Les 5 villes où investir en loi Pinel à La Rochelle Agglomération

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Rédigé par Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store, le 3 oct. 2020

Sommaire

Introduction

La Rochelle est une belle ville balnéaire de l’ouest de la France. Située entre « la Belle Endormie » qu’est la ville de Bordeaux et « la Cité des Ducs » qu’est Nantes, La Rochelle attire chaque année des milliers de touristes venant profiter de son climat tempéré et des 150 km de plages que possède la Charente-Maritime.

Connue mondialement grâce à son festival Les Francofolies, La Rochelle est également une terre où le sport est légion, notamment pour le rugby et le nautisme.

Au-delà du côté attrayant du bord de mer, l’agglomération de La Rochelle, qui compte tout de même 28 communes et plus de 160 000 habitants, envisage l’arrivée de plus de 23 000 nouveaux habitants d’ici 2040, soit 1 150 nouveaux habitants par an qu’il va falloir loger.

J’ai retenu pour vous, investisseurs, 5 villes de choix sur l’agglomération de La Rochelle vous permettant de réaliser un investissement locatif intéressant dans le cadre de la loi Pinel.

La loi Pinel : qu’est-ce que c’est ?

La loi Pinel offre une opportunité de défiscalisation comme vous pourrez le lire dans notre guide dédié à la loi Pinel (inclure lien vers guide « La loi Pinel : une opportunité de défiscalisation »). Globalement, elle permet, dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier neuf, de réduire le montant de son impôt sur le revenu. Certaines obligations sont tout de même à respecter mais elles sont faciles à mettre en place. La première des obligations est de respecter une zone d’investissement. Seules les zones A / A Bis (correspondant à Paris, Marseille, Bassin genevois, Lille, Montpellier, …) et B1 (qui regroupe les communautés d’agglomération de plus de 250 000 habitants dont fait partie l’agglomération de La Rochelle) sont accessibles à l’investissement locatif en loi Pinel. Ceci correspond à peu près à 18% du territoire français.

La deuxième obligation est celle du respect d’un plafond de loyer. En zone B1, le plafond de loyer est de 10,44 € par m². Ceci peut paraître contraignant mais pourtant ce plafond permet de mettre sur le marché locatif un bien moins cher que dans l’ancien. La dernière obligation se porte sur la durée de location. Au minimum, vous devrez mettre en location votre bien pendant 6 ans et vous pourrez aller jusqu’à 12 ans. En contrepartie de ces obligations, l’Etat vous donne le droit de réduire votre pression fiscale à hauteur de 2% par an, ce qui vous permet de réduire le montant de votre impôt sur le revenu de 6 000 € par an pendant 6 ou 9 ans, puis de 1% par an soit 3 000 € par an pendant les 3 dernières années poussant la période d’effet de la loi Pinel à 12 ans.

Maintenant que vous savez presque tout sur l’investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel, regardons ensemble ce qu’il est possible de réaliser à La Rochelle Agglomération. Parmi les 28 communes que composent l’agglomération de La Rochelle, toutes ne sont pas éligibles à la loi Pinel. Uniquement 11 communes offrent la possibilité de réaliser un investissement locatif via la loi Pinel. Voici 5 villes, sélectionnées par mes soins.

Les 5 villes où investir à La Rochelle Agglomération

La Rochelle

3ème ville de France où il fait bon vivre, La Rochelle a de nombreux atouts. Située entre Bordeaux et Nantes, la ville de La Rochelle abrite 75 735 habitants en 2017 selon l’INSEE. C’est une ville aux multiples facettes, étudiante avec le quartier des Minimes, bourgeoise avec le quartier de la Genette, elle est à la fois dynamique et reposante. Connue pour ses deux tours, Saint-Nicolas et la Tour de la Chaîne, et pour son festival de musique, les Francofolies, elle attire des milliers de personnes chaque année, venant profiter des concerts d’artistes mondialement renommés, du Vieux Port et des plages à quelques minutes à pied du centre-ville.

La ville de La Rochelle n’est pas qu’une ville touristique, même si à l’arrivée des beaux jours, de nombreux habitants des régions voisines viennent profiter d’un moment agréable sur le Vieux-Port de La Rochelle. L’attractivité économique de cette ville s’est faîte grâce à son port maritime, l’un des plus gros sur la façade atlantique. Le développement du commerce international a permis à La Rochelle de se faire un nom grâce au transport maritime. Le nautisme est également très important avec plus d’une centaine d’entreprises qui travaillent dans ce domaine d’excellence. De nombreuses startups viennent profiter de l’expertise du pôle universitaire et plus particulièrement de l’école d’ingénieur. Le pôle universitaire de La Rochelle attire de nombreux étudiants chaque année, l’offre de formation est importante, tournée notamment vers l’international.

Le marché immobilier a évolué et le prix de l’immobilier rochelais a subi une augmentation de 42% en 10 ans. Avec 62% de locataires sur La Rochelle, le marché locatif a encore de belles années devant lui. La demande en matière de logement est soutenue, il faut pouvoir loger les nouveaux habitants et La Rochelle manque cruellement d’espace pour construire. Ce n’est pas pour autant qu’il n’est pas possible d’investir en loi Pinel sur La Rochelle, bien au contraire ! Quelques programmes sont encore disponibles, surtout si vous souhaitez investir dans un appartement de type T2, T3 ou T4, ce qui correspond à la demande locative actuelle sur La Rochelle.

Lagord

La commune de Lagord est située au nord de La Rochelle. Elle connait depuis quelques années, un renouveau important avec la création d’un pôle économique Atlantech qui est le 1er éco-quartier bas carbone. Lagord est un quartier résidentiel important sur l’agglomération rochelaise. Facilement accessible depuis le centre-ville de La Rochelle, les habitants de cette commune bénéficient de tous les commerces de proximité, écoles, collèges, lycée. Le deuxième centre commercial de l’agglomération situé sur la commune de Puilboreau, est à quelques minutes en voiture.

Il y a quelques années, la ville de Lagord était plutôt vue comme une « cité dortoir ». La volonté de la commune en créant ce pôle économique Atlantech a fait changer les choses. Aujourd’hui, de plus en plus d’habitants viennent vivre à Lagord parce qu’ils travaillent à Lagord. La ZAC du Fief Rose ainsi que la ZAC des Greffières étaient les deux principaux pôles économiques de la ville où les commerces et entreprises de services sont installés. Le parc Atlantech a vu l’arrivée du siège social d’une des plus grosses banques régionales, le Crédit Agricole Charente-Maritime Deux-Sèvres, initialement installé à Niort et à Saintes. L’arrivée de cet employeur a attiré bien d’autres entreprises.

Avec une population d’environ 7 000 habitants en 2017 selon l’INSEE, la ville de Lagord tire son épingle du jeu avec un marché immobilier principalement établi en maisons individuelles. Plus de 47% des résidences principales sont des maisons type T5 et plus. Ceci est d’ailleurs la principale demande en matière de location. Avec un prix au m² quasiment équivalent entre le neuf et l’ancien (2 990 € / m² pour une maison T5 dans l’ancien et 3 180 € /m² pour une maison neuve selon le site des notaires de France) et un parc immobilier assez ancien, principalement construit entre les années 1970 et 1990, Lagord offre une possibilité d’investissement locatif intéressante et qui va perdurer.

Aytré

Située à la sortie de La Rochelle au sud et aux portes de la ville d’Angoulins, Aytré apparaît comme une commune en plein développement. Avec une population de plus de 8 000 habitants, qui ne cesse d’augmenter depuis 2016, aujourd’hui la ville d’Aytré mène une politique de modernisation. L’activité économique de la ville d’Aytré est passée de l’agriculture avec la culture du sel et la pêche au 19ème siècle à une activité économique industrielle avec l’implantation de l’usine Alstom qui fabrique du matériel roulant pour l’industrie ferroviaire notamment.

Avec ses 2 km de plages, les couples et les familles viennent profiter du confort de la ville d’Aytré, de ses nombreux espaces de verdure tout en ayant accès aux services et commerces de proximité ainsi qu’au centre commercial d’Angoulins et ses 37 boutiques, à moins de 10 minutes en voiture. Pour pouvoir accueillir ses nouveaux habitants, la ville d’Aytré mise sur le développement écologique notamment avec la construction d’un éco-quartier à Bongraine où pas moins de 800 logements vont sortir de terre. Avec un marché immobilier qui tend à s’envoler, le prix de l’immobilier a bondit de 7.1% en 5 ans selon le site meilleursagents.com, avec un prix au m² pour une maison ancienne 5 pièces qui s’établit à 2 730 € alors que pour une maison neuve, le prix au m² est de 3 170 € selon le site internet des notaires de France. De plus, la demande locative est également très présente autant pour des maisons individuelles que des appartements, en sachant que la moitié des habitants d’Aytré sont locataires.

Périgny

Située à l’est de la ville de La Rochelle, Périgny apparaît comme la ville du renouveau industriel et tertiaire sur l’agglomération rochelaise. Elle est devenue au fil des années, une importante zone d’activité avec l’implantation d’un des plus grands fabricants français de produits naturels et biologiques, Léa Nature.

Pour l’activité économique, la localisation de la ville de Périgny est un atout. Facilement accessible depuis le centre-ville de La Rochelle, Périgny bénéficie également d’un accès par la rocade périphérique et permet de rejoindre le port de commerce situé à Chef de Baie en seulement 20 minutes. Un atout pour les entreprises industrielles !

C’est la 3ème ville de l’agglomération rochelaise, avec une population de 8 428 habitants en 2017 selon l’INSEE, qui ne cesse d’augmenter depuis de nombreuses années. La population de la ville de Périgny se compose principalement de familles avec et sans enfant, venant chercher la tranquillité tout en bénéficiant du dynamisme de l’agglomération rochelaise. Avec une augmentation constante de la population, il a bien fallu que la ville de Périgny offre des possibilités de logements à ses nouveaux habitants, la demande étant sur des maisons individuelles, surtout au sud de Périgny. Les possibilités intéressantes en matière d’investissement locatif pour des appartements se feront le long du canal de Rompsay et sur le nord de la ville.

Châtelaillon-Plage

Châtelaillon-Plage c’est la station balnéaire de l’agglomération rochelaise, avec l’Ile de Ré. Son charme un peu « rétro » est issu d’un passé touristique où la ville de Châtelaillon-Plage faisait partie de la période des « Bains de Mer ».

Châtelaillon-Plage vit essentiellement du tourisme. Avec les beaux jours, c’est une ville qui est animée jour et nuit. Avec ses marchés locaux, son casino sur le boulevard de la Mer ou encore son hippodrome ainsi que ses 3 km de plages, il est impossible de s’ennuyer à Châtelaillon-Plage. Même si cette ville vit du tourisme, l’activité économique est soutenue par les commerces de proximité et l’artisanat. Pour les amateurs de sport nautique, Châtelaillon-Plage offre de nombreuses activités en lien avec la voile ou le surf. Pour les amoureux de la nature, il est tout à fait possible de visiter les parcs à huitres ou de profiter de la vue sur l’océan en visitant la réserve naturel d’Yves. Attractive vous dîtes ? En 2017, c’est quasiment 6 000 habitants sur cette commune et la volonté de développement de la population s’inscrit dans les souhaits de la municipalité où tout est fait pour attirer chaque année de nouveaux habitants.

Outre sa proximité avec la ville de La Rochelle, à 15 minutes en voiture, l’atout principal de Châtelaillon-Plage est le cadre de vie, ce qui se ressent sur le marché immobilier. La ville a décidé depuis quelques années de construire des quartiers résidentiels, du côté de l’hippodrome notamment. Seulement 34% de la population est locataire, ce qui permet aux investisseurs, de réaliser un investissement locatif intéressant en loi Pinel, possible à Châtelaillon-Plage. Avec un parc immobilier composé à 75% de maisons individuelles, le marché locatif tend à se développer vers des appartements. Les jeunes actifs sont à la recherche d’un confort de vie au bord de l’eau tout en ayant un accès rapide aux commerces, ce qui est le cas avec le contre commercial d’Angoulins à moins de 5 minutes en voiture. Châtelaillon-Plage n’échappe pas à la règle, avec le développement de l’agglomération rochelaise, le prix de l’immobilier a augmenté depuis une dizaine d’années.

 

Conclusion

Réaliser un investissement locatif au sein de La Rochelle Agglomération, c’est faire le choix d’un investissement serein et rentable. Que vous fassiez le choix d’une ville bourgeoise comme La Rochelle ou Châtelaillon-Plage ou d’une ville en plein essor comme Lagord ou Périgny par exemple, vous êtes sûr que votre investissement sera réussi. Proche de l’Océan ou plus dans les terres, il faut que votre projet vous corresponde et réponde à votre objectif d’investissement. Chaque ville est différente, faîtes vous accompagner par votre coach Patrimoine Store qui saura vous apporter la solution qui vous correspond.

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arnaudG A propos de l’auteur Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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