Les principales annonces concernant les aides au logement
Madame la ministre est venue rappeler trois principales aides pour le logement et les investissements immobiliers. Il y a tout d’abord la prolongation du prêt à taux zéro jusqu’en 2023 , la prolongation de la loi Pinel via le Pinel + , et enfin la simplification du dispositif “louer abordable” . Ce sont trois mesures très complémentaires qui touchent les primo accédants, les investisseurs et les propriétaires bailleurs. De prime abord, ces mesures ont l’air d’aller dans le bon sens mais ce n’est pas le cas pour tout le monde et l’on se trompe peut être dans l’analyse.
La prolongation du PTZ est une excellente chose, surtout le fait de ne pas revenir sur les deux ans pour les revenus et continuer de prendre en compte les revenus n-2. Les primo accédants sont très attachés au PTZ et même si les taux sont bas en ce moment, les dossiers des primo accédants ne sont pas ceux qui bénéficient des meilleurs taux . Une partie de l’emprunt à taux zéro est très bénéfique, le différé aide beaucoup de primo accédants qui peuvent commencer à le rembourser après 15 ans . Donc la prolongation du PTZ est une excellente nouvelle .
L’analyse des propositions
Je voudrais revenir sur plusieurs points importants que Madame la ministre a évoqué, qui montre qu’il y a un mélange des genres et de compréhension du marché. Dans l’ensemble de ces propositions il faut chercher quel est l’objectif derrière. En clair, il y a une volonté de rendre les loyers plus accessibles et de freiner la hausse des loyers et des prix pour réguler la spéculation. Or, dans l’ensemble de ces propositions il y a une accumulation de contradictions. En premier lieu la simplification du « louer abordable » vise à remettre sur le marché des logements vacants . Sauf que ce dispositif existe depuis 2017 et n’est pas vraiment utilisé ni aimé. En fait, la raison du nombre important de logements vacants vient principalement de la fiscalité confiscatoire en immobilier. Cette dernière entraîne un cercle vicieux qui pousse les propriétaires à louer plus cher pour garder une rentabilité raisonnable. Au-delà d’un certain seuil, soit ils transforment le bien en meublé, et c’est le meilleur des cas, soit ils ne louent plus pour ne plus s’embêter pour gagner si peu.
Il ne répond pas à l’objectif de stabiliser les loyers. La loi qui a permis de stabiliser les loyers dans les grandes métropoles, c’est la loi Pinel. Il faut rappeler que vous louez un logement neuf au dernières normes énergétiques, pour 20 à 25% de moins que dans l’immobilier ancien. Par exemple dans les grandes métropoles un T2 de 45 m2 ancien va se louer 750 à 800€ , alors que le même T2 en Pinel se louera entre 500 et 550€ en zone B1 . L’immobilier neuf est le seul moyen de réguler à la fois les loyers et les prix car en créant des constructions neuves, vous augmentez l’offre et vous régulez les prix. L’ancien ne crée pas d’offre.
Pour répondre à ce qui fonctionne très bien, le gouvernement fait le choix de durcir les conditions d’accès à la loi Pinel à partir de 2023. Ce durcissement risque clairement de gripper le marché immobilier de manière durable.
Cette année va être une année record avec environ 1,1 millions de transactions. Nous avons retrouvé le niveau de 2019. Nous sommes en pleine sortie du covid avec des montagnes d’épargne et des milliers de Français ont acheté soit un bien plaisir, soit un bien plus grand pour vivre et c’est de l’immobilier ancien. Le marché du neuf et la création d’offres n’arrivent pas à repartir. D’ailleurs, on le voit très bien depuis la rentrée de septembre, le nombre de transactions commence à baisser et la “bulle” d’euphorie post covid se tasse. Un des meilleurs moyens de vérifier cela, c’est l’augmentation des apports bancaires sur les dossiers parce que les français ont acheté avec l’épargne accumulée des biens “plaisirs”, pas seulement du fait du durcissement des normes bancaires.
Les nouvelles normes HCSF mettent-elles en difficulté les acquéreurs ?
Madame la ministre nous assure que les normes sont protectrices et veillent à ne pas surendetter les Français. Elle affirme que cela ne risque pas de casser la dynamique. Et pourtant à y regarder de plus près, nous sommes tous d’accord sur la durée maximale de 25 ans et le taux d’endettement de 35 % mais ce qui est en train de faire voler en éclat le marché de l’investissement, c’est le calcul de l’endettement pas intégration et non plus par différentiel. Avec cette simple petite mesure, des milliers d’investisseurs se sont retrouvés non finançables car ils possèdent de l’immobilier. Jusqu’en 2019, pour calculer l’endettement, vous preniez la différence entre 70% de votre loyer et la mensualité de prêt. Aujourd’hui, vous prenez toujours 70% des loyers que vous ajoutez à vos revenus et vous ne devez pas dépasser 35% d’endettement.
Comment pouvez-vous justifiez techniquement dans les zones tendues que vous avez un risque de ne pas avoir de locataire, il y a la queue à chaque location. Cette mesure est en train de gripper complètement le marché de l’investissement avec une hausse de 24% des refus de crédit. Aujourd’hui un dossier moyen d’investissement en Pinel par exemple pesait 6% d’endettement en 2019, il pèse aujourd’hui 13% soit plus du double.
Le but est-il de réduire les niches fiscales ?
C’est finalement très contradictoire mais oui, on casse ce qui marche très bien, qui régule les loyers et régule les prix s’il y a choc d’offres, la loi Pinel, pour favoriser une niche fiscale “ louer abordable” qui restera beaucoup moins coûteuse que la Pinel. Je pense que le gouvernement est en train de louper le virage de la relance en immobilier. Avec des moyens très simples, il pourrait y avoir un vrai choc d’offres. Revenir à la méthode du différentiel en zone tendue et bonifier l’acquisition de logements verts avec la qualité d’usage permettraient aux investisseurs de jouer parfaitement le jeu de la croissance verte et durable. Il ne resterait plus qu’ à obliger les maires à octroyer plus de permis et nous aurions de réelles bases pour un vrai choc d’offres et une régulation des prix et des loyers.
