Les 5 villes où investir en loi Pinel à Toulouse Métropole

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Rédigé par Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store, le 14 oct. 2020

Sommaire

Introduction

Toulouse Métropole est un regroupement de communes récent, datant de 2015, mais dont les prémices remontent en 1992. Mise en place pour que la ville de Toulouse ne concentre pas tout aux dépens des nombreuses villes alentours, la métropole vise à absorber facilement les nouveaux habitants annuels en leur garantissant logements, infrastructures et réseaux de transport de qualité au sein de toute la métropole.

Ces nouveaux habitants sont nombreux, il faut dire que la ville rose profite d’un positionnement géographique et d’un climat très attractif : ensoleillement bien présent et températures agréables mais aussi mer, océan et montagne à moins de 3h de route.

La métropole toulousaine présente bien d’autres avantages, notamment de vraies opportunités pour y réaliser un investissement Pinel.

Rappel sur la loi Pinel.

La loi Pinel a été adoptée en 2014, pour une application au 1er janvier 2015, à l’initiative de Sylvia Pinel, alors ministre du logement. Cette loi tire les enseignements des lois de défiscalisation précédentes tout en gardant leurs aspects positifs. Exit les potentiels programmes situés dans des endroits où le marché locatif y est inopportun, la loi Pinel voit le jour accompagnée d’un zonage spécifique et évolutif dans le temps. Ce zonage promet aux investisseurs une certaine facilité pour trouver un locataire pour leur logement. Au départ, 5 zones cohabitaient :

  • A : L’ile de France (hors zone Abis)
  • Abis : Paris et 76 communes en banlieue proche de Paris
  • B1 : Les villes et métropoles de plus de 250 000 habitants
  • B2 : Les villes de plus de 50 000 habitants
  • C : Toutes les autres communes de France

Aujourd’hui, seules les zones A, Abis et B1 sont éligible à la loi Pinel, ainsi que quelques communes en zone B2 sous dérogation, en bretagne par exemple.

La loi Pinel, c’est donc une loi de défiscalisation. Elle permet une économie d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du coût de revient du bien immobilier. Dans le détail, trois durées d’effet sont proposées aux investisseurs, avec donc trois montants maximums d’économie d’impôt distinct :

  • 6 ans (2% par an)
  • 9 ans (2% par an)
  • 12 ans (2% par an pendant 9 ans puis 3% par an les 3 dernières années)

Le montant global d’investissement Pinel annuel pouvant donner lieu à une économie d’impôt est limité à 300 000 €. Ainsi, les montant totaux d’économie d’impôt sont, respectivement pour chaque durée, de 36 000 €, 54 000 € et 63 000 €.

Pour qu’un investissement en loi Pinel soit réussi, il faut qu’il soit bien calibré. Premièrement, il faut que votre objectif d’investissement soit clair, objectif et précis et que le dispositif Pinel y corresponde. Deuxièmement, il faut prêter une attention particulière au montant d’impôt à gommer et au montant de réduction d’impôt dont vous bénéficiez déjà. En effet, il ne sert à rien d’investir 300 000 € si vous ne souhaitez économiser que 2 000 € par an tout comme si vous utilisez déjà votre niche fiscale à hauteur de 9 000 €. Votre coach Patrimoine Store connait les délicatesses de cette loi phare de l’immobilier et saura vous permettre de réaliser un investissement Pinel gagnant.

Toulouse Métropole

Je vous l’ai dit en introduction, Toulouse Métropole est une ville où il y fait bon vivre au niveau du climat et de sa position géographique. Pourtant, elle est loin de se limiter à cela.

Quelques chiffres

Toulouse Métropole, c’est Toulouse et 36 communes situées aux abords de Toulouse pour 771 132 habitants en 2017 selon l’INSEE. En 10 ans, elle a accueilli plus de 78 000 nouveaux habitants, soit presque 8 000 nouveaux habitants par an. La population y est majoritairement jeune, les étudiants et les actifs ayant tous les arguments pour s’installer là-bas.

Toulouse Métropole manque cruellement de logements neufs pour pouvoir loger tous ces nouveaux arrivants. La loi Pinel y est éligible, la métropole faisant partie de la zone B1.

Découvrir en vidéo "Comment investir dans l'immobilier neuf à Toulouse

Les études supérieures et l’emploi

Les étudiants profitent d’une offre de cursus scolaire supérieur très riche et variée. Sciences, littérature, ingénierie ou encore commerce, peu de formations manquent à l’appel. Evidemment, l’aéronautique y est aussi fortement présente, dès le lycée d’ailleurs avec le lycée Airbus. Au total, plus de 130 000 étudiants ont choisi la métropole pour leurs études et l’apprécient pour le bon vivre qu’il y fait avec ses bars, ses manifestations culturelles et sportives, etc…. Le magazine L’Etudiant la place même 1ère dans son classement des meilleures villes étudiantes de France pour l’année 2019-2020.

Toulouse Métropole est considérée comme le pôle aéronautique et aérospatial de France, à juste titre puisque des entreprises comme Airbus, Thalès ou Latécoère y sont implantées. Mais plus généralement, Toulouse Métropole est un pôle de technologies de pointe et d’innovation. D’ailleurs, de nombreuses entreprises informatiques et d’ingénierie y sont présentes. Autre aspect de la métropole, elle est devenue un acteur majeur dans la santé et plus précisément dans la recherche médicale, avec notamment l’Oncopole situé sur le site de l’ancienne usine AZF à Toulouse. Toulouse Métropole a donc un bassin d’emploi bien fourni, dynamique et attractif.

Toulouse Métropole est donc dynamique et attrayante, mais quelles sont les communes où investir en Pinel ? C’est ce que nous allons voir.

Les 5 villes de Toulouse Métropole où investir en Pinel

Toulouse

Toulouse, 4ème ville de France en termes de population avec ses presque 480 000 habitants en 2017, est évidement un bon choix pour réaliser un investissement Pinel. Au-delà de ce joli classement, sa démographie est en constante augmentation, la ville attirant chaque année nombre d’étudiants et d’actifs plus ou moins jeunes. Célibataires, familles avec ou sans enfant, retraités, tous les profils viennent habiter à Toulouse. Son cadre de vie contribue également à cet attrait avec la Garonne qui la traverse et son architecture typique. Le réseau de transports en commun au sein de la ville rose est performant : 2 lignes de métro et 1 nouvelle en déploiement, 2 lignes de tram et 80 lignes de bus. Les horaires sont bien aménagés permettant l’usage de ces transports à des horaires tardifs.

Au niveau économique, la ville profite fortement de sa réputation de ville des technologies de pointe et de l’innovation. L’aéronautique et l’aérospatiale ont la part belle dans le tissu économique de la ville, tout comme la recherche en termes de santé. C’est ainsi que d'importants groupes technologiques spécialisés dans ces domaines se sont implantés à Toulouse : Airbus, CNES, l’Oncopole. Les étudiants n’y sont pas oubliés, Toulouse accueille 130 000 étudiants dans ses nombreuses formations postbac (ingénierie, commerce, santé, droit, agronomie, etc...).

Au niveau immobilier, le marché y est extrêmement dynamique, que ce soit à l’achat ou à la location. Les prix d’acquisition sont en constante augmentation depuis plus de 10 ans (+52,7% !), à l’exception des 3 mois en sortie du confinement dû au Covid-19, période révolue pendant laquelle un petit ralentissement a été remarqué. Aujourd’hui, pour un appartement, il faut compter 2 895 € du mètre carré dans l’ancien et 4 217 € dans le neuf. Pour une maison, l’ancien cote à 3 109 € du mètre carré pour de l’ancien et à 3 702 € pour du neuf. Ces prix sont toujours plus bas que dans la majorité des grandes villes françaises.

Au niveau du potentiel locatif, 65% de la population toulousaine est locataire, une vraie aubaine pour le marché locatif ! Il faut savoir que la typologie de biens ainsi que la typologie de locataire varient d’un quartier à l’autre. Ainsi, en en centre-ville et à proximité des pôles d’études supérieures, favoriser le logement de petite surface comme les T2 reste le meilleur pari.

Pour plus de détails sur la ville de Toulouse, je vous invite à vous rendre sur le guide qui lui est consacré : investir-a-toulouse

Aucamville

Située au Nord de Toulouse, la commune est traversée par le début (ou la fin, question de point de vue) de l’A62 qui relie Toulouse à Bordeaux. Ancien village maraicher spécialisé dans la culture de la Fleur de Violette de Toulouse, son économie est aujourd’hui portée par la présence de l’entreprise Liebherr-Aerospace sur son territoire mais son centre-ville n’en est pas asphyxié pour autant, il est même animé par de nombreux commerçants. Le salaire moyen est de 2 220 € net mensuel. Ses habitants profitent de plusieurs espaces verts et du réseau de transport en commun toulousain les amenant sur la place du Capitole en 35 minutes. La commune propose les infrastructures nécessaires à la scolarité des enfants, 2 maternelles, 2 primaires et 1 collège mais aussi de nombreux événements culturels.

Par la volonté de la municipalité, qui est restée la même aux anciennes élections, peu de programmes immobiliers voient le jour sur cette commune alors même que sa population est en augmentation depuis le siècle dernier. La loi Pinel étant éligible en zone B1 sur cette commune, miser sur un investissement qui voit le jour à Aucamville est prometteur et permettra de n’avoir que peu de concurrence lors de la revente du bien. 45% des Aucamvillois sont locataires de leur résidence principale, confirmant l’opportunité d’un investissement locatif Pinel dans cette ville. Le prix au m² carré est en moyenne de 2 550 €. Le profil type des habitants étant des familles recherchant la proximité de Toulouse sans y être, notre conseil est de favoriser les typologies de 3 pièces et plus.

Plaisance-du-Touch

A l’ouest de Toulouse se trouve la commune de Plaisance-du-Touch et ses 18 800 habitants, les Plaisançois. Un peu plus excentrée de Toulouse, l'agglomération est cependant assez bien connectée à la ville rose : 30 minutes en voiture, 49 minutes en transport en commun. De plus, le projet de mise en place d’une troisième ligne de métro sera achevé en 2025, ligne dont le terminus sera à la gare de Colomiers et qui rejoint la ligne A à la station des Arènes. Colomiers est situé à seulement une dizaine de minutes de Plaisance-du-Touch. Aussi, les bassins d’emplois de Blagnac et de Saint-Martin-du-Touch sont situés à proximité.

Plaisance-du-Touch est agréable à vivre. La ville possède de nombreux espaces verts, parcs et promenades au bord du Touch, le lac du Soula mais aussi de nombreuses infrastructures de loisirs telles que des pistes cyclables, le Zoo African Safari, un cinéma ou encore un golf.

La ville de Plaisance-du-touch est aussi située en zone B1. Elle attire principalement des actifs travaillant sur les bassins d’emplois alentours de Blagnac, Saint-Martin-du-Touch, Colomiers et Toulouse. Ces nouveaux arrivants choisissent Plaisance-du-Touch afin d’éviter le tumulte de la Ville Rose mais aussi pour bénéficier d’une résidence principale sous forme de maison pour y abriter leur famille ou future famille. Les logements de plus de 5 pièces sont alors les plus recherchés. 30% des Plaisançois sont locataires de leur résidence principale. Le prix au m² carré est en moyenne de 2 800 € pour une maison.

Blagnac

La ville de Blagnac, qui compte 24 500 habitants, est située au Nord-Ouest de Toulouse. Berceau de l’aéroport de la métropole qu’est Toulouse, l’économie de Blagnac est très axée sur l’aéronautique et l’aérospatiale. Des entreprises comme Airbus, Thalès ou encore ATR y sont implantées. Son économie étant basée sur un domaine technique de pointe, le salaire horaire moyen est relativement élevé : 17,10 € l’heure soit environ 2 700 € mensuel.

La ville de Blagnac est située à 20 minutes en voiture du centre-ville de Toulouse. Le tram toulousain a un de ses terminus dans l’écoquartier d’Andromède, situé dans la ville de Blagnac, et croise la ligne A du métro à la station des Arènes. Également, la ligne de bus 70 dessert la ville de Blagnac en provenance et à destination de Toulouse.

La vie sur Blagnac est agréable mais aussi pratique. En plus de profiter d’espaces verts et de l’aménagement des bords de la Garonne, la ville bénéficie de nombreuses infrastructures :

  • Infrastructures scolaires avec trois maternelles, un primaire, cinq groupes scolaires et secondaires avec un collège et un lycée mais aussi un groupe scolaire privé allant du CP à la terminale.
  • Infrastructures culturelles et de loisirs avec le musée Aéroscopia sur le sujet de l’aéronautique, deux cinémas, un centre-commercial regroupant 130 boutiques et restaurants mais aussi un complexe dédié au spectacle, aux concerts et aux expositions, Odyssud.
  • Infrastructures sportives avec notamment une piscine et une patinoire mais aussi tous les sites sportifs nécessaires à la pratique des sports en club (stades, gymnases...) ou en accès libre (pistes d’athlétisme, Cityparks, boulodrome, skatepark...).

En termes de marché immobilier locatif, les appartements sont à privilégier. Encore une fois, comme avec les autres villes citées, les typologies d’appartement supérieures à 3 pièces sont plébiscitées par les locataires. Avec un prix au mètre carré moyen de 2 950 € et près de la moitié de la population Blagnacaise qui est locataire, cette ville à un profil intéressant pour y réaliser un investissement Pinel.

Balma

La ville de Balma est située à l’Est de Toulouse, directement collée à celle-ci, la rocade les séparant. La population croissante de la ville était de 16 568 habitants en 2017, formée principalement de familles avec enfants. Afin que Balma ne devienne pas une ville “dortoir”, la municipalité a déployé un cadre de vie agréable et naturel mais aussi développé des infrastructures sportives et culturelles :

  • De larges espaces verts aménagés pour de la promenade, en aires de jeux pour enfants.
  • 40 activités sportives sont possibles sur la ville, autant pour les enfants que les adultes.
  • De nombreux concerts et spectacles ont lieu sur la commune.

Au niveau économique, la ville de Balma concentre 1 150 entreprises sur son territoire, mais la majorité des habitants actifs se rendent à Toulouse et les communes voisines possédant des pôles d’activités. Le salaire horaire moyen est de 18 €, soit presque 2 850 € par mois.

La ville est proche de Toulouse, 25 minutes en voiture jusqu’au centre-ville, mais elle est assez bien desservie par les transports en commun :

  • La ligne de métro A avec son terminus sur la commune
  • 8 lignes de bus y sont présentes
  • 3 sorties différentes sur le périphérique

Sa proximité avec Toulouse fait que le prix au mètre carré est plus élevé que dans les communes déjà citées, ce dernier est de plus de 3 100 €. Avec 40% de la population qui est locataire et afin de réaliser un investissement immobilier Pinel intéressant, investir dans un appartement de 4 pièces au moins parait être la meilleure option.

 

Conclusion

Pour conclure, la métropole toulousaine offre de belles opportunités d’investissement Pinel. Notre conseil est de faire appel à Patrimoine Store afin d’être certain que votre investissement soit parfaitement calibré pour vous et votre objectif.

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arnaudG A propos de l’auteur Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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