Les avantages du régime du déficit foncier

Mécanisme du revenu foncier

Calcul du déficit foncier

Avant d’entrer dans le mécanisme du déficit foncier, il convient de revenir aux règles applicables en matière de revenu foncier.

En effet, en France, les revenus imposables à l’impôt sur le revenu sont répartis en différentes catégories. Au sein de ces catégories, les revenus tirés de la location d’immeubles nus en propre ou dans le cadre d’une SCI sont déclarés au titre des revenus fonciers.

Si les loyers perçus par le contribuable sont inférieurs à 15 000 euros annuels, il relève alors de plein droit du régime du micro-foncier et sa base imposable sera calculée après la mise en œuvre d’un abattement de 30 %. Dans ce cas, il n’y aura donc aucune possibilité de déclarer du déficit foncier.

En revanche, s’il dépasse le seuil de 15 000 € de loyers annuels ou s’il en fait la demande (engagement sur trois ans minimum reconductible), le contribuable pourra relever du régime réel et générer, le cas échéant, un déficit foncier imputable sur son revenu global, voire un déficit foncier reportable.

Nota : aucun formalisme particulier n’est requis pour matérialiser l’option pour le régime réel. Le simple dépôt de la déclaration n° 2044 suffit. Le montant de déficit foncier vient ensuite s’intégrer à la déclaration d’ensemble n° 2042.

Comment se calculent les revenus fonciers à déclarer à l’impôt sur le revenu ?

Bien évidemment, vous devez partir des loyers encaissés qui doivent être déclarés.

Toutefois, vous avez la possibilité de déduire de leur montant les charges engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation de votre immeuble locatif, dès l’année de leur règlement. Si ces charges sont supérieures aux loyers, vous obtiendrez ainsi un déficit foncier imputable ou même reportable sous certaines conditions.

A titre d’exemple, peuvent être pris en considération :

• Les intérêts d’emprunt
• Cette dépense est traitée de manière particulière.
• En effet les intérêts d’emprunt ne sont retenus qu’à hauteur du montant des loyers. S’il existe un excédent, il sera traité en déficit foncier reportable.
• Exemple : si vous percevez 6 000 € de loyers annuels, que vous avez 7 000 euros d’intérêts d’emprunt et 2 000 € d’autres charges.
• Vous calculerez de la façon suivante :
• Loyers – intérêts d’emprunt : 6 000 – 7 000 = - 1 000 €
• Déficit foncier imputable :
• 0 – 2 000 = - 2 000 €
• Déficit foncier reportable :
• 1 000 €
• les frais de dossier, les primes d’assurance…
• les frais de gestion, les honoraires de syndic…
• les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration
• A noter que les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent pas être retenues pour calculer le déficit foncier.

Il paraît donc important d’être accompagné d’un professionnel afin de bien définir les travaux à retenir au titre d’une opération en déficit foncier.

Cette liste n’est absolument pas exhaustive.

Déclaration du déficit foncier

Comme nous l’avons vu ci-dessus, les revenus fonciers sont additionnés aux autres revenus du foyer pour former le revenu global.

Considérés comme un revenu du capital, cette catégorie de revenus est non seulement soumise à l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition mais aussi aux prélèvements sociaux, CSG/CRDS, au taux de 17,2 %.

Cette catégorie de revenus bénéficie en revanche d’un avantage non-négligeable dans la mesure où le déficit foncier généré par la location de votre bien est imputable sur le revenu global de votre foyer à hauteur de 10 700 € annuels.

Prenons un nouvel exemple d’investissement ayant généré 55 000 € de déficit foncier et 8 000 € d’intérêts d’emprunt pour un loyer annuel de 6 500 € dans un foyer fiscal déclarant 40 000 € de salaires avant abattement.

Tout d’abord on isole les intérêts d’emprunt :

• 6 500 € - 8 000 € = 0 € à déclarer et 1 500 € de déficit reportable.
• Déficit foncier au plafond à déclarer : 10 700 €
• Déficit foncier reportable : 55 000 – 10 700 € = 44 300 €
• TOTAL reportable : 44 300 € + 1 500 € = 45 800 €

Comment va s’articuler la déclaration d’impôt ?

Traitements et salaires 40 000 €

Abattement de 10 % 4 000 €

Déficit foncier 10 700 €

Revenu imposable 25 300 €

Report déficit foncier 45 800 €

Ce déficit foncier sera reportable pendant 10 ans à hauteur des revenus fonciers engrangés.

Cette possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global fait de ce type d’investissement une arme particulièrement intéressante pour baisser la fiscalité de personnes ayant déjà des revenus fonciers et dont le taux marginal d’imposition est assez haut car l’impact est tout de suite significatif.

Par ailleurs cela permet d’éliminer les prélèvements sociaux dont le taux est assez pénalisant.

3 conditions tenant à la location du bien :

• Le logement doit être loué nu dans le cadre d’un bail basé sur la loi de 1989.
• L’imputation du déficit foncier sur le revenu global du contribuable n’est définitivement acquise que si ce dernier conserve l’immeuble loué jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle il a bénéficié du dispositif.
• Dans le cadre d’une SCI, il convient de conserver les titres de la SCI pendant le même délai.

Avantages du revenu foncier

Le déficit foncier est un important outil d’optimisation fiscale pour plusieurs raisons :

Tout d’abord le déficit foncier permet de réduire de manière significative l’assiette des revenus imposables en s’imputant sur d’autres catégories de revenus.
Ainsi, si vous êtes à une tranche d’imposition maximale à 45 %, et que vous déclarez 10 700 € de déficit foncier, vous avez ipso facto un gain fiscal de 4 815 € (10 700 x 45 %).
Ce gain fiscal s’accompagne d’un gain en CSG-CRDS, à hauteur de 17,2 %, soit un nouveau gain de 1 840 € (10 700 x 17,2 %), dans la cadre de l’exemple évoqué ci-dessus.

L’imputation du déficit foncier peut ainsi être utilisé en complément de dispositifs défiscalisant dont bénéficie un contribuable.

Le déficit foncier peut être utilisé pour réduire immédiatement le montant de son imposition.
En effet, l’arrivée du prélèvement à la source a apporté un intérêt supplémentaire à ce dispositif.
Avant la réforme, il était d’usage de réaliser une opération en déficit foncier en fin d’année afin de réduire le temps écoulé entre l’investissement réalisé et la prise en compte du gain fiscal (août ou septembre de l’année suivante).
Désormais, si vous réalisez un investissement en déficit foncier en début d’année, vous pouvez bénéficier du gain fiscal immédiatement en utilisant la procédure de modulation des acomptes.
Il suffit de se connecter sur son espace personnel et de déclarer l’estimation de l’ensemble de ses revenus et de ses charges pour l’année en cours. Si vous avez réalisé une opération en déficit foncier, l’impact sera alors immédiat dans la mesure où les nouveaux acomptes seront révisés en fonction de ces nouvelles données et mis en œuvre dans la foulée.

Avec le dispositif du déficit foncier imputable, l’avantage en impôt bénéficie au contribuable en temps réel, à la différence d’un investissement en réduction qui implique nécessairement un décalage temporel entre l’opération et le gain fiscal.

Enfin, non seulement le déficit foncier est imputable directement sur les revenus d’ensemble du foyer mais, comme nous l’avons évoqué plus haut, l’excédent non utilisé se transforme en déficit foncier reportable pendant les 10 années suivant sa réalisation.

Si les opérations en déficit foncier sont particulièrement intéressantes pour l’ensemble des raisons que nous avons évoquées ci-dessus, il existe un dispositif encore plus percutant pour les contribuables lourdement taxés.

Le cas particulier des Monuments historiques

Ce dispositif créé voici plus de 100 ans permet aux particuliers propriétaires d’un bien classé ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques de déduire de leur revenu global la totalité du déficit foncier généré par l’opération de réhabilitation.

Ce dispositif est donc particulièrement percutant dès lors que le montant de déficit foncier imputable, qui inclut les intérêts d’emprunt, les travaux et toutes les sommes que nous avons évoquées ci-dessus, n’est en aucun cas limité.

Par ailleurs en cas de déficit foncier reportable, le contribuable peut utiliser l’excédent pendant six années suivant la réalisation de l’opération.

Si cet avantage fiscal peut faire rêver, il est assorti de contraintes importantes :

• Il faut tout d’abord préciser que, pour que le dispositif soit applicable, il faut qu’à minima, l’ensemble des façades et toitures soient classées ou inscrites aux « Monuments Historiques ». Si ce n’est pas le cas, l’opération relèvera du simple régime du déficit foncier classique pour toutes les parties ni classées, ni inscrites. Cela limite considérablement le nombre de biens éligibles.
• S’agissant des travaux réalisés, ils doivent faire l’objet d’une autorisation de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) et avoir pour objectif de « réparer, améliorer ou entretenir le bien mais pas de l’agrandir (comme pour le déficit foncier).
• Enfin, dernière obligation mais pas des moindres, le propriétaire doit conserver le bien au minimum 15 ans à compter de sa date d’acquisition et le louer au minimum trois ans.
• S’agissant de la condition de location, à la différence du déficit foncier, elle s’apprécie de manière souple. Ainsi il n’est pas obligatoire de louer une partie habitable du bâtiment mais l’ouverture de tout ou partie du bâtiment au public 40 jours par an peut suffire, tout comme la perception de revenus publicitaires tirés de la location d’une bâche située sur les échafaudages du chantier….

Comme nous l’avons expliqué, que ce soit en « Monument Historique » ou non, le déficit foncier est un outil particulièrement efficace pour diminuer efficacement sa fiscalité.