Les 8 villes où investir en loi Pinel à Bordeaux Métropole

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Lecture 13 min.

Rédigé par Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store, le 29 sept. 2020

Sommaire

Introduction

Bordeaux et sa métropole connaissent un succès important depuis quelques années. C’est vrai que Bordeaux a opéré une énorme métamorphose entrainant un développement économique et démographique conséquent dont les villes alentour ont bénéficié. Ces villes de 1ère couronne ont, elles aussi, adopté des politiques de développement marquées. Il ne fait aucun doute qu’elles attirent de nouvelles entreprises, de nouveaux habitants et font le bonheur des investisseurs. Ce guide a pour but de faire ressortir huit villes de première couronne pour un investissement locatif en loi Pinel réussi.

 

Tout d’abord, pourquoi investir avec la loi Pinel ?

Le dispositif de la loi Pinel a été mis en place en 2014. Pour diminuer la pression fiscale et se créer un patrimoine, pour préparer sa retraite ou pour transmettre, quel que soit l’objectif que vous avez, la loi Pinel est adaptée.

Dans les faits, comment ça se passe ?

Le logement acheté dans le cadre de la Loi Pinel doit être loué, nu pendant 6 ou 9 ans, prorogeables jusqu’à 12 ans.

Les revenus du ou des locataire(s) doivent respecter un certain plafond et le montant de loyer est également soumis à un plafond.

Le logement doit atteindre un certain niveau de performance énergétique.

La loi Pinel permet de faire un investissement avec peu ou sans apport. Chez Patrimoine Store, selon votre situation, nous vous conseillerons de ne pas faire d’apport et de tout financer par le biais d’un prêt immobilier pour bénéficier d’un avantage fiscal de plus : déduire les intérêts du prêt des loyers perçus.

Vous allez vous engager sur une durée initiale de location (de 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu’à 12 ans)

L’avantage fiscal est croissant et réparti sur la durée choisie. Le plafond global est de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré : 12% du prix du bien sur 6 ans et 18% pour 9 ans.

Les zones éligibles sont classées par lettre : A, A Bis et B1. Ces zones présentent un déséquilibre entre l’offre de logements et la demande.

 

Pourquoi investir près de Bordeaux ?

Bordeaux a connu une croissance importante et les prix de l’immobilier ont suivi la même courbe.

Bordeaux Métropole appartient à la zone B1 de la loi Pinel.

Le fait d’investir dans les communes voisines permet de bénéficier de prix de l’immobilier neuf plus attractifs. Ces communes sont recherchées pour leur cadre de vie et parfaitement desservies par les transports en commun. Les candidats à la location sont nombreux.

 

Quelles villes privilégier pour investir en loi Pinel ?

Avec 28 communes qui forment « Bordeaux Métropole », nous avons fait le choix de faire ressortir sept d’entre elles pour les projets d’investissement locatif neuf en loi Pinel.

Selon les secteurs, la demande locative diffère, les profils évoluant selon le type de ville.

Certaines de ces villes sont le siège de grands projets de Bordeaux Métropole, comme Bordeaux Aéroparc dont l’objectif est le développement de la filière d’excellence aéronautique-spatial-défense, sur le site de l’aéroport. Il y a aussi Bordeaux Inno Campus, un triptyque santé, recherche et innovation. Ce projet se compose d’innovation économique et d’opérations d’aménagement au sein du Campus et des sites hospitaliers. Enfin, Bordeaux Euratlantique est le plus gros projet urbain de France (hors région parisienne) et va impacter plusieurs villes de Bordeaux Métropole. Il s’agit d’un projet de centre d’affaires européen, de nombreux bureaux et appartements vont y être construits.

Les villes de Mérignac, Pessac, Talence, Bègles et Floirac sont au cœur de ces projets mais nous nous intéresserons également à Villenave d’Ornon, proche de Talence et de Bègles, et de Parempuyre et Cenon, plus au nord.

Mérignac

Mérignac est située à l’ouest de la Métropole. C’est une des villes les plus dynamiques économiquement et c’est une des plus grandes.

Elle est découpée en 10 quartiers et bénéficie de la présence de l’aéroport. Sur ses terres, il y a le plus gros pôle aéronautique de France, là où nous aurions tendance à penser que Toulouse est en tête. En effet, de grosses entreprises, comme Dassault Aviation, Airbus Defence and Space, Sabena Technics ou Thalès sont implantées à Mérignac. Thalès a choisi cette ville pour implanter son campus industriel avec 2500 collaborateurs et 62 000 m² occupés, choix motivé par la proximité de ces partenaires.

Mérignac est recherchée pour son cadre de vie avec une dizaine de parcs dont 8 éco-labellisés, une politique locale tournée vers le « bien vivre » et la citoyenneté participative.

Avec plus de 70 000 habitants, Mérignac a de nombreux atouts économiques, culturels et touristiques, sa population est en croissance continue, les familles sont très présentes sur cette commune et plus de 77% de la population est active.

Mérignac est une des villes les plus attractives en termes d’investissement immobilier.

Pessac

Parfaitement desservie, Pessac regroupe plus de 2400 entreprises qui comptent près de 30 000 salariés au total. Pessac est synonyme de territoire innovant avec le campus universitaire et les laboratoires de recherche.

La 3ème ville de la métropole bordelaise a de nombreux projets qui tournent autour de l’urbanisme et du cadre de vie. Prisée des étudiants et des familles, ce sont plus de 61 000 habitants qui sont installés à Pessac.

Avec une politique locale axée sur la culture et les sports, Pessac dispose également de la Forêt de Bourgailh et connaît une croissance démographique importante. Entre 2012 et 2017, la population a augmenté de près de 8%.

Bordeaux est facilement accessible depuis Pessac ce qui attire les étudiants qui disposent de nombreuses filières dans le campus.

Les actifs sont très présents, Pessac a plusieurs parcs d’activités industrielles et tertiaires qui s’étendent sur 200 hectares.

On ne peut pas parler de Pessac sans parler de ses grands crus avec l’appellation Pessac Léognan : Château Pape Clément, Château Haut brion ou Château la Mission Haut Brion.

Le marché locatif de Pessac est très favorable à l’investissement locatif en loi Pinel, la valeur patrimoniale est forte.

Talence

Au cœur du projet Bordeaux Inno Campus évoqué plus haut, Talence a eu, ces dernières années, une forte capacité à développer son économie avec l’installation de nombreuses entreprises. Le tram permet d’être à Bordeaux centre en une vingtaine de minutes, ce qui, comme pour Pessac, attire les étudiants et les actifs.

Près de 30% de la population de Talence est scolarisée, 12 964 talençais ont entre 15 et 30 ans, soit 34.8 % de la population. Talence a engagé une politique d’investissements importants avec de nombreuses réhabilitations de quartiers et de structures communales.

La population a connu une hausse de plus de 10% plaçant Talence en tête des villes les plus attractives de Bordeaux Métropole. Le nombre d’étudiants augmente chaque année et le projet à venir va accentuer le phénomène.

L’investissement immobilier neuf à Talence est une valeur sûre.

Bègles 

Connue pour son côté « vert », Bègles bénéficie aujourd’hui de la métamorphose de Bordeaux. Le quartier d’affaires Euratlantique s’étend sur la commune de Bègles et engendre de grosses transformations.

Bègles se veut être un village urbain, les démarches politiques ont longtemps été portées par le développement durable et sont toujours orientées aujourd’hui vers l’environnement.

Bègles attire pour sa qualité de vie et ses prix de l’immobilier inférieurs à ceux de ses voisines.

La population de Bègles avoisine les 30 000 habitants, de nombreuses familles apprécient la ville. Depuis la fin des années 2000, Bègles a également eu la volonté d’un développement économique axé sur l’image. Ainsi, l’ancienne friche militaire nommée « Terres Neuves » s’est vue transformée pour accueillir plus de 70 entreprises des métiers de l’audiovisuel, du spectacle, du design et de la communication. Elle est devenue « le Parc de l’Economie Créative ».

Il n’y a aucun doute à avoir sur la croissance continue et forte de Bègles, tant en termes démographiques qu’économiques.

Floirac

Floirac est située sur la rive droite et intégrée au quartier Euratlantique. Cette rive droite a longtemps été oubliée mais aujourd’hui, elle opère une transformation elle aussi. Cette transformation a été engagée il y a quelques années, et a permis de voir sortir de terre le zénith bordelais : l’Arkea Arena.

Avec ce zénith et ses restructurations, Floirac connaît de nouveau un grand succès auprès des investisseurs qui lui avaient tourné le dos pendant tant d’années. Floirac se veut participative dans sa politique et axe son développement sur le bien-être de ses habitants. Son projet « déplacements doux » en est l’exemple avec la volonté de s’appuyer sur l’existant et de l’embellir.

Les Quais de Floirac, nouveau quartier en devenir, va permettre un dynamisme important à la ville avec la construction de 1400 logements, près de 10 000 bureaux et plus de 30 000 m² de locaux d’activités.

Villenave d’Ornon

Villenave d’Ornon est une voisine directe de Bègles et de Talence. Comme elles, Villenave d’Ornon bénéficie de l’expansion globale de la Métropole et des grands projets en cours.

La municipalité de Villenave d’Ornon a engagé d’énormes travaux et a validé de nombreux programmes immobiliers. Elle est dans une dynamique de transformation et de croissance depuis plusieurs années et compte aujourd’hui plus de 30 000 habitants.

Désormais, Villenave d’Ornon est desservie par le tram et continue son développement.

Ce développement se fait sur plusieurs axes avec notamment des projets tels que le Village artisanal, une dizaine de locaux destinés à favoriser l’activité artisanale sur le territoire ; la plateforme de logistique et de transports d’Hourcade ou encore le complexe du Garden Golf.

Ce dernier projet s’inscrit également dans la politique environnementale voulue par la municipalité.

Face au développement urbain que connait cette ville depuis quelques années, la mairie a fait le choix d’acquérir plus de la moitié des 80 hectares d’espaces naturels sensibles de la commune pour entretenir de manière raisonnée ces espaces et les mettre à disposition des habitants via des chemins de découverte et de promenade. Mais il suffit également de quitter la ville et faire quelques centaines de mètres pour se sentir comme à la campagne.

La municipalité a également souhaité faire participer sa population dans les projets d’aménagements urbains par le biais d’ateliers participatifs.

Villenave d’Ornon attire pour son accessibilité. En effet, la rocade bordelaise, le tram, le TER de la ligne Langon – Bordeaux la desservent et elle bénéficie de la proximité de l’autoroute A62. Commune calme et résidentielle, il existe de belles opportunités d’investissement locatif en immobilier neuf, en loi Pinel, à Villenave d’Ornon.

Cenon

Située sur la rive droite de la Garonne, Cenon est peuplée par plus de 24 000 habitants qui bénéficient d’une vue à 180 degrés sur Bordeaux et la Garonne.

Les deux parcs de la commune, véritables poumons verts, s’étendent à eux deux sur 42 hectares. Le Parc Palmer, connu dans toute la métropole bordelaise, offre 25 hectares de verdure, une vue époustouflante et le Rocher Palmer, une salle de spectacle multifonctionnelle.

Cenon est une ville familiale, sa population étant composée à 60% par des familles. A 15 minutes du centre de Bordeaux, Cenon a choisi son slogan : « Cenon, une nature, des cultures » la vie associative y est développée et la Mairie a mis en place une charte « Qualité Urbaine » pour les prochains projets d’aménagements.

Ville populaire, Cenon se développe de manière durable et attire dorénavant les investisseurs.

Parempuyre

Voilà une ville qui a connu une expansion très conséquente ces dernières années et qui a créé la surprise.

Avec près de 10 000 habitants, des ouvriers et employés en majorité, Parempuyre bénéficie d’un réseau de transports en commun développé, d’un accès à la rocade bordelaise facilité et de l’attractivité de la métropole bordelaise.

La commune connait depuis quelques années les effets du phénomène de périurbanisation qui ne cesse de s’accentuer.

Parempuyre, c’est des bois, des marécages et des vignes sur 80% de son territoire mais cela n’empêche en rien la création de nouveaux quartiers pour répondre à la croissance démographique.

La municipalité a fait le choix d’une vie locale préservée et a axé ses investissements dans ce sens : nouveau collège, skate park, construction de deux maisons d’assistantes maternelles...

La ville est appréciée des familles pour son cadre de vie et ses infrastructures. Les investisseurs, quant à eux, s’intéressent à Parempuyre pour sa croissance continue et à venir.

 

Conclusion

Les villes de Bordeaux Métropole ont beaucoup d’atouts pour un investissement locatif en immobilier neuf. La loi Pinel est parfaitement applicable sur ces villes qui vous permettront de bénéficier d’un investissement sur un secteur à fort potentiel économique et démographique.

Tous les types de populations sont représentés, laissant un large choix en termes de biens immobiliers, la demande étant présente et conséquente, quel que soit les catégories.

Bordeaux Métropole est un secteur tendu où les prix de l’immobilier ont très fortement grimpé. Pour vous assurer un bon investissement, prenez conseil et faites-vous accompagner.

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arnaudG A propos de l’auteur Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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