Les 5 villes où investir en Loi Pinel à Montpellier

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Lecture 13 min.

Rédigé par Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store, le 11 nov. 2020

Sommaire

Introduction

Montpellier fait partie des 10 villes les plus importantes de France. Avec une situation géographique qui attire les touristes (mais pas que), Montpellier bénéficie d’une croissance économique conséquente. Les investisseurs se tournent vers Montpellier depuis plusieurs années et nous allons voir que les villes de la métropole montpelliéraine ont de belles heures devant elles.

Montpellier Méditerranée Métropole c’est 31 communes et plus de 470 000 habitants, nous ne parlerons pas des 31 mais allons-nous concentrer sur 5 d’entre-elles.

Alors, quelles sont les 5 villes à choisir pour un investissement en loi Pinel réussi à Montpellier ?

Pourquoi investir en Loi Pinel ?

Commençons par là. La loi Pinel, certainement la plus populaire quand on parle d’investissement locatif en immobilier neuf, est parfaitement applicable aux investissements en immobilier à Montpellier et plus largement dans la métropole.

Ce guide n’a pas pour but de rappeler toutes les caractéristiques de la loi Pinel, si vous souhaitez maitriser le sujet, lisez le guide qui y est dédié et si vous avez encore des questions, contactez-nous.

Nous allons juste faire un petit résumé rapide des points clés de la loi Pinel :

  • Loi de défiscalisation qui permet jusqu’à 21% de prix du bien acheté en économie d’impôt (Prix de l’acquisition limité à 300 000 €)
  • Valable sur le neuf mais aussi sur l’ancien
  • Trois durées d’effet : 6, 9 et 12 ans
  • Plafonnement du montant des loyers

A Montpellier et dans sa métropole, c’est la zone A de la loi Pinel qui s’applique. Le plafond de loyer pour la zone A est de 12,95 €/m².

Pourquoi investir en loi Pinel à Montpellier Méditerranée Métropole ?

Pour son patrimoine culturel et environnemental

Située dans la plaine du Bas-Languedoc, proche de la Mer méditerranée, la métropole peut se vanter de jouir d’une situation exceptionnelle.

Construite il y a 10 siècles, la ville de Montpellier a été la deuxième ville de France. Millénaire, elle est aussi une ville vigneronne, riche d’un vaste patrimoine architectural.

Terre de passage du fait de sa position géographique et terre de peuplement du fait de son climat et de son environnement, elle a de nombreux atouts.

Depuis l’antiquité, la région bénéficie d’un axe de communication essentiel à l’époque, et qui l’est resté longtemps, la Via Domitia. Cette Voie Domitienne a permis le développement de la cité, qui dès le Vème siècle, a développé ses activités autour du port de Lattes. Aujourd’hui encore, c’est toujours un axe est-ouest unissant l’Italie à l’Espagne qui structure les échanges et la vie de la région.

Avec 300 jours d’ensoleillement par an, les habitants et les touristes peuvent profiter du littoral et d’un arrière-pays riche.

Montpellier Méditerranée Métropole dispose de nombreux étangs où la faune et la flore sont préservées et d’une dizaine de kilomètres de plages. Ces plages n’ont rien à envier à celles de la Côte d’Azur, plusieurs d’entre elles assurent à leurs visiteurs authenticité et calme.

Le canal « du Rhône à Sète » est également un bon moyen de lâcher prise et de profiter du spectacle des flamants roses et des taureaux camarguais.

Quant à l’arrière-pays, ce sont le charme et le caractère qui se côtoient.

Pour sa croissance démographique et son offre universitaire

Dans les 31 communes qui composent la métropole vivent plus de 470 000 habitants dont plus de 280 000 pour Montpellier même. D’ailleurs, sa croissance démographique est la plus élevée de France et 50% de sa population a moins de 34 ans.

Depuis quelques années, la population de Montpellier croît à un rythme de 1,7% par an, ce qui est le rythme de progression le plus élevé des 22 métropoles de France.

La population de la métropole est donc en hausse et semble vouloir le rester, les statistiques énonçant 585 000 habitants à l’horizon 2040. Cela reviendrait à quelque 3 000 ménages supplémentaires chaque année d’ici 2040 et selon l’Insee, les ménages d’une seule personne deviendraient les plus nombreux.

Pour autant, les familles et les foyers monoparentaux occupent un large pourcentage de logements, notamment dans les autres villes que celle de Montpellier.

Le magazine l’Etudiant classe Montpellier dans le trio de tête du palmarès des villes où il fait bon étudier.

75 000 étudiants foulent les couloirs des universités et écoles de Montpellier, attirés par le climat, l’offre de formations, la mobilité facile et les offres culturelles à bas prix. S’ajoute à cela, le travail qui est plus facile à trouver post formation que dans d’autres agglomérations françaises.

Ces étudiants sont attirés par la ville de Montpellier, le futur Pôle Innovation de la Métropole et son quartier Cambacérès accueilleront les établissements d’enseignements supérieurs et les entreprises répondant au label French Tech obtenu par la ville.

Avec cet accroissement démographique, Montpellier Méditerranée Métropole a de grands projets d’aménagement du territoire afin de répondre et d’anticiper les besoins de la population.

Dans ces projets, celui de l’Eureka, un projet urbain écologique, économique et qui se veut intergénérationnel est en passe de voir le jour.

Sur la commune de Castelnau-le-Lez, ce projet prendra la forme d’un véritable quartier à part entière doté d’une mixité fonctionnelle de bureaux, de commerces, d’activités et de logements pour tous. La collectivité souhaite que cette offre de logements soit particulièrement tournée vers les plus âgés, avec la construction d’un EHPAD de 90 lits pour les moins autonomes.

Ainsi, sur 39 hectares, 20 seront urbanisés pour des activités tertiaires et de commerces, 11 seront dédiés à l’agriculture urbaine avec l’installation de bassins hydrauliques végétalisés.

Avec une croissance démographique en forte progression depuis des décennies et qui ne semble pas prête à s’arrêter, l’offre de logements va devoir être à la hauteur des besoins, pour tous les âges et catégories socio-professionnelles.

Pour son attractivité économique

Encore un peu d’Histoire : Montpellier est la dernière-née parmi Béziers, Narbonne et Nîmes. Pourtant, elle devient très rapidement le centre économique, culturel, universitaire et le siège de l’Administration.

Au début des années 60, Montpellier est une ville moyenne et son voisinage est rural mais l’arrivée massive des rapatriés et des migrants venus d’Afrique du Nord change la donne.

Montpellier doit alors grossir, attirer les entreprises, créer des logements, modifier les infrastructures. C’est toute l’agglomération qui se voit transformée en quelques décennies.

Aujourd’hui ce sont plus de 29 000 entreprises et plusieurs pôles d’excellence qui occupent le terrain.

Ainsi chercheurs, étudiants, cadres supérieurs, employés et retraités se côtoient dans la métropole.

De nombreux laboratoires, universités, entreprises, centres de recherche liés aux hautes technologies se concentrent dans Montpellier Méditerranée Métropole mais la collectivité a également à cœur de développer les secteurs d’activité que l’on pourrait qualifier de plus traditionnels, comme l’artisanat, les entreprises de services ou industrielles.

Le salaire moyen des cadres est de 23,5 € de l’heure, 14,5 € pour les professions intermédiaires et 10,5 € pour les employés dans la métropole.

Le pourcentage d’employés a baissé depuis 2007 en faveur des professions intermédiaires et des cadres. Ces deux catégories représentent 54,2 % de la population active.

La métropole montpelliéraine est très dynamique et volontaire dans sa politique économique, la ville de Montpellier a d’ailleurs été classée deuxième incubateur mondial après Dublin. Ainsi, le Business Innovation Center a permis la création de plus de 500 entreprises avec plus de 4 000 emplois et ce n’est pas fini.

Quelles villes choisir dans la métropole montpelliéraine pour votre investissement en loi Pinel ?

Nous serions tentés de vous dire : Montpellier, bien sûr et pour cela n’hésitez pas à consulter le guide consacré à cette belle ville et aux opportunités qu’elle offre : https://blog.patrimoinestore.com/realiser-un-investissement-locatif-a-montpellier-les-quartiers-ou-investir.

Le but de ce guide est de sortir des sentiers battus tout en faisant un investissement malin.

Les cinq villes qui vont suivre sont des villes dont la croissance démographique et économique s’est engagée et où le prix au mètre carré est inférieur à celui de Montpellier. Cela vous permet une rentabilité optimisée.

Castelnau le Lez

Sur le secteur, Castelnau le Lez bat des records de croissance démographique avec plus de 6% de croissance annuelle depuis 2010. 2ème ville montpelliéraine, l’extension de la ville se fait vers l’est, les maisons et les appartements représentent le parc immobilier de manière équitable.

La population est majoritairement représentée par les 15-29 ans, plus de 19 000 habitants se retrouvent sur la commune qui est plutôt résidentielle.

De nombreuses entreprises se sont installées sur ces terres dont une particulièrement connue du monde des jeux vidéo : Ubisoft.

A Castelnau le Lez, pour un investissement dans de l’immobilier neuf, comptez un budget de 140 000 euros à 170 000 euros pour un T1, selon le niveau des prestations et comptez 280 000 euros pour un T3.

Le prix moyen au m²pour un appartement, neuf et ancien confondus est de 3 400 €.

Saint Jean de Védas

Belle croissance démographique pour cette ville du sud-ouest de Montpellier qui enregistre plus de 4% de croissance depuis 2010. Les actifs de 45-59 ans sont les plus présents suivis par la tranche des plus jeunes, les 15-29 ans. Près de 1 200 entreprises sont présentes sur la commune et le développement des Parcs d’activités continue, notamment avec l’arrivée de la clinique Saint Jean.

Pour vous donner une idée des fourchettes de prix sur cette commune, dans l’immobilier neuf, comptez 250 000 euros pour un T3, 185 000 euros pour un T2.

Le prix moyen au m², neuf et ancien confondus est de 3100 euros pour un appartement et 3 400 € pour une maison.

Lattes 

Lattes se trouve entre Montpellier et les plages. C’est une ville très ancienne, aujourd’hui très axée sur la nature avec ses ports, le port Ariane et le port de plaisance, son étang, les rives du Lez et sa Maison de la Nature. Beaucoup de familles s’installent à Lattes pour son cadre de vie.

Un des grands projets de Montpellier Méditerranée Métropole, « Ode à la mer » est prévu sur la commune de Lattes, avec la création d’un centre commercial avec bureaux et espaces de jeux pour les enfants.

Avec près de 60% de sa population constituée d’actifs, Lattes attire également les retraités.

Les logements recherchés sont plutôt des T3, T4 et T5 du fait de la typologie des habitants. Les appartements représentent 45% du parc immobilier.

Le prix moyen au m² pour un appartement est de 3 700 euros. Dans le neuf, vous pourrez investir dans un T3 pour 295 000 euros, avec de belles prestations.

Jacou

A 13 kilomètres de Montpellier, Jacou a été un petit village pendant très longtemps mais aujourd’hui compte plus de 7 000 habitants.

La croissance démographique est constante, générée par le cadre de vie et la proximité du bassin d’emplois de Castelnau le Lez.

Un espace commercial du nom d’une grande famille locale, les Bocaud, apporte un dynamisme économique que la municipalité renforce en réalisant des opérations de restauration et de réaménagement.

Le tramway dessert la ville constituée à plus de 70% de maisons.

Le prix au m² pour un appartement est de 3 400 euros et 3 200 euros pour une maison, neuf et ancien confondus.

Les programmes immobiliers neufs proposent des appartements de type T3 aux alentours des 260 000 euros et 220 000 euros pour un T2.

Juvignac

En pleine expansion, ce guide finira par la ville de Juvignac, frontalière de l’ouest de Montpellier.

La croissance démographique est une des plus importante du secteur avec près de 8% par an depuis 5 ans.

Axée sur le « bien vivre », la municipalité a la volonté de préserver les espaces naturels et de maîtriser le développement immobilier avec une exigence de qualité sur les programmes proposés aux habitants et futurs habitants.

Plus de 11 000 habitants ont été recensés en 2017, la population rajeunit fortement et son pourcentage d’actifs est de plus de 75 %.

Le prix au m² pour un appartement est de 3 260 € et pour une maison de 2 975 € (neuf et ancien confondus).

Comptez un peu plus de 130 000 euros pour un T1, 180 000 euros pour un T2, entre 230 000 euros et 290 000 euros pour un T3 et entre 290 000 euros et 400 000 euros pour un T4. Les variations de prix étant justifiées par l’emplacement, les prestations et la taille du programme.

Conclusion

Vous l’aurez compris Montpellier et sa métropole permettront aux investisseurs de réaliser de belles opérations.

Le cadre de vie, la croissance économique, le boum démographique et la volonté d’avancer font de Montpellier Méditerranée Métropole, un choix malin pour un investissement réussi en loi Pinel.

Comme dans tout investissement, encore plus sur des zones en expansion, l’œil avisé d’un professionnel est porteur de succès, la qualité du promoteur et l’emplacement étant des points essentiels à la bonne vie de votre investissement. Aussi, soyez accompagné !

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arnaudG A propos de l’auteur Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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