Les 5 villes où investir en loi Pinel à Nantes Métropole

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Lecture 17 min.

Rédigé par Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store, le 1 oct. 2020

Sommaire

Introduction

La Loire, la Côte Atlantique, les plages, voici un résumé idyllique de Nantes Métropole. Mais cette métropole nantaise, ce n’est pas que cela ! Tourisme, emploi, confort de vie, dynamisme… Tout est fait dans cette métropole pour que ses habitants s’y sentent bien.

Vous avez envie d’investir et vous vous posez la question de réaliser un investissement locatif en loi Pinel sur Nantes ? Cela tombe bien, ce guide est entièrement dédié à Nantes Métropole. Dans quelle ville investir ? Toutes les réponses à vos questions sont dans ce guide.

 

La Loi Pinel : Qu’est-ce que c’est ?

Avant toute chose et surtout avant de rentrer dans le vif du sujet sur la métropole nantaise, je vous propose de revenir sur un point important : Qu’est-ce que la loi Pinel ? Au travers de notre guide dédié à la loi Pinel que vous pourrez retrouver ici, je vous propose de revenir sur quelques points de détail sur cette fameuse loi Pinel.

La loi Pinel est issue de nombreuses lois de défiscalisation datant des années 1990. Principalement orientée vers les investisseurs désirant investir dans l’immobilier neuf, la loi Pinel permet de diminuer son imposition sur le revenu. Cette loi Pinel offre de nombreux atouts et avantages à partir du moment où elle est bien maîtrisée et que vos objectifs d’investissement sont clairs et bien identifiés. Il n’y a que quelques points à retenir pour bien comprendre l’utilité de cette loi. Le premier point est que vous ne pourrez pas investir partout. L’utilité de cette loi est que vous alliez investir là où il y a de la demande locative. De vous à moi, c’est l’objectif premier d’un investissement, acheter pour louer. Pour cela, il existe trois grandes zones, la zone A et A bis (Paris, Marseille, Bassin genevois, Lille, Montpellier…) et la zone B1 correspondant aux agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants dont fait partie l’agglomération nantaise. Le deuxième point est le plafond de loyer, retenez pour l’agglomération nantaise, 10,44 € du m².

L’avantage du plafond de loyer est que vous allez mettre en location un bien neuf moins cher qu’un bien ancien sur le marché. Le troisième point est la durée d’engagement de location. Vous devez mettre en location votre bien pendant une durée comprise entre 6 ans et 12 ans. Selon la durée de location, l’économie d’impôt réalisable varie. Pour une période de 6 ans ou de 9 ans, vous pouvez défiscaliser 2% du prix du bien chaque année, soit 12 000 € pour 6 ans ou 18 000 € pour 9 ans. Pour les trois années supplémentaires permettant d’arriver à une période de 12 ans, la défiscalisation se limitera à 1% par an, soit 21 000 € d’économie totale au terme de la période de défiscalisation.

Pour que votre investissement en loi Pinel fonctionne, il faut que votre objectif d’investissement soit clair et bien défini. Pour cela, votre coach Patrimoine Store vous guidera pour le définir avec vous, n’hésitez pas à lire notre guide : 12 conseils pour réussir son investissement immobilier. Une fois que votre objectif est posé, la question de l’emplacement doit être discuté.

La carte d’identité de Nantes Métropole

Je vous propose d’établir la carte d’identité de cette belle métropole qu’est Nantes. A travers de cette présentation, vous découvrirez l’opportunité pour vous, investisseur, de réaliser un investissement locatif sur cette agglomération.

Nantes Métropole regroupe 24 communes réparties sur un territoire de 523,4 km². Traversée d’ouest en est par le plus long fleuve de France, la Loire, Nantes Métropole a déjà attiré 638 931 habitants selon les chiffres de l’INSEE en 2018. Territoire où les espaces verts sont sauvegardés, 60 % des terres de la métropole sont destinés à l’agriculture et plus particulièrement à l’agriculture bio avec 42 exploitations dédiées à cette typologie de culture. Si vous souhaitez découvrir la ville et que vous êtes amoureux du vélo, Nantes Métropole vous fait profiter de ses quelques 586 kms de pistes cyclables.

Tout en étant à l’ouest du pays, Nantes reste facilement accessible, autant pour les franciliens à la recherche d’espaces verts et de confort de vie, que pour les actifs nantais travaillant sur la Capitale. Grâce au TGV, il faut seulement 2h pour rejoindre Paris, et seulement 54 minutes en avion. Et pour s’aérer le week-end, les plages sont accessibles en 45 minutes en voiture.

Pour attirer ces milliers de nouveaux habitants chaque année, il faut avoir un dynamisme économique important. L’agriculture, le numérique, la santé… de nombreux pôles d’excellence ont été développés pour faire de Nantes Métropole, un acteur de référence sur le territoire français. La plateforme Regionjob a classé Nantes comme la deuxième ville de France la plus attractive en 2019

Un dernier chiffre important, avant de vous présenter les 5 villes que je vous recommande pour investir à Nantes Métropole en loi Pinel, La Chambre de Commerce et d’Industrie a prévu, entre 2013 et 2050, une arrivée de plus de 445 000 nouveaux habitants soit 12 027 nouveaux habitants par an !

Les 5 villes de choix pour investir à Nantes Métropole en loi Pinel

Les 24 communes que composent Nantes Métropole sont éligibles à la loi Pinel en zone B1. Pour vous, je ne vais en retenir que 5 ; 5 villes qui vous assureront un investissement locatif rentable, intéressant et sûr.

Nantes

Si vous souhaitez jouer la carte de la sécurité, Nantes apparaît comme la meilleure solution. Connue et reconnue, la ville de Nantes attire sans cesse de nouveaux habitants chaque année, venant travailler et profiter d’une ville dynamique. Nantes abrite plus de 300 000 habitants à elle seule, en constante augmentation depuis 2013.

Le passé historique de la ville de Nantes est important. Surnommée la « cité des Ducs de Bretagne », son patrimoine est composé de belles bâtisses dans son hypercentre, dont le fameux château des Ducs de Bretagne, situé 4 place Marc Elder à Nantes. Depuis, Nantes s’est construit sur une activité industrielle, qui, aujourd’hui, a laissé sa place au monde du tertiaire. 74.6% des entreprises présentes à Nantes sont des entreprises de services. Plus de 22 000 entreprises sont présentes sur le territoire nantais avec plus de 3 900 créations d’entreprises par an. La volonté de Nantes est d’inciter les entrepreneurs à s’installer sur ses terres. 55.5% des actifs nantais sont des professions intermédiaires, des cadres et des professions supérieures. Avec un salaire moyen de 2 620 € net mensuel, selon l’INSEE, l’habitant nantais gagne 17% de plus que la moyenne des salariés français.

En matière de logements, le parc immobilier s’étoffe depuis des années. Principalement composé d’appartements (79.1% des logements nantais) du studio au 5 pièces, la demande locative est particulièrement présente sur des appartements de 2 et 3 pièces, selon seloger.com. 60% de la population nantaise est locataire de sa résidence principale. Avec une demande aussi importante, et qui tend encore à augmenter, le prix de l’immobilier nantais a explosé ces dernières années ! + 6.4% en 1 an, + 36,4% en 5 ans et + 49% en 10 ans selon le site meilleursagents.com. Comptez 3 070 € / m² pour un appartement T3 ancien et 4 320 € / m² pour un appartement neuf selon le site des Notaires de France.

Vous souhaitez plus de renseignements sur la ville de Nantes ? Je vous invite à lire notre guide dédié à l’investissement sur la ville de Nantes et ses quartiers intéressants

 

 

Sainte-Luce sur Loire

Cette belle ville de SaFinte Luce sur Loire est située au nord-est de la ville de Nantes, sur les bords de Loire. D’une superficie de 11,45 km², plus de 15 000 habitants vivent sur cette commune. A 8 km de Nantes, investir à Sainte-Luce sur Loire c’est faire le choix de la campagne à la ville !

L’attractivité économique de la ville de Sainte-Luce sur Loire est basée sur des activités tertiaires et plus particulièrement dans le bâtiment. Sainte-Luce sur Loire c’est 837 entreprises, 88 créations d’entreprises par an, 6 781 actifs sur la commune. Le taux d'emploi de 91% démontre le dynamisme et l’envie de la municipalité à inciter les entrepreneurs à s’installer et à créer de l’emploi. Tout comme Nantes, les professions intermédiaires, les cadres et les professions supérieures sont fortement représentés au sein des entreprises présentes sur la ville. La rémunération moyenne d’un salarié sur la commune de Sainte-Luce sur Loire est de 2 615 € net mensuel.

En matière de logement, tout comme Nantes, l’augmentation de la population a incité la municipalité à développer l’offre de logements sur son territoire. 70% du parc immobilier de la ville est composé de maisons individuelles et 32% de la population de Sainte-Luce sur Loire est locataire de sa résidence principale. La demande locative sur cette commune est axée sur les maisons individuelles de 4 et 5 pièces. Le prix de l’immobilier a augmenté de 7,3% en 1 an et de 27% en 10 ans selon le site meilleursagents.com. Vous voulez investir sur la ville de Sainte-Luce sur Loire ? Comptez 2 930 € / m² pour acquérir une maison de 5 pièces dans l’ancien et 3 380 € / m² pour maison de même typologie dans le neuf selon le site des Notaires de France.

Un conseil ? Regardez du côté du quartier la Minais et du quartier Les Islettes pour réaliser votre investissement locatif en loi Pinel à Sainte-Luce sur Loire.

Saint Herblain

Plus connue que Sainte-Luce sur Loire, la ville de Saint Herblain est située à l’ouest de la ville de Nantes. 3ème ville du département de la Loire Atlantique, Saint Herblain apparait aujourd’hui comme un atout intéressant pour réaliser un investissement rentable.

A deux pas de la ville de Nantes, sa population s’agrandit d’année en année pour atteindre 46 268 habitants en 2017 selon les chiffres de l’INSEE. D’une superficie de 30.02 km², sa situation géographique la place comme une ville de choix pour des habitants nantais voulant profiter d’un confort de vie tout en étant proche d’une métropole active. Ceci se ressent sur l’activité économique. Saint Herblain concentre 13% des emplois de Nantes Métropole. 4 700 entreprises, 41 000 emplois, le parc économique Ar Mor regroupe à lui seul 116 entreprises et plus de 5 000 emplois. C’est également 2 centres commerciaux dont l’un, le centre commercial Atlantis est visité par plus de 15 millions de personnes chaque année.

Les domaines de la santé et de la recherche sont également implantés à Saint Herblain avec le centre Arronax, spécialisé dans le domaine des biotechnologies dédiées à la santé. Le salaire des habitants de Saint Herblain est de 2 366 € par mois, en moyenne.

Dynamique ? Oui. Attractive ? Oui. Qu’en est-il du marché immobilier ? Le marché est dynamique et soutenu. La demande est là et les prix de l’immobilier suivent la même courbe que Nantes ou Sainte-Luce sur Loire. Avec un parc immobilier majoritairement composé d’appartements, 40% de la population de Saint-Herblain est locataire de sa résidence principale. La demande locative est d’ailleurs axée sur cette typologie de logements avec une grande surface, 3 et 4 chambres. Le prix au m² d’un appartement T3 se négocie aux alentours des 2 270 € dans l’ancien et 3 870 € dans le neuf selon les Notaires de France.

Je vous conseille le quartier Bourg ou encore les quartiers de la Cremetterie ou Bagatelle pour réaliser un investissement locatif en loi Pinel intéressant à Saint Herblain.

Couëron

Le long de la Loire, dans la continuité de Saint Herblain, je vous invite à Couëron. Amoureux et amoureuse de la nature, Couëron bénéficie d’un patrimoine naturel important avec ses lacs et ses marais. Depuis son intégration au sein de Nantes Métropole, Couëron voit son développement grimper en flèche.

A 30 minutes de Nantes et à 1 heure de Saint Nazaire en voiture, Couëron bénéficie d’une situation géographique intéressante, autant pour des actifs, des familles voulant être proches d’une grande ville que des retraités voulant profiter du calme et du confort de vie que propose Couëron. La population augmente de plus de 2% par an depuis 10 ans pour atteindre en 2017, 21 372 habitants. Couëron s’est construite sur un passé industriel, grâce à la Loire. L’activité maritime a été le vecteur du développement économique permettant à la verrerie, à la savonnerie, de se développer. La Tour à plomb est l’un des vestiges de l’activité économique de la ville. Cette ancienne usine, qui fabriquait de la grenaille de plomb pour les cartouches de chasse, est classée aux Monuments Historiques depuis 1993.

L’industrie a été remplacée par le tertiaire. La majorité des emplois de la ville de Couëron sont dans le commerce, le service aux particuliers et le bâtiment. Près de 56% des actifs de la ville de Couëron sont des employés et des professions intermédiaires avec un salaire moyen de 2 425 € net mensuel.

Avec une augmentation de la population de 2% par an (472 nouveaux habitants entre 2016 et 2017 par exemple), il faut trouver une solution en matière d’urbanisation et de logement. La demande en matière de logement est soutenue et importante. Pour pouvoir loger les familles qui arrivent sur la ville, un certain nombre de programmes immobiliers sont sortis de terre. Pour autant, loger plus de 400 nouveaux habitants par an nécessite un important plan d’urbanisme en sachant que la demande locative est principalement axée sur les maisons individuelles. 30% des habitants de Couëron sont locataires de leur résidence principale.

Cet afflux de population a eu pour effet de soutenir les prix de l’immobilier, comme pour chaque commune de Nantes Métropole, ce qui fait qu’aujourd’hui, le prix au m² moyen d’une maison ancienne se situe aux alentours des 2 360 € et dans le neuf à 3 160 €.

Investir en loi Pinel à Couëron vous intéresse ? Penchez-vous sur le quartier de la Métairie ou encore le quartier de la Chabossière.

Saint Nazaire

Dans l’estuaire de la Loire, à quelques pas des stations balnéaires de Pornichet et La Baule, difficile de faire l’impasse sur cette très connue ville de Saint Nazaire, notamment grâce à ses constructions maritimes, les chantiers de l’Atlantique à Saint Nazaire. Les plus grands paquebots de croisière sont construits et mis à l’eau au sein du port de Saint Nazaire.

Deuxième ville du département de Loire Atlantique, Saint Nazaire c’est 69 993 habitants en 2017 répartis sur 46.79 km². Sa population augmente d’année en année, ce qui rend aujourd’hui la ville de Saint Nazaire incontournable pour réaliser un investissement locatif rentable. L’activité économique est soutenue, grâce à l’industrie maritime mais également grâce à Airbus qui possède un site de production à Saint Nazaire.

A eux deux, ce ne sont pas moins de 30 000 emplois pour la ville de Saint Nazaire. Avec cette activité économique soutenue et sa situation géographique intéressante, il est normal que cette ville de Saint Nazaire attire de nouveaux habitants. Industrialisée, 54.6% des actifs à Saint Nazaire sont ouvriers et employés, avec un salaire moyen de 2 321 € net mensuel.

Avec ce développement économique, la question du logement se pose pour la ville. Comment loger tous ces nouveaux arrivants ? La demande étant là, les programmes immobiliers sont là aussi. Le marché immobilier évolue rapidement, du fait de la croissance démographique, de la demande et de la possibilité d’investir en loi Pinel en zone B1. Les prix dans le neuf ont augmenté de près de 7%.

50% de la population est locataire d’un appartement, la demande locative se fait sur de grands appartements de type T3, T4 et T5. Les prix de l’immobilier suivent un mouvement de hausse avec, sur un an, une augmentation de 1% et sur 10 ans, de quasiment 10% selon meilleursagents.com. Le prix au m² moyen d’un appartement neuf est de 3 370 €.

 

Petit conseil : misez sur le quartier Ville-Port ou encore le quartier Plaisance pour réaliser votre investissement locatif en loi Pinel sur Saint Nazaire.

 

 

Conclusion

Nantes Métropole tire son épingle du jeu sur le territoire français. Villes attractives, dynamisme économique important, tout est fait sur cette métropole pour attirer chaque année de nouveaux habitants. Réaliser un investissement locatif en loi Pinel sur Nantes Métropole est gage de réussite à partir du moment où votre objectif d’investissement et votre cahier des charges correspondent à qui vous êtes. Patrimoine Store vous accompagne pour réaliser avec vous votre projet alors contactez-nous !

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arnaudG A propos de l’auteur Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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