La loi Malraux : investissement immobilier réhabilité

Sommaire

Introduction

Une des plus anciennes lois en matière de loi fiscale est la loi Malraux, créée pour rénover des bâtiments classés et redynamiser les centres villes. Elle rencontre toujours aujourd’hui encore un franc succès auprès d’investisseurs soucieux d’acquérir un patrimoine haut de gamme réhabilité dans des centres villes classés. Cette loi octroie un gain fiscal sur les travaux réalisés. Vous bénéficierez 30% d’économie d’impôt du montant des travaux. Elle s’applique sur des immeubles de centre-ville répertoriés dans des quartiers spécifiques. Ces immeubles doivent être réhabilités en totalité pour être éligibles. Il y a donc une rareté de l’offre en raison des faibles secteurs possibles.

 

La loi Malraux : qui peut en bénéficier ?

La loi Malraux s'adresse à l'ensemble des contribuables français payant de l'impôt sur le revenu, et souhaitant investir dans l'immobilier tout en réduisant leurs impôts. En revanche, son montant de réduction d’impôt étant important, il vous faudra payer au moins 10 000€ d’impôts, pour avoir une réelle efficacité. Vous devrez également avoir une vraie vision « long terme » pour envisager cet investissement.

La durée de conservation obligatoire est de neuf ans à compter de la première location, même si l’économie d’impôt se fait dans les 4 premières années. En revanche, revendre au bout des neufs ans serait une erreur. Les travaux ne rentrant pas dans le calcul des plus-values, vous risquez de payer beaucoup de plus-value dans ce cas-là. Cela est valable, que le dossier en loi Malraux soit monté en VIR (Vente Immeuble à rénover) ou ASL (Association syndicale libre). Il sera préférable de transformer en LMNP plutôt que de revendre après les neufs ans (Sous réserve de respecter les trois années de revenus fonciers positifs de votre investissement). 

La loi Malraux s’adresse à des personnes ayant envie d’acquérir de l’immobilier haut de gamme et le conserver sur le long terme pour leur retraite, par exemple.

Comment fonctionne la Loi Malraux ?

La réduction d'impôt est de 30 % du montant des travaux. Par exemple : pour un investissement à 300 000€, avec 100 000€ d’acquisition du foncier et 200 000€ de travaux, la réduction d’impôt sera de 30% des 200 000€ soit 60 000€ de réduction d’impôt et vous aurez 4 ans maximum pour les utiliser soit 15 000€ par an.

La loi Malraux ne rentre pas dans le plafond de 10 000€ des niches fiscales.

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, vous devrez acquérir un logement dans un centre-ville classé, éligible à la loi Malraux. Il faudra que l’opérateur réhabilite la totalité du Bâtiment et il faudra obtenir les autorisations de permis de construire et d’accord des bâtiments de France pour valider la réduction d’impôt. Nous vous conseillons d’investir dans une opération garantie par un avocat fiscaliste.

L’investissement en loi Malraux est souvent plus cher que le reste du marché en raison de son emplacement et de la lourdeur des travaux. Il n’est pas rare de voir des appartements à 10 000€ du mètre carré dans des villes comme Lyon, Bordeaux ou Nantes par exemple. Cela peut paraitre trop cher, mais avec une vision long terme vous aurez un produit unique avec une faible concurrence, qui ne perdra pas de valeur dans les 20 ans de conservation.

Les avantages de la Loi Malraux

Le premier des bénéfices à en attendre, est l'emplacement du produit. Vous allez acheter un appartement à l’emplacement exceptionnel où jamais un immeuble neuf ne viendra vous concurrencer. De belles opportunités dans des villes secondaires comme Amboise par exemple, peuvent vous permettre d’avoir un budget plus faible et d’accéder à la loi Malraux.

Le second bénéfice sera la rareté du produit. Il est très difficile à ce jour de trouver des produits éligibles en Loi Malraux comme vous pouvez en trouver en Pinel. Il vous faudra être patient et attendre la bonne opportunité. C'est une loi ancienne mais les opérateurs qui maitrisent parfaitement sont peu nombreux. Cette rareté vous offrira deux bénéfices, une offre qualitative facilement louable en plein centre-ville et une non-concurrence à la revente.

Le troisième bénéfice sera bien évidemment le gain fiscal où vous allez pouvoir économiser 30 % du montant des travaux.

Voici un rappel des conditions à respecter pour pouvoir bénéficier de la loi Malraux :

  • - Être résident Fiscal Français
  • - Acquérir un logement à réhabiliter dans l’un des centre villes classés
  • - Avoir un montant d’impôt important
  • - Respecter des plafonds de loyers
  • - Conserver le bien le temps de votre durée d’engagement

 

Conclusion

En conclusion, la loi Malraux offre de belles perspectives pour les clients ne souhaitant pas investir dans des grosses copropriétés neuves mais préférant le charme de l'ancien. La loi Malraux offre tous les avantages fiscaux d’un gain fiscal important, tout en ayant l'attrait de l'immobilier ancien. Attention cependant à rester vigilants, comme pour tout bien immobilier, à l'emplacement et surtout ne pas se laisser aveugler par le gain fiscal et acheter deux fois le prix du marché. En raison de la rareté de l’offre, un prix d’achat jusqu’à 20 % de plus que le marché est cohérent en vue long terme. N’hésitez pas à demander des références à l’opérateur qui réhabilite et vérifiez qu’un avocat fiscaliste spécialisé en immobilier a bien validé le montage de l’opération. Vous souhaitez investir dans l'immobilier en loi Malraux ? Contactez les équipes Patrimoine Store pour discuter de votre projet immobilier : Cliquez-ici.

A propos de l’auteur
Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

La loi Malraux : investissement immobilier réhabilité

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