12 min de lecture | Publié le 25 nov. 2020 Par Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Mis à jour le 8 avr. 2021

Les 5 villes où investir dans l’immobilier neuf à Marseille et sa métropole

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Sommaire

Introduction

Investir dans l’immobilier neuf à Marseille en loi Pinel semble donc être approprié par la douceur de vivre de la région, mais est-ce que les bonnes opportunités sont présentes partout sur le territoire ? C’est ce que nous allons voir.

L’immobilier neuf à Marseille : La loi Pinel

En bref, la loi Pinel, c’est quoi ? C’est une loi de défiscalisation, mise en application en 2015 sous l’impulsion de Sylvia Pinel, c’est à dire que c'est une loi qui vous permet d’économiser de l’impôt lorsque vous investissez dans l’immobilier neuf. Pour investir dans l’immobilier neuf à Marseille il faut savoir que le montant total d'économies est fixé selon la durée d’effet de la loi que vous choisissez, à savoir 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Sur 6 ans, c’est 12% du montant de votre investissement qui se sera transformé en économie d’impôt, sur 9 ans c’est 18% et sur 12 ans c’est 21%.

Mais évidemment, l’Etat français, s’il permet de réduire ses impôts, fixe tout de même des limites à cet effet : le montant total de votre investissement immobilier neuf à Marseille sur lequel l’économie s’appliquera est de 300 000 €.

Pour investir dans un appartement neuf à Marseille, renseignez-vous sur les différentes zones. Les communes aux alentours d’Aix-en-Provence et de Marseille profitent de l’attrait de ces communes et tout ce petit monde est donc en zone A. En s’en éloignant, certaines communes tombent en zone B1 et certaines sont même en zone B2 et ne sont donc pas éligibles au dispositif loi pinel à Marseille. Attention donc à être attentif à la localisation de votre investissement immobilier neuf à Marseille.

Pour qu’un investissement en loi Pinel à Marseille soit réussi, il faut qu’il soit bien calibré. Ainsi, avant même de penser localisation, il vous faut définir votre objectif d’investissement, de manière claire, objective et précise. Ensuite, il faut s’assurer que le dispositif Pinel y corresponde. Il vous faut également prêter une attention toute particulière au montant d’impôt à gommer et au montant de réduction d’impôt dont vous bénéficiez déjà par d’autres biais. En effet, il ne sert à rien d’investir 300 000 € dans un appartement neuf à Marseille si vous ne souhaitez économiser que 2 000 € par an, ou si vous utilisez déjà votre niche fiscale à hauteur de 9 000 €. Votre coach Patrimoine Store connait les délicatesses de cette loi phare de l’immobilier et saura vous permettre de réaliser un investissement dans l’immobilier neuf à Marseille gagnant.

Si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à aller voir notre guide sur les 10 avantages de la loi Pinel.

Investir dans l’immobilier neuf à Marseille : L’attractivité

La démographie se porte bien sans être d’un dynamisme hors norme puisqu’elle a gagné 20 000 habitants entre 2007 et 2012 puis 37 000 habitants entre 2012 et 2017. La population est un peu plus âgée que la moyenne des métropoles françaises, les actifs étant particulièrement présents, au détriment des plus jeunes. Elle ne se laisse pour autant pas embarquer par cette tendance : la vie culturelle est riche, avec notamment des expositions, de grands festivals… Ces données démontrent de vrais avantages pour trouver un programme immobilier neuf à Marseille dans lequel investir sans avoir de mauvaise surprise.

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf à Marseille, vous serez attentif à la diversité des paysages. Si les villages permettent un paysage naturel sur 56% de la Métropole, Aix-en-Provence et Marseille contribuent au taux de 23% de paysage urbain. Les 21% manquants sont constitués de paysages agricoles. Afin de limiter l’effet nocif sur l’environnement de l’urbanisation, Marseille a déployé un projet de taille, Euroméditerranée. 1er projet urbain d’Europe, il consiste en la modernisation d’une partie du 2ème arrondissement, notamment les quartiers de La Joliette et d’Arenc, en y implantant un programme immobilier neuf, des commerces et des bureaux dans un écoquartier.

Investir dans l’immobilier neuf à Marseille : ce qu’il faut savoir sur l’économie

L’économie d'Aix-Marseille-Provence est en demi-teinte. 6 000 emplois sont créés par an, ce qui est un bon score par rapport aux autres métropoles françaises. Pourtant, le taux d’emplois lui est plus faible qu’ailleurs, s’établissant à seulement 60%. De plus, si 6 000 emplois sont créés, ils le sont à l’extérieur des centres, ce qui peut poser des problèmes d’accès au travail pour certains. Ce phénomène accentue les inégalités sociales, déjà bien présentes, et concentrées dans certains quartiers. C’est un point important à prendre en compte pour investir en loi pinel à Marseille. Il est donc crucial qu’elle continue à créer toujours plus d’emplois, dans toutes les catégories socio-professionnelles afin de dynamiser son marché économique et d’atténuer les inégalités sociales. Pour relativiser ces côtés plutôt négatifs, la métropole a plusieurs arguments de poids. C’est le 1er pôle économique du Sud de la France. Pour garantir ce rang dans ce classement, elle peut notamment s’appuyer sur son port, 1er de France et 5ème d’Europe, mais aussi sur ses domaines d’activités phares, 1er pôle de recherche en mécanique-énergétique et sciences de l’ingénieur de France, 1er cancéropôle français après Paris, 1ère zone exportatrice vers la Méditerranée, etc… Également, un bon investissement dans immobilier neuf à Marseille sera positionné proche des bassins d’emplois ou des réseaux de transports en communs pour éviter cet enclavement.

Au sein de la métropole, le réseau de transport en commun est présent mais il pourrait être plus fourni sur le Nord du territoire. C’est pour cela qu’en 2018, elle a décidé de créer la marque Mobilité La Métropole afin de rassembler tous les réseaux de transport en communs et améliorer leur efficacité et leur maillage. Le but est qu’en 2025, plus de 90% de la population soit au maximum à 10 minutes d’un parc-relais, c’est un vrai point fort pour investir dans un appartement neuf à Marseille.

Investir dans l’immobilier neuf à Marseille peut donc être une réelle opportunité, à condition de bien calibrer cet investissement et de prendre en compte toutes les caractéristiques.

Les 5 villes où investir dans l’immobilier neuf à Marseille et sa métropole

Programme immobilier neuf à Marseille

Investir dans l’immobilier neuf à Marseille parait être une réflexion logique et cohérente. Avec un cadre de vie agréable mêlant climat du Sud de la France, paysages provençaux et accès à la mer, la cité Phocéenne attire pour son bon vivre. C’est d’ailleurs plus de 850 000 personnes qui y avaient élu domicile en 2017, faisant de Marseille la 2ème ville de France sur ce critère. Au-delà d’être importante, la démographie de Marseille est en croissance, bien que légèrement vieillissante.

Dans le cadre du domaine d’activité de l’environnement, Marseille a développé un important projet de modernisation urbaine avec Euroméditerrannée. La première partie de ce projet a été livrée, la deuxième partie l’est petit à petit. Ce nouvel écoquartier mêle bureaux, locaux commerciaux et logements, le tout avec des constructions plus respectueuses de l’environnement (consultez la nouvelle norme RE2020) et avec de nombreux espaces verts.

Le parc immobilier de Marseille est hétérogène. Les programmes immobiliers neufs à Marseille côtoient d’autres édifices plus anciens, certains très abimés et qui ne devraient pas pouvoir être loués selon la loi. La demande en logements neufs ou entièrement rénovés est donc bien présente sur la ville, donnée encourageante pour faire un investissement loi Pinel à Marseille. Toute la ville est en zone A, signe que le marché locatif est tendu. 55% des marseillais sont locataires, une vraie aubaine pour investir dans l’immobilier neuf à Marseille. Marseille comptabilise le plus de programmes immobiliers neufs éligibles à la loi Pinel sur son territoire. Nous vous conseillons de vous orienter vers les 2ème, 6ème, 7ème, 8ème, 10ème, 11ème et 12ème arrondissements. Je vous invite à aller lire le guide sur Marseille pour avoir plus de détails : Pourquoi et où investir à Marseille ?.

 

L’immobilier neuf à Aix-en-Provence

Deuxième ville la plus importante de la Métropole, Aix-en-Provence compte presque 150 000 habitants, dont 40% ont moins de 29 ans. La population est donc très jeune, composée de nombreux étudiants, plus de 30 000 et de jeunes actifs. Si elle est le fief d’autant d’étudiants, c’est parce que l’université d’Aix-Marseille est située sur son territoire. Cette université pluridisciplinaire, la plus grande de France, accueille plus de 80 000 étudiants au total, répartis sur 5 campus, et propose plus de 500 formations différentes dans 5 domaines. C’est un atout idéal pour investir dans l’immobilier neuf à Marseille – Aix en provence.

Le parc immobilier est composé d’appartements en majorité, de trois pièces et quatre pièces pour la moitié. Avec près de 60% de la population qui est locataire, le marché est propice à un investissement immobilier neuf à Aix en provence en loi Pinel. Le prix au mètre carré est plus haut qu’à Marseille du fait de l’offre qui est moins importante, il s’établit aux alentours des 5 600 €.

L’immobilier neuf à Martigues

Surnommée la Venise Provençale, Martigues est située au Nord-Est de Marseille, sur les rives de l’étang de Berre et à la naissance du chenal de Caronte.

Le tourisme est un domaine important pour Martigues. Aussi, elle mène depuis plusieurs années une politique en ce sens, en embellissant et en équipant la commune. Elle est donc labellisée “Ville d’art et d’histoire”, garantissant la conservation de son architecture et “Station classée de tourisme”, preuve que la ville a su intelligemment mêler l’industrie avec le tourisme, en alliant tradition et modernité. Martigues possède une richesse historique qu’elle protège et chérit, tout en ayant toujours son regard tourné vers le futur.

Avec plus de 50% des Martégaux qui sont locataires, et une situation géographique aux portes de Marseille, mais aussi de son aéroport, elle est définitivement adaptée à un investissement dans l’immobilier neuf, notamment en Loi Pinel, puisque la ville le permet, étant située en zone A. L’investissement le plus adapté sera un appartement de 3 ou 4 pièces, ces typologies représentent 60% de la demande d’appartements. Pour cela, comptez environ 4 300 € du mètre carré.

L’immobilier neuf à Aubagne

A l’Est de Marseille, se trouve Aubagne. Connue pour la fabrication de ses santons provençaux mais aussi pour ses stars natives de la ville, l’écrivain Marcel Pagnol et le nageur Alain Bernard. Idéalement située à un carrefour routier menant vers Marseille, Toulon et Aix-en-Provence, Aubagne a séduit plus de 46 000 habitants, soit une augmentation de plus de 3% sur 10 ans. Dans les années 70, elle aurait pu connaitre un déclin avec l’arrivée des trois autoroutes l’entourant, mais elle a su au contraire en tirer profit et présente aujourd’hui un dynamisme économique et culturel certain. La ville a su préserver une identité provençale forte et rester la ville artisanale qu’elle était, avec ses nombreux marchés, ses salons artisanaux, etc...

Aubagne propose plusieurs programmes immobiliers neufs éligibles en loi Pinel sur son territoire. Pour une location facilitée, nous vous conseillons d’éviter les appartements de moins de trois pièces, la majorité des locataires étant des couples avec ou sans enfants. Le prix au mètre carré s’établit aux alentours des 3 800 €.

L’immobilier neuf à Istres

Au Nord-Ouest de Marseille, de l’autre côté de l’étang de Berre, nous trouvons Istres, connue pour son cadre de vie agréable et son dynamisme. Ses plus de 43 000 habitants l’aiment pour son dynamisme culturel.

Le réseau de transport en commun est riche, 8 lignes de bus desservent la ville grâce au réseau Ulysse, réseau de bus situé à l’Est de Marseille. Elle possède également une gare proposant notamment comme destination les gares TGV de Miramas et Marseille, mais aussi les communes de la Côte Bleue. Le réseau de transport en commun est donc riche, et à la fois pratique pour les habitants mais aussi les touristes. Les touristes sont d’ailleurs nombreux à l’apprécier, ils étaient près de 20 000 sur la saison estivale 2018 (juin, juillet et août).

Niveau immobilier, elle propose sur son territoire plusieurs programmes immobiliers neufs. Au niveau des tendances, 45% des Istréens sont locataires et 53% d’entre eux se tournent vers des maisons en général de 4 pièces et plus. Attention donc, avec la disparition des maisons dans le champ d’éligibilité de la loi Pinel au 31 décembre 2020, il est conseillé de privilégier des appartements spacieux, avec au moins 3 pièces. Istres est elle aussi située en zone A. Le prix au mètre carré moyen pour des appartements neufs se situe vers 3 400 €.

 

Conclusion

Les 5 villes où investir dans l’immobilier neuf à Marseille et sa métropole Nous avons vu qu’Aix Marseille Provence propose un territoire inégal et que finalement, les villes situées dans les terres nécessitent d’être vigilant pour un investissement immobilier neuf en loi Pinel. Chez Patrimoine Store, nous connaissons toutes ces subtilités, notre meilleur conseil est donc que vous nous contactiez afin d’être accompagné dans la réalisation de votre projet immobilier neuf.

Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store A propos de l’auteur Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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