La Loi Censi-Bouvard : une possibilité de défiscalisation dans la location meublée

Sommaire

Introduction

La loi Censi-Bouvard, adoptée en 2009, est un dérivé du statut de loueur meublé non-professionnel. Créée suite à la demande d’avantages fiscaux similaires à la loi Scellier de la part de certains investisseurs, elle ne permet plus la déduction des amortissements du bien mais apporte à la place une réduction d’impôts. Son fonctionnement vient donc rappeler celui de la célèbre loi Pinel, adapté sur une location meublée en résidence de services et sans zonage particulier d’éligibilité.

 

Critères d'éligibilité

La loi Censi Bouvard a tout de même certains critères d’éligibilité qui, s’ils ne sont pas respectés, amène à la non-mise en place de l’économie d’impôts ou même à l’obligation de remboursement de l’impôt économisé grâce au dispositif. Tout d’abord, le logement doit être acquis dans une résidence de services en l’état futur d’achèvement. Autrement dit, le bien immobilier doit être acheté sur plans. La période de location est de minimum 9 ans, ce qui correspond à la période d’activité de la loi sur votre logement. Le bien doit être loué meublé.

 

Comment fonctionne la loi Censi-Bouvard

En clair, la loi Censi Bouvard permet une réduction d’impôts de 11% de la valeur hors-taxe du bien répartie égalitairement sur 9 ans. Cette réduction d’impôts est limitée par un plafond du montant d’investissement à savoir 300 000€ HT par an mais pas par un nombre d’investissement. Le montant d’investissement dépassant le plafond des 300 000€ HT reste cependant éligible au statut de LMNP classique et donc au bénéfice des amortissement.

Voici un exemple :

  • Investissement 1 : 180 000 € TTC soit 150 000 € HT
  • Investissement 2 : 210 000 € TTC soit 175 000€ HT
  • Total des investissements sur l’année : 325 000 € HT
  • Économie d’impôt annuelle loi Censi Bouvard = 300 000 * (11%/9) = 3 666,66 €
  • Les amortissements du statut LMNP classique diminuant le revenu imposable des BIC restent applicables sur : 325 000 – 300 000 = 25 000 €

Si l’économie d’impôts réalisée grâce au dispositif Censi Bouvard est supérieure au montant d’impôts à payer, celle-ci reste utilisable pendant les 6 prochaines années.

 

Les avantages de la loi Censi-Bouvard

Autre avantage que je n’ai pas cité, la TVA est récupérable sur le prix d’achat. Mais pour cela, il faut que vous conserviez votre logement pendant au moins 20 ans. C’est donc un faux-avantage, votre période de défiscalisation étant de 9 ans, cela signifie que votre logement dégagera des revenus de la catégorie des BIC pendant 11 ans, ce qui augmentera votre fiscalité.

 

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Conclusion

Finalement, la loi Censi Bouvard gomme complétement l’avantage du statut LMNP classique en supprimant l’effet des amortissements. De plus, elle ne permet qu’une durée de défiscalisation et qu’un pourcentage de défiscalisation inférieurs à ceux de la loi Pinel. Son intérêt est donc assez limité.

A propos de l’auteur
Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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