisant leurs factures chaque mois.

7. Des risques limités

Chaque année, un particulier peut réaliser jusqu’à deux investissements Pinel. Attention cependant, au maximum, la réduction d’impôt apportée par ces logements sera calculée sur 300 000 € et 5 500 € par mètre carré, pas la peine donc de partir sur un investissement à 800 000 € dans le but de gommer les 16 000 € d’impôt que vous payez actuellement chaque année.

Également, le fait de pouvoir réaliser 2 investissements Pinel distincts par an permet de diminuer le risque apporté par la vacance locative. En effet, ne pas percevoir les loyers prévus peut fragiliser l’investissement, les mensualités d’emprunt tombant elles chaque mois indépendamment de la location effective ou non du bien. Mais, il serait fortuit que les deux biens soient vides de locataires en même temps, et ainsi, les loyers d’un viendront compenser légèrement le manque de loyer de l’autre.

8. Un financement attractif

L’immobilier est le seul actif pour lequel l’emprunt bancaire est possible. Il permet d’acquérir un bien pour lequel l’épargne nécessaire n’est pas disponible voire même inexistante. C’est un formidable effet de levier qu’il faut utiliser.

Parfois votre banque vous demandera de prendre en charge les frais annexes tels que les frais de notaire, mais si vous en avez la possibilité, le mieux est d’opter pour un prêt à 110%. Ce type de prêt bancaire couvre non seulement le coût du l’investissement mais également celui de tous les frais annexes. Vous n’avez donc rien à débourser de votre poche.

9. Une rentabilité locative intéressante

Trois rentabilités existent, mais ne se valent pas pour être parfaitement objectif. La première, la moins indicative, vient diviser le loyer annuel par le prix d’achat. N’incluant ni les charges liées à l’investissement ni l’avantage fiscal Pinel, nous n’allons pas nous attarder sur celle-ci.

La rentabilité nette de charges est la deuxième examinée. Elle est déjà beaucoup plus précise que la précédente puisqu’elle inclut toutes les charges, notamment les charges de copropriété, les différentes taxes, etc… Elle s’établit aux alentours de 1,5% à 3%. Mise en parallèle de la rentabilité nette fiscalité incluse, elle permet de prendre conscience de l’opportunité de la loi Pinel, qui elle s’établit entre 3% et 5%.

10. Plusieurs possibilités en fin de période de défiscalisation

A la fin de l’effet de la loi Pinel, que ce soit au bout de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, le bénéfice de l’économie d’impôt disparaît, ne laissant que des loyers qui tombent tous les mois et peu de charges étant donné que le logement est encore relativement récent. Chez Patrimoine Store, nous vous proposons alors deux solutions afin de vous éviter une augmentation brutale de votre fiscalité.

Première solution, la vente du logement. Cette option s’offre particulièrement à tous ceux qui souhaitent obtenir le fruit de la vente pour réaliser un autre investissement, qui ont un besoin financier “urgent” ou tout simplement qui ne souhaitent plus avoir de biens immobiliers dans leur patrimoine.

Deuxième option, la transformation du logement en bien meublé et le passage à la fiscalité du statut de Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP). Cette démarche nécessite l’achat de meubles avec facture, une démarche de déclaration auprès du Greffe du Tribunal de Commerce pour obtenir un numéro SIRET et de mandater un cabinet comptable. Une fois tout cela fait, le statut du LMNP permet de générer des revenus nets d’impôts par le mécanisme de déduction d’amortissement comptable de tout ce qui compose le logement (murs, meubles, équipements, etc...). Ces amortissements viennent annuler les loyers fiscalement parlant et sont même souvent supérieurs à ces-dits loyers. Ainsi, le surplus vient en réserve et sera utilisé lorsque les amortissements comptables auront atteint la fin de leur durée d’action. Cette solution n’est pas valable pour tous les logements et une simulation doit être réalisée en amont pour vérifier l’efficacité de ce statut. Mais dans la majorité des cas, les logements étant situés en zone Pinel, c’est à dire en zone urbaine, où les prix sont en général en croissance et en zone de marché tendu en termes de location, la transformation d’un logement Pinel en meublé sera opportun.

 

Conclusion

Réaliser un investissement Pinel est donc une opportunité réelle pour quiconque souhaite un revenu complémentaire immédiat et un capital en sortie d’investissement. La possibilité de réduire sa pression fiscale est également un argument de poids pour beaucoup de ménages français. A condition d’être rigoureux sur son application, la loi Pinel est un dispositif immobilier que nous recommandons chez Patrimoine Store.

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arnaudG A propos de l’auteur Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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