Investir en période de crise
Ce bouleversement géopolitique peut avoir des conséquences bien plus importantes que ce que l’on croit ou en tout cas il peut rebattre les cartes de la politique immobilière. Il peut y avoir des effets à court terme dans la continuité du covid malheureusement, et inscrire des modifications durables dans la façon dont nous dessinerons l’immobilier de demain. Pour l’instant, les répercutions seront plutôt positives dans les mois à venir pour les investisseurs.
Sur un plan purement investisseur, les périodes de crise renforcent la demande locative. Louer est moins cher que devenir propriétaire dans une majeure partie des cas. Or nous le voyons bien, le pouvoir d’achat est au centre des problématiques et concernant l’immobilier les plus fortes hausses se situent au niveau du chauffage et du coût des matériaux. Bon nombre de personnes vont retarder le projet de devenir propriétaire pour passer ce temps difficile et chercher à faire des économies. Attention toutefois, la tension sur les logements à basse consommation risque de s’accroitre très fortement au détriment des habitats vieillissants. Et puis il est bon de rappeler aussi qu’en temps d’inflation, l’immobilier est une excellente valeur refuge, même si la baisse de la demande sur les prochains mois risque de légèrement réguler les prix.
Une baisse des prix pour favoriser l’investissement
Alors plutôt qu’une baisse, on va plutôt assister à une régulation des prix, n’oubliez pas que nous sommes encore et toujours dans une pénurie de logements neufs et que la régulation des prix n’est pas si facile. En revanche, oui la baisse de la demande risque de calmer la hausse des prix.
l faut aussi rappeler que nous avons énormément de biens meublés sur le marché en ce moment et c’est peut-être ceux qui vont souffrir le plus de la crise actuelle car ce sont généralement des loyers plus hauts que le nu.
Une baisse dans la continuité du covid et des loyers meublés proches du nu n’est pas à exclure. En revanche tous les locataires de loi Pinel sont gagnants avec des loyers plafonnés et des normes énergétiques performantes.
Les effets négatifs de cette crise sur l’immobilier
Principalement, il va y avoir deux marchés fortement impactés : le marché du neuf ainsi que la rénovation. Ce nouveau contexte va accroitre les difficultés d’approvisionnement en matières premières et surtout les coûts d’approvisionnement devraient sensiblement augmenter.
La France importe de Russie du fer, de l’aluminium, du bois scié. La demande mondiale va devoir se priver d’un marché d’approvisionnement important dans une période post covid où certains matériaux sont de plus en plus rares.
Il va donc être très difficile de contenir les coûts de construction de la nouvelle norme thermique RE2020, et les passoires thermiques, citées en fin d’année dernière comme un eldorado pour les investisseurs, risquent d’avoir un coût travaux de rénovation qui explose. Mais finalement ce passage sera peut-être salutaire sur le long terme.
Une autre façon de concevoir de l’immobilier
Comme vous le savez, l’immobilier a constamment suivi les façons de consommer, et il évolue au fur et à mesure des évolutions économiques sociales ou technologiques. Mais depuis quelques temps, la préoccupation écologique a fait son apparition. Nous voulons plus vert, moins carboné. Mais ce que l’on ne prend pas en compte dans ce critère, c’est par exemple, la dépendance énergétique.
En France, le résidentiel est le premier poste de consommation de gaz juste devant l’industrie. Depuis les années 80, le gaz et notamment le gaz de ville est devenu le chauffage à la mode, pas cher et plus économe que l’électricité. Force est de constater que 40 ans après ce n’est plus le cas.
A compter de cette année le gaz sera interdit dans le neuf en raison de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Les nouveaux DPE mesurent la facture énergétique mais aussi le gaz à effet de serre, il faudrait donc y rajouter un critère d’indépendance énergétique qui vaudrait aussi pour l’ancien.
L’immobilier ancien est-il touché par la crise
L’interdiction de gaz ne concerne que le neuf. Cela est extrêmement dommage car, comme vous le savez, le gouvernement a lancé le grand plan de rénovation urbain et notamment via ma prime « renov ».
Aujourd’hui, vous pouvez via la prime « renov » bénéficier d’aides et notamment pour des chaudières à gaz, seul le fioul est banni du neuf comme de l’ancien. Le tout électrique n’est peut-être pas la solution si nous avons un parc automobile et un parc immobilier 100% électrique à terme, même si les ambitions du gouvernement sont de densifier le parc nucléaire. Cela ne suffira peut-être pas. Il faudrait réfléchir, avec cette crise, à privilégier le made in France surtout dans l’approvisionnement.
La prime « rénov » pourrait ainsi attribuer un bonus sur les matériaux issus d’un circuit court Français et favoriserait ainsi l’indépendance énergétique. J’ai, par exemple, en tête un isolant panneau ou copeau de bois issu de nos forêts et très peu gourmand en ressources.
Le rôle à jouer des Mairies dans les nouveaux projets urbains
Alors oui bien sûr mais une harmonisation nationale serait appropriée pour une vision et un engagement global. Aujourd’hui ici ou là, les mairies rajoutent des critères qui leur sont propres et cela rend difficile la lisibilité pour les acteurs. Mais au-delà des mairies, l’enjeu des 10 prochaines années est la rénovation de notre parc.
Comment fait-on pour convertir des copropriétés d’une énergie fossile à une énergie propre, comment grâce à cette rénovation on renforce notre indépendance ? Il faut libérer notre innovation et utiliser nos ressources présentes sur le territoire comme, par exemple, la piscine de Butte aux cailles à Paris chauffée par un data center depuis 2017. Le logement est un enjeu majeur pour notre économie. Rapprocher les gens de leurs lieux de travail pour limiter les déplacements, installer une infrastructure électrique pour leur permettre de recharger leurs voitures et rénover le parc vieillissant pour consommer moins et être moins dépendants seront les enjeux majeurs du prochain quinquennat.
